Решение от 18 мая 2022 г. по делу № А62-11105/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

18.05.2022 Дело № А62-11105/2021

Резолютивная часть решения оглашена 16.05.2022

Полный текст решения изготовлен 18.05.2022


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании права собственности,

при участии:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 21.12.2021, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 27.12.2021 №125;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее – ответчик) с требованием о признании права собственности на нежилое здание – объект торговли, общей площадью 1 493,9 кв. м., расположенное по адресу: <...>.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание – автосалон, с кадастровым номером 67:27:0030907:147, общей площадью 1 285,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>.

Указанный объект был приобретен истцом в собственность по договору купли-продажи от 10.03.2020.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4570 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0030907:22.


Истец является также собственником данного земельного участка на основании договора купли-продажи от 06.09.2021г., заключенного с Администрацией города Смоленска.

Истцом осуществлена реконструкция указанного объекта, в процессе которой была устроена антресоль внутри здания, входной тамбур и перенос ряда некапитальных перегородок внутри здания.

При этом истцом был получен градостроительный план земельного участка № RU67302000-6277 на реконструкцию вышеуказанного объекта недвижимости, на основе которого ООО «Город С.» был разработан проект реконструкции спорного здания.

28.12.2020 истец обратился с заявлением на получение разрешения на реконструкцию здания, однако в своем ответе от 11.01.2021 Администрация отказа в выдаче разрешения, т.к. регламентом территориальной зоны П5 размещение автосалонов не предусмотрено, при этом с указанным видом разрешенного использования земельный участок был изначально предоставлен предыдущему правообладателю в аренду, выдано разрешение на строительство автосалона и введено в эксплуатацию здание автосалона в 2019 году.

На текущий момент ответчиком вид разрешенного использования земельного участка изменен на «объекты торговли».

Однако истец так и не получив соответствующего разрешения, выполнил работы по устройству внутри здания антресоли, устройству входного тамбура и переносу ряда некапитальных перегородок внутри здания, вследствие чего изменились технико-экономические показатели, а именно, площадь объекта увеличилась и составила 1493,9 кв.м., этажность ранее зарегистрированного объекта не изменилась.

На текущий момент объект капитального строительства находится в завершенном виде, готов для эксплуатации с функциональным назначением «объект торговли». Согласно сведениям поэтажных планов и экспликации, спорный объект с количеством этажей - 1 этаж, имеет площадь здания в размере 1493,9 кв.м.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Смоленска, земельный участок расположен в территориальной зоне П5- "Зоны размещения производственных объектов V класса санитарной классификации».

В силу вышеуказанных правил и полученного градостроительного плана, допускается размещение объектов с таким назначением. Реконструируемое здание расположено в границах данного земельного участка с соблюдением Градостроительных регламентов в части отступов от границ земельного участка.

В целях обследования строительных конструкций и определения соответствия объекта недвижимости строительным и градостроительным требованиям истец обратился в ООО «МФЦ «Бином».

По результатам обследования ООО «МФЦ «Бином» было выдано заключение о соответствии объемно-планировочного решения нежилого здания строительно-технические нормативам, а также требованиям технических регламентов надежности и безопасной эксплуатации объекта. На основании результатов обследования установлено, что нежилое здание соответствует объемно-планировочным, градостроительным требованиям. Инструментальное обследование подтверждает отсутствие дефектов, деформаций, объект пригоден для эксплуатации, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет и соответствует требованиям технических регламентов надежности и безопасной эксплуатации. Ущемлений прав и законных интересов третьих лип не усматривается.

В силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода в эксплуатацию объекта необходимо предоставить перечень документов указанный в данной статье, в который включен документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора).

Однако в данном случае, реконструкция объекта осуществлена без получения соответствующего разрешения, документы, установленные законодательством для ввода объекта в эксплуатацию, истец представить не может, в связи с чем, к данным правоотношениям применимы положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в настоящее время Администрацией города Смоленска устранены противоречия в части вида разрешенного использования земельного участка под спорным объектом и земельный участок предоставлен истцу в собственность.

Кроме того, поясняет, что им не оспариваются результаты проведенных по делу судебных экспертиз.

Суд заслушал пояснения истца, ответчика, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4570 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0030907:22.

Указанный земельный участок приобретен истцом на основании договора купли-продажи от 06.09.2021г., заключенного с Администрацией города Смоленска.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости КУВИ №999/2020-048172 от 10.04.2020 (вид разрешенного использования – для строительства автосалона).

Постановлением Администрации г. Смоленска от 02.12.2020 №2653-адм администрацией города Смоленска изменен вид разрешенного участка с кадастровым номером 67:27:0030907:22, общей площадью 4570 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, на пересечении улиц 25 Сенября- Бабушкина, с «для строительства автосалона» на «объекты торговли».

Указанные изменения в части вида разрешенного использования земельного участка внесены в государственный реестр объектов недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.10.2021

Также истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание – автосалон, с кадастровым номером 67:27:0030907:147, общей площадью 1 285,0 кв. м., расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030907:22.

Указанный объект был приобретен истцом в собственность по договору купли-продажи от 10.03.2020.

Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.03.2020.

Спорный объект недвижимости с назначением – здание автосалона, введено в эксплуатацию в установленном порядке на основании выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №67-67302000-6-2019 от 29.03.2019.

В целях реконструкции указанного здания Проектной мастерской ООО «Город С.» для истца, как застройщика была разработана проектная документация от 01.04.2020, получен градостроительный паспорт земельного участка от 12.05.2020.

Истец обратился в Администрацию г. Смоленска за получением разрешения на реконструкцию спорного здания, однако письмом от 11.01.2021 ответчиком было отказано в выдаче такого разрешения в связи с тем, что предполагаемый к реконструкции объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением об оспаривании отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов арендуемого земельного участка под спорным объектом и возложении обязанности по заключению договора купли-продажи указанного земельного участка (дело №А62-11258/2020).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.06.2021 по данному делу исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

При этом при рассмотрении дела №А62-11258/2020 арбитражным судом давалась оценка, в том числе, обстоятельствам изменения ответчиком вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с тем, что ответчик отказал истцу в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка, а затем самостоятельно принял ненормативный акт, которым привел в соответствие вид разрешенного использования земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При этом указал, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в настоящее время невозможна, в связи с отказом ответчика в выдаче разрешения на реконструкцию объекта.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

В связи с отсутствием разрешительной документации, спорный объект не введен в эксплуатацию, в связи с чем, к указанному объекту применяются положения о самовольной постройке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию к спорному объекту должны применяться правила о самовольной постройке.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Из представленных документов следует, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030907:22, принадлежащем истцу на праве собственности.

Исходя из положений абзаца третьего пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам.

В ходе рассмотрения дела истец, в целях установлении соответствия спорного объекта строительным и пожарным нормам и правилам заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы и судебной пожарной экспертизы.

Судом заявленное ходатайство было удовлетворено, по делу назначены судебная строительно-техническая экспертиза и судебная пожарная экспертиза.

Проведение судебной строительно-технической экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр проектирования и кадастра», персонально экспертам ФИО5 и ФИО6.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли строительно-техническим требованиям объект недвижимого имущества - 1 этажное нежилое здание «объект торговли», площадью 1 493,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, имеется ли возможность безопасной эксплуатации объекта?

Создает ли угрозу жизни и здоровью людей спорный объект недвижимого имущества при его эксплуатации?

Проведение пожарно-технической экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр пожарной безопасности» персонально экспертам ФИО7 и ФИО8.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли пожарным требованиям объект недвижимого имущества - 1 этажное нежилое здание «объект торговли», площадью 1 493,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, имеется ли возможность безопасной эксплуатации объекта?

В материалы дела представлено экспертное заключение от 31.03.2022, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр проектирования и кадастра», экспертами ФИО5 и ФИО6 из которого следует, что спорный объект по результатам сплошного детального инструментального обследования соответствует строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным требованиям и Правилам застройки и землепользования.

Использование объекта капитального строительства — 1 этажное нежилое здание «объект торговли», площадью 1 493,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> в качестве здания объекта торговли не нарушает требования Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ , Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных Постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Смоленска.

Согласно Правилам обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 техническое состояние объекта оценивается как работоспособное, при котором отсутствуют видимые повреждения, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует.

В соответствии с нормами ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» строительные конструкции объекта исследования выполнены согласно строительным нормам и требованиям и находятся в работоспособном состоянии. Обследуемый объект является капитальным, с неизменяемыми строительными конструкциями, конструктивные схемы и используемые строительные материалы способны обеспечить требуемые показатели надежности и долговечности здания. Несущая способность строительных конструкций соответствует требуемым нагрузкам.

Здание не создает угрозу жизни и здоровью людей по несущей способности, и пригодно к дальнейшей эксплуатации.

Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует.

Объект капитального строительства - 1 этажное нежилое здание «объект торговли», площадью 1 493,9 кв.м., не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей по несущей способности.

Также в материалы дела представлено экспертное заключение №204/22, выполненное экспертами общества с ограниченной ответственностью «Центр пожарной безопасности» ФИО7 и ФИО8, из которого следует, что на момент проведения экспертизы на спорном объекте полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим федеральным законом (условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности ст. 6 ФЗ №123-ФЗ), соответствует требованиям пожарной безопасности.

Оценив экспертные заключения суд находит, что судебные экспертизы проведены в полном соответствии с требованиями статей 82,83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении отражены все необходимые сведения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для непризнания выводов экспертов в качестве доказательства соответствия спорного объектам строительно-техническим и пожарным требования, а также в отношении отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации эксперты предупреждаются судом за дачу заведомо ложного заключения, а в соответствии с частью 4 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения.

Данные положения закона призваны обеспечить достоверность и объективность заключения эксперта как одного из источников доказательств, с учетом того, что оно создается лицами, обладающими специальными познаниями, уровень профессиональной подготовки которых, применяемые им методы исследования и изготовления текста заключения в письменном виде должны исключать возможность искажения результатов экспертных исследований.

Кроме того, указанные заключения не оспорены ответчиком, доказательств, опровергающих выводы экспертов, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные объекты соответствуют установленным требованиям и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, спорный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истец предпринимал действия, направленные на соблюдение разрешительного порядка.

Исходя из представленных доказательств следует, что ответчик необоснованно отказал истцу в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта, что устранено им же в последующем.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.

Отсутствие у истца правоустанавливающих документов и невозможность осуществить регистрацию права собственности на указанное в иске недвижимое имущество препятствует осуществлению истцом его полномочий собственника, поэтому право собственности подлежит признанию в судебном порядке.

Доказательства, безусловно свидетельствующие о принадлежности спорного объекта на праве собственности другим юридическим лицам, в материалах дела отсутствуют.

Суд, удовлетворяя исковые требования, исходит из того, что предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условия для признания права собственности на спорный объект соблюдены, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто иными доказательствами.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

В соответствии с положениями статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>; ИНН <***>) на объект недвижимости:

- нежилое здание – объект торговли, общей площадью 1 493, 9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.


Судья Л.В. Либерова