Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А07-17046/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17046/2021
г. Уфа
18 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2023 года

Полный текст решения изготовлен 18.04.2023 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шайхутдиновой И.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью Независимая профессиональная оценка "Судебный эксперт" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность»

об урегулировании разногласий


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 31.03.2023 г., удостоверение № 2540 от 27.10.2014 г.,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 10.01.2023 г., диплом о высшем юридическом образовании,

от иных лиц представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.


Общество с ограниченной ответственностью Независимая профессиональная оценка "Судебный эксперт" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий.

Определением суда от 06.04.2022г. судом назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» ФИО4.

От Общества с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» поступило заключение эксперта №02/22 от 29.04.2022г.

В судебном заседании выслушаны представители сторон.

От истца поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы, исходя из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проверив возражения сторон относительно правомерности выводов, содержащихся в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы, и установив отсутствие обоснованности таких сомнений, суд, руководствуясь ст. 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы по делу.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах, ответчиком не представлено, фактически ответчиком оспариваются результаты экспертизы, при этом суд отмечает, что несогласие с результатами экспертизы не является основаниям для назначения повторной экспертизы.

С учетом позиции сторон, суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Независимая Профессиональная Оценка «Судебный Эксперт» (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 28294 от 01.06.2015г., согласно которого Арендодатель на основании протокола «Об итогах аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений» № 1 от 15 мая 2015г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 1 этаж 38,9кв.м.: №82-85, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа <...> Литера А, общей площадью 38,9 кв. м., для использования в целях торговля, прочие виды использования. Настоящий договор действует с 1 июня 2015г. по 31 мая 2021г.

Характеристика объекта (-ов) муниципального нежилого фонда приведены в техническом (их) паспорте (-ах) (выкопировке (-ах)) №3750 от 27 июля 2009 г.

Руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), 16.03.2021 года Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило обществу НПО «Судебный Эксперт» договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 16.03.2021 г., согласно которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа, встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35, общей площадью 38,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020105:1560), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 27.07.2009, (литера А) инвентарный номер 3750.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи, стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 323 670,03 руб. (Три миллиона триста двадцать три тысячи шестьсот семьдесят рублей 03 копейки), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 20-344/8/2-Н от 08.12.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Покупатель производит оплату стоимости Объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 настоящего Договора, в рассрочку на основании письменного заявления путём перечисления денежных средств на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре (п. 3.2 договора купли-продажи).

В соответствии с п. 3.3 договора купли-продажи, Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 332 367 руб. (Триста тридцать две тысячи триста шестьдесят семь рублей), перечисляемый на счёт, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком – ООО «Аудит-безопасность» является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку:

- в Акте приема-передачи от 01 июня 2015 г. указывается, что нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35, общей площадью 38,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55:020105:1560, в состоянии «удовлетворительном».

Однако, при составлении отчета №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 г. оценщик не принял во внимание данный факт и рассчитывали стоимость помещений, принимая за основу состояние «отличное». Оценщиком не учитывалось, что помещения передавались ООО НПО «Судебный эксперт» в черновом состоянии, в связи с чем, после подписания акта-передачи, истец самостоятельно и за собственные денежные средства произвел капитальный ремонт переданных помещений. Факт проведения капитального ремонта переданных помещений подтверждается фотографиями помещений «до» и «после».

- в Отчете №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 г., составленным ООО «Аудит-безопасность» содержится неполная и неточная информация, а именно отсутствует первоначальная/остаточная балансовые стоимости объекта по состоянию на дату оценки.

Кроме того, при подготовке отчета допущены различные нарушения Федеральных стандартов оценки:

- Анализ рынка не соответствует требованиям п. 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)";

- Для расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке были подобраны аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка, или же имеющие другие значительные отличие от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок, в нарушение п. 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".

По инициативе истца оценщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Агран-бизнес оценка» была произведена оценка арендуемого истцом нежилого помещения.

В соответствии с выполненным отчетом № 81-21 от 21.04.2021г. рыночная стоимость Объекта составляет:

1 610 000 (Один миллион шестьсот десять тысяч) рублей, с учетом НДС 20 % 268 333,33 руб.

1 341 666,67 (Один миллион триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек, без учета НДС 20%.

За вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 458 941,36 рублей, рыночная стоимость с учетом округления составит: 1 151 058 (Один миллион сто пятьдесят одна тысяча пятьдесят восемь) рублей 64 копейки, с учетом НДС 20 % 191 843,11 рублей.

23.04.2022 г. истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества на условиях, изложенных в протоколе разногласий к проекту Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 16 марта 2021 года.

Согласно протоколу разногласий от 22.04.2021г., истец просил изложить пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 16.03.2021г., в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 1 341 666,67 (один миллион триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть рублей 67 копеек) без учета НДС 20% и равно его рыночной стоимости определённой независимым оценщиком в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 81-21 от 24.04.2021 г., составленным ООО «Агран-бизнес оценка»».

- пункт 3.3 договора «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 134 166,67 (сто тридцать четыре тысячи сто шестьдесят шесть рублей 67 копеек) перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Письмом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 18.05.2021г. № 12357 протокол разногласий от 22.04.2021г. к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 16.03.2021г. был отклонен.

Изложенное, явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст.3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

1. Соответствует ли Отчет №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 года, выполненный ООО «Аудит-Безопасность», требованиям Федерального закон от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

2. В случае несоответствия Отчета №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 года, выполненного «Аудит-Безопасность», требованиям действующего законодательства, определить рыночную стоимость объекта - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35 на дату 23.04.2021 года без учета НДС.

3. Определить относятся ли работы, указанные в локальном сметном расчете «на Зорге 35», к неотделимым улучшениям объекта - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35?

3. В случае, если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость с учетом их фактического состояния износа, степени повреждений?

4. Определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость на дату 23.04.2021 года?

Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» ФИО4.

В ходе проведения судебной экспертизы экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» ФИО4 для проведения экспертизы были запрошены следующие документы:

- согласование выполненной перепланировки и переустройства помещения как с собственником, так и контролирующими организациями,

- актуальные замеры площади помещения, выполненные кадастровым инженером.

В целях получения документов для проведения судебной экспертизы арбитражный суд неоднократно запрашивал у истца вышеуказанные документы, однако такая документация не была представлена ООО НПО «Судебный эксперт», в связи с чем, экспертиза проведена на основании имеющихся у экспертов документов.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» № 02/22, экспертом сделаны следующие выводы:

Соответствует ли Отчет №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 года, выполненный ООО «Аудит-Безопасность», требованиям Федерального закон от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

По итогам проверки Отчета об оценке №20-344/8/2-Н, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность» на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования ст.11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3; п. 8з ФСО №3; п. 22в ФСО №7, п. 8 ФСО №1.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования в силу следующего:

1) Использованные Оценщиком аналоги не соответствуют критериям сопоставимости: по местоположению (аналог №2)

2) Аналог №1 представлен к продаже после даты определения стоимости.

3) Оценщиком в полном объеме не приведен достоверный анализ ценообразующих факторов, указанных в частично использованном Оценщиком Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода». Нижний Новгород, под редакцией ФИО5, что также стало следствием отсутствия внесения соответствующих корректировок по всем ценообразующим факторам.

4) Оценщиком приведены недостоверные сведения относительно ценообразующих характеристик объекта оценки и объектов аналогов:

3.1) Оценщиком ошибочно указано о средней интенсивности пешеходного трафика, так как объект расположен вблизи Дворца Спорта на пересечении ул. 50 лет СССР и ул. Р.Зорге, что обеспечивает интенсивный транспортный и пешеходный трафик, что привело к занижению полученной стоимости.

3.2) Оценщик необоснованно проводит понижающую корректировку (-14%) при необходимости проведения косметического ремонта в санузле, при этом в расчетной таблице 15 на стр. 35 по объекту оценке указывает «хорошее состояние / стандартный ремонт», а по всем аналогам «удовлетворительное состояние / стандартный ремонт», что подразумевает выполнение повышающей корректировки на хорошее состояние, а не понижающей.

3.3) В объявлении указано, что предлагается к продаже объект, расположенный на 1-м этаже 5-ти этажного жилого дома (стр. 54 Отчета), Оценщик указывает о расположении на цоколе (стр. 34,35 Отчета, таблиц 14, 15), что привело к необоснованной корректировке + 21,95%.

5) Диапазон цен предложения сопоставимых объектов-аналогов находится в диапазоне от 110 тыс.руб./кв.м до 180 тыс. руб./кв.м без учета корректировок по отличиям. Оценщиком использованы аналоги в диапазоне цен предложения от 97 тыс. руб. до 134 тыс. руб./кв.м.

Таким образом, Отчет об оценке №20-344/8/2-Н, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

В случае несоответствия Отчета №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 года, выполненного «Аудит-Безопасность», требованиям действующего законодательства, определить рыночную стоимость объекта - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35 на дату 23.04.2021 года без учета НДС.

Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию с кадастровым номером 02:55:020105:1560, общей площадью 38,9 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 35, по состоянию на 12.05.2021 г. без учета НДС составляет 3 968 000 (Три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей (В связи с указанными обстоятельствами в п. 6 Раздела I Вводной части Заключения эксперта исследование по поставленному вопросу №2 проводилась на основании имеющихся в распоряжении эксперта документами и сведениям с допущением отсутствия выполненной перепланировки и переустройства помещения, то есть Экспертом проводилась исследования при допущении, что фактическая планировка и площадь помещений соответствует данным технического паспорта, а техническое состояние согласно проведенному визуальному осмотру.)

3. Определить относятся ли работы, указанные в локальном сметном расчете «на Зорге 35», к неотделимым улучшениям объекта - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35?

4. В случае, если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость с учетом их фактического состояния износа, степени повреждений?

Определить относятся ли работы, указанные в локальном сметном расчете «на Зорге 35», к неотделимым улучшениям объекта - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35 (вопрос №3), а также ответить на вопрос №4 о рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта не представляется возможным в связи с непредставлением дополнительных документов по выполненной перепланировке и переустройства по Ходатайству эксперта.

5. Определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу:Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость на дату 23.04.2021 года?

Исследование по данному вопросу было проведено в п. 6 Раздела II Исследовательской части Заключения эксперта. Поскольку провести исследование по вопросам №3, №4 не представляется возможным, то провести исследование по вопросу рыночной стоимости без учета неотделимых улучшений также не представляется возможным.

В силу положений ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об экспертизе) эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона об экспертизе заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом в силу ст. 35 указанного закона в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Судом установлено, что указанное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с заключением экспертизы, истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, представил рецензию на заключение эксперта № 64 от 10.10.2022г., в которой сделан вывод о том, что заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» № 02/22 не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и другим нормативным правовым актам, регулирующим вопросы назначения и проведения судебной экспертизы.

Экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» ФИО4 даны письменные пояснения на замечания истца на заключение эксперта № 02/22.

Отвечая на заявленные замечания, эксперт дал исчерпывающие и однозначные ответы на поставленные вопросы, выразил уверенность в правильности сделанных в экспертном заключении выводов.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

При этом, исходя из п. 24 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации России от 20.05.2015 N 297 (ФСО N 1) коллегия отмечает, что эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

От ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» в материалы дела поступило заявление, согласно которого общество указало, что в организацию поступила информация о наличии в материалах дела Рецензии № 64 от 10.10.2022 года на Заключение эксперта № 02/22 от 15.08.2022 г., составленной якобы от организации «Центр независимой экспертизы и оценки» за подписью эксперта ФИО6. Настоящим письмом с полной ответственностью заявляем о том, что данная экспертиза является подделкой, ни экспертом ФИО6, ни каким-либо другим сотрудником нашей организации данное заключение (Рецензия) не составлялось, образец подписи не соответствует образцу подписи ФИО6 Более того из представленной копии видно, что это не сканированная копия документа, а наложение подписи и печати в электронном виде. Учитывая вышесказанное, просим данную работу к учету не принимать.

Ответчиком заявлено о фальсификации, представленной в материалы дела истцом рецензии на заключение эксперта № 64 от 10.10.2022г., выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки».

Уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств сторонам разъяснены.

Статья 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае заявления лицом, участвующим в деле, о фальсификации доказательств, представленных другим лицом, и при наличии возражений последнего относительно подобного заявления, арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства и принимает иные меры.

Применительно к статье 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о фальсификации доказательства имеет своей целью исключение соответствующего доказательства из числа доказательств по делу, и фактическое понуждение сторон, представившей доказательства, основывать свои доводы и возражения относительно предмета и основания иска на иных доказательствах.

Доказательствами по делу в соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются получение и предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, способ проверки заявления о фальсификации доказательств определяется судом исходя из предмета и основания заявленного иска, с учетом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, и иных представленных в деле доказательств.

Истец в ходе судебного разбирательства исключил из числа доказательств по делу рецензию на заключение эксперта № 64 от 10.10.2022г., выполненную ООО «Центр независимой экспертизы и оценки».

Таким образом, рецензия на заключение эксперта № 64 от 10.10.2022г., выполненная ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», не учитывается судом при рассмотрении дела по существу и вынесении решения, поскольку была исключена из числа доказательств.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 78 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 23.04.2021г. составляет 3 968 000 руб. 00 коп. без учета НДС, следует признать обоснованными.

Возражая относительно заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» № 02/22 от 29.04.2022г., истец указал, что считаю заключение эксперта не объективным, поскольку экспертом:

нарушены нормы Федерального Закона;

исследования проведено экспертом не в полном объеме;

в экспертном заключении указано мнение (умозаключение) эксперта, не соответствующее действительности и не относящееся к его компетенции;

выводы эксперта носят исключительно предположительный характер;

экспертом неверно определено назначение объекта исследования.

Заключение эксперта № 02/22 от 15 августа 2022 г. по делу № А07-17046/2021, не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и другим нормативным правовым актам, регулирующим вопросы назначения и проведения судебной экспертизы.

Истцом ранее было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы в иных учреждениях, которое истец просит удовлетворить, для установления истины по делу и урегулированию разногласий. Оплату гарантирует. Дополнительные документы запрошены по объекту и будут предоставлены экспертам.

Между тем, указанные замечания на заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» № 02/22 от 29.04.2022г. уже были рассмотрены судом.

Как указано выше, экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» ФИО4 даны письменные пояснения на замечания истца на заключение эксперта № 02/22.

Также, как указано выше, в ходе проведения судебной экспертизы экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» ФИО4 для проведения экспертизы были запрошены дополнительные документы.

В целях получения документов для проведения судебной экспертизы арбитражный суд неоднократно запрашивал у истца вышеуказанные документы.

Надлежаще уведомленный о времени и месте судебного разбирательства истец явку своего представителя в судебные заседания не обеспечивал, определение суда не исполнил, запрошенные судом документы не представил, причины не предоставления запрошенных документов не пояснил.

В связи с чем, экспертиза проведена на основании имеющихся у экспертов документов.

Согласно части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

Действия общества по неоднократному заявлению ходатайств о назначении повторной экспертизы, не выполнении определений суда не свидетельствует о процессуальной добросовестности истца, в связи с чем, расцениваются судом как злоупотребление правом со стороны ООО НПО «Судебный эксперт».

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, о неподтвержденности материалами дела заявленных истцом возражений.

Суд отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы на основании следующего.

Полученное способом, предусмотренным статьями 82, 86 АПК РФ, доказательство - экспертное заключение по результатам судебной экспертизы - отвечает принципу относимости и допустимости, недостоверность его не подтверждена, следовательно, основания для непринятия данного заключения в качестве доказательства у суда первой инстанции отсутствуют.

Суд оценил экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Достаточных оснований усомниться в выводах эксперта в рассматриваемом случае не установлено.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Таких обстоятельств судом по результатам изучения экспертного заключения не установлено. Кроме того, назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Суд самостоятельно определяет, какие доказательства имеют отношение к рассматриваемому делу, и оценивает их в совокупности с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки заключения эксперта, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и прав стороны по делу.

Возражения истца по существу заключения эксперта сами по себе не свидетельствуют о недостоверности экспертного заключения и не являются безусловным основанием для назначения повторной экспертизы.

Суд приходит к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.

Поэтому разногласия, возникшие между обществом НПО «Судебный эксперт» и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 16.03.2021г., подлежат разрешению исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной 3 968 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта отчет №20-344/8/2-Н от 08.12.2020 года, выполненный ООО «Аудит-Безопасность», судом в качестве надлежащего доказательства по делу не принимается, поскольку не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом с учетом заключения эксперта в сумме 3 968 000 руб. 00 коп. (без НДС).

Таким образом, суд приходит к выводу, что пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 16.03.2021г. – нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35, общей площадью 38,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020105:1560), литера А, инвентарный номер 3750, следует изложить в следующей редакции:

«3.1 Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 968 000 (Три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной ООО «Информ-эксперт» в заключении эксперта № 02/22 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

«3.3 Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 396 800 руб. (триста девяносто шесть тысяч восемьсот рублей), перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Ответчиком на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства в размере 34 000 руб. 00 коп. (платежное поручение № 215793 от 19.10.2021г.).

Расходы по приведению экспертизы согласно ходатайства ООО «Информ-эксперт» составили 34 000 руб., указанная сумма подлежит перечислению с депозита экспертной организации, по указанных в ходатайстве реквизитам.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Независимая профессиональная оценка "Судебный эксперт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектов малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 16 марта 2021 года, в отношении нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 35, общей площадью 38,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020105:1560), литера А, инвентарный номер 3750.

Изложить пункты 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

«3.1 Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 968 000 (Три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной ООО «Информ-эксперт» в заключении эксперта № 02/22 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

«3.3 Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 396 800 руб. (триста девяносто шесть тысяч восемьсот рублей), перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Независимая профессиональная оценка "Судебный эксперт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Перечислить на расчетный счёт Общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» (<...>) 34 000 руб. за производство экспертизы по делу № А07-17046/2021, перечисленные на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежному поручению № 215793 от 19.10.2021г., по следующим реквизитам: Получатель: Общество с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт», ИНН <***>, КПП 027801001, БИК 048073601, р/с <***>, Башкирское отделение № 8598 ПАО «Сбербанк» г. Уфа, корр./счет 30101810300000000601.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И.С. Шайхутдинова