Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А33-32925/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


23 сентября 2024 года


Дело № А33-32925/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09.09.2024.

В полном объёме решение изготовлено 23.09.2024.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Адванс Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 09.11.2023, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 26.12.2023 № 157, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П., 



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Адванс Трейд» (далее – истец, ООО «Адванс Трейд») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, кадастровый номер сооружения: 24:50:0500082:806, кадастровый номер земельного участка: 24:50:0500091:235, расположенного по адресу: <...>, между обществом с ограниченной ответственностью «Адванс Трейд» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а именно принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции:

- п. 1.5 изложить в следующей редакции:

«1.5. Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одномоментно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей.».

- п. 2.1. изложить в следующей редакции:

«2.1. Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно заключению № А33-32925/2023 от 27.05.2024 в области оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, составляет 972 427 (девятьсот семьдесят две тысячи четыреста двадцать семь) рублей, сложившаяся из:

-  рыночной стоимости сооружения, площадью 98,2 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500082:806, расположенного по адресу: <...> в размере 396 139 (триста девяносто шесть тысяч сто тридцать девять) рублей;

-  рыночной стоимости земельного участка площадью 207, 0 кв. м с кадастровым номером24:50:0500091:235, местоположение: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Рейдовая, д. 54, строение 1, в размере 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей.».

- п. 2.3 изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 396 139 (триста девяносто шесть тысяч сто тридцать девять) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 6 602 (шесть тысяч шестьсот два) рубля 32 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 9 604 (девять тысяч шестьсот четыре) рубля 80 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

- абзацы шестой и седьмой подпункта 3.2.7. пункта 3.2 исключить из текста Договора.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.11.2023 возбуждено производство по делу.

Определением от 01.04.2024 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ДОМ» - Гончаровой Наталье Николаевне.

04.06.2024 от ООО «Дом» поступило заключение эксперта.

Судом установлено, что в выводах эксперта указаны здание с кадастровым номером 24:50:0500086:806 и земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500086:235, вместе с тем, перед экспертом ставился вопрос об установлении рыночной стоимости недвижимого имущества (без учета НДС), расположенного по адресу: <...>. стр.1, в составе:

- сооружение, назначение: нежилое здание, этажность - 1 (в том числе подземных -1), общая площадь 98,2 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500082:806,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (код - 3.1), общая площадь 207 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500091:235, по состоянию на 23 мая 2023 года.

Согласно письменным пояснениям эксперта ООО «Дом» Гончарова Н.Н. от 20.08.2024, в заключении эксперта на страницах №4 и №32 допущены технические ошибки (опечатки в кадастровых номерах объектов исследования). В связи с допущенными техническими ошибками, эксперт просил:

1. На странице 4 заключения, раздел «Вопросы, поставленные перед экспертом», читать в следующей редакции: «Какова рыночная стоимость недвижимого имущества (без учета НДС) расположенного по адресу: <...>, в составе:

-  сооружение, назначение: нежилое здание, этажность — 1 (в том числе подземных - 1), общая площадь 98,2 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500082:806,

-  земельный участок, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (код 3.1), общая площадь 207 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500091:235, по состоянию на 23 мая 2023 года?»

2. На странице 32 заключения, раздел «вывод и ответ на поставленный вопрос», читать в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества (без учета НДС), расположенного по адресу: <...>, в составе:

- сооружение, назначение: нежилое здание, этажность - 1 (в том числе подземных - 1), общая площадь 98,2 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500082:806;

- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (код 3.1), общая площадь 207 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500091:235, по состоянию на 23 мая 2023 года, составляет: 972 427 (девятьсот семьдесят две тысячи четыреста двадцать семь) рублей.»

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Ответчик в отзыве указал, что по результатам рассмотрения заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта основания для отказа в удовлетворении заявления не уставлены. Предложенная истцом выкупная стоимость является заниженной и не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости. Кроме того, истцом предложено исключить из проекта договора купли-продажи абзацы шестой и седьмой подпункта 3.2.7 пункта 3.2. Указанное предложение является ничтожным, поскольку недвижимое имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты стоимости имущества, так как истцом выбран способ оплаты с рассрочкой платежа путем внесения ежемесячных платежей. Таким образом, пункты, изложенные в редакции истца, противоречат нормам действующего законодательства.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «Адванс Трейд» (арендатор) заключен договор арены нежилого здания (сооружения) с правом пользования земельным участком №14125 от 04.05.2021. По условиям договора арендатору на срок с 04.05.2021 по 03.05.2026 передается в аренду нежилое здание (сооружение) общей площадью 98,2 кв. м, кадастровый номер 24:50:0500082:806, расположенное по адресу: <...>, с правом пользования земельным участком общей площадью 207  +/- 5  кв.  м, кадастровый номер 24:50:0500091:235, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Рейдовая, д. 54, строение 1, для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) в отношении объектов с кадастровыми номерами 24:50:0500082:806, 24:50:0500091:235, согласно которым объект аренды является муниципальной собственностью, зарегистрировано право аренды в отношении истца.

Истец обратился в Департамент с заявлением от 23.05.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Распоряжением от 05.09.2023 № 4673-недв принято решение о приватизации сооружения по ул. Рейдовой, 54, стр. 1, г. Красноярск, с одновременным отчуждением земельного участка, предоставив ООО «Адванс Трейд» преимущественное право на приобретение объектов недвижимости с рассрочкой оплаты платежа ежемесячно не позднее 10-го числа месяца равными долями. Приложением к распоряжению от 05.09.2023 № 4673-недв установлен перечень объектов недвижимости и рыночная стоимость согласно оценке - стоимость сооружения 884 000 руб., стоимость земельного участка 479 000 руб.

В обоснование определения цены представлен отчет №374/23 от 07.08.2023 об оценке рыночной стоимости объектов по состоянию на 23.05.2023.

Письмом от 09.09.2023 Департамент направил в адрес ООО «Адванс Трейд» проект договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <...>. Проект содержал, в том числе следующие условия договора:

«1.5. Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 479 000 (четыреста семьдесят девять тысяч) рублей;

2.1. Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 07.08.2023 № 374/23, положительному экспертному заключению от 20.07.2023 №223547составляет 1 363 000 (один миллион триста шестьдесят три тысячи) рублей, сложившаяся из:

-  рыночной стоимости сооружения, площадью 98,2 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500082:806, расположенного по адресу: <...>, в размере 884 000 (восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей;

-  рыночной стоимости земельного участка площадью 207,0 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500091:235, местоположение: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Рейдовая, д. 54, строение 1, в размере 479 000 (четыреста семьдесят девять тысяч) рублей.;

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 884 000 (восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 14 733 (четырнадцать тысяч семьсот тридцать три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 479 000 (четыреста семьдесят девять тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 7 983 (семь тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города;

3.2.7. На период нахождения Объектов в залоге у Продавца:

- в месячный срок после подписания договора застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

-  обеспечивать сохранность Объектов, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объектов;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объектов;

-  Покупатель не вправе отчуждать Объекты, передавать в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку Объектов, ведущую к изменению характеристик Объектов, в отношении которого заключен данный договор (абзац 6);

-  Покупатель вправе передавать Объекты в аренду при условии согласия Продавца. Согласие Продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи (абзац 7).».

Истец, не согласившись с заявленной стоимостью, и после проведения независимой оценки (отчет от 04.10.2023 № 5978/10-23 об оценки рыночной стоимости), письмом от 08.09.2023 направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил стоимость объектов в размере 778 000 руб. (375 000 руб. сооружение, 403 000 руб. – земельный участок), приложив отчет об оценке. Кроме того, истец также предложил абзацы шестой и седьмой подпункта 3.2.7 пункта 3.2 исключить из текста договора.

Департаментом подготовлен протокол согласования разногласий на протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому принято решение оставить пункты 1.5, 2.1, 2.3, абзацы шесть, семь подпункта 3.2.7 пункта 3.2 в редакции продавца (протокол согласования разногласий от 01.11.2023).

Определением от 01.04.2024 ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено, суд назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «ДОМ» - Гончаровой Наталье Николаевне. Перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость недвижимого имущества (без учета НДС), расположенного по адресу: <...>. стр.1, в составе: сооружение, назначение: нежилое здание, этажность - 1 (в том числе подземных -1), общая площадь 98,2 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500082:806, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (код - 3.1), общая площадь 207 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500091:235, по состоянию на 23 мая 2023 года?

Согласно выводам экспертного заключения №А33-32925/2023 от 27.05.2024 (с учетом письменных пояснений эксперта от 20.08.2024) рыночная стоимость недвижимого имущества (без учета НДС), расположенного по адресу: <...>. стр.1, в составе:

сооружение, назначение: нежилое здание, этажность - 1 (в том числе подземных -1), общая площадь 98,2 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500082:806;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (код - 3.1), общая площадь 207 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500091:235,

по состоянию на 23 мая 2023 года составляет 972427 руб. (396139 руб. сооружение, 576288 руб. - земельный участок).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1). Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (пункт 3).

Порядок приватизации муниципального имущества на территории города Красноярска регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) и Решением Красноярского городского Совета от 21.12.2004 № 4-69 «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества в городе Красноярске» (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 1.1 Положения, оно устанавливает порядок и условия приватизации муниципального имущества, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности. При приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими движимого и недвижимого муниципального имущества настоящее Положение применяется с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон №159-ФЗ).

Пунктом 1.3 Положения предусмотрено, что муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе.

В соответствии с пунктом 1.9 Положения цена продажи приватизируемого имущества определяется в соответствии с требованиями Закона о приватизации с учетом положений о формировании начальной цены.

В силу статьи 12 Закона №178-ФЗ, начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения, администрация города Красноярска в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска осуществляет функции по продаже муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом №159-ФЗ.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости  и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона №159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам, в том числе копии указанного решения, проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (пункт 2 статьи 4).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4).

Согласно пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенных норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, лицо, имеющее преимущественное право на возмездное приобретение арендуемого недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности, вправе рассчитывать на включение в договор купли-продажи арендуемого имущества условия о цене имущества, которое будет соответствовать его рыночной стоимости. Такое условие в обязательном порядке подлежит включению в текст договора.

При этом покупатель вправе оспаривать цену выкупаемого имущества, определенную оценщиком и включенную уполномоченным органом в проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В том случае, если в ходе заключения договора купли-продажи по результату обмена протоколами разногласий стороны не достигли соглашения в части его условий, в том числе о цене имущества, такие разногласия подлежат урегулированию судом.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12, при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (далее также – НДС).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Адванс Трейд» являлся арендатором нежилого здания (сооружение) общей площадью 98,2 кв. м, кадастровый номер 24:50:0500082:806, расположенного по адресу: <...>, с правом пользования земельным участком общей площадью 207  +/- 5  кв.  м, кадастровый номер 24:50:0500091:235, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Рейдовая, д. 54, строение 1.

Департамент получил 23.05.2023 заявление истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Как указал Департамент в отзыве, по результатам рассмотрения заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, основания для отказа в удовлетворении заявления не уставлены.

После получения заявления Департамент организовал проведение оценки (отчет №374/23 от 07.08.2023), определил цену отчуждаемых объектов, а также подготовил проект договора купли-продажи, содержащий иные условия.

В частности, в проекте договоры купли продажи содержались условия о том, что:

- стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости согласно отчету составляет 1363000 (сооружение 884 000 руб., земельный участок - 479 000 руб.) (пункты 1.5, 2.1, 2.3);

- покупатель не вправе отчуждать объекты, передавать в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объектов, ведущую к изменению характеристик объектов, в отношении которого заключен данный договор; покупатель вправе передавать объекты в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по договору (абзацы 6, 7 подпункта 3.2.7).

ООО «Адванс Трейд», не согласившись с предложенной ценой продажи имущества, а также содержанием абзацев шестого и седьмого подпункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи, направило Департаменту протокол разногласий к договору, а также составленный по заказу истца отчет об оценке рыночной стоимости объектов. В связи с наличием спора о цене имущества, между сторонами также возникли разногласия о размере ежемесячного платежа в рамках рассрочки оплаты.

Вместе с тем, в ходе заключения договора купли-продажи по результату обмена протоколами разногласий стороны не достигли соглашения по указанным условиям.

Относительно иных условий договора спор между сторонами отсутствует.

Соответствие истца условиям, предусмотренным статьей 3 Закона №159-ФЗ, ответчиком подтверждено.

Предметом спора по делу является устранение разногласий между сторонами по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и расположенного на нем здания), находящегося в аренде и приобретаемого в порядке реализации преимущественного права на их приобретение в собственность, в части цены продажи объектов, а также распорядительных прав покупателя в отношении объектов.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

Статьей 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

В целях устранения возникших разногласий о выкупной цене имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Дом» - Гончаровой Наталье Николаевне.

Согласно выводам экспертного заключения №А33-32925/2023 от 27.05.2024 (с учетом письменных пояснений эксперта от 20.08.2024) рыночная стоимость недвижимого имущества (без учета НДС), расположенного по адресу: <...>. стр.1, в составе:

сооружение, назначение: нежилое здание, этажность - 1 (в том числе подземных -1), общая площадь 98,2 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500082:806;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (код - 3.1), общая площадь 207 кв.м., кадастровый номер: 24:50:0500091:235,

по состоянию на 23 мая 2023 года составляет 972427 руб. (396139 руб. сооружение, 576288 руб. - земельный участок).

Заключение эксперта, с учетом предоставленных экспертом пояснений, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта по существу представляют ясный ответ на поставленный судом вопрос, не допускают различного толкования. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации экспертов. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом предоставленных на экспертизу материалов. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы, в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, правовых оснований не доверять заключению у суда инстанции не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, ответчик не воспользовался.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного вопроса. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу об обоснованности установления выкупной стоимости имущества с учетом заключения эксперта ООО «Дом» Гончаровой Н.Н. №А33-32925/2023 от 27.05.2024 в размере 972427 руб. (396139 руб. сооружение, 576288 руб. - земельный участок). С учетом данной стоимости также подлежат урегулированию разногласия о размере ежемесячного платежа в рамках рассрочки оплаты.

Согласно исковым требованиям, истец также просит исключить из договора купли-продажи условия следующего содержания:

- покупатель не вправе отчуждать объекты, передавать в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объектов, ведущую к изменению характеристик объектов, в отношении которого заключен данный договор (абзац 6 пункта 3.2.7. пункта 3.2 договора);

-  покупатель вправе передавать объекты в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи (абзац 7 пункта 3.2.7. пункта 3.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учетом того, что законодательством Российской Федерации не установлена обязанность субъектов малого и среднего предпринимательства - покупателей объекта недвижимости согласовывать с его продавцом (бывшим собственником) возможность передачи в аренду объекта выкупа, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца об исключении абзаца 7 пункта 3.2.7. пункта 3.2 договора. Аналогичная правовая позиция поддержана в постановлении Арбитражного суда Восточно – Сибирского округа от 23.06.2022 по делу №А33-26876/2020.

В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пунктам 2, 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2). Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога (пункт 3).

В части абзаца 6 пункта 3.2.7. договора проекта договора купли-продажи суд приходит к выводу, что ограничение права залогодателя отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя является диспозитивной нормой, а значит, установление такого правила во взаимоотношениях сторон зависит от наличия воли залогодателя принять на себя соответствующее ограничение.

Кроме того, Законом №159-ФЗ не установлена обязательность содержания в договоре таких условий, вследствие чего, если соглашение между сторонами по данному вопросу не достигнуто, то данное условие не может быть включено в договор по решению суда. Аналогичная правовая позиция поддержана в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.06.2022 по делу № А33-26876/2020.

При этом суд обращает внимание ответчика на положения статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (пункт 1). Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (пункт 2).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей», в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).

Таким образом, преследуемый продавцом путем включения в текст договора абзаца 7 пункта 3.2.7 интерес обеспечивается предусмотренными законом гарантиями   залогодержателя в виде права следования залога за имуществом (сохранение при переходе прав), а также сохранения залога до тех пор, пока существует фактическая или юридическая замена ценности права залога (т.н. правило эластичности, право на ценность залога).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и урегулировании разногласий по спорным пунктам в редакции истца.

При изложенных обстоятельствах, учитывая предмет и основания иска, разногласия между  ООО «Адванс Трейд» и Департаментом возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - соружения и земельного участка, подлежат урегулированию путем изложения спорных условий в следующей редакции:

- п. 1.5 изложить в следующей редакции:

«1.5. Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одномоментно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей.».

- п. 2.1. изложить в следующей редакции:

«2.1. Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно заключению № А33-32925/2023 от 27.05.2024 года в области оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, составляет 972 427 (девятьсот семьдесят две тысячи четыреста двадцать семь) рублей, сложившаяся из:

-  рыночной стоимости сооружения, площадью 98,2 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500082:806, расположенного по адресу: <...> в размере 396 139 (триста девяносто шесть тысяч сто тридцать девять) рублей;

-  рыночной стоимости земельного участка площадью 207,0 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500091:235, местоположение: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Рейдовая, д. 54, строение 1, в размере 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей.».

- п. 2.3 изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 396 139 (триста девяносто шесть тысяч сто тридцать девять) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 6 602 (шесть тысяч шестьсот два) рубля 32 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 9 604 (девять тысяч шестьсот четыре) рубля 80 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

- исключить абзацы шестой и седьмой подпункта 3.2.7. пункта 3.2 из текста Договора.

Иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 6000 руб.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 50 000 руб. внесены истцом на депозитный счет арбитражного суда  платежными поручениями от 12.02.2024 № 31.

Стоимость проведение экспертизы составила 50 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также за проведение судебной экспертизы, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 



РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия между  обществом с ограниченной ответственностью «Адванс Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – сооружения, этаж 1, общей площадью 98,2 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500082:806; земельного участка общей площадью 207 кв.м.. кадастровый номер 24:50:0500091:235,изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

- п. 1.5 изложить в следующей редакции:

«1.5. Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одномоментно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей.».

- п. 2.1. изложить в следующей редакции:

«2.1. Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно заключению № А33-32925/2023 от 27.05.2024 года в области оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, составляет 972 427 (девятьсот семьдесят две тысячи четыреста двадцать семь) рублей, сложившаяся из:

-  рыночной стоимости сооружения, площадью 98,2 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500082:806, расположенного по адресу: <...> в размере 396 139 (триста девяносто шесть тысяч сто тридцать девять) рублей;

-  рыночной стоимости земельного участка площадью 207,0 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500091:235, местоположение: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Рейдовая, д. 54, строение 1, в размере 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей.».

- п. 2.3 изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 396 139 (триста девяносто шесть тысяч сто тридцать девять) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 6 602 (шесть тысяч шестьсот два) рубля 32 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 576 288 (пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят восемь) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 9 604 (девять тысяч шестьсот четыре) рубля 80 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

- исключить абзацы шестой и седьмой подпункта 3.2.7. пункта 3.2 из текста Договора.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Адванс Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 50 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

М.С. Тихова