Постановление от 19 декабря 2019 г. по делу № А12-9757/2009

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-9757/09
г. Саратов
19 декабря 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена «12» декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен «19» декабря 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Веряскиной С.Г., Самохваловой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 декабря 2018 года по делу № А12-9757/2009 (судья Кузенкова М.Ю.),

по заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании торгов незаконными,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Глор» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, ул. Моторная, д. 35),

при участии в судебном заседании представителя ФИО2, ФИО3, ФИО4 Магид В.В., действующей на основании доверенностей от 09 марта 2019 года, 15 октября 2018 года, 06 августа 2019 года,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 июня 2009 года общество с ограниченной ответственностью «Глор» (далее – ООО «Глор», должник) признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05 мая 2015 года конкурсным управляющим ООО «Глор» утвержден ФИО5

В Арбитражный суд Волгоградской области обратились ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее - ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4) с заявлением о признании торгов незаконными, в котором просили:

1.Признать незаконными результаты торгов по продаже имущества ООО «Глор»:

- встроенного нежилого помещения в пристройке к основному зданию, состоящее из 27 комнат, площадь: 861,4 кв.м, с техподпольем, состоящим из 6 комнат, площадь: общая 438,8 кв.м, назначение: культурно-зрелищное, расположено на цокольном, 1 этаже, находящееся по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001996, согласно выписке из технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 14 275 000 руб. с НДС;

- встроенного нежилого помещения, назначение: прочее, общей площадью 90,6 кв. м, расположено на 1 этаже, находящееся по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001945, согласно выписке из технического паспорта на встроенное помещение по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 1 501 000 руб. с НДС;

- встроенного нежилого помещения, состоящее из 9 комнат, назначение: административное, расположено на 3 этаже, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 113,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001703, согласно выписке из технического паспорта здания (строения) по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 1 886 000 руб. с НДС;

- нежилого помещения, назначение: административное, расположеного на цокольном, 1- 9 этаже, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 26 июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 149 181 000 руб. с НДС;

- права аренды земельного участка под эксплуатацию нежилого административного здания, общей площадью 9 963 кв.м., кадастровый номер 34:34:04 0010:0005 (предыдущий кадастровый номер 34-34-4-19-1), категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> 000 руб. с НДС.

2.Обязать конкурсного управляющего ООО «Глор» ФИО5 аннулировать результаты торгов.

3.Признать недействительным договор купли-продажи от 25 июня 2018 года, заключенный между ООО «Глор» и ФИО2, ФИО4 и ФИО3

4.Обязать конкурсного управляющего ООО «Глор» ФИО5 вернуть ФИО4, ФИО3, ФИО2 задатки в размере 2 333 334 руб. каждому.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 1319 декабря 2018 года в удовлетворении заявления ФИО2, ФИО4, ФИО3 отказано.

ФИО2, ФИО4, ФИО3 не согласились с принятым судебным актом и обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят определение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные требования.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что торги 19 июня 2019 года проведены с существенными нарушениями.

В апелляционной жалобе ФИО2, ФИО4, ФИО3 просили назначить по делу №А12-9757/2018 строительно-техническую экспертизу.

В связи с тем, что в рамках дела №А12-1587/2019 проведена аналогичная экспертиза, ФИО2, ФИО4, ФИО3 в последующем не поддержали ходатайство о назначении экспертизы, денежные средства для проведения экспертизы на депозит суда не вносили.

Конкурсный управляющий ООО «Глор» ФИО5 возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 13 ноября 2019 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, проведенных в период до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

На основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В силу пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

Требования к сообщению о продаже имущества установлены пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

В соответствии пунктами 11, 12 статьи 110 Закона о банкротстве заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с Законом о банкротстве и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа с приложением соответствующих документов. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов принимает решение о допуске или об отказе в допуске заявителей к участию в торгах.

Согласно пункту 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися, продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрены три этапа торгов: первые, повторные и торги посредством публичного предложения. Указанные этапы должны проводиться последовательно. Нарушение этапов ведет к нарушению прав участников на возможность продажи имущества по максимальной цене и ведет к нарушению доступа публики к торгам.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2009 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Глор» включено требование ОАО «Номос Банк»» в сумме 185 793 154,93 руб. в составе основного долга и 1 875 657,95 руб. в составе пени как обеспеченные залогом следующего имущества должника:

- встроенное нежилое помещение в пристройке к основному зданию, состоящее из 27 комнат, площадь: 861,4 кв.м, с техподпольем, состоящим из 6 комнат, площадь: общая 438,8 кв.м, назначение: культурно-зрелищное, расположено на цокольном, 1 этаже, находящееся по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001996, согласно выписки из технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда;

- встроенное нежилое помещение, назначение: прочее, общей площадью 90,6 кв. м, расположено на 1 этаже, находящееся по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001945, согласно выписки из технического паспорта на встроенное помещение по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда;

- встроенное нежилое помещение, состоящее из 9 комнат, назначение: административное, расположено на 3 этаже, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 113,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001703, согласно выписки из технического паспорта здания (строения) по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда;

- нежилые помещения, назначение: административное, расположено на цокольном, 1-9 этаже, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписки из технического паспорта по состоянию на «26» июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда,

- право аренды земельного участка под эксплуатацию нежилого административного здания, общей площадью 9 963 кв.м., кадастровый номер 34:34:04 00 10:0005 (предыдущий кадастровый номер 34-34-4-19-1), категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>.

Судебный акт вступил в законную силу.

Данные требования были установлены на основании задолженности по заключенному между сторонами договору кредитной линии №484-7/КЛ от 13 июля 2007 года, а также договору об ипотеке №484-7/И от 13 июля 2007 года.

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке установлено, что в залог передается в том числе:

- нежилые помещения, назначение: административное, расположено на цокольном, 1- 9 этаже, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписки из технического паспорта по состоянию на «26» июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 октября 2013 года утверждены начальная продажная стоимость данного имущества и порядок его продажи, в том числе нежилые помещения, назначение: административное, расположено на цокольном, 1-9 этаже, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписки из технического паспорта по состоянию на «26» июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2014 года определение суда от 10 октября 2013 года оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 декабря 2014 года произведена процессуальная замена ОАО Банк «ФК Открытие» (предыдущее наименование ОАО «Номос-Банк») на Компанию «Колдфилд Бизнес Лимитед» в полном объеме.

Как указано выше, предметом залога ипотеки является, в том числе, нежилые помещения, назначение: административное, расположено на цокольном, 1-9 этаже, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписки из технического паспорта по состоянию на «26» июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 июля 2015 года площадь объекта недвижимости с кадастровым номером №34:34:040010:508 (ранее присвоенный номер - 34:34:04:000000:001213:001869) составляет 9 001,9 кв.м.

В ходе процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим на 04 апреля 2016 года были назначены первые электронные торги по продаже залогового имущества ООО «Глор», которые были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в них.

Повторные торги по продаже залога, назначенные на 05 апреля 2017 года, были также признаны несостоявшимися по аналогичной причине, в связи, с чем конкурсным управляющим в период с 24 июля 2017 года по 02 октября 2017 года были назначены торги посредством публичного предложения, однако также признанные несостоявшимися по причине отсутствия заявок участников.

После признания трех торгов несостоявшимися, согласно положения о продаже залогового имущества, Компании «Колдфилд Бизнес Лимитед» было предложено оставить предмет залога в счет его требований, однако, залоговый кредитор от принятия данного имущества отказался и на основании статьи 139 Закона о банкротстве направил в адрес конкурсного управляющего дополнения от 29 декабря 2017 года к положению «О порядке, сроках и об условиях продажи заложенного имущества ООО «Глор», предусматривающие повторное проведение торгов посредством публичного предложения с начальной ценой равной 70 000 000 руб., составляющей цену отсечения на предыдущих торгах (первых торгах путем публичного предложения).

21 марта 2018 года конкурсным управляющим ООО «Глор» опубликовано на сайте ЕФРСБ сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

24 мая 2018 года конкурсным управляющим было опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ о проведении торгов со сроками с 04 июня 2018 года по 19 июня 2018 года.

20 июня 2018 года – опубликовано сообщение о результатах торгов, в котором конкурсный управляющий сообщает, что открытые электронные торги посредством публичного предложения по продаже залогового имущества ООО «Глор» №28095-ОТПП признаны несостоявшимися в виду наличия единственной заявки для участия в них, в связи с чем, в адрес единственных участников, предложивших цену за лот№ 1 в размере 42 000 117 руб. (ФИО2, ФИО3, ФИО4) было направлено предложение о заключении договора купли-продажи имущества.

28 июня 2018 года – опубликовано сообщение о заключении договора купли-продажи, в котором конкурсный управляющий ООО «Глор» сообщает, что 25 июня 2018 года заключен договор купли-продажи на лот № 1 по цене 42 000 117 руб. с покупателями ФИО2, ФИО3, ФИО4

Согласно пункту 2.1. указанного договора покупатели в обеспечение исполнения своих обязательств осуществили оплату суммы задатка в общем размере 7 000 002 руб., который засчитывается в счет суммы оплаты, продаваемого имущества.

Вместе с тем, согласно справки МУП «Центральное межрайонное БТИ», по данным последней технической инвентаризации по состоянию на 19 августа 2009 года в цокольном, на первом, втором, третьем, четвертом, пятом, шестом, седьмом, восьмом, девятом этажах девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул.им. Чуйкова, 65А имеются нежилые помещения, общей площадью 9 623,6 кв.м. По данным технической инвентаризации по состоянию на 29 июля 2006 года общая площадь нежилого помещения составила 9 001,9 кв.м.

Обращаясь с заявлением о признании торгов незаконными, ФИО2, ФИО3, ФИО4 указывают на то, что реализованное на торгах нежилое помещение кадастровый № 34:34:040010:508, общей площадью 9001,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> является самовольной постройкой, которая не могла быть реализована на торгах. Реализовано нежилое помещение, которое является самовольной постройкой, площадь указанного помещения изменилась и не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи от 25 июня 2018 года.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, исходил из того, что предмет торгов, в том числе площадь и нежилые помещения, которые были выставлены на продажу на всех этапах торгов, определена зарегистрированным в установленном порядке договором ипотеки, а также вступившими в законную силу судебными актами (определение суда от 02.09.2009, определение суда от 10.10.2013).

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Торги по продаже имущества должника направлены на совершение сделок с этим имуществом и последующую регистрацию перехода права собственности на него к покупателю.

Однако переход права на выставленные на торги объекты недвижимости не может быть зарегистрирован при регистрации сделок с ними в связи с отсутствием правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также в связи с установленной самовольной реконструкцией проданных объектов до выставления их на торги и заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 августа 2019 года по делу №А12-1587/2019 суд признал самовольной постройкой нежилое помещение площадью 9001, 9 кв. м с кадастровым № 34:34:040010:508, расположенное по ул. им. М. Чуйкова, 65 «А» в Центральном районе г. Волгограда.

Так, в рамках дела №А12-1587/2019 установлено, что ООО «Глор» в отсутствие разрешения реконструировано нежилое помещение (кадастровый номер 34:34:040010:508), расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. М. Чуйкова, д.65 «А», площадью 9001,9 кв.м.

В рамках дела №А12-1587/2019 судом первой инстанции проведена судебная экспертиза, по результатам представлено заключение эксперта № 09-06-2019 от 20 июня 2019 года ООО «Эксперт».

В ходе экспертного исследования экспертами ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 установлено, что в нежилом помещении в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 26.07.2006 на дату осмотра произведены следующие виды работ:

а)демонтировано инженерное оборудование, из помещений, назначение которых (электрощитовая, вентиляционные камеры, тепловой узел и т.д.) было определено в экспликации помещений технического паспорта, составленного по состоянию на 26.07.2006 г. Центральным межрайонным БТИ г.Волгограда:

- по всему нежилому помещению демонтированы системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, мусороудаления согласно экспликации помещений.

- в цокольном этаже нежилого помещения демонтировано инженерное оборудование насосной, калориферной, вентиляционной камеры, электрощитовой, аккумуляторной, зарядной, узла управления.

- демонтировано оборудование лифтов в нежилом помещении с цокольного по 9- й этаж.

б) демонтированы элементы отделки до несущих конструкций, перегородки, полы до плит перекрытия, двери и окна.

в) выполнено вмешательство в несущие конструкции нежилого помещения без выполнения мероприятий по их усилению:

- снос лифтовых шахт, расположенных в нежилом помещении;

- вырубка части пролёта плит перекрытия в зоне лифтовых шахт для расширения проёмов с цокольного по 9-й этаж включительно;

- снос наружных и внутренних несущих стен помещения № 8 цокольного этажа нежилого помещения;

- снос лестничного марша в цокольный этаж и части несущей стены 1 -го этажа нежилого помещения, поз.9 согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.;

- снос части несущих стен 2-го этажа нежилого помещения, поз.53 согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.;

- вырубка проёмов в плитах перекрытия с 3 -го по 9-й этаж для пропуска инженерных коммуникаций;

- вырубка штраб и ниш для инженерных коммуникаций в несущих стенах лестничных клеток с цокольного по 9-й этаж включительно нежилого помещения.

г) выполнены работы по перепланировке здания и устройству инженерных сетей:

- с 3 -го по 9-й этаж нежилого помещения выполнена перепланировка с устройством новых перегородок и присоединением лоджий к общему объему нежилого помещения;

- в левом крыле нежилого помещения частично выполнено устройство кирпичной новой лифтовой шахты из белого силикатного кирпича с расширением её габаритных размеров на месте ранее существовавших лифтовых шахт, рядом с лестничной клеткой поз.1 согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.);

- выполнена новая наружная стена на 1-м этаже в помещениях поз.13,1,2,3,4,5 и на 2-ом этаже в помещениях поз.28, 33,35,36,37,38,39,40,41,44,47,50,51,52,53,57, 58,1,2,3 в нежилом помещении согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.);

- по всему нежилому помещению выполнены фрагменты вновь устраиваемых инженерных коммуникаций, назначение которых не представляется возможным установить;

- в технических помещениях чердака нежилого помещения установлено вентиляционное оборудование;

- на кровле нежилого помещения устроены опоры под выносное вентиляционное оборудование;

- по существующим плитам перекрытий выполнена цементно-песчаная стяжка, что повлекло за собой изменение высоты помещений.

В результате устройства дополнительной стяжки полов с 1-го по 9-й этаж произошло изменение высоты помещения. В связи с тем, что работы по устройство полов не закончены, эксперту не представилось возможным определить величину изменения строительного объема здания. На дату осмотра экспертом выявлено вмешательство в конструктивные решения несущих строительных конструкций, а именно:

- снос лифтовых шахт, расположенных в нежилом помещении;

- вырубка части пролёта плит перекрытия в зоне лифтовых шахт для расширения проёмов с цокольного по 9-й этаж включительно;

- снос наружных и внутренних несущих стен помещения № 8 цокольного этажа нежилого помещения;

- снос лестничного марша в цокольный этаж и части несущей стены 1 -го этажа нежилого помещения, поз.9 согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.;

- снос части несущих стен 2-го этажа нежилого помещения, поз.53 согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.;

- в левом крыле нежилого помещения частично выполнено устройство кирпичной новой лифтовой шахты из белого силикатного кирпича с расширением её габаритных размеров на месте ранее существовавших лифтовых шахт, рядом с лестничной клеткой поз.1 согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.;

- выполнена новая наружная стена на 1-м этаже в помещениях поз.13,1,2,3,4,5 и на 2-ом этаже в помещениях поз.28, 33,35,36,37,38,39,40,41,44,47,50,51,52,53,57,58,1,2,3 в нежилом помещении согласно нумерации поэтажного плана технического паспорта, составленного по состоянию на 2006 г.;

- на кровле здания устроены опоры под выносное вентиляционное оборудование. Строительные работы, выполненные в нежилом помещении кадастровый № 34:34:040010:508 расположенном по адресу: <...>, привели к изменениям параметров объекта капитального строительства, что согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ является реконструкцией.

В результате произведённых строительных работ в нежилом помещении с кадастровым № 34:34:040010:508, расположенном по адресу: <...>, произошло изменение параметров объекта капитального строительства, что объективно следует из выводов экспертизы.

Изменение параметров объекта капитального строительства эксперт отразил в таблице с указанием этажа, общей площади помещений на 26.07.2006 и на 19.08.2009, разницы площадей и причин их возникновения, а именно за счет каких работ произошло увеличение площади.

Объёмы выполненных строительных работ, указанные в справке Центрального межрайонного БТИ № 432 от 18.01.2019, соответствуют фактическим объемам строительных работ, произведенным в нежилом помещении.

Поэтажные планы нежилого помещения технического паспорта, составленного Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда по состоянию на 19.08.2009, соответствуют фактической планировке нежилого помещения.

В ходе исследований эксперт пришел к выводу, что фактическая планировка здания соответствует техническому паспорту Центрального межрайонного БТИ г. Волгограда по состоянию на 19.08.2009, что не требует проведения дополнительных обмерочных работ.

Согласно статьям 48, 49, 51, 52 Градостроительного кодекса РФ; п.4.5 СП 48.13330.2011 «Организация строительства» строительные работы должны выполняться на основании разрешения и согласно разработанной, прошедшей экспертизу, и утверждённой в установленном порядке проектной документации.

В материалах дела отсутствует разрешение на производство строительства (реконструкции) объекта капитального строительства - нежилого помещения кадастровый № 34:34:040010:508 расположенного по адресу: <...>, как отсутствует и проектная документация на реконструкцию нежилого помещения.

В ходе осмотра выявлены места вмешательства в конструкцию несущих элементов нежилого помещения.

Как следует из ответа эксперта на третий вопрос, вмешательство при производстве строительных работ в несущие конструкции нежилого помещения без выполнения их усиления, отсутствие согласованного в установленном порядке проекта реконструкции здания, демонтаж старых инженерных коммуникаций, незаконченность вновь выполненных инженерных коммуникаций позволяет сделать вывод о несоответствии объекта капитального строительства - нежилого помещения кадастровый № 34:34:040010:508 расположенного по адресу: <...>, градостроительным, строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям после проведения работ по реконструкции.

По четвертому вопросу эксперт пришел к выводу, что выполненные строительные работы в нежилом помещении кадастровый № 34:34:040010:508, расположенном по адресу: <...>, без выполнения согласованного в установленном порядке проекта реконструкции здания, вмешательство при производстве строительных работ в несущие конструкции здания без выполнения их усиления, создаёт угрозу жизни и безопасности граждан. В настоящее время нежилое помещение не соответствует требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» (№185-ФЗ). При отсутствии согласованного в установленном порядке проекта реконструкции и, соответственно, разрешения на строительство, эксплуатация нежилого помещения невозможна. Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения возможна только после выполнения строительных работ на основании проекта реконструкции с обязательным выполнением усиления повреждённых конструкций, основанного на экспертизе состояния несущих конструкций здания.

При ответе на пятый вопрос эксперт указал, что в результате проведенных работ по реконструкции нежилого помещения кадастровый № 34:34:040010:508, расположенного по адресу: <...> вместо нежилого помещения площадью 9 001,9 кв.м, создан новый объект с другой площадью 9 623,6 кв.м. Выполненные работы по своим признакам можно признать реконструкцией.

Выполнение работ в нежилом помещении кадастровый № 34:34:040010:508, расположенном по адресу: <...> по демонтажу строительных конструкций без согласованного в установленном порядке проекта реконструкции здания, вмешательство при производстве строительных работ в несущие конструкции здания без выполнения их усиления привели к изменению конструктивной схемы здания.

В экспертном заключении эксперт пришел к выводу, что приведение нежилого помещения кадастровый № 34:34:040010:508 расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 26.07.2006 года Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда возможно при условии:

- предпроектной экспертизы строительных конструкций с установлением их несущей способности;

- пересчёта строительных конструкций всего здания с разработкой проекта усиления;

- выполнение строительно-монтажных работ по усилению здания. Реконструкция нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:040010:508 расположенного по адресу: <...> привела к реконструкции всего здания, расположенного по адресу: <...>.

Судом первой инстанции в рамках дела №А12-1587/2019 установлено, что для осуществления работ по реконструкции спорного объекта ответчик разрешение на строительство (реконструкцию) не получал, в нарушение требований законодательства Российской Федерации в отсутствие указанного выше документа осуществил реконструкцию объекта, приведшую к изменениям параметров объекта капитального строительства.

Учитывая, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты, суд первой инстанции, основываясь на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод, что существующий спорный объект является самовольной постройкой.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2019 года решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 августа 2019 года по делу №А12-1587/2019 оставлено без изменений.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, сообщение, размещенное на сайте ЕФРСБ о проведении спорных торгов, содержащее сведения о предмете торгов, входящих в состав лота N 1, не содержало сведений о то, что спорный объект без разрешений на строительство (реконструкцию) реконструирован и является самовольной постройкой, а потому расценено судом в качестве вводящего в заблуждение участников торгов и потенциальных покупателей относительно предмета торгов, его качественных характеристик, что не позволило оценить ликвидность выставленного на торги имущества с целью предложения адекватной цены и влияющего на формирование цены реализации имущества.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 01.07.2016 г. по делу N А57-494/2014 отметила, что действуя разумно и добросовестно, в целях обеспечения равных прав и соблюдения законных интересов всех потенциальных покупателей, организатор торгов должен способствовать формированию наибольшего по количеству состава участников торгов.

Основной целью конкурсного производства является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов должника. Торги, проводимые конкурсным управляющим, должны быть направлены на получение наибольшего количества денежных средств от реализации имущества должника в целях погашения имеющейся задолженности перед кредиторами.

Допущенные конкурсным управляющим ООО «Глор» нарушения требований к сообщению о проведении торгов являются существенными. Сообщение о предмете торгов ввело в заблуждение относительно предмета торгов (в том числе состава и характеристик имущества) – ФИО2, ФИО4, ФИО3, в связи с чем, покупатели не имели возможности сформировать полное представление о реализуемом имуществе, адекватно оценить ликвидность выставленного на торги имущества.

Кроме того, признание компетентным судом предмета торгов самовольной постройкой делает данный объект не подлежащем включению в хозяйственный товарооборот, следовательно имущество должника выставленное на торги, в силу положений статьи 222 ГК РФ, не могло быть предложено покупателям.

Затраты необходимые для приведения объекта в состояние пригодное для его ввода в эксплуатацию и соответствие строительным нормам и правилам, явно не соразмерно результату, ожидаемому покупателями при приобретении данного объекта недвижимости.

Поскольку все имущество (включая объект самовольного строительства) выставлялось на торги и продавалось единым лотом, было приобретено всеми покупателями также единым лотом, то соответственно торги в отношении всего имущества и договор о купле-продаже также всего имущества являются недействительными.

Учитывая установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает, что имеются все основания для признания недействительными открытых электронных торгов (протокол № 28095-ОТПП/1 от 19 июня 2018 года) посредством публичного предложения по продаже следующего залогового имущества ООО «Глор»:

- встроенного нежилого помещения в пристройке к основному зданию, состоящего из 27 комнат, площадь: 861,4 кв.м, с техподпольем, состоящим из 6 комнат, площадь: общая 438,8 кв.м, назначение: культурно-зрелищное, расположенного на цокольном, 1 этаже, находящегося по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001996, согласно выписке из технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 14 275 000 руб. с НДС;

- встроенного нежилого помещения, назначение: прочее, общей площадью 90,6 кв. м, расположенного на 1 этаже, находящегося по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001945, согласно выписке из технического паспорта на встроенное помещение по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 1 501 000 руб. с НДС;

- встроенного нежилого помещения, состоящего из 9 комнат, назначение: административное, расположенного на 3 этаже, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 113,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001703, согласно выписке из технического паспорта здания (строения) по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 1 886 000 руб. с НДС;

- нежилого помещения, назначение: административное, расположенного на цокольном, 1-9 этаже, находящегося в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 26 июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 149 181 000 руб. с НДС;

- права аренды земельного участка под эксплуатацию нежилого административного здания, общей площадью 9 963 кв.м., кадастровый номер 34:34:04 0010:0005 (предыдущий кадастровый номер 34-34-4-19-1), категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> 000 руб. с НДС.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Соответственно, суд апелляционной инстанции признает недействительным договор купли-продажи № б/н от 25 июня 2018 года, заключенный между ООО «Глор» и ФИО2, ФИО4 и ФИО3 в отношении следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>:

-нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:508, общей площадью 9001,9 кв.м;

- нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:674, общей площадью 90,6 кв.м;

- нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:506, общей площадью 861,4 кв.м;

- нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:728, общей площадью 113,8 кв.м;

- право аренды земельного участка под эксплуатацию нежилого административного здания, общей площадью 9963 кв.м, кадастровый номер 34:34:04 00 10:0005 категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке применения последствий недействительности сделки конкурсный управляющий ООО «Глор» обязан возвратить из конкурсной массы должника ФИО4 денежные средства в сумме 2 333 334 руб., ФИО3 денежные средства в сумме 2 333 334 руб., ФИО2 денежные средства в сумме 2 333 334 руб. уплаченные ими в качестве задатки для участия в торгах.

При этом факт внесения денежных средств ФИО4, ФИО3, Ярдом В.В. на счет должника подтвержден платежными поручениями, представленными в материалы дела, и никем не оспаривается.

В части требований обязать конкурсного управляющего ООО «Глор» ФИО5 аннулировать результаты торгов, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении заявленных требований, поскольку оспоренные торги признаны судом недействительными, принятие отдельного решения об аннулировании результата торгов не требуется. Признанные недействительными торги аннулируются с силу закона.

В силу пункта 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований к отмене определения суда первой инстанции, с разрешением вопроса по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В силу пункта 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Названной статьей не предусмотрены основания, по которым обеспечение иска может быть отменено; данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. Отмена обеспечения может быть вызвана, в частности, тем, что отпали основания, по которым были приняты обеспечительные меры, либо после принятия таких мер появились обстоятельства, обосновывающие отсутствие необходимости в сохранении обеспечения.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда 21 января 2019 года по настоящему делу были приняты обеспечительные меры в виде приостановления расходования и распоряжения конкурсным управляющим ООО «Глор» ФИО5 денежными средствами в размере 7 000 002 руб., внесенными ФИО4, ФИО2 и ФИО3 в качестве задатков по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2018 года до рассмотрения апелляционной жалобы и вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Волгоградской области вынесенного по итогам рассмотрения заявления ФИО4, ФИО2 и ФИО3 о признании незаконными и отмене результатов торгов по продаже имущества должника.

В связи с принятием настоящего постановления суд апелляционной инстанции считает необходимым принятые определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда 21 января 2019 года по настоящему делу обеспечительные меры отменить в полном объеме, поскольку основания, послужившие причиной их принятия, отпали.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 декабря 2018 года по делу № А12-9757/2009 отменить.

Признать недействительными результаты открытых электронных торгов (протокол № 28095-ОТПП/1 от 19 июня 2018 года) посредством публичного предложения по продаже следующего залогового имущества ООО «Глор»:

- встроенного нежилого помещения в пристройке к основному зданию, состоящего из 27 комнат, площадь: 861,4 кв.м, с техподпольем, состоящим из 6 комнат, площадь: общая 438,8 кв.м, назначение: культурно-зрелищное, расположенного на цокольном, 1 этаже, находящегося по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001996, согласно выписке из технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 14 275 000 руб. с НДС;

- встроенного нежилого помещения, назначение: прочее, общей площадью 90,6 кв. м, расположенного на 1 этаже, находящегося по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001945, согласно выписке из технического паспорта на встроенное помещение по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 1 501 000 руб. с НДС;

- встроенного нежилого помещения, состоящего из 9 комнат, назначение: административное, расположенного на 3 этаже, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 113,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001703, согласно выписке из технического паспорта здания (строения) по состоянию на 26 июля 2006, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 1 886 000 руб. с НДС;

- нежилого помещения, назначение: административное, расположенного на цокольном, 1-9 этаже, находящегося в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 9001,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 34:34:04:000000:001213:001869, согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 26 июля 2006 года, выданной Центральным межрайонным БТИ г. Волгограда - 149 181 000 руб. с НДС;

- права аренды земельного участка под эксплуатацию нежилого административного здания, общей площадью 9 963 кв.м., кадастровый номер 34:34:04 0010:0005 (предыдущий кадастровый номер 34-34-4-19-1), категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> 000 руб. с НДС.

Признать недействительным договор купли-продажи № б/н от 25 июня 2018 года, заключенный между ООО «Глор» и ФИО2, ФИО4 и ФИО3 в отношении следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>:

-нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:508, общей площадью 9001,9 кв.м;

- нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:674, общей площадью 90,6 кв.м;

-нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:506, общей площадью 861,4 кв.м;

- нежилое помещение, кадастровый номер 34:34:040010:728, общей площадью 113,8 кв.м;

- право аренды земельного участка под эксплуатацию нежилого административного здания, общей площадью 9963 кв.м, кадастровый номер 34:34:04 00 10:0005 категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания конкурсного управляющего ООО «Глор» возвратить из конкурсной массы должника ФИО4 денежные средства в сумме 2 333 334 руб., ФИО3 денежные средства в сумме 2 333 334 руб., ФИО2 денежные средства в сумме 2 333 334 руб. уплаченные ими в качестве задатки для участия в торгах.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать

Обеспечительные меры, принятые определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2019 года отменить.

Взыскать с ООО «Глор» в пользу ФИО4 судебные расходы в размере 3000 рублей государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции, и в размере 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с ООО «Глор» в пользу ФИО3 судебные расходы в размере 3000 рублей государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции, и в размере 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с ООО «Глор» в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 3000 рублей государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции, и в размере 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Грабко

Судьи С.Г. Веряскина

А.Ю. Самохвалова