Постановление от 6 ноября 2025 г. по делу № А56-116470/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-116470/2024
07 ноября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2025 года. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.В. Изотовой, судей М.Д. Данилиной, Н.С. Полубехиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.А. Паничкиной,

рассмотрев при участии:

от Общества представителя ФИО1 (доверенность от 08.07.2024), от Комитета представителя ФИО2 (доверенность от 27.12.2024),

апелляционную жалобу акционерного общества «Московская инвестиционно-строительная компания» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2025 по делу № А56-116470/2024 (судья А.О. Вареникова) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к акционерному обществу «Московская инвестиционно-строительная компания» (191014, Санкт-Петербург, ул. Жуковского, д. 22, лит. А, пом. 10Н кабинет 2; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Московская инвестиционно-строительная компания» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 2 368 787,96 руб. задолженности по договору аренды от 15.07.2005 № 16/ЗКС-000039 за период с 01.04.2024 по 30.09.2024, пеней за период с 11.04.2024 по 23.07.2024 в размере

207 861,14 руб., пеней за период с 24.07.2024 по дату фактической оплаты долга. Решением от 03.03.2025 с Общества в пользу Комитета взысканы

2 368 787,96 руб. задолженности по договору аренды от 15.07.2005 № 16/ЗКС-000039 задолженности за период с 01.04.2024 по 30.09.2024, пени за период с 11.04.2024 по 23.07.2024 в размере 207 861,14 руб., пени, начисленные на сумму долга с 24.07.2024 по дату фактической оплаты долга по ставке 0,15% в день, с Общества в доход федерального бюджета взысканы 133 832 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части взыскания с Общества в пользу Комитета 739 537,51 руб. задолженности за период с 04.09.2024 по 30.06.2024, а также в части взыскания с ответчика неустойки, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в размере 1 629 250,45 руб. задолженности по арендной плате, 8 305,96 руб. задолженности за фактическое пользование земельным участком, 1 000 руб. неустойки, в остальной части в иске отказать.

Общество указывает, что с 04.09.2024 у истца не имеется правовых оснований для взыскания арендной платы, после прекращения действия договора ответчик осуществлял фактическое пользование только 2,9 % спорного земельного участка, суд не дал оценку доводу ответчика, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу, суд первой инстанции необоснованно не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить решение без изменения, указывая, что прекращение договора аренды не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об уменьшении неустойки.

В связи с нахождением судьи Н.Е. Целищевой в очередном отпуске определением председателя судебного состава от 27.10.2025 произведена замена судьи Н.Е. Целищевой на судью М.Д. Данилину.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы дав по ней пояснения, представитель Комитета отклонил доводы жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2005 между правопредшественником Комитета - Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Обществом заключен договор

№ 16/ЗКС-000039 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 10 924 кв. м с кадастровым номером 78:19247Б:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству гостиничного комплекса с реконструкцией существующих зданий.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2010 № 5 срок действия договора установлен до 30.06.2011.

После истечения срока действия договора Общество продолжило пользоваться участком в отсутствие возражений Комитета, в связи с чем договор возобновил свое действие на неопределенный срок.

Размер, порядок и срок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Так, пунктами 3.4 и 3.8 договора установлено, что ответчиком вносится ежеквартальная арендная плата в срок не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

Также в соответствии с условиями договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы истцом в одностороннем порядке (пункты 3.4, 3.6, 3.7 договора).

В соответствии с уведомлением Комитета от 04.07.2023 № 05-10-54853/23-0-1 начиная с 12.05.2023 в соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию от 01.06.2023 № С30-0000540Б-23/1 величина годовой арендной платы за Участок, при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 3 502 408,44 руб.; величина арендной

платы при таких условиях за 2 и 3 кварталы 2023 года составляет 911 072,29 руб., за 1 и 4 кварталы - 840 131,93 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, не усмотрел оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Комитет реализовал свое право на одностороннее изменение размера арендной платы по договору, предусмотренное пунктом 3.4 договора, направив уведомление от 04.07.2023 № 05-10-54853/23-0-1 об изменении арендной платы начиная с 12.05.2023 на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию от 01.06.2023 № С30-0000540Б-23/1, согласно которому величина годовой арендной платы за Участок, при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 3 502 408,44 руб.; величина арендной платы при таких условиях за 2 и 3 кварталы 2023 года составляет 911 072,29 руб., за 1 и 4 кварталы - 840 131,93 руб.

В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы, установленной Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы согласно приложению 1 к названному постановлению, в 2024 году составлял 1,3.

Следовательно, с учетом уведомления Комитета от 04.07.2023 № 05-10-54853/23-0-1 размер арендной платы за спорный период составил 2 368 787,96 руб.

Доводы Общества о том, что у Комитета отсутствуют основания для взыскания арендной платы с 04.09.2024, поскольку Комитет отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, основан на неверном толковании норм права.

Комитет уведомлением от 03.06.2024 № 06-25-23738/24-0-0 отказался от исполнения договора и сообщил Обществу о прекращении действия договора в трехмесячный срок с даты направления уведомления, в связи с чем договор прекратил свое действие.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В абзаце 11 пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, разъяснено, что плата за фактическое пользование арендованным имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и

обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже ООО «Тиксес Лимитед» объекта недвижимости к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 15.07.2005.

При этом, как следует из справочного расчета Комитета, у Общества задолженность за указанный в иске период отсутствует.

Согласно отзыву Комитета, представленному им в дело № А56-55441/2025, площадь земельного участка, занятого принадлежащим Обществу объектом недвижимости, составляет 1 635 кв. м.

Доказательств внесения арендной платы за спорный период пропорционально площади объекта недвижимости, оставшегося у него в собственности, Обществом не представлено, в связи с чем требование Комитета о взыскании с Общества задолженности за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 подлежат удовлетворению в размере 321 027 руб. 03 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за период с 11.04.2024 по 23.07.2024, расчет которых произведен в соответствии с пунктом 8.3 договора, в размере 207 861,14 руб. с дальнейшим их начислением по дату фактической оплаты долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7) разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Также ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В силу абзаца второго пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 81) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 указано, что уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если последней дело рассматривалось по правилам производства в суде первой инстанции.

Более того, помимо самого заявления о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений 65 АПК РФ обязан предоставить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

В силу пункта 74 постановления № 7, возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.п.).

Согласно пункту 75 постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по

краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Также, согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

В данном случае неустойка начислена за нарушение сроков внесения арендной платы.

В отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения неустойки.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств.

Определением от 03.06.2025 Обществу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, в связи с чем с акционерного общества «Московская инвестиционно-строительная компания» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 23 502 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2025 по делу № А56-116470/2024 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с акционерного общества «Московская инвестиционно-строительная компания» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 321 027 руб. 03 коп. задолженности, 237 074 руб. 37 коп. неустойки по состоянию на 23.07.2024 с дальнейшим ее начислением по ставке 0,15 % от суммы задолженности до даты фактического исполнения обязательства.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Московская инвестиционно-

строительная компания» в доход федерального бюджета

22 158 руб. по иску и

23

502 руб.

государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий С.В. Изотова Судьи М.Д. Данилина

Н.С. Полубехина