Решение от 9 января 2024 г. по делу № А05-9522/2023

303/2023-148597(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-9522/2023
г. Архангельск
09 января 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 09 января 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Булатовой Т.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315774600268217, ИНН <***>; место жительства: город Москва)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 164501, <...>)

третье лицо - Администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 164501, <...>)

об урегулировании разногласий по договору

при участии в заседании представителей : от истца – ФИО3 (доверенность от 07.10.2022), от ответчика –ФИО4 (доверенность от 23.12.2022), от третьего лица- ФИО4 (доверенность от 23.12.2022),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее- ответчик, с учетом замены ненадлежащего ответчика) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества, предусматривающего приватизацию нежилого помещения площадью 132,5 м2, кадастровый номер 29:28:104155:3556, по адресу: <...>. (в части пункта 2.1. договора).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации муниципального образования «Северодвинск».

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 13.10.2023 по делу

№ А05-9522/2023 назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 132,5 кв. м, расположенного

по адресу: <...>, кадастровый номер 29:28:104155:3556, по состоянию на 11 апреля 2023 года. Производство по делу № А05-9522/2023 приостановлено до завершения экспертизы.

В материалы дела поступило экспертное заключение № Э-248/2023 от 22.11.2023.

Протокольным определением суда от 19.12.2023 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в заседании поддержал заявленное требование с учетом уточнений, в котором просил изложить пункт 2.1. договора с учетом указания цены объекта в соответствии с экспертным заключением – 5 430 000 руб.

Заявленное уточнение исковых требований принимается судом, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель ответчика и третьего лица не возразил против заявленных требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

06 апреля 2021 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/818-21, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью нежилого помещения общей площадью 132,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Истец уведомил ответчика о наличии у него преимущественного права на приобретение помещения заявлением от 11.04.2023 (получено ответчиком 11.04.2023).

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 03.07.2023. № 117-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 08.06.2023 № 2-50/23 в размере 6 590 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость, исходя из указанного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

04 июля 2023 года ответчик направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Истец со стоимостью имущества, указанной в договоре не согласился, представил протокол разногласий к договору (в части пункта 2.1. договора), с приложением составленного иным оценщиком отчета об оценке спорного имущества, в соответствии с которым его стоимость составляла 4 170 000 руб.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорному условию договора купли-продажи муниципального имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего

предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135 – ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества относительно стоимости нежилого помещения.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135- ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 6 590 000 (шесть миллионов пятьсот девяносто тысяч) руб. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 08.06.2023 № 2-50/23».

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, по ходатайству сторон по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 132,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 29:28:104155:3556, по состоянию на 11 апреля 2023 года. Проведение экспертизы по делу поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АльПрофи» ФИО5.

Согласно экспертному заключению № Э-248/2023 от 22.11.2023, представленному ООО «АльПрофи» рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 11.04.2023 составляет 5 430 000 руб.

Ни ответчик, ни третье лицо возражений относительно данной стоимости не представили.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта

оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в заключении № Э-248/2023 от 22.11.2023, пункт 2.1 договора принимается в редакции истца.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 315774600268217, ИНН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН <***>), при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 132,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 29:28:104155:3556, изложив спорный пункт договора в следующей редакции :

«Пункт 2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 5 430 000 (пять миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с заключением эксперта № Э-248/2023 от 22.11.2023».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 19 500 руб. в возмещение расходов по экспертизе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) из федерального бюджета 37 850 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 206 от 08.08.2023.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Т.Л. Булатова