Постановление от 2 июля 2025 г. по делу № А72-7638/2024

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А72-7638/2024
г. Самара
03 июля 2025 года
11АП-253/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2025 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

с участием в судебном заседании, с использованием веб-конференции:

от истца - ФИО1 по доверенности от 24.12.2024 (до перерыва 05.06.25 и 10.06.25),

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 19.09.2024,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 ноября 2024 года по делу № А72-7638/2024 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО3,

третье лицо: ФИО4,

о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 160 600 руб. 76 коп., в том числе 129 446 руб. 56 коп. – задолженность за период с 15.10.2019 по 31.01.2024, 31 154 руб. 08 коп. – пени за период с 11.11.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 19.06.2024, а также пени с 20.06.2024 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

09.07.2024 через канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, ходатайство о рассмотрении настоящего дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.08.2024, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 12.11.2013 № 24-4-330 за период с 18.05.2021 по 31.01.2024 в сумме 103 566 руб. 42 коп., пени за период с 11.06.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 19.06.2024 в сумме 22 110 руб. 54 коп., а также пени с 20.06.2024 по день фактической оплаты основного долга.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27 ноября 2024 года ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Липецкой области оставлено без удовлетворения. Исковые требования удовлетворены. Взыскан с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) основной долг за период с 18.05.2021 по 31.01.2024 в сумме 103 566 руб. 42 коп., пени за период с 11.06.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 19.06.2024 в сумме 22 110 руб. 54 коп., а также пени с 20.06.2024 по день фактической оплаты основного долга, исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.11.2024 по делу № А72-7638/2024.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, назначена к рассмотрению на 11 марта 2025 года в 09 час. 20 мин. (время самарское - МСК+1).

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 в связи с нахождением председательствующего судьи на больничном, а также последующим уходом в отпуск на период с 24.03.2025 по 28.03.2025, в соответствии с абзацем седьмым пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» судебное разбирательство отложению на 15.04.2025.

В судебном заседании 15 апреля 2025 года объявлялся перерыв до 17 апреля 2025 года на основании ст. 163 АПК РФ.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2025 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 05 июня 2025 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2025 года произведена замена судьи Коршиковой Е.В. на судью Романенко С.Ш. в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 ноября 2024 года по делу № А72-7638/2024 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды и пени.

В судебном заседании 05 июня 2025 года объявлялся перерыв до 10 июня 2025 года на основании ст. 163 АПК РФ.

В судебном заседании 10 июня 2025 года объявлялся перерыв до 19 июня 2025 года на основании ст. 163 АПК РФ.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: расчеты задолженности ответчика и третьего лица.

Суд, совещаясь на месте, приобщает к материалам дела дополнительные документы.

От ответчика поступили письменные пояснения, которые суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 81 АПК приобщил к материалам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца апелляционную жалобу не поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика и его представителя, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией г.Ульяновска (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) 12.11.2013 заключен договор аренды земельного участка №24-4-330.

Согласно п.1.1. указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельной участок общей площадью 455,2 кв.м., состоящий из: земельного участка площадью 259,2 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041802:397; земельного участка площадью 196,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041802:37, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, северо-западнее здания № 15 по пер. Комсомольскому, для использования: под строительство объекта торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение 1).

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается от ставок земельного налога с применением поправочного коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 №510. В случае превышений нормативных сроков продолжительности строительства либо сроков, установленных договором аренды земельного участка, арендная плата за использование земельного участка до момента ввода в эксплуатацию построенного объекта устанавливается в восьмикратном размере арендной платы.

К Договору прикладывается расчет арендной платы за участок на текущий год.

Согласно п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря текущего месяца.

В соответствии с п. 4.1 договора срок аренды участка устанавливается с 06.09.2013 до 31.10.2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.06.2024 на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:041802:954.

На основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 04.10.2019, заключенного между ФИО4 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель), к последнему перешло право собственности на 3/5 доли объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:041802:954, о чем 15.10.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись.

Как следует из Единого государственного реестра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:041802:397 и 73:24:041802:37 относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п. 4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131 -Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации принят Закон Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-30 «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области».

Согласно статье 2 Закона Ульяновской области № 85-30, в редакции, действующей с 01.01.2019, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти Ульяновской области (далее -уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования «город Ульяновск» (далее - органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С 1 января 2019 года вступило в силу постановление Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 № 25/557-П, которым было утверждено Положение о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области.

Согласно подпунктам 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением 3 Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 № 25/557-П (утратившее силу 01.04.2022), Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляло и распоряжалось земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области; а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно сведениям, размещенным в Едином государственном реестре юридических лиц, 05.04.2022 на основании распоряжения Правительства Ульяновской области от 09.02.2022 №50-пр произведена государственная регистрация переименования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ИНН <***>) в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Соответственно к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области перешли права уполномоченного органа.

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что поскольку ответчик обязательства по уплате арендной платы по договору №24-4-330 не исполнил, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить имеющуюся задолженность, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной  плате по договору от 12.11.2013 № 24-4-330 за период с 18.05.2021 по 31.01.2024 составляет 103 566 руб. 42 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против исковых требований, ответчик заявил ходатайство о применении срока исковой давности. Кроме того, ответчик указал, что договор аренды с ним не заключался, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания с ФИО3 арендной платы за спорный период. Кроме того, ответчик заявил ходатайство о передаче дела №А72-7638/2024 по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Липецкой области.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и недвижимости и собственником земельного участка.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Кроме того, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объекты недвижимости, после продажи объекта недвижимости иному лицу, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что индивидуальный предприниматель ФИО3 использует земельный участок как арендатор в рамках действующего договора аренды №24-4-330 от 12.11.2013.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и статье 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

При таких обстоятельствах, доводы ответчика, что основания для взыскания арендной платы за спорный период отсутствуют, поскольку договор аренды с ним не заключался, суд первой инстанции признал необоснованными.

Суд первой инстанции также отклонил ходатайство ответчика о передаче настоящего дела по подсудности в Арбитражный суд Липецкой области.

Пунктом 7.2. договора аренды от 12.11.2013 № 24-4-330 предусмотрено, что в случае не достижения между Сторонами соглашения, разрешение возникших вопросов передается Сторонами в Арбитражный суд Ульяновской области или в суд общей юрисдикции по месту нахождения Арендодателя.

Суд первой инстанции указал, что поскольку ответчик, являясь собственником 3/5 доли объекта незавершенного строительства, использует спорный земельный участок как арендатор в рамках действующего договора аренды от 12.11.2013 № 24-4-330 пропорционально своей доле в собственности на объект незавершенного строительства, следовательно, в соответствии с п.7.2 договора от 12.11.2013 № 24-4-330 настоящий спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Ульяновской области.

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчика о передаче настоящего дела по подсудности в Арбитражный суд Липецкой области судом первой инстанции оставлено без удовлетворения.

Судом первой инстанции также оставлено без удовлетворения ходатайство ответчика о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Как усматривается из материалов дела, истец обратился с настоящим иском 11.06.2024.

Согласно положениям п.п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Согласно п.3 ст.202 Гражданского кодекса РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Истец, в связи с заявлением о применении срока исковой давности, уточнил исковые требований и просил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по договору аренды от 12.11.2013 № 24-4-330 за период с 18.05.2021 по 31.01.2024 в сумме 103 566 руб. 42 коп.

При данных обстоятельствах, и учитывая, что истцом представлены доказательства, соблюдения претензионного урегулирования спора, суд первой инстанции пришел к выводу, что уточненные требования истца заявлены за период, когда срок исковой давности не истек.

В нарушение ст.65 АПК РФ ответчик арифметический расчет задолженности не оспорил, контррасчет не представил.

Кроме того, истец с учетом ходатайства об уточнении исковых требований просил взыскать с ответчика пени за период с 11.06.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 19.06.2024 в сумме 22 110 руб. 54 коп., а также пени с 20.06.2024 по день фактической оплаты основного долга по арендной плате.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7).

Согласно п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размере невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Проверив представленный расчет, суд первой инстанции признал его соответствующим условиям договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом при подаче искового заявления нарушены правила подсудности, установленные ст. 35 АПК РФ, договор ответчик с истцом не заключался, судом апелляционной инстанции также признаются необоснованными.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости заключенный ранее прежним собственником договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Отсутствие договора, заключенного с новым собственником, означает лишь отсутствие договора как документа, оформляющего отношения сторон, но не влияет на правоотношение по аренде и его содержание, которое возникает у арендодателя и арендатора, являющегося новым собственником объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из выше указанных норм, в силу закона, ответчик является арендатором земельного участка на основании договора аренды №24-4-330 от 12.11.2013.

Пунктом 7.2. договора аренды от 12.11.2013 № 24-4-330 предусмотрено, что в случае не достижения между Сторонами соглашения, разрешение возникших вопросов передается Сторонами в Арбитражный суд Ульяновской области или в суд общей юрисдикции по месту нахождения Арендодателя.

Статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству (договорная подсудность).

Договор подписан обеими сторонами без возражений, что является выражением воли сторон, в том числе относительно подсудности спора.

Подсудность, установленная ст. ст. 35, 36 Кодекса может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству (ст. 37 Кодекса).

Поскольку сторонами договора аренды было достигнуто соглашение о разрешении споров в конкретном арбитражном суде, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в данном случае к настоящему спору должна применятся ст. 37 АПК РФ, согласно которой иск подлежит рассмотрению судом, указанным сторонами в договоре.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда от 28.02.2023 №33-КГ22-12-К3, постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 по делу №А40-185254/2017, от 25.08.2023 по делу№А40-173883/2022.

Между тем, судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, размер арендной платы за весь земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка №24-4-330 от 12.11.2013, за 2021-2022 годы составляет 5344,95 руб. в месяц, за 2023 год - 5262,01 руб., за 2024 год - 5498,80 руб.

Истцом в материалы дела также представлен платежные поручения, согласно которым за период с мая 2021 года по декабрь 2023 года третьим лицом ФИО4 (также арендатором земельного участка) произведена оплата арендной платы в полном объеме за пользование всем земельным участком.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 25 Постановления N 73, переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Отсутствие оформленных арендных отношений в отношении земельного участка, на котором расположены несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, не является основанием для применения иного порядка расчета платы за пользование земельным участком, чем предусмотрено законодательством при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, с учетом толкования данных норм права, в данном случае на стороне арендатора спорного участка действительно возникла множественность лиц в силу закона.

По правилам пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Применительно к делимым земельным участкам, занятым несколькими объектами недвижимости, но еще не разделенными в установленном законом порядке, такие правила законодателем не предусмотрены, однако, это не исключает возможности применения данной нормы в подобной ситуации по аналогии закона (статья 6 ГК РФ).

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (пункт 1). Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2).

В силу положений статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В данном случае земельный участок предоставлен под строительство объекта торговли, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (нежилое) и доказательств того, что он предназначен для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, в деле не имеется.

В силу пункта 1 статьи 325 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

Судом апелляционной инстанции установлено и истцом не отрицается, что арендная плата за период с мая 2021 года по декабрь 2023 года за пользование всем земельным участком была своевременно уплачена третьим лицом, являющимся одним из арендаторов по договору аренды земельного участка №24-4-330 от 12.11.2013. Указанное исполнение договора принято арендодателем без замечаний.

Требования, которые кредитор имеет к должнику, направлены на удовлетворение одного экономического интереса, а значит, истец вправе получить исполнение только единожды. Поэтому в целях исключения неосновательного обогащения истца к названным обязательствам ответчика и третьего лица подлежат применению нормы о солидарных обязательствах (статья 323 ГК РФ).

Доказательства внесения платежей по указанному договору за иные периоды не представлены.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной  плате по договору от 12.11.2013 № 24-4-330 за период с 18.05.2021 по 31.01.2024 составляет 103 566 руб. 42 коп.

В силу изложенного обязательства по договору аренды земельного участка №24-4-330 от 12.11.2013 за период с мая 2021 года по декабрь 2023 года следует считать прекращенными надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая внесение арендной платы за пользование всем земельным участком третьим лицом, отсутствие доказательств внесения арендной платы за январь 2024 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка № 24-4-330 от 12.11.2013 за январь 2024 года в сумме 3 299 руб. 28 коп. (исходя из расчета истца 3/5(доля в праве собственности ответчика на объект недвижимости) от 5498,80 руб. (плата за весь земельный участок в месяц)).

С учетом взыскания задолженности за январь 2024 года в сумме 3 299 руб. 28 коп., судом также произведен расчет пени за указанную сумму задолженности, который составил 225 руб. 23 коп. за период с 13.02.2024 по 19.06.2024, с последующим начислением по день фактической оплаты долга.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, обжалуемое решение суда следует изменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 ноября 2024 года по делу № А72-7638/2024 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Липецкой области оставить без удовлетворения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 524 руб. 51 коп., в том числе: 3 299 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 24-4-330 от 12.11.2013 за январь 2024 года, 225 руб. 23 коп. пени за период с 13.02.2024 по 19.06.2024, а также пени, начисленные на сумму 3 299 руб. 28 коп., исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа с 20.06.2024 по день фактической оплаты.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 134 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                               В.А. Копункин


Судьи                                                                                                             Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко