Постановление от 14 июня 2019 г. по делу № А09-9632/2018

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 13.06.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 14.06.2019

Дело № А09-9632/2018

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» – ФИО2 (доверенность от 27.03.2019 № 27/2019); от ответчика – Управления имущественных отношений Брянской области – ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 № 01-17225), в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.02.2019 по делу № А09-9632/2018 (судья Лемешко Г.Е.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ООО СЗ «БСК») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – управление имущественных отношений) о признании недействительным соглашения от 21.05.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2014 № 3005 и применении последствий недействительности данной сделки (т. 1, л. д. 4 – 6).

Определениями суда от 25.10.2018, 20.12.2018, 21.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – Управления Росреестра по Брянской области), Брянская городская администрация (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Управления государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) филиал по Брянской области (г. Брянск) (далее – кадастровая палата), ФИО4 (Брянская область, Брянский район, с. Супонево), ФИО5 (Брянская область, Брянский район, с. Супонево), ФИО6 (г. Брянск), ФИО7 (г. Брянск), ФИО8 (г. Брянск), общество с ограниченной ответственность «ЦентрСпецавтоматика» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (т. 1, л. д. 82 – 83, 130 – 132; т. 2, л. д. 62 – 65).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования (т. 1, л. д. 77 – 80, 105 – 106, 138 – 141), последним уточнением просил признать недействительным соглашение от 21.05.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2014 № 3005 находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и применить последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности субъекта Брянская область на земельный участок с кадастровым номером: 32:28:0030603:254, площадью 18 299 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, и восстановления права аренды истца по договору аренды от 21.01.2014 № 3005 (т. 2, л. д. 85). Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению (т. 3, л. д. 107 – 108).

Решением суда от 25.02.2019 исковые требования ООО СЗ «БСК» к управлению имущественных отношений оставлены без удовлетворения (т. 3, л. д. 112 – 126).

Судом установлено, что истец (арендатор) являясь профессиональным участником рынка строительства объектов недвижимости до подписания оспариваемого соглашения о расторжении договора аренды получил разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа строительства, и для этого предоставил в Брянскую городскую администрацию все необходимые документы, в том числе договор аренды вышеуказанного земельного участка, на котором построены многоэтажные жилые дома, и не мог не знать о том, какие документы необходимы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию второй очереди строительства на данном земельном участке. При этом, в заявлении от 03.05.2018 № 349 истец просил прекратить арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:28:0030603:254, общей площадью 18 299 кв. м (договор аренды земельного участка от 21.01.2014 № 3005), в связи с тем, что три жилых дома введены в эксплуатацию, квартиры в указанных домах реализованы по договорам долевого участия, зарегистрированы права собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на указанном земельном участке.

Истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств в обоснование заявленных доводов о том, что, подписывая спорное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2014 № 3005, истец исходил из того, что будет уменьшена площадь арендованного земельного участка и уменьшен размер арендной платы; ни в заявлении истца от 03.05.2018 № 349, ни в соглашении о расторжении договора от 21.05.2018 аренды, данные условия истцом не указаны. Пояснил, что истец как сторона по договору аренды, предметом которого являлось предоставление арендодателем арендатору в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, не мог не знать что межевание земельного участка с кадастровым номером: 32:28:0030603:254 под каждым из трех жилых домов не проведено. Поскольку истец не был лишен возможности узнать о наличии (отсутствии) межевания земельного участка, состоянии, расположении и иных особенностях данного земельного участка, при этом согласно условиям договора аренды именно на арендаторе лежала обязанность по межеванию спорного земельного участка и ответственность за неисполнение обязательств по комплексному освоению земельного участка, на котором были расположены три многоквартирных жилых дома, суд признал необоснованной и противоречащей материалам дела ссылку истца на то, что он имел намерение уменьшить площадь арендуемого земельного участка (при отсутствии межевания) на площадь земельного участка, находящуюся под частью многоквартирного жило дома. Суд посчитал, что на момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке состояния земельного участка, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок. Довод истца о том, что основанием для обращения к ответчику с заявлением от 03.05.2018 № 349 о расторжении договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.01.2014 № 3005 являлось введение в эксплуатацию находящихся на указанном земельном участке трех многоэтажных жилых домов, о чем он в действительности заблуждался, относится к мотиву совершения спорной сделки, который не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Указал, что зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право (прекращение права) на спорный земельный участок в судебном порядке заинтересованными лицами не оспорено. Доказательств обратного, в материалы дела не представлено. Обратил внимание, что рассмотрение вопроса о законности либо незаконности решения Управления Росреестра по Брянской области о прекращении права собственности на спорный земельный участок не является предметом рассмотрения настоящего спора, с данными требованиями заинтересованные лица вправе обратиться с самостоятельным иском.

Не согласившись с судебным актом, ООО СЗ «БСК» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 25.02.2019 и принять по делу новый судебный акт (т. 3, л. д. 132 – 137).

Ссылаясь на положения статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации заявитель полагает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а ответчик утрачивает право на распоряжение им.

Указывает, что в материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность и заключение соглашения о расторжении договора аренды управлением имущественных отношений и ООО СЗ «БСК», а также передача истцом ответчику спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Заявитель обращает внимание, что суд не дал правовой оценки доводам истца о том, что на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды на спорный земельный участок у собственников жилых помещений не возникло право общей долевой собственности, так как не был сформирован земельный участок под каждым домом и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.

Истец полагает, что поскольку земельный участок под каждым многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет и на участке продолжается строительство трех пристроенных помещений, при расторжении договора аренды земельный участок не перешел в общую долевую собственность, а продолжал находиться в собственности ответчика. Исходя из указанных обстоятельств, ни закон, ни заключенный договор аренды не содержали основания для автоматического расторжения договора аренды земельного участка, в случае завершения на нем строительства.

Указывает, что суд не дал правовой оценки доводам истца о том, что с 01.01.2017 вступил в силу новый порядок ведения ЕГРН, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943, согласно которому собственность застройщика или публичного правового образования с 2017 прекращается не сразу, а по частям пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.

По мнению заявителя, заключая соглашение о расторжении договора аренды, а также исключая из ЕГРП право ООО СЗ «БСК» на аренду земельного участка, стороны не учли указанные обстоятельства.

Полагает, что судом не был исследован вопрос о правомерности расторжения договора аренды земельного участка, права по которому обременены залогом, а так же договорами долевого участия; погашение записи об ипотеке до окончания строительства и передачи объектов долевого строительства его участникам является нарушением положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ссылаясь на сложившуюся судебную практику (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2018 по делу № А41-53928/17), заявитель полагает, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для признания незаконным расторжения договора аренды. Считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных доводов о том, что подписывая спорное соглашение о расторжении договора №3005 от 21.01.2014 аренды земельного участка, истец исходил из того, что будет уменьшена площадь арендованного земельного участка и уменьшен размер арендной платы.

Указывает, что направляя заявление о прекращении договора аренды, истец исходил из того, что прекращение права аренды будет распространяться только на ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации введенной части жилых домов, в результате чего будет уменьшена площадь земельного участка и размер арендной платы. При этом право на аренду оставшейся части земельного участка будет сохранено за застройщиком для осуществления строительства трех пристроенных помещений.

Заявитель полагает, что наличие действующего разрешения на строительство, договоров участия в долевом строительстве и объектов незавершенного строительства свидетельствует о намерении застройщика на продолжение действия договора аренды земельного участка, а не на его расторжение.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что в ходе рассмотрения дела истец не мог пояснить суду, каким образом в рассматриваемой ситуации расторжение договора аренды по обоюдному согласию, нарушает права и законные интересы истца, и каким образом эти права и интересы могут быть восстановлены в результате рассмотрения настоящего иска.

Обращает внимание, что в ходе рассмотрения дела и в дополнениях к исковому заявлению истец неоднократно пояснял суду, что расторжение договора аренды земельного участка повлекло невозможность реализации застройщиком обязательств по строительству пристроенных помещений и, как следствие, нарушение прав физических лиц – участников долевого строительства.

Указывает, что согласно существующей арбитражной практике (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 по делу № А32-30733/2012, от 08.04.2015 по делу № А32-16993/2014; Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2014 по делу № А32-30733/2012; Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2016 по делу № А32-1612/15), расторжение договора аренды земельного участка влечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

ООО СЗ «БСК» не согласно с выводом суда, что истец не мог пояснить, каким образом его права и интересы могут быть восстановлены в результате рассмотрения настоящего иска. Полагает, что интересы истца и участников долевого строительства могут быть восстановлены согласно требованиям, указанным в исковом заявлении.

В отзыве на апелляционную жалобу управление имущественных отношений не согласилось с доводами жалобы, указало, что обстоятельств и доказательств для ее удовлетворения заявителем не приведено, просило отказать ООО СЗ «БСК» в удовлетворении апелляционной жалобы (т. 4, л. д. 28 – 32).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда от 25.02.2019 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований с учетом их уточнения. Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. От Управления Росреестра по Брянской области в суд поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя (т. 4, л. д. 26).

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 25.02.2019 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между управлением имущественных отношений (арендодатель) и ООО СЗ «БСК» (арендатор) 21.01.2014 был заключен договор аренды земельного участка находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 3005 (т. 1, л. д. 9 – 16), по условиям которого арендатор обязуется выполнить условия продажи права на заключение договора аренды (протокол аукциона от 24.03.2008 № 01/08) указанного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 2.1.1. договора аренды). Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, площадью 18 299 кв. м, кадастровый номер: 32:28:0030603:254, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.1.2 договора аренды). Согласно пункту 2.2.1 договора аренды под комплексным освоением земельного участка в целях жилищного и иного строительства понимается: обустройство земельного участка посредством строительства (создания) для Брянской области объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке; жилищное и иное строительство. Началом комплексного освоения земельного участка является дата подписания акта приема-передачи земельного участка. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, в том числе строительство и передача безвозмездно в государственную собственность Брянской области социальных объектов в срок до 25.03.2023, который является сроком окончания комплексного освоения земельного участка (пункт 2.3.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды срок аренды земельного участка установлен сторонами с 01.01.2014 по 25.03.2023.

Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (пункт 7.1 договора аренда).

Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 21.01.2014 (т. 1, л. д. 17).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 10.02.2014 № 32-32-01/001/2014-201 (т. 1, л. д. 18).

Брянской городской администрацией (далее – администрацией) были выданы истцу разрешения на строительство: от 16.11.2015 № 32-301-2826-2015 (позиция 6), № 32-301-2827-2015 (позиция 7), № 32-301-2827-2015 (позиция 8), от 14.03.2017 № 32-301-2828-А-2017 (позиция 8), от 21.11.2017 № 32-301-2826-А-2017 (позиция 6), № 32-301-2827-А-2017 (позиция 7), № 32-301-2828-Б-2017 (позиция 8) объектов капитального строительства (3 многоквартирных жилых дома с пристроенными помещениями общественного назначения (1-й этап строительства: жилая часть; 2-й этап строительства: пристроенные помещения общественного назначения), сроком действия до 25.05.2018 (т. 1, л. д. 19 – 27).

Администрацией были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства: от 28.12.2017 № 32-301-2826-2015 (многоквартирный жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения, позиция 6, 1-й этап строительства: жилая часть); от 29.12.2017 № 32-301-2827-2015 (многоквартирный жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения, позиция 7, 1-й этап строительства: жилая часть); от 29.12.2017 № 32-301-2828-2015 (многоквартирный жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения, позиция 8, 1-й этап строительства: жилая часть (т. 1, л. д. 28 – 39).

Администрацией были выданы разрешения на строительство объектов капитального строительства: от 23.04.2018 № 32-301-2827-Б-2018 (многоквартирный жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения, позиция 7, 2-й этап строительства: пристроенные помещения общественного назначения), сроком до 17.07.2018, который был продлен 16.11.2018; № 32-301-2828-В-2018 (многоквартирный жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения, позиция 8, 2-й этап строительства: пристроенные помещения общественного назначения), сроком до 25.07.2018, который был продлен до 22.11.2018 (т. 1, л. д. 107 – 114).

В заявлении от 03.05.2018 № 349 ООО «СЗ «БСК» просило прекратить действие, в том числе договора аренды от 21.01.2014 № 3005 в связи с тем, что три многоэтажных жилых дома введены в эксплуатацию, квартиры в указанных домах реализованы по договорам долевого участия, зарегистрированы права собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на указанном земельном участке (т. 1, л. д. 95 – 96).

Сторонами по обоюдному согласию было подписано соглашение от 21.05.2018 о расторжении договора аренды земельного участка находящегося в областной от 21.01.2014 № 3005 (т. 1, л. д. 40 – 41).

Арендатор по акту приема-передачи от 21.05.2018 в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды от 21.05.2018 возвратил арендодателю земельный участок площадью 18 299 кв. м, кадастровый номер: 32:28:0030603:254, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта (т. 1, л. д. 42).

Соглашение от 21.05.2018 о расторжении договора аренды прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Брянской области, о чем в ЕГРН сделана запись от 21.06.2018 № 32:28:0030603:254-32/001/2018-937 (т. 1, л. д. 43).

Ссылаясь на то, что соглашение от 21.05.2018 о расторжении договора аренды от 21.01.2014 № 3005 является недействительной сделкой по основаниям части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нарушает нормы действующего законодательства об участии в долевом строительстве, об ипотеке, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском о признании данной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л. д. 4 – 6, 77 – 80, 105 – 106, 138 – 141; т. 2, л. д. 85).

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

Согласно частям 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. При этом не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пункт 3 части 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (часть 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (часть 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из положений абзаца третьего части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2007 № 366-О-П со ссылкой на постановление от 24.02.2004 № 3-П указано, что судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов.

Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии подписания спорного соглашения о расторжении договора аренды, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований; суд отказывает в признании недействительным договора как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, если установит, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункты 4 и 5 указанного информационного письма).

Судом первой инстанции установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 29.08.2018 в отношении ООО СЗ «БСК», основным видом деятельности истца является строительство жилых и нежилых зданий (т. 1, л. д. 51 – 60).

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута (пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительный кодекс Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что истец (арендатор), являясь профессиональным участником рынка строительства объектов недвижимости, до подписания оспариваемого соглашения о расторжении договора аренды получил разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа строительства, и для этого предоставил в администрацию все необходимые документы, в том числе договор аренды земельного участка, на котором построены многоэтажные жилые дома, и не мог не знать о том, какие документы необходимы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию второй очереди строительства на данном земельном участке.

При этом, в заявлении от 03.05.2018 № 349 истец просил прекратить арендные отношения в отношении земельного участка общей площадью 18 299 кв. м с кадастровым номером: 32:28:0030603:254 (договор аренды от 21.01.2014 № 3005), в связи с тем, что три жилых дома введены в эксплуатацию, квартиры в указанных домах реализованы по договорам долевого участия, зарегистрированы права собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на указанном земельном участке (т. 1, л. д. 40 – 41).

Истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела доказательств в обоснование доводов о том, что подписывая спорное соглашение о расторжении договора аренды от 21.01.2014 № 3005, истец исходил из того, что будет уменьшена площадь арендованного земельного участка и уменьшен размер арендной платы. Как указал суд первой инстанции, ни в заявлении истца от 03.05.2018 № 349, ни в соглашении о расторжении договора аренды от 21.05.2018 данные условия истцом не указаны, заявлений о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения площади спорного арендуемого земельного участка в управление имущественных отношений не поступало.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что истец как сторона по договору аренды не мог не знать что межевание земельного участка с кадастровым номером: 32:28:0030603:254 под каждым из трех жилых домов не проведено. Кроме того, истец не был лишен возможности узнать о наличии (отсутствии) межевания земельного участка, состоянии, расположении и иных особенностях данного земельного участка. При этом согласно условиям договора аренды от 21.01.2014 № 3005 именно на арендаторе лежала обязанность по межеванию спорного земельного участка и ответственность за неисполнение обязательств по комплексному освоению земельного участка (пункт 6.2 договора аренды).

Следовательно, ссылка истца на то, что он имел намерение уменьшить площадь арендуемого земельного участка (при отсутствии межевания) на площадь земельного участка, находящуюся под частью многоквартирного жилого дома, при этом истцом также не указано какого из трех домов, и не хотел отказаться от всего земельного участка, правомерно признана судом первой инстанции необоснованной и противоречащей представленным в материалы дела документам.

Как указал суд первой инстанции, истец, являясь специализированным застройщиком, не мог не понимать, какие правовые последствия возникнут в связи с подписанием соглашения от 21.05.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2014 № 3005 и акта приема-передачи земельного участка ответчику, а также последующей регистрацией в ЕГРН данного соглашения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при подписании соглашения о расторжении договора аренды истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание утверждение истца о том, что он заблуждался относительно природы данной сделки, не понимал, что в результате аренда будет прекращена на весь земельный участок, и, следовательно, он утратит возможность завершить строительство второй очереди и ввести объекты второй очереди строительства в эксплуатацию, ввиду следующего.

Заблуждение относительно природы сделки (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации) выражается в том, что лицо совершает не ту сделку, которую пыталось совершить (например, думая, что заключает договор ссуды, дарит вещь).

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что истцом не было доказано, что при совершении сделки по расторжению договора аренды земельного участка его воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки. Более того, из представленных истцом доводов усматривается, что он желал совершить именно оспариваемую сделку. Поскольку заблуждение истца относилось только к правовым последствиям спорной сделки, не может быть признано существенным заблуждением неправильное представление этой стороны сделки о правах и обязанностях по ней. Подписав оспариваемое соглашение от 21.05.2018 о расторжении договора аренды земельного участка №3005 от 21.01.2014, стороны действовали добровольно, не по принуждению, истец был согласен с условиями спорного соглашения о расторжении договора. ООО СЗ «БСК» не только направило оферту о прекращении арендных отношений с ответчиком, но и подписало соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и исполнило возложенные на него обязанности, в том числе по передаче земельного участка арендодателю (ответчику), на основании которых ответчиком заявлено о государственной регистрации прекращения права аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении спорной сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

По спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, истец должен доказать умышленное введение его ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Как установлено судом первой инстанции, при подписании соглашения о расторжении договора аренды истец обладал правоспособностью, понимал значение своих действий и представлял их последствия. Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения спорной сделки, а также о невозможности дальнейшего использования спорного земельного участка для завершения строительства, в материалы дела истцом не представлено.

Представленные истцом доказательства не свидетельствуют о том, что действия ответчика при заключении спорного соглашения были направлены на введение истца в заблуждение.

Таким образом, истец был осведомлен о характере сделки, ее предмете и других обстоятельствах, имеющих значение для формирования воли, оснований считать, что истец, заключая спорную сделку, заблуждался в отношении ее предмета, не имеется.

С учетом фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке состояния земельного участка, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Доводы истца о том, что основанием для обращения к ответчику с заявлением от 03.05.2018 № 349 о расторжении договора аренды являлось введение в эксплуатацию находящихся на указанном земельном участке трех многоэтажных жилых домов, о чем он в действительности заблуждался, относится к мотиву совершения спорной сделки, который в силу части 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно указанным нормам права, а также статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом толкования норм права, изложенного в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вместе с тем при обращении в регистрирующий орган ответчик не представил документов, подтверждающих, что земельные участки, необходимые для эксплуатации и обслуживания построенных многоквартирных жилых домов, сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Как было указано выше, спорный земельный участок не формировался для целей эксплуатации и обслуживания трех многоквартирных жилых домов.

Ссылка истца на то, что поскольку ответчик не представил в Управление Росреестра по Брянской области доказательств передачи всех объектов, как многоэтажных жилых домов, так и пристроенных помещений, участникам долевого строительства, следовательно, залог земельного участка, находящегося у ответчика в собственности не прекратился, соответственно, не прекратилось и право собственности субъекта Российской Федерации – Брянской области, поскольку спорный земельный участок не перешел в общую долевую собственность, так как не был сформирован для целей эксплуатации и обслуживания трех многоквартирных жилых домов и не был поставлен на кадастровый учет, обосновано не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку зарегистрированное в ЕГРН право (прекращение права) на спорный земельный участок в судебном порядке заинтересованными лицами не оспорено, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Рассмотрение вопроса о законности либо незаконности решения Управления Росреестра по Брянской области о прекращении права собственности на спорный земельный участок не является предметом рассмотрения настоящего спора, с данными требованиями заинтересованные лица вправе обратиться с самостоятельным иском.

Рассмотрев и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что доводы истца, приведенные в обоснование заявленных требований, противоречат нормам материального права и не подтверждены соответствующими доказательствами, в связи с чем правовые основания для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отсутствуют.

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 20.03.2019 № 1377 (т. 3, л. д. 147), относится на заявителя – ООО СЗ «БСК».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 25.02.2019 по делу № А09-9632/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.В. Рыжова

Судьи Н.В. Заикиной

Л.А. Капустина