Постановление от 22 декабря 2024 г. по делу № А66-12168/2023

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-12168/2023
г. Вологда
23 декабря 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 декабря 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В. (до перерыва), секретарем судебного заседания Гавриловой А.А. (после перерыва),

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя ФИО1 по доверенности от 01.11.2023 № 93, от общества с ограниченной ответственностью «Гранд» представителя ФИО2 по доверенности от 30.06.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 сентября 2024 года по делу № А66-12168/2023,

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170034, <...>; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – ООО «Гранд») о взыскании 1 109 185 руб. в возмещение убытков в размере затрат на приведение нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в надлежащий вид.

Определением суда от 05 февраля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Реставрация-Групп» (далее – ООО «Реставрация-Групп»).

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать с ООО «Гранд» 1 090 011 руб. в возмещение убытков в размере затрат на приведение нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в надлежащий вид.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 24 сентября 2024 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Гранд» в пользу Департамента взыскано 160 765 руб. 20 коп. в возмещение убытков, в доход федерального бюджета – 3 525 руб. государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Истец в обоснование жалобы указывает на то, что обязанность ответчика производить капитальный и текущий ремонт помещения предусмотрена пунктом 4.2.4 договора, поэтому Департамент вправе рассчитывать на осуществление ремонтных работ ответчиком и улучшение свойств помещения, переданного в удовлетворительном состоянии. Суд не учел, что необходимость проведения данных работ обусловлена потребностью устранить последствия перепланировки помещения, осуществленной ответчиком без письменного разрешения Департамента, а также установить входную и межкомнатные двери, восстановить освещение и электропроводку. Нежилое помещение располагается в здании, являющемся объектом культурного наследия и подлежащем государственной охране. Обязанность ответчика по проведению ремонта помещения следует из письма ООО «Гранд» от 16.06.2008, пунктов 4.2.16 и 4.2.17 договора. Арендатор вернул помещение в неудовлетворительном состоянии.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель ООО «Гранд» в судебном заседании апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

ООО «Реставрация-Групп» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направило, отзыв не представило, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителя названного лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «Гранд» обратилось в Департамент с заявлением от 16.06.2008 № 8, в котором просило предоставить в аренду помещение, расположенное по адресу: <...>, для размещения магазина по торговле непродовольственными товарами (отделочными материалами и предметами интерьера), при этом приняло на себя обязательство произвести ремонт помещений с заменой коммуникаций и косметический ремонт фасада здания с заменой всей столярки, поддерживать памятник архитектуры в надлежащем виде.

Данное заявление рассмотрено, и Департаментом принято распоряжение от 04.07.2008 № 1486 «О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: ул. Советская, д. 49».

На основании указанного распоряжения Департамент (арендодатель) и ООО «Гранд» (арендатор) 04 июля 2008 года заключили договор аренды нежилого помещения № 4129, согласно пунктам 1.1–1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: <...>, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1), для использования под магазин.

В пункте 1.3 договора приведена характеристика помещения (здания): второй этаж, состав помещений согласно экспликации технического паспорта ДФУГП «Тверьтехинвентаризация», инвентарный № 014370, кадастровый номер 69:40:04:00:063:0021:1\014370\37:10003\А, 113,2 кв. м; кадастровый номер 69:40:04:00:063:0021:1\014370\37:10002\А-1, 48,1 кв. м, общая площадь 161,3 кв. м, согласно справке и поэтажному плану ДФУГП «Тверьтехинвентаризация» (приложения 3, 4); инженерное оборудование – совмещенное.

Пунктом 1.4 договора определено, что он заключен сроком по 03.06.2009. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема-передачи.

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора арендная плата определяется прилагаемым к договору расчетом (приложение 2) и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение (здание) в состоянии, пригодном для его эксплуатации, предупредив о недостатках, которые арендодатель обязан оговорить в передаточном акте. Передаточный акт подписывается сторонами в двухдневный срок с момента подписания настоящего договора. После подписания акта арендодатель не принимает претензий арендатора по поводу технического состояния помещения (здания), за исключением обнаружения скрытых дефектов.

Департамент и ООО «Гранд» 04 июля 2008 года подписали передаточный акт (приложение 1 к договору), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:40:04:00:063:0021:1\014370\37:10003\А, 113,2 кв. м; кадастровый номер 69:40:04:00:063:0021:1\014370\37:10002\А-1, 48,1 кв. м, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 161,3 кв. м, согласно справке и поэтажному плану ДФУГП «Тверьтехинвентаризация» (приложения 3, 4). Указанные помещения находятся в удовлетворительном техническом состоянии.

В справке (приложение 3 к договору) приведена краткая характеристика объекта, расположенного по адресу: <...>: кадастровый номер 69:40:04:00:063:0021:1\014370\37:10003\А – второй этаж (комнаты 5–11), площадь 113,2 кв. м; кадастровый номер 69:40:04:00:063:0021:1\014370\37:10002\А-1 – второй этаж (комнаты 1–4, 12), площадь 48,1 кв. м, общая площадь 161,3 кв. м.

Согласно плану нежилого помещения (приложение 4 к договору) в аренду ООО «Гранд» переданы следующие помещения: № 1 – площадью 6,8 кв. м, № 2 – площадью 12,6 кв. м, № 3 – площадью 1,3 кв. м, № 4 – площадью 10,1 кв. м, № 5 – площадью 13 кв. м, № 6 – площадью 12,2 кв. м, № 7 – площадью 17,3 кв. м, № 8 – площадью 15,3 кв. м, № 9 – площадью 23,2 кв. м, № 10 – площадью 18,4 кв. м, № 11 – площадью 13,8 кв. м, № 12 – площадью 17,3 кв. м.

Передаточный акт (приложение 1 к договору) от 04 июля 2008 года подписан со стороны арендатора без каких-либо замечаний относительно технического состояния помещений.

ООО «Гранд» 21 июля 2008 года обратилось в Комитет по охране историко-культурного наследия Тверской области с заявлением о выдаче охранного обязательства на памятник архитектуры, расположенный по адресу: <...>.

ООО «Гранд» 12 августа 2008 года подписало охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия «Дом жилой, кон. XVIII – нач. XIX вв.», расположенного по адресу: <...>.

По условиям охранного обязательства ООО «Гранд» должно в 2008 году выполнить комплексное инженерное обследование межэтажных перекрытий здания, а также внутренние ремонтно-реставрационные работы в помещениях. В разделе 3 охранного обязательства приведено состояние внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов здания: общее состояние памятника – неудовлетворительное, требующее ремонтно-реставрационных работ.

Дополнительным соглашением от 16 октября 2008 года стороны приостановили начисление арендной платы за период с 04.07.2008 по 31.01.2009 по договору аренды от 04 июля 2008 года № 4129 нежилого помещения по адресу: <...>, в связи с невозможностью использования арендуемого помещения по целевому назначению и проведения ремонтно-реставрационных работ, на основании распоряжения Департамента от 16.10.2008 № 2194.

Дополнительным соглашением от 18 мая 2009 года стороны приостановили начисление арендной платы за период с 01.02.2009 по 16.05.2009 по договору аренды от 04 июля 2008 года № 4129 нежилого помещения по адресу: <...>, на основании распоряжения Департамента от 08.05.2009 № 800.

Дополнительным соглашением от 25 июня 2009 года продлен срок действия договора аренды от 04 июля 2008 года № 4129 с 04.06.2009 по 30.05.2010, на основании распоряжения Департамента от 25.06.2009 № 1076.

Дополнительным соглашением от 15 декабря 2009 года стороны внесли изменения и дополнения в договор аренды от 04 июля 2008 года № 4129 с учетом нахождения арендованных нежилых помещений в объекте культурного наследия.

В силу пункта 3.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 15 декабря 2009 года) арендатор имеет право производить улучшения (отделимые и неотделимые) арендованного помещения (здания) с согласия арендодателя и уполномоченного государственного органа в области охраны памятников культуры (Комитет по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области).

Пунктом 4.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 15 декабря 2009 года) предусмотрено, что в случае выдачи арендодателем согласованного с уполномоченным государственным органом в области охраны памятников культуры соответствующего предписания, а при его отсутствии не реже одного раза в год, за свой счет производить текущий ремонт помещения (здания) по согласованию с указанными в настоящем пункте лицами.

Пунктом 4.2.17 договора установлено, что арендатор обязан после освобождения помещения (здания) передать его арендодателю по передаточному акту в надлежащем виде с учетом естественного износа, со всеми неотделимыми улучшениями, исправными сетями и сантехническим оборудованием.

Дополнительным соглашением от 15 декабря 2009 года пункт 4.2.17 договора дополнен следующим условием: арендатор обязан осуществить передачу помещения (здания) при участии представителей Комитета по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Дополнительным соглашением от 15 февраля 2010 года снята ранее начисленная арендная плата за период с 17.05.2009 по 01.12.2009 по договору аренды от 04 июля 2008 года № 4129, на основании распоряжения Департамента от 15.02.2010 № 254/р.

Комитет по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области выдал ООО «Гранд» разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) от 23.03.2010 № 11/04-10, по условиям которого ответчик обязан провести ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия регионального значения: усиление и замена междуэтажного перекрытия; замена чердачного перекрытия, стропильной системы, столярных заполнений проемов, перегородок; воссоздание тянутых карнизов потолков; укрепление кирпичной кладки стен, воссоздание первоначальных проемов. После окончания срока действия разрешения ответчик обязан представить в госорган охраны памятников отчет о выполненных ремонтно-реставрационных работах за 2010 год. Срок действия разрешения установлен до 31.12.2010.

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Тверской области принято решение от 24.01.2011 № 04-7/174ИД о даче согласия на предоставление ООО «Гранд» муниципальной преференции в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в виде продления договора аренды нежилого помещения по адресу: <...> (2-й этаж), общей площадью 161,3 кв. м, на срок до 01.07.2015 без проведения торгов.

Дополнительным соглашением от 14 февраля 2011 года продлен срок действия договора аренды от 04 июля 2008 года № 4129 до 01.07.2015, на основании распоряжения Департамента от 15.02.2011 № 278/р.

Департаментом 15 марта 2012 года составлен акт № 291-р проверки использования нежилого помещения по адресу: <...>, согласно которому в помещении проведена перепланировка, направлено уведомление об узаконивании проведенной перепланировки.

Письмом от 20.03.2012 № 30/1299 Департамент указал арендатору на нарушение пунктов 3.2.2 и 4.2.4 договора, поскольку в помещении проведена перепланировка без согласования с арендодателем. В связи с этим истец предложил ответчику привести помещение в прежнее состояние, существовавшее до проведения перепланировки, либо представить документацию, узаконивающую проведение перепланировки.

Приказом Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 11.07.2013 № 140 утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой, кон. XVIII – нач. XIX вв.», расположенного по адресу: <...>.

Департаментом 23 июня 2015 года в присутствии представителя ООО «Гранд» составлен акт № 277 проверки использования нежилого помещения по адресу: <...>, в котором указано на то, что в помещении проведена перепланировка, 30 сентября 2013 года арендатору выдана доверенность на изготовление новой технической документации; техническая документация в Департамент не представлена. Согласно плану нежилого помещения перепланировка заключается в том, что арендатором осуществлен снос перегородок.

Письмом от 31.08.2015 № 5 ООО «Гранд» обратилось в Департамент с просьбой продлить договор аренды сроком на 5 лет.

Дополнительным соглашением от 18 сентября 2015 года установлен новый срок действия договора аренды от 04 июля 2008 года № 4129 до 01.07.2018, а также внесены изменения, в соответствии с которыми пункт 3.2.2 договора изложен в новой редакции: арендатор имеет право производить улучшения арендованного помещения. При этом арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку помещений, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания и планировки. Неотделимые улучшения помещения и (или) перепланировка помещения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений и (или) перепланировки не возмещается. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью арендатора.

Дополнительным соглашением от 18 сентября 2015 года договор аренды от 04 июля 2008 года № 4129 дополнен пунктом 4.2.4, согласно которому арендатор обязан осуществлять перепланировку помещения только при условии предварительного (до осуществления работ) письменного разрешения арендодателя, согласованного с органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом.

Департамент 14 мая 2018 года в присутствии продавца ответчика провел проверку использования арендованного нежилого помещения, по результатам которой составил акт № 74. В данном акте указано, что помещение используется в соответствии с целевым назначением; в помещении проведена перепланировка, 30 сентября 2013 года арендатору выдана доверенность на изготовление новой технической документации; техническая документация в Департамент не представлена. Согласно плану нежилого помещения перепланировка заключается в том, что арендатором осуществлен снос перегородок.

Письмом от 07.06.2018 № 11 ООО «Гранд» просило Департамент продлить договор аренды сроком на три года.

В соответствии с дополнительным соглашением от 03 июля 2018 года договор аренды от 04 июля 2008 года № 4129 продлен до 01.07.2021.

После указанной даты стороны дополнительные соглашения о продлении договора не заключали, однако арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

ООО «Гранд» 30 декабря 2022 года обратилось к Департаменту с заявлением, в котором указало на то, что помещение, расположенное по адресу: <...>, освободило 30.12.2022; договор от 04 июля 2008 года № 4129 считает расторгнутым.

Письмом от 30.01.2023 Департамент сообщил ООО «Гранд» о том, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, будет считаться прекращенным 31.03.2023, по истечении трех месяцев с даты направления одностороннего отказа арендатора от 30.12.2022; после указанной даты арендатор обязан передать арендованное имущество по акту приема-передачи. Арендодатель указал на необходимость с целью составления комиссионного акта о возврате арендуемого нежилого помещения привести его в надлежащее состояние и подготовить к фактической передаче в присутствии приемочной комиссии с участием представителя Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Департамент 16 февраля 2023 года провел осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, и составил акт № 1, в котором установил его неудовлетворительное состояние, а именно:

в помещении второго этажа: отсутствуют перегородки; выполнен проем в несущей стене, вокруг которого имеются многочисленные горизонтальные и вертикальные трещины; вскрыты и отсутствуют доски пола площадью около 8 кв. м; отсутствуют перила на лестнице, ведущей с первого на второй этаж (нарушение СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»), лестница, ведущая на чердак, межкомнатные двери, освещение (выключатели, розетки, светильники) (нарушение СП 52.13330-2016 «Естественное и искусственное освещение»); на окнах отсутствуют вторые (внутренние) рамы (нарушение СП 50.13330-2012 «Тепловая защита зданий»);

на первом этаже: установлена межкомнатная (неутепленная) дверь, размер которой меньше входного проема. Наличие щелей на двери привело к размораживанию системы отопления. Установленная дверь не соответствует требованиям СП 50.13330-2012 «Тепловая защита зданий», ГОСТ 30971-2012, ГОСТ 31173-2016; слева и справа от входной двери отсутствует отмостка (нарушение СП 82.13330-2016 «Благоустройство территорий»); по фасаду здания имеются многочисленные трещины; на фасаде здания размещены рекламные щиты ООО «Гранд». К акту приложены фотоматериалы, подтверждающие наличие перечисленных в акте недостатков. Комиссией предложено произвести расчет стоимости восстановительного ремонта по приведению помещений в первоначальное состояние.

Представители Департамента, ООО «Гранд» и Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области 11 апреля 2023 года составили акт осмотра нежилого помещения, в котором истец зафиксировал указанные недостатки, а ответчик указал на то, что все перегородки, которые были демонтированы, сняты по предписанию ООО «Реставрация-Групп», которое вело ремонтно-строительные работы в данном помещении.

Письмом от 02.05.2023 № 30/2551-и Департамент потребовал от ООО «Гранд» привести нежилое помещение в надлежащее состояние.

Истцом в материалы дела представлен передаточный акт от 11.04.2023, в котором Департаментом указано на неудовлетворительное техническое состояние помещения. В акте содержится отметка со стороны ООО «Гранд» о том, что акт представлен 08.08.2023, проемов в несущих стенах не делалось, выключатели, розетки не демонтировались, здание (помещение) возвращено арендодателю в состоянии намного лучше, чем принято от него.

В соответствии с представленным истцом локальным сметным расчетом № 366 стоимость ремонтно-строительных работ в помещении по адресу: <...>, составляет 1 109 185 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами составлен акт проверки использования нежилого помещения от 24.01.2024.

Ссылаясь на то, что ООО «Гранд» не исполнило обязанность по передаче арендодателю нежилого помещения по передаточному акту в надлежащем виде со всеми неотделимыми улучшениями, исправными сетями и сантехническим оборудованием с участием представителя уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия государственного органа, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков в размере затрат на приведение нежилого помещения в надлежащее состояние.

Поскольку в ходе рассмотрения дела ответчик произвел монтаж перил с первого на второй этаж и демонтировал вывеску, истец уточнил исковые требования, исключив затраты на выполнение данных работ, и просил взыскать с ответчика убытки в сумме 1 090 011 руб. Согласно локальному сметному расчету Департаментом в указанную сумму включена стоимость работ по устройству дощатых покрытий и перегородок из гипсокартона, по кладке отдельных участков внутренних стен из кирпича, по штукатурке поверхностей, по окраске, по установке дверей и оконных блоков, по установке чугунных радиаторов, по выполнению электромонтажных работ.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований по праву, однако взыскал с ООО «Гранд» убытки в сумме 160 765 руб. 20 коп., составляющие стоимость косметического ремонта в соответствии с представленным ответчиком контррасчетом (работы по окраске и оклейке обоями, облицовке потолков плитами). В остальной части в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано, поскольку истец не доказал факт наличия на момент передачи помещения в аренду оборудования, подлежащего восстановлению.

Апелляционная коллегия не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Материалами дела подтверждается, что первоначально договор аренды заключен сторонами на срок по 03.06.2009. В дальнейшем стороны неоднократно продлевали срок действия договора, последний раз дополнительным соглашением от 03 июля 2018 года срок действия договора продлен до 01.07.2021.

Как указано в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после истечения срока действия договора (01.07.2021) ООО «Гранд» продолжило пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор аренды от 04 июля 2008 года № 4129 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

ООО «Гранд» 30 декабря 2022 года представило в Департамент заявление (входящий номер 30/3584; т. 1, л. 48), в котором сообщило следующее: «Помещение по адресу: <...>, освободило 30.12.2022; договор от 04 июля 2008 года № 4129 считаю расторгнутым; все финансовые обязательства до 31.12.2022 будут исполнены; ключ прилагается».

Суд расценивает данное заявление как односторонний отказ арендатора от договора аренды нежилого помещения, возобновленного на неопределенный срок, в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

При этом арендатор иных заявлений в адрес арендодателя не направлял и не пригласил его представителей для передачи помещения по передаточному акту в соответствии с пунктом 4.2.17 договора.

В письме от 30.01.2023 Департамент указал ответчику на необходимость после прекращения договора передать арендованное имущество по акту приема-передачи, привести его в надлежащее состояние и подготовить к фактической передаче в присутствии приемочной комиссии с участием представителя Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Однако ООО «Гранд» на данное письмо не ответило, в установленном порядке по передаточному акту помещение Департаменту не возвратило.

Представители Департамента, Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области и ООО «Гранд» только 11 апреля 2023 года составили акт осмотра нежилого помещения, в котором истец зафиксировал неудовлетворительное техническое состояние помещения, с чем ответчик не согласился и указал на то, что «Акт представлен 08.08.2023, проемов в несущих стенах не делалось, выключатели, розетки не демонтировались, здание (помещение) возвращено арендодателю в состоянии намного лучше, чем принято от него».

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу положений пункта 4.1.1 договора арендодатель обязан передать арендатору помещение (здание) в состоянии, пригодном для его эксплуатации, предупредив о недостатках, которые арендодатель обязан оговорить в передаточном акте. Передаточный акт подписывается сторонами в двухдневный срок с момента подписания настоящего договора. После подписания акта арендодатель не принимает претензий арендатора по поводу технического состояния помещения (здания), за исключением обнаружения скрытых дефектов.

При этом ООО «Гранд», заключая договор, подписало передаточный акт от 04.07.2008 без каких-либо замечаний к техническому состоянию имущества. В данном акте зафиксировано, что помещения находятся в удовлетворительном техническом состоянии, а согласно плану нежилого помещения в нем имеются установленные перегородки, наличие которых также подтверждается фотоматериалами.

В соответствии с пунктом 4.2.17 договора арендатор обязан после освобождения помещения (здания) передать его арендодателю по передаточному акту в надлежащем виде с учетом естественного износа, со всеми неотделимыми улучшениями, исправными сетями и сантехническим оборудованием. Арендатор обязан осуществить передачу помещения (здания) при участии представителей Комитета по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что ответчиком нарушена обязанность, установленная статьей 622 ГК РФ и пунктом 4.2.17 договора, так как помещение возвращено арендодателю после прекращения арендных отношений в состоянии, не соответствующем условиям договора и тому состоянию, в котором оно было передано арендатору, с недостатками, не подпадающими под понятие нормального износа.

Материалами дела подтверждается, что в ходе исполнения договора Департамент осуществлял проверки соблюдения арендатором его условий и неоднократно устанавливал факты нарушения арендатором своих обязанностей.

Так, в письме от 20.03.2012 № 30/1299 истец сообщил ответчику о нарушении пунктов 3.2.2 и 4.2.4 договора, поскольку в помещении проведена перепланировка без согласования с арендодателем и уполномоченным государственным органом в области охраны памятников культуры.

В актах от 23.06.2015 № 277, от 14.05.2018 № 74 указано на проведение в помещении перепланировки (арендатором осуществлен снос перегородок), новая техническая документация не представлена.

Ссылки ООО «Гранд» на то, что помещение передано ему в ненадлежащем состоянии, а возвращено оно Департаменту в состоянии, лучшем, чем при получении, подлежат отклонению судом.

Представленное охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия «Дом жилой, кон. XVIII – нач. XIX вв.», расположенный по адресу: <...>, от 12 августа 2008 года не подтверждает тот факт, что на момент получения арендатором в пользование помещения в нем отсутствовали перегородки.

Освобождение арендатора от внесения арендной платы в соответствии с дополнительными соглашениями к договору в период с 04.07.2008 по 01.12.2009 не является основанием для отказа во взыскании убытков, поскольку указанная льгота предоставлена Департаментом ответчику в целях проведения ремонтно-реставрационных работ.

Доказательств выполнения таких работ в материалы дела не представлено, однако сторонами не оспаривается, что в период действия договора ООО «Гранд» использовало помещение для размещения в нем магазина. Апелляционный суд отмечает, что функционирование магазина возможно только при наличии исправных электрических и тепловых сетей.

Материалами дела подтверждается, что помещение возвращено истцу в ненадлежащем, неудовлетворительном техническом состоянии (без установленных перегородок, без дверей, с неисправными сетями электроснабжения и теплоснабжения).

Таким образом, требование о взыскании убытков с арендатора, возвратившего помещение с недостатками, предъявлено Департаментом обоснованно по праву в соответствии со статьями 15, 393, 622 ГК РФ и условиями договора.

Согласно представленному истцом локальному сметному расчету, составленному муниципальным казенным учреждением «Служба единого заказчика учреждений образования города Твери», размер расходов на устранение недостатков в помещении составляет 1 090 011 руб.

Суд первой инстанции согласился с доводом ответчика о том, что часть предъявленных истцом работ относится к капитальному ремонту, обязанность по выполнению которого возложена гражданским законодательством на арендодателя, в связи с чем взыскал с ООО «Гранд» только 160 765 руб. 20 коп. в возмещение убытков, включающих покраску помещения и оклейку обоев.

Апелляционная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции неверным с учетом следующего.

Факт отнесения работ, указанных в локальном сметном расчете, представленном истцом в обоснование размера убытков, к работам по капитальному ремонту или по текущему ремонту в рамках рассматриваемого спора не имеет правового значения для дела.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что помещение передано ООО «Гранд» в аренду в удовлетворительном состоянии, которое указано в плане нежилого помещения, то есть с наличием перегородок и дверей внутри помещения. При этом в период действия договора аренды ответчиком проведена перепланировка, заключающаяся в сносе перегородок. Департамент неоднократно предлагал арендатору произвести действия по легализации произведенной перепланировки. ООО «Гранд» таких мер не приняло, новый технический паспорт не подготовило.

Таким образом, после прекращения действия договора аренды ответчик обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил, то есть с наличием установленных перегородок и дверей, а также с функционирующими сетями тепло- и энергоснабжения.

В связи с этим предъявление Департаментом в размере убытков расходов на устройство перегородок и дверей является не капитальным ремонтом, а приведением арендатором помещений в то состояние, в котором он его получил.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Департамент предъявил требование о взыскании с ООО «Гранд» с учетом уточнения убытков в сумме 1 090 011 руб., размер которых определен в соответствии с локальным сметным расчетом № 366. В указанную сумму включена стоимость следующих работ: устройство дощатых покрытий, окраска масляными составами по дереву полов, устройство перегородок из гипсокартонных листов, окраска стен, кладка отдельных участков внутренних стен из кирпича, штукатурка и окраска поверхностей, установка наружных и внутренних дверей, оконных блоков, установка чугунных радиаторов, выполнение электромонтажных работ, а также стоимость материалов, необходимы для выполнения данных работ.

Апелляционный суд оценил данный расчет и считает, что истец надлежащим образом, с разумной степенью достоверности обосновал размер убытков. Представленный Департаментом локальный сметный расчет принимается апелляционной коллегией в качестве надлежащего доказательства размера убытков, так как отвечает требованиям относимости и допустимости в порядке статей 67 и 68 АПК РФ.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме является несостоятельным, поскольку основан только на пояснениях ответчика.

Тот факт, что передаточный акт от 04.07.2008 не содержит конкретных характеристик состояния помещения, не свидетельствует об отсутствии убытков в заявленной сумме. В данном акте четко усматривается факт передачи помещения в удовлетворительном техническом состоянии.

Ссылки ответчика на то, что при приемке помещения отсутствовала часть оборудования (дверные блоки в проемах, оконные блоки, светильники, лампы, выключатели, розетки, трубки, кабели), поэтому стоимость данных материалов не может быть взыскана с арендатора, подлежат отклонению апелляционной коллегией.

Материалами дела подтверждается, что инициатором заключения договора выступало ООО «Гранд» (письмо от 16.06.2008 № 8), которое при этом приняло на себя обязательство произвести ремонт помещения с заменой коммуникаций и косметический ремонт.

Пунктом 4.2.3 договора установлена обязанность арендатора не реже одного раза в год за свой счет производить текущий ремонт помещения (здания), а пунктом 4.2.5 договора – обеспечить сохранность инженерных сетей, оборудования, коммуникаций.

Таким образом, при возврате помещения арендатор обязан обеспечить надлежащее техническое состояние арендованного помещения с учетом наличия функционирующих инженерных сетей, оборудования и коммуникаций.

Апелляционный суд приходит к выводу, что данная обязанность со стороны арендатора надлежащим образом не исполнена.

Так, актом осмотра от 16.02.2023 Департамент установил неудовлетворительное состояние помещения (в частности, в помещении второго этажа: отсутствуют перегородки; выполнен проем в несущей стене, вокруг которого имеются трещины; вскрыты и отсутствуют доски пола; отсутствуют межкомнатные двери, освещение (выключатели, розетки, светильники); на окнах отсутствуют вторые (внутренние) рамы; на первом этаже: установлена межкомнатная (неутепленная) дверь, размер которой меньше входного проема; наличие щелей на двери привело к размораживанию системы отопления).

Наличие данных недостатков также подтверждается актом осмотра от 11.04.2023, составленным с участием представителя ответчика, который подписал акт с разногласиями.

Доводы ООО «Гранд» о том, что повреждения имущества могли возникнуть после освобождения им помещений в декабре 2022 года, не принимаются во внимание апелляционным судом.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор несет обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества.

При этом общее правило статьи 211 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, для договора аренды подлежит применению с учетом положения статьи 622 ГК РФ, обязывающего арендатора после прекращения договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что ответчик надлежащим образом свою обязанность по передаче помещения истцу не исполнил (в установленном договором порядке помещение по передаточному акту не возвратил).

Следовательно, неисполнение арендатором обязанности по обеспечению сохранности имущества позволяет арендодателю требовать возмещения убытков.

Ввиду изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу, что требование Департамента о взыскании убытков подлежит удовлетворению полностью, а решение суда в части отказа в удовлетворении иска следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение иска и апелляционной жалобы взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 24 сентября 2024 года по делу № А66-12168/2023 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>) в пользу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170034, <...>) 1 090 011 руб. в возмещение убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>) в доход федерального бюджета 23 900 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>) в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина