Решение от 3 сентября 2024 г. по делу № А79-2358/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2358/2024
г. Чебоксары
04 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2024 года.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Чебоксары,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 19.04.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к  администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик), которым просил обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений № 10-12, общей площадью 40,4 кв.м., расположенных на цокольном этаже (литера А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3. Договора в следующей редакции: «1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет 1 010 000 (Один миллион десять тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость. Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия администрации города Чебоксары, составляет 450000 (Четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 560000 (Пятьсот шестьдесят тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость.»;

изложив пункт 2.1. Договора в следующей редакции: «2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: - в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 9400 (Девять тысяч четыреста) рублей ежемесячно; - в течение 60 (шестидесятого) месяца 5400 (Пять тысяч четыреста) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»;

изложив пункт 4.1. Договора в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.»

Определением  суда от 03.05.2024  по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4.

02.08.2024 в суд поступило экспертное заключение №СЭ/24-024 от 26.07.2024.

Определением от 09.08.2024 суд возобновил производство по делу.

В порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца представитель истца заявила ходатайство об уточнении иска, с учетом которого просила:

1. Обязать администрацию города Чебоксары Чувашской Республики заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи нежилых помещений № 10-12, общей площадью 40,4 кв. м, расположенных на цокольном этаже (литера А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (литера А), находящегося но адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3. Договора в следующей редакции:

«1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет 1 480 000 (Один миллион четыреста восемьдесят тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, составляет 314 000 (Триста четырнадцать тысяч) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 166 000 (Один миллион сто шестьдесят шесть тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость.»;

изложив пункт 2.1. Договора в следующей редакции:

«2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

-  в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 19 500 (Девятнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек ежемесячно;

-  в течение 60 (шестидесятого) месяца 15 500 (Пятнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.».

Истец также просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. и расходы по оплате экспертизы в сумме 32000 руб.

 Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом уточнение исковых требований.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – арендатор, истец), Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ныне администрация города Чебоксары Чувашской Республики - правопреемник) (далее – арендодатель, администрация, ответчик) и товариществом собственников жилья «Кабельщик-2» (далее – управляющая организация) заключен договор № 2768 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...> от 02 августа 2021 года, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения № 10-12, расположенные на цокольном этаже (литера А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (литера А) общей площадью 40.

27.12.2020 Предприниматель обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрация города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

13.02.2024 Администрация города Чебоксары приняла постановление №373 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 2 210 000 руб. (без учета НДС), на основании отчета № 3.636021/2024 от 31.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ФИО2

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 13.02.2024 № 373, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Посчитав, что цена, указанная администрацией города Чебоксары Чувашской Республики в проекте договора, завышена и не учитывает неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, ИП ФИО1 обратился за установлением рыночной стоимости нежилого помещения. Согласно справке от 15.03.2024 № 1, выданной ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27 декабря 2023 года составляет 1 010 000,00  руб. без учета НДС.

Истец направил ответчику договор купли-продажи с учетом протокола разногласий от 15.03.2024.

Ответчик путем направления истцу письмом от 20.03.2024 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилых помещений № 10-12, общей площадью 40,4 кв. м, расположенных на цокольном этаже (литера А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (литера А), находящегося но адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Предприниматель возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, указывает на зачет в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 13.02.2024 № 373  об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 2 210 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости      № 3.636021/2024 от 31.01.2024, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Согласно справке ФИО5 от 15.03.2024 № 1 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27 декабря 2023 года составляет                    1 010 000,00  руб. без учета НДС.

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3.636021/2024 от 31.01.2024 установленным требованиям по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4

02.08.2024 в суд поступило экспертное заключение №СЭ/24-024 от 26.07.2024, в котором указано, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3.636021/2024 от 31.01.2024, подготовленный ИП ФИО2, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения могли существенно повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества

Рыночная стоимость  нежилых помещений № 10-12, общей площадью 40,4 кв.м, расположенных на цокольном этаже (литера А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (литера А), находящегося но адресу: <...>, по состоянию на 27.12.2023 составляет 1480000 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательства недостоверности заключения судебной экспертизы ответчиком не представлено.

Кроме того, истец считает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В постановлении от 25.12.2012 № 9785/12 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что норма статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является специальной по отношению к правилу, установленному статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего норма части 6 статьи 5 Федерального закона носит императивный характер.

Таким образом, законодатель разделяет реализацию арендатором работ в помещении на обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения, то есть действия, направленные на восстановление и сохранность имущества арендодателя (как правило, собственника имущества), при которых его согласие не требуется, а также на право арендатора улучшить помещение, т.е. под себя, под свои индивидуальные потребности, для которых законом предусмотрено обязательное согласование с собственником имущества.

Согласно подпункта "б" пункта 2.3 договора аренды от 22.08.2017 № 2497 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить изменения цветового решения и переустройства фасадов, перепланировки, переоборудования помещения, работ по благоустройству прилегающей к помещению территории без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства.

Подпунктом "к" пункта 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счет: своевременный текущий ремонт помещения и инженерных работ коммуникаций (по своей инициативе или требованию управляющей организации); содержание и ремонт фасада здания в пределах помещения (по своей инициативе или требованию Управления архитектуры и градостроительства); связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; ремонт кровли пропорционально обшей площади отдельно стоящего здания (пристроя к зданию), в котором находится помещение.

Перечисленные работы могут быть произведены только при наличии письменного разрешения арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Реконструкция несущих конструкций, устройство входов, тамбуров, надстроев, пристроев и т.п. работы оформляются арендатором актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию, которые согласовываются со всеми инспектирующими организациями и утверждаются распоряжением главы администрации г. Чебоксары; в месячный срок посла завершения работ по созданию неотделимых переделок и улучшении арендуемого помещения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.п.) передать документы для постановки на баланс управляющей организации, который должен отразить их в бухгалтерском учете; заказать в организации осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (в дальнейшем организация техинвентаризации), и представить арендодателю два подлинных экземпляра кадастрового паспорта и один экземпляр технического паспорта, а также представить арендодателю справку органов архстройнадзора о том, что произведенные работы не влияют на несущую способность и устойчивость несущих конструкции здания. В случае произведенной реконструкции помещения дополнительно предоставляются арендатором оригиналы документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган.

Подпунктом "м" пункта 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении (прекращении) передать управляющей организации для безвозмездного закрепления в муниципальной собственности все произведенные в помещении отделимые и неотделимые переделки и улучшения.

Из положений 2.3 договора аренды следует, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Из приведенных положений договора следует что, связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендатор обязуется производить за свой счет.

Истец обратился в Комитет с заявлением от 26.01.2022 о даче разрешения на проведение перепланировки нежилых помещений, являющейся, по сути, неотделимым улучшением арендуемого объекта.

Решением Администрация города Чебоксары от 15.02.2022 № 812  в связи с обращением Предпринимателя о намерении провести переустройство и перепланировку нежилых помещений, дала согласие на указанные переустройство и перепланировку (л.д.85 том 1).

По акту приемочной комиссии от 30.11.2023, составленному в том числе представителем Администрации города Чебоксары, предъявленные к приемке в эксплуатацию спорные нежилые помещения, после перепланировки и переустройства приняты в эксплуатацию (л.д. 86 том 1).

Таким образом, фактически согласие арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества было получено, в связи с чем арендатор имеет право на зачет стоимости улучшений в счет оплаты выкупной стоимости арендуемого помещения.

Согласно заключению судебной экспертизы, а именно в ответе на вопрос 3, поставленный судом перед экспертом, рыночная стоимость спорных нежилых  помещений без учета неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем с согласия органов местного самоуправления, по состоянию на 27.12.2023 без учета НДС составляет 1166000 руб.

Истец просит обязать ответчика засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения стоимость неотделимых улучшений в сумме 314000  руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

В материалы дела представлены доказательства согласования истцом с арендодателем – Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом выполнения неотделимых улучшений.

С учетом изложенного, суд полагает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения. 

Следовательно, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора относительно цены помещения, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывает в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  



Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений № 10-12, общей площадью 40,4 кв.м., расположенных на цокольном этаже (литера А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Стоимость Нежилого помещения составляет 1480000 (Один миллион четыреста восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения составляет 314000 (Триста четырнадцать тысяч) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1166000 (Один миллион сто шестьдесят шесть тысяч) рублей без учета НДС».;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев в следующем порядке:

- в течение 59-ти месяцев по 19500 (Девятнадцать тысяч пятьсот) руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца – 15500 (Пятнадцать тысяч пятьсот) руб.,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 32000 (Тридцать две тысячи) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                                         Е.В. Васильев