Постановление от 3 марта 2025 г. по делу № А40-254059/2023

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва


04.03.2025

Дело № А40-254059/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2025

Полный текст постановления изготовлен  04.03.2025


Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Беловой А.Р., Немтиновой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость столицы» – не явился, извещен;

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 (доверенность от 06.12.2024);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу                          №А40-254059/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость столицы»

к Департаменту городского имущества города Москвы,

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость столицы» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н/3, общей площадью 71 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003025:5260.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда               от  06.11.2024, разногласия урегулированы, цена объекта установлена в размере               6 436 393 (шесть миллионов четыреста тридцать шесть тысяч триста девяносто три) рублей 33 копейки.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, предложенных Департаментом. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Представитель Департамента участвовал в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Департамента, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 АПК РФ, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество на основании Договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 04.03.2019 №00-00211/19 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, пом. 2Н/3, общей площадью 71 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003025:5260.

Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент с заявлением от 30.07.2023.

Поскольку при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли существенные разногласия относительно цены выкупаемого объекта, общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона №159-ФЗ.

Поскольку между сторонами возник спор по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ.

Как установлено судами, экспертное заключение, подготовленное на основании судебной экспертизы, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 436 393 (шесть миллионов четыреста тридцать шесть тысяч триста девяносто три) руб.  33 коп., определенной в указанном заключении (рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 30.07.2023 – 8 085 000 руб., стоимость неотделимых улучшений – 1 648 606 руб. 67 коп.).

При этом суды учитывали, что согласно части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод Департамента о том, что осуществление неотделимых улучшений не согласовано с ответчиком, отклоняется судом округа.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение неотделимых улучшений в арендуемом помещении, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что истцом в помещении произведены работы по согласованию с арендодателем (письмо от 01.03.2022, том 5, л.д. 100), суды верно исходили из необходимости учета таких затрат при определении выкупной стоимости имущества, правомерно разрешив возникшие разногласия путем определения выкупной стоимости, учитывающей стоимость неотделимых улучшений, на основании результатов судебной экспертизы.

Вопреки доводам Департамента о несоблюдении истцом порядка согласования проведения работ, указанное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества, поскольку положения Федерального закона №159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как с обстоятельством проведения данных работ с согласия арендодателя. Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу                          №А40-254059/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Председательствующий-судья                                                             Л.В. Федулова


Судьи:                                                                                                        А.Р. Белова

Е.В. Немтинова