Решение от 6 октября 2024 г. по делу № А40-26827/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-26827/24-85-209
г. Москва
07 октября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 07 октября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАНГАРД" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

при участии

от истца: ФИО1 (доверенность от 25.04.2023, предъявлено удостоверение адвоката)

от ответчика -  не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "АВАНГАРД" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 216,9 кв. м., изложив абз. 1 п. 3.1. и абз. 3 п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: Абзац 1 пункта 3.1. Цена Объекта составляет 62 125 000 руб. (Шестьдесят два миллиона сто двадцать пять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки от 25.07.2024 № 091/07/2024 г. (далее – Отчет), выполненным ООО «Бюро городских экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит». Абзац 3 пункта 3.4. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 739 583 (Семьсот тридцать девять тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 34 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга..

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

В судебное заседание не явился ответчик, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец не возражает против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Авангард» (далее по тексту - Истец) является субъектом малого предпринимательства и с 6 сентября 1994 г. арендует у Департамента городского имущества г. Москвы (далее по тексту - Ответчик) помещение общей площадью 216,9 кв. м. , расположенное по адресу: <...>/1 (далее по тексту - Объект).

12.01.2024 г. в адрес Истца заказным письмом (14577788274808) поступило предложение Ответчика № 33-6-1119435/23-(0)-4 от 28.12.2023 г. воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества - Объекта.

Из указанного предложения следует, что 20.12.2023 г. Ответчиком издано распоряжение № 123372 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 216,9 кв. м».

В соответствии с п. 2 указанного распоряжения утвержден способ продажи -предоставление обществу с ограниченной ответственностью «АВАНГАРД» (ОГРН <***>) преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет.

В соответствии с п. 3 указанного распоряжения установлена стоимость выкупаемого Объекта приватизации в размере 94 962 000 (девяносто четыре миллиона девятьсот шестьдесят две тысячи) руб. 00 коп.

В качестве обоснования стоимости Объекта Ответчик ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости от 20.10. 2023 г. № М1005-3459-П/2023, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», экспертное заключение от 23.10.2023 г. № 955/509-23, подготовленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

В предложении о выкупе, поступившем Истцу 12.01.2024 г., Ответчик указал ссылку и пароль для получения доступа к проекту договора купли-продажи недвижимости № 59¬9133 от 25.12.2023 г. (далее по тексту - Договор).

Изучив проект Договора, Истец пришел к выводу о том, что цена Объекта, указанная в абз. 1 п. 3.1. Договора, в размере 94 962 000,00 (девяносто четыре миллиона девятьсот шестьдесят две тысячи) руб. 00 коп. является чрезмерно завышенной и не соответствует рыночной цене. Данная цена в три раза превышает кадастровую стоимость Объекта, которая в настоящее время составляет 30 458 533,88 руб., что свидетельствует о необъективности выводов оценщика в отчете об оценке рыночной стоимости, выполненной ООО «Центр оценки «Аверс».

Ещё до получения предложения о выкупе Истец заключили с оценочной компанией ООО «Гранд Реал» договор на оказание услуг № 05.01/01-24 от 05.01.2024 г. по определению рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение, общей площадью 216,9 кв. м., под кадастровым номером: 77:01:0002005:2144, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, улица Малая Ордынка, дом 5/6, строение 2-3, помещение 2/1.

Согласно отчету об оценке № 05.01/01-24 об определении рыночной стоимости объекта оценки от 12.01.2024 г. рыночная стоимость Объекта по состоянию на дату оценки составила: 47 586 735 руб. (сорок семь миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот тридцать пять) руб. 00 коп.

Истец полагает, что данная стоимость является объективной и подлежащей назначению при заключении договора купли-продажи Объекта.

06.02.2024 г. Истец направил Ответчику заказным письмом подписанный Договор в редакции Истца, изложенной в протоколе разногласий и сам протокол разногласий с предложением внести изменения в Договор.

Согласно протоколу разногласий к Договору Истец предлагает следующую редакцию спорных пунктов:

1)         абз. 1 п. 3.1.: «Цена Объекта составляет 47 586 735 руб. (сорок семь миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот тридцать пять) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке № 05.01/01-24 об определении рыночной стоимости объекта оценки от 12.01.2024 г. (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью ООО «Гранд Реал», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

2)         абз. 3 п. 3.4.: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 566 508 (пятьсот шестьдесят шесть тысяч пятьсот восемь) руб. 75 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Однако Ответчик не согласился с предложением Истца и отказал в согласовании проекта Договора в редакции Истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 18 июня 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» эксперту  ФИО2, с постановкой перед экспертом  вопроса:

- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 216,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 28.12.2023 без учета НДС?

Согласно экспертному заключению ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» экспертом сделан вывод:   Рыночная стоимость, без учета НДС, объекта недвижимости площадью 216,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 28.12.2023  составляет: 62 125 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 62 125 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 28.12.2023 составляет 62 125 000 рублей.

Оснований считать экспертное заключение ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы  не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Авангард» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 216,9 кв. м., изложив абз. 1 п. 3.1. и абз. 3 п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункта 3.1. Цена Объекта составляет 62 125 000 руб. (Шестьдесят два миллиона сто двадцать пять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки от 25.07.2024 № 091/07/2024 г. (далее – Отчет), выполненным ООО «Бюро городских экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

Абзац 3 пункта 3.4. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 739 583 (Семьсот тридцать девять тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 34 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО "АВАНГАРД" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова