Решение от 20 сентября 2022 г. по делу № А46-23123/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-23123/2020
20 сентября 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 13.09.2022

Полный текст решения изготовлен 20.09.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 319554300085379)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554303100100)

и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550117400070)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4

и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об оспаривании сделки и признании права собственности,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО5 по доверенности от 19.08.2022 (сроком на 3 года), предъявлено удостоверение адвоката,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО6 по доверенности от 05.11.2020 (сроком на 10 лет), личность удостоверена паспортом,

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО7 по доверенности от 04.03.2022 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением (вх. от 25.12.2020 № 202032) о признании права на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004, расположенный по адресу: <...>, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений (далее - ЕГРН) о праве собственности ФИО2 (далее – ответчик) на земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004, расположенный по адресу: <...> (запись о государственной регистрации права № 55:36:090201:2004-55/103/2019-2 от 04.06.2019).

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.12.2020 возбуждено производство по делу.

26.01.2021 суд, руководствуясь статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Реализуя право, предоставленное статьёй 49 АПК РФ, ФИО1 уточнила заявленный иск (вх. от 22.03.2021 № 50990), дополнив его требованием о признании недействительной сделки по отчуждению ФИО3 (далее – ответчик) в пользу ФИО2 163/439 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - земельный участок категории земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: для объектов жилой застройки, площадью 439 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир – 3-этажное здание проходной, почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 55:36:09 02 01:2004, основанной на договоре дарения от 13.05.2019 серии 55 АА № 2142138.

Уточнения судом приняты.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.03.2021 к участию в деле, в порядке статьи 46 АПК РФ в качестве соответчика привлечена ФИО3

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.06.2021, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного суда Омской области от 02.09.2021, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 означенные судебные акты отменены, дело № А46-23123/2020 направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом Верховный Суд Российской Федерации указал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; установить, сформирован ли земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004 только под зданием, в котором расположены спорные нежилые помещения, либо на участке имеются иные объекты недвижимости, как осуществлялся оборот помещений и спорной доли в праве на участок до того, как их собственником в 2016 году стала ФИО3; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

ФИО4 и Управление Росреестра по Омской области, извещённые судом о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Учитывая, что все участники процесса о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право всех заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ спор рассмотрен в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся доказательствам.

Как с установлено по результатам рассмотрения дела, ФИО1 является собственником нежилых помещений общей площадью 259,5 кв.м, расположенных на третьем этаже нежилого строения с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2098 площадью 700,4 кв.м, находящегося по адресу: <...>, вставка между 7 и 10 (проходная). Вторым собственником помещений, расположенных в указанном здании является ФИО4, общая площадь помещений, находящихся в его собственности составляет 440,9 кв.м.

Доля права собственности от общей площади нежилого помещения составляет 37 %.

Означенное выше здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004 площадью 439 кв.м, собственниками которого являются ФИО4 и ФИО2 на праве общей долевой собственности.

Поскольку ФИО2 не является собственником помещений, расположенных на означенном земельном участке, ФИО1 полагает, что её права, как собственника таковых, нарушены. По убеждению истца, земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004, на котором расположено здание по адресу: <...>, должен находится в общей долевой собственности собственников помещений здания – ФИО1 и ФИО4 и не может принадлежать ФИО2 ввиду отсутствия у него прав на строение. Однако, в нарушение норм действующего законодательства, 04.06.2019 за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на испрашиваемый земельный участок (запись о регистрации права от 04.06.2019 № 55:36:09 02 01:2004-55/103/2019-2).

При этом в ходе рассмотрения дела было установлено, что последний перешёл в собственность ФИО2 на основании заключённого с ФИО3 договора дарения от 30.05.2019, удостоверенного нотариусом ФИО8 и зарегистрированного в реестре за номером 55/34-н/55-2019-2-34 (бланк серии 55 АА № 2142138).

Так, ФИО3 на основании брачного договора от 15.03.2016 являлась собственником нежилого помещения общей площадью 259,5 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 02 01:4203, находящегося в здании площадью 700,4 кв.м по адресу: <...>. Данное здание расположено на земельном участке площадью 439 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004, в отношении которого было зарегистрировано право долевой собственности:

- за ФИО3 в размере 163/439 (запись о регистрации 01.04.2016 номер регистрации 55-55/001- 55/101/005/2016-175/2) и

- за ФИО4 (являющимся собственником нежилого помещения площадью 400,9 кв.м в указанном здании) в размере 276/439.

ФИО3 (продавец) и ФИО9 (покупатель) 24.10.2016 заключили договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 259,5 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 02 01:4203 без указания на то, что помещение продается вместе с долей в праве на земельный участок.

Регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на данное помещение.

В дальнейшем ФИО9 осуществила раздел указанного нежилого помещения на одиннадцать самостоятельных помещений, поставила их на кадастровый учёт и продала образованные в результате раздела помещения по договорам купли-продажи от 06.03.2018 ФИО10 и ФИО11.

ФИО1 на основании договоров купли-продажи от 06.02.2019 приобрела у ФИО10 и ФИО11 указанные одиннадцать нежилых помещений общей площадью 259,5 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...>.

Переход к ФИО1 права собственности на данные помещения зарегистрирован в установленном порядке.

ФИО3, продав в 2016 году нежилое помещение общей площадью 259,5 кв.м и не являясь собственником иных помещений в указанном здании, по договору от 13.05.2019 подарила ФИО2 долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004.

ФИО2 и второй собственник участка ФИО4 направили в сентябре 2019 года ФИО1 претензию с требованием внести плату за пользование указанным участком в связи с наличием у неё в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на этом участке.

Полагая, что названная сделка нарушает исключительное право ФИО1 на приобретение земельного участка, последняя попросила суд признать означенные сделки недействительными.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В рассматриваемом случае наличие заинтересованности истцом обусловлено предоставлением ему как собственнику недвижимого имущества на земельном участке исключительного права на долю в праве на данный земельный участок.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определён правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нём), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учётом долей в праве собственности на здание.

В силу абзаца 1 пункта 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Т.е., статья 36 ЗК РФ не допускает возможности приобретения земельного участка, на котором находятся здания (помещения в нем), принадлежащие нескольким собственникам, в общую долевую собственность не всех, а лишь отдельных собственников либо иных лиц.

В свою очередь, возражая на предъявленные исковые требования, ответчики настаивали на проведении судебной землеустроительной экспертизы, которое судом отклонено по следующим основаниям.

В обоснование ходатайства, представителем ФИО3 указано, что материалы землеустроительного дела отображают изрезанную границу земельного участка, визуально не совпадающую с границей объекта капитального строительства, с учётом того, что границы спорного земельного участка в настоящий момент имеют статус «актуальные – ранее учтённые», т.е. в соответствии с действующим законодательством границы не установлены.

Ответчик полагал, что для разрешения настоящего спора необходимы документы, характеризующие точные координаты, адрес, характер единого землепользования.

Также, ответчик обратил внимание суда, что на момент установления границ земельного участка и его отчуждения в собственности ФИО12, а в последующем ФИО3 находилось несколько объектов недвижимости в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, являющегося соседним зданием по отношению к объекту недвижимости, принадлежащего истцу.

Как указывалось выше, суд не усмотрел оснований для удовлетворения настоящего ходатайства, руководствуясь при этом материалами землеустроительного и кадастрового дел в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004.

Последние содержат схему границ земельного участка по адресу: пр. Карла Маркса, д. 18, а также ситуационный план, из которых видно, что спорный земельный участок (:2004) является составным из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:09 02 01:2002, общей площадью 246 кв.м, и 55:36:09 02 01:2003, общей площадью 163 кв.м. К тому же, последние не являлись смежными.

Как видно из материалов дела, земельный участок с момента его формирования находился и по настоящее время находится в долевой собственности двух лиц: согласно актуальным данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004 находится в долевой собственности ФИО4 (276/439) и ФИО2 (163/439).

Факт заключения ФИО3 и ФИО2 договора дарения земельного участка не исключал необходимости соблюдения прав истца на участие в приобретении доли земельного участка в момент решения вопроса о государственной регистрации прав на основании данного договора, поскольку в отсутствие государственной регистрации права собственности предыдущих собственников на земельный участок на момент продажи нежилых помещений истцу принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов не мог быть реализован путём одновременного отчуждения ему доли в праве собственности на земельный участок, соответственно, последующее приобретение покупателями (в момент государственной регистрации) права собственности на земельный участок без учета прав истца является неправомерным.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение).

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Из указанной нормы следует, что моментом заключения договора следует считать государственную регистрации договора, как законодательно установленную составляющую процедуры заключения такого вида сделки.

Между тем действующим законодательством установление факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, а, следовательно, и момента возникновения на его основании гражданских прав и обязанностей, не поставлены в зависимость от регистрации договора.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

При изложенных обстоятельствах, отчуждение ФИО3 объектов недвижимости было невозможным без одновременной передачи прав на земельный участок.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 1 статьи 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Из приведённой совокупности обстоятельств следует, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина, в том числе и за подачу апелляционной и кассационной жалоб, распределены судом в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 319554300085379) удовлетворить.

Признать недействительной сделку по отчуждению ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550117400070) в пользу ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554303100100) 163/439 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - земельный участок категории земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: для объектов жилой застройки, площадью 439 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - 3-этажное здание проходной, почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 55:36:09 02 01:2004, основанную на договоре дарения от 13.05.2019 серии 55 АА № 2142138.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554303100100) на земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004, расположенный по адресу: <...> (запись о государственной регистрации права № 55:36:090201:2004-55/103/2019-2 от 04.06.2019).

Признать право индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 319554300085379) на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004, расположенный по адресу: <...>,

Взыскать с индивидуальных предпринимателей ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554303100100) и ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550117400070) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 319554300085379) по 8 607 руб. государственной пошлины с каждого.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554303100100) и ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550117400070) в доход федерального бюджета по 1 893 руб. государственно пошлины с каждого.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй