Решение от 28 июня 2019 г. по делу № А45-47080/2018

75/2019-136269(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-47080/2018
г. Новосибирск
28 июня 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2019 года решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галкиной Н.С., сек- ретарём судебного заседания Першковой И.К., рассмотрев в судебном заседании де- ло по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Илющенко Алек- сандра Петровича, г. Новосибирск к Администрации города Бердска, г. Бердск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца – Маркина Е.К. по доверенности от 19.02.2019, паспорт, Илющенко А.П., паспорт

ответчика – Гончарова Н.С., по доверенности от 07.03.2019, паспорт, Бутерус Н.Ю. по доверенности от 11.07.2018, паспорт

установил:

индивидуальный предприниматель Илющенко Александр Петро- вич (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заяв- лением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Бердска (далее – ответчик, админи- страция) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды № 274-Д от 12.11.2018 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117 с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива площадью 53768 км. м, предоставленного на основании постановления администрации города Бердска № 1374 от 29.05.2018, изложив пункт 2.2. договора аренды № 274-Д в следующей редакции:

«Расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании заключения эксперта № 16-04/19 от 11 апреля 2019, объектом оценки которого выступает годовая арендная плата за право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо - культурный центр «Бердский острог» площадь: 53 768 кв. м, кадастро- вый номер: 54:32:010689:117, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива.

Размер годовой арендной платы составляет 300 000 (триста тысяч) рублей».

Изложить п. 1.3 Договора № 274-Д аренды земельного участка на террито- рии города Бердска Новосибирской области от 12.11.2018 года в следующей редакции:

«Срок действия договора - 3 года с момента вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в законную силу».

Требования истца мотивированы отказом мэрии заключить договор аренды в редакции пункта 2.2., предложенной истцом. Необходимость изменения пункта 1.3. договора обусловлена тем, что вышеуказанным пунктом установлен срок действия договора аренды - 3 года. Протоколом разногласий от 19.11.2018, протоколом уре- гулирования разногласий от 18.12.2018, пункт 1.4 договора аренды утверждён в следующей редакции: договор вступает в силу с момента его подписания (т.е. с 12.11.2018), в связи с краткосрочностью договора аренды и длительностью рассмотрения данного судебного спора, истец может лишиться возможности завершить строительство объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик в отзыве просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что при заключении договора администрация действовала в соответствии с действующим законодательством, размер годовой арендной платы определен на основании отчёта независимого оценщика.

Ответчик заявил о проведении повторной экспертизы, сославшись на недо- статки, имеющие место в заключении эксперта.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы против удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

29.05.2018 ответчиком было принято постановление № 1374 о предоставле- нии истцу земельного участка с кадастровым номером 54:32:010689:117 с местопо- ложением: НСО, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива площадью 53768,0 кв. м (далее - земельный участок) в аренду сроком на 3 (три) года однократно для завершения строительства (пункт 1 постановления).

19.11.2018 истцом получен договор аренды земельного участка № 274-Д от 12.11.2018 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель (ответчик) передает, а арендатор (истец) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117 с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива площадью 53768,0 кв. м.

Разрешенное использование участка - строительство и реализация инвестиционного проекта «Туристическо-культурный центр «Бердский острог» (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.2. договора расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании отчета № 285Н/09.18 от 06.09.2018 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу «Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива, кадастро- вый номер 54:32:010689:117» и составляет 1005000 рублей.

Истец обратился в общество с ограниченной ответственностью «Авада» (ИНН 5405970951) для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого земельного участка.

Согласно отчёту об оценке № 4-10/18 от 22.10.2018 общества с ограниченной ответственностью «Авада» рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка составляет 240000 рублей.

20.11.2018 истец направил в адрес ответчика подписанный договор в редакции протокола разногласий от 19.11.2018. В направляемом протоколе истец выразил несогласие с редакцией пункта 2.2 договора, предложив его изложить, исходя из размера годовой арендной платы в 240000 рублей.

19.12.2018 от ответчика был получен ответ, в котором он выразил несогласие с предложенной редакцией пункта 2.2. договора.

Между сторонами не достигнуто соглашение о размере арендной платы земельного участка, в связи с чем, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд, изучив представленные доказательства, пришел к выводу об обоснованности требования истца. При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к за- ключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Исходя из части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о ре- зультатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 пункта 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными зако- нами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содер- жание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми акта- ми (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установ- ленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действую- щим в момент его заключения.

Судом установлено, что у сторон возникли разногласия по существенному условию договора - размеру арендной платы за земельный участок (пункт 2.2).

Истец направил ответчику протокол разногласий, предложив свой размер платы за аренду земельного участка. Ответчик отклонил редакцию указанного пункта договора, предложенную истцом.

При этом, как администрацией города Бердска, так и предпринимателем размер платы за земельный участок определялся на основании разных отчётов неза- висимых оценщиков.

Как следует из пункта 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны со- вершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, ак-

та государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по хо- датайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 8287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, принимая во внимание наличие двух отчётов, с целью установления размера рыночной стоимости права пользования земельным участком, определением от 19.02.2018 назначил по делу судебную оценочную экспертизу. Проведение судебной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эдвайзер», эксперту Цхай Ольге Сергеевне.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какой размер рыночной стоимости права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010689:117, площадью 53768 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо-культурный центр «Бердский острог», за один год? Определением от 26.03.2019 после обсуждения в судебном заседании был уточнён вопрос, поставленный перед экспертом: размер рыночной стоимости права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010689:117 должен быть определён на 12.11.2018 (дату заключения договора аренды № 274-Д).

Заключение эксперта № 16-04/19, составленное 11.04.2019, поступило в суд 24.04.2019.

Как следует из вывода эксперта, рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010689:117, площадью 53768 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива, категория земель: земли населен-

ных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо-культурный центр «Бердский острог», за один год, по состоянию на 12.11.2018 (дату заключения договора), составляет 300000 рублей.

Истец уточнил исковые требования исходя из выводов судебного эксперта.

Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, при этом ответчик указал на наличие недостатков в экспертном заключении № 1604/19 и несогласие с выводами судебного эксперта.

Истец возражал против проведения повторной экспертизы.

Изучив доводы ответчика относительно проведения повторной экспертизы, суд признает их необоснованными.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назна- чается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбира- тельства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные наруше- ния процессуального закона.

При наличии у суда сомнений и неопределенности в ответах, выявленные противоречия могут быть устранены проведением повторной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта по настоящему делу было получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оценке судом, наравне с другими представленны- ми доказательствами.

В рассмотренном случае недостатков в экспертном заключении 16-04/19 от 11.04.2019, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, не установлено.

Каких-либо противоречий, сомнений в достоверности выводов эксперта у суда не возникло, экспертиза проведена с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу.

Для полного выяснения и анализа обстоятельств по делу суд вызывал в су- дебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эдвайзер», Цхай О.С. В судебном заседании были заслушаны пояснения эксперта и ответы на вопросы суда и представителей сторон.

В данном случае доводы ответчика о необходимости назначения повторной экспертизы сводятся только лишь к несогласию с выводами, изложенными в заключении эксперта № 16-04/19 от 11.04.2019.

Из судебного заключения эксперта следует, что экспертом применен затрат- ный подход (метод компенсации затрат). Обоснование применения затратного под- хода и обоснование невозможности применения сравнительного и доходного подхо- дов приведены на стр. 39-40 Заключения эксперта. Доходный подход не применялся экспертом, поскольку объектом исследования является величина арендной платы, которая сама по себе генерировать потоки доходов (расходов) не может. Выделение же этой величины из будущих доходов от построенных объектов (реализуемого инвестиционного проекта) превращает стоимость из рыночной в инвестиционную (стоимость для конкретного лица (группы лиц)), поскольку в таком случае исполь- зуются данные одного конкретного проекта, что означает, что при реализации иного

проекта на этом же земельном участке (в рамках разрешенного использования), стоимость права пользования изменится.

Вся собранная экспертом в процессе проведения исследования информация в отношении предлагаемых в период с 01.01.2018 по 02.11.2018 к продаже земельных участков в Новосибирской области из сегмента рынка недвижимости, к которому относится земельный участок, величина арендной платы которого устанавливалась в заключении эксперта, приведена на стр. 27-31 заключения эксперта. Поскольку ры- нок неактивный, о чем экспертом указано на стр. 53 заключения эксперта, объем предложений небольшой, подобрать большее количество земельных участков в г. Бердске не представилось возможным, т.к. больше предложений по продаже таких земельных участков в указанный период не было.

Суд соглашается с пояснениями эксперта о том, что проведение анализа наиболее эффективного использования не имеет смысла, поскольку рыночная стоимость права пользования (рыночная величина арендной платы) опре- деляется для конкретного договора, согласно которому земельный участок предоставляет в аренду для конкретного использования. Т.е. вариант использования в любом случае ограничен только одним вариантом.

В части возражений представителей администрации города Бердска о том, что экспертом в процессе проведения исследования определялась рыночная стоимость права собственности на земельный участок, а не права аренды, суд полагается на мнение эксперта, пояснившего, что такой порядок преду- смотрен применяемым экспертом методом, описание которого приведено на стр. 41- 45 заключения эксперта.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что доказательств, без- условно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, ответчиком не представлено, само по себе несогласие ответчика с изложенны- ми в заключении выводами эксперта не является основанием для признания заключения недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, суд признаёт заключение эксперта надлежащим доказательством, в силу положений статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Экспертное заключение № 16-

04/19 является ясным, противоречия, неоднозначные толкования в выводах эксперта отсутствуют.

Истцом после заявления представителей администрации города Бердска хо- датайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы, с обоснованием того, что ответчиком всячески затягивается судебное разбирательство, уточнены исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ. Предмет иска дополнен требованием об изложении п. 1.3 Договора № 274-Д аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 12.11.2018 в следующей редакции: «Срок действия договора - 3 года с момента вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в законную силу».

Судом установлено, что такое условие в договоре не противоречит действу- ющему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязатель- ства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Следовательно, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости в случае, если судеб- ным актом были урегулированы разногласия в части конкретных условий договора, признается дата вступления в законную силу судебного акта.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 42 постановления Плену- ма Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых во- просах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому после вступления в законную силу решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмот-

рение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учётом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по госпошлине, а также по оплате судебной экспертизы под- лежат отнесению на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ в полном объёме.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного докумен- та, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и счита- ется направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на офи- циальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя Илющенко Алек- сандра Петровича (ИНН 540209408055) к Администрации города Бердска (ИНН 5445113914) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предприни- мателем Илющенко Александром Петровичем (ИНН 540209408055) и Администра- цией города Бердска (ИНН 5445113914) при заключении договора аренды № 274 -Д от 12 ноября 2018 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117 с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива площадью 53768,0 кв. м., предоставленного на основании постановления Администрации города Бердска № 1374 от 29 мая 2018 года, изложив п. 2.2 договора аренды № 274-Д в следующей редакции:

«Расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании заключения эксперта № 16- 04/19 от 11 апреля 2019 года, объектом оценки которого выступает годовая арендная плата за право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Ту-

ристическо - культурный центр «Бердский острог» площадь: 53768 кв. м, кадастро- вый номер: 54:32:010689:117, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива.

Размер годовой арендной платы составляет 300 000 (триста тысяч) рублей».

Изложить п. 1.3 Договора № 274-Д аренды земельного участка на террито- рии города Бердска Новосибирской области от 12.11.2018 в следующей редакции:

«Срок действия договора - 3 года с момента вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в законную силу».

Взыскать с администрации города Бердска (ИНН 5445113914) в пользу индивидуального предпринимателя Илющенко Александра Петровича (ИНН 540209408055) судебные расходы по госпошлине в сумме 6000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы 15000 рублей.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эдвайзер» (ИНН 5406636244) денежные средства в сумме 15000 рублей, перечисленные на депозит- ный счёт Арбитражного суда Новосибирской области индивидуальным предприни- мателем Илющенко Александром Петровичем (ИНН 540209408055) платежным по- ручением № 4 от 15.02.2019.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелля- ционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.И. Булахова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного

департамента Дата 04.02.2019 5:48:34

Кому выдана Булахова Елена Ивановна