Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А82-7032/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7032/2025
г. Ярославль
29 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения принята 16 сентября 2025 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мякутиной С.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Верхневолжский монолит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Городской курорт Ярославль» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Киномакс-Ярославль», общества с ограниченной ответственностью «Красноборское»

о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности, взыскании судебной неустойки

при участии: от истцов: ФИО3, юрист по доверенности от 01.04.2025 (до перерыва);

от ответчиков: 1. ФИО4, ФИО5, юристы по доверенности от 08.07.2025; 2. не явился;

от третьих лиц: не явились;

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 обратились к обществу с ограниченной ответственностью «Верхневолжский монолит» (далее-ООО «Верхневолжский монолит», арендодатель) и обществу с ограниченной ответственностью «Городской курорт Ярославль» (далее-ООО «Городской курорт Ярославль», арендатор) с иском о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 30.03.2023, дополнительных соглашений к нему № 1 от 01.12.2023, № 2 от 11.10.2024 в части передачи ООО «Городской курорт Ярославль» в аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:011301:37, о применении последствий недействительности сделки в виде обязания арендатора освободить спорный земельный участок с приведением его в первоначальное состояние, а в случае неисполнения требования - взыскании с ответчиков судебной неустойки.

Общество с ограниченной ответственностью «Киномакс-Ярославль» - собственник помещений в здании по адресу: <...> и спорного земельного участка, общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» - продавец по договору купли-продажи от 10.08.2023, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истцов в судебном заседании требования поддержал.

Представители ООО «Верхневолжский монолит» в судебном заседании требования не признали, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, заявили о пропуске срока исковой давности.

Позицию ООО «Верхневолжский монолит» в письменном отзыве поддержало ООО «Городской курорт Ярославль», заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

ООО «Киномакс-Ярославль» в письменном ходатайстве оставило разрешение спора на усмотрение суда.

ООО «Красноборское» позицию по спору не выразило.

После перерыва в судебном заседании представитель истцов заявил об отложении судебного заседания. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Предприниматели ФИО1 и ФИО2, ООО «Верхневолжский монолит» и ООО «Киномакс-Ярославль» являются собственниками нежилых помещений в здании торгово-развлекательного комплекса «Альтаир» по адресу <...> (далее-ТРК, здание), а также долевыми сособственниками земельного участка, на котором расположено здание.

Истцы приобрели право собственности на помещения в здании и соответствующую им долю в праве собственности на земельный участок у ООО «Красноборское» на основании договора купли-продажи нежилой недвижимости с использованием кредитных средств от 10.08.2023. 10.08.2023.

Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи от 10.08.2023 он заключен под отлагательным условием, а именно, права и обязанности по нему возникают у сторон с момента получения/разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, ввиду чего государственная регистрация права перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество к предпринимателям произведена в ЕГРН 16.05.2024.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) ООО «Верхневолжский монолит» принадлежит доля в праве собственности на земельный участок в размере 96769/122068 (78,73%), истцам совместно принадлежит доля в размере 16426/122068 (13,45%), ООО «Киномакс-Ярославль» - 8873/122068 (7,82%).

На земельном участке располагаются парковка и элементы благоустройства. Земельный участок имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации торгово-развлекательного комплекса с инженерными коммуникациями».

18.02.2014 мэрией г. Ярославля принято постановление о передаче земельного участка в долевую собственность собственникам здания для целей его эксплуатации.

Доли в праве собственности на земельный участок распределены между собственниками помещений пропорционально площади принадлежащих им помещений в здании.

30.03.2023 между ООО «Верхневолжский монолит» и ООО «Городской курорт Ярославль» (на дату заключения договора имело наименование ООО «Искра») заключен договор аренды нежилой недвижимости (далее – договор аренды), в соответствии с которым ООО «Верхневолжский монолит» передал в аренду ООО «Городской курорт Ярославль» сроком на 20 лет расположенные в здании помещения и часть земельного участка, которая является территорией, прилегающей к зданию и расположена в непосредственной близости от арендуемых помещений, для целей размещения и обслуживания термального СПА- комплекса «Термолэнд».

Согласно пункту 1.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2023) в аренду была передана часть земельного участка площадью 8 130 кв.м., что составляет около 6,66% от площади всего земельного участка.

По условиям договора аренды ООО «Городской курорт Ярославль» и ООО «Верхневолжский монолит» выполняют все проектные, строительно-монтажные и ремонтные работы, необходимые для подготовки к использования арендуемого имущества (помещений и части земельного участка) по назначению, предусмотренному договором аренды (приложение № 4 к договору аренды), а также осуществляют обслуживание и ремонт арендуемых помещений, систем и сооружений (пункты 2.1.3, 2.3.1 договора аренды).

Государственная регистрации договора аренды в части аренды земельного участка произведена 25.12.2023 (регистрационная запись № 76:23:011301:37-76/075/2023-36).

Решением собрания собственников помещений в здании и долей в праве собственности на земельный участок, состоявшемся 18.07.2025, большинством голосов собственников земельного участка, а именно, ООО «Верхневолжский монолит» и ООО «Киномакс- Ярославль» в размере 86,55% от общего числа голосов собственников земельного участка, было дано согласие на передачу в аренду соответствующей части земельного участка на условиях договора аренды, что подтверждается протоколом собрания, имеющимся в материалах дела.

С июля 2025 года в здании ТРК функционирует термальный СПА-комплекс «Термолэнд», включая его уличную часть, расположенную на спорной части земельного участка.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истцы указывают, что договор аренды является недействительной сделкой, как противоречащей закону (пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ)), поскольку заключен в нарушение пункта 1 статьи 246 ГК РФ, предусматривающей, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По мнению истцов, поскольку ООО «Красноборское», являвшееся на дату заключения договора аренды собственником ныне принадлежащих истцам помещений и доли в праве собственности на земельный участок, а также сами истцы согласия на передачу части арендуемого по договору аренды земельного участка в аренду не давали, а на собрании собственников от 18.07.2025 истцы проголосовали против по соответствующим вопросам, договор аренды подлежит признанию недействительным. Вместе с требованием о признании договора аренды недействительным истцами также заявлены требования об обязании ответчиков привести земельный участок в первоначальное состояние в течение десяти дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда и о взыскании с ответчиков судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в установленный срок.

Оценив доводы сторон и материалы дела, суд считает, что исковые требования предпринимателей удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Согласно пункту3 статьи 287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее-Постановление № 25) к отношениям между собственниками помещений в нежилом здании по поводу общего имущества по аналогии применяются положения статей 249, 289, 290 ГК РФ, статей 40-44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома отнесен, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты».

Вопреки доводам истцов, к отношениям по использованию и распоряжению общим имуществом не подлежит применению пункт 1 статьи 246 ГК РФ, поскольку вопросы распоряжения общим имуществом регулируются нормой пункта 4 статьи 259.3 ГК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 259.1 ГК РФ положения статьи 246 ГК РФ, на которую ссылаются истцы, применяются к отношениям собственников недвижимых вещей по поводу принадлежащего им общего имущества, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 259.1 - 259.4 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 259.3 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Согласно пункту 4 статьи 259.3 ГК РФ пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.2 и пунктом 3 статьи 259.3 ГК РФ количество голосов собственника определяется в соответствии с площадью принадлежащих ему помещений в составе площади помещений всех собственников.

При этом статья 259.3 ГК РФ не применяется к спорным отношениям, поскольку была введена Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ, который вступил в силу с 01.10.2023, то есть до момента заключения договора аренды.

До 01.10.2023 аналогичные нормы были предусмотрены пунктом 7 статьи 287.5 ГК РФ, а также содержатся в пунктах 2, 3 части 1 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ, которые применяются по аналогии.

Таким образом, вопреки позиции истцов, передача части земельного участка как общего имущества собственников помещений в здании, в аренду осуществляется на основании 2/3 голосов собственников помещений, а не их единогласного решения.

Имеющимся в материалах дела протоколом общего собрания собственников помещений в здании и земельного участка, состоявшегося 18.07.2025, подтверждается, что ООО «Верхневолжский монолит» и ООО «Киномакс-Ярославль», обладающие в совокупности 86,55% голосов собственников помещений, что более чем 2/3 голосов собственников помещений, проголосовали «за» передачу части земельного участка в аренду на условиях договора аренды. Таким образом, решение собрания о заключении договора аренды принято в установленном законом порядке при соблюдении кворума. Тот факт, что истцы проголосовали «против» по всем вопросам повестки дня собрания, не влечет нарушения их прав и законных интересов и не является основанием для признания договора аренды недействительным, не свидетельствует о несоблюдении предусмотренного законом порядка передачи общего имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 157.1 ГК РФ, пункта 55 Постановления № 25 согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ, пункту 103 Постановления № 25 решение собрания является обязательным и порождается правовые последствия для всех лиц, которые имели право в нем участвовать.

Таким образом, одобрение сделки в последующем не влечет ее недействительности.

Согласно статье 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пункт 3 статьи 166 ГК РФ предусматривает, что требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Требуя признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности только по причине отсутствия согласия собственников, предприниматели не указывают, какой при этом охраняемый законом интерес или право восстанавливается в результате такого признания.

Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Судом, на основе представленных в материалы дела доказательств, в частности, схемы расположения помещений в ТРК, заключения от 25.08.2025 № 18525/25, подготовленного специалистами ООО «Ярэкспертиза», а также пояснений лиц, участвующих в деле, включая представителя истцов, установлено, что передача спорной части земельного участка в аренду не создает препятствий истцам, их арендаторам и иным лицам в использовании принадлежащих истцам помещений и прилегающей к ним части земельного участка, в осуществлении в них деятельности. Размещенный на земельном участке термальный комплекс не имеет общих, смежных и пересекающихся пространств с помещениями истцов, не блокирует подъездные пути и доступ к помещениям истцов. При этом сами объекты термального комплекса, расположенные на земельном участке, представляют собой сборно-разборные каркасные конструкции, не имеющие заглубленного фундамента, которые можно демонтировать и переместить без причинения ущерба их

назначению и без изменения их основных характеристик, а также соответствуют строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

Более того, заключение договора аренда и последующее строительство СПАкомплекса «Термолэнд», включая расходы на подготовку к передаче помещений и части земельного участка в аренду, а также связанные с этим расходы на строительство строений и сооружений, входящих в инфраструктуру СПА-комплекса «Термолэнд» и обеспечивающих его эксплуатацию, а также на подготовку части земельного участка к сдаче в аренду под размещение СПА-комплекса «Термолэнд» произведены в интересах всех собственников земельного участка, направлено на увеличение посещаемости ТРК в целом, поскольку «Термолэнд» является всероссийской сетью городских курортов, открытие которого в здании широко освещалось в СМИ. При таких обстоятельствах признание недействительным договора аренды лишало бы ООО «Верхневолжский монолит» возможности использовать свои помещения, расположенные на этой части участка и являющиеся объектом аренды, по своему усмотрению в своих коммерческих интересах, что повлекло бы причинение ущерба ООО «Городской курорт Ярославль» и ООО «Верхневолжский монолит», понесших расходы на строительство СПА-комплекса «Термолэнд».

Кроме того, признание недействительным договора аренды могло бы повлечь ущерб неограниченному кругу лиц и привести к нарушению публичных интересов, поскольку это привело бы к сносу построенного для нужд граждан термального комплекса, который уже открыт для посещения неограниченного круга лиц.

На дату заключения договора аренды (30.03.2023) и регистрации его в качестве обременения в ЕГРН (25.12.2023) собственниками помещений в здании и доли в праве на земельный участок предприниматели не являлись. ООО «Красноборское» каких либо претензий ответчикам не заявляло.

Право собственности истцов на помещения и соответствующую им часть земельного участка возникли 16.05.2024. При этом в пункте 1.3 договора купли-продажи от 10.08.2023 ООО «Красноборское» гарантировало покупателям (истцам) отсутствие прав третьих лиц на продаваемое недвижимое имущество. Таким образом, истцы, не являясь собственниками помещений в здании и соответствующих им доли в праве общей собственности на земельный участок на момент заключения договора аренды, не обладают правом на иск о его оспаривании, вытекающий из отсутствия их согласия на его заключение.

На основании изложенного, учитывая выбранный истцами способ защиты права, суд не находит оснований для удовлетворения их исковых требований.

Ответчиками заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учетом заявленных требований предпринимателей, моментов заключения оспариваемого договора, приобретения права истцами, суд считает, что срок исковой давности в рассматриваемом случае составляет три года и не является пропущенным.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О.Н. Чистякова