Решение от 9 марта 2020 г. по делу № А46-13903/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13903/2019
09 марта 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 09 марта 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Катюша» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:802 изложенного в распоряжении от 27.06.2019 № 1069, в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 01.06.2018, личность удостоверена паспортом; ФИО2, по доверенности от 20.03.2019, личность удостоверена паспортом.

от заинтересованного лица – ФИО3, по доверенности от 21.08.2019, личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Катюша» (далее – ООО «Катюша») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) об оспаривании распоряжения Департамента «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:802, расположенного в Советском административном округе города Омска от 27.06.2019 № 1069.

В качестве способа восстановления нарушенного права просило суд обязать Департамент в 30-дневный срок подготовить проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:802, расположенного по адресу: <...>, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов, по цене 190 330 руб. 40 коп. и подписать договор в установленные Земельным кодексом Российской Федерации

В судебном заседании представитель заявителей требование поддержал.

Представители Департамента возразили относительно требований по основаниям изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав доводы представителя заявителя, суд установил следующие обстоятельства.

На основании распоряжения Департамента от 08.12.2014 № 6527-р ООО «Катюша» был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1 133 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:070105:802, с разрешенным использованием: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Советский административный округ, просп. Королева, д. 10в.

30.12.2014 между Департаментом и ООО «Катюша» заключен договор аренды № Д-С-14-10887 означенного участка.

На земельном участке расположено принадлежащее на праве собственности ООО «Катюша» нежилое здание, назначение: нежилое, площадью м2; 510,8, количество этажей: 1, кадастровый номер: 55:36:070105:18433, адрес (местоположение): <...>.

Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка, однако оспариваемым распоряжением обществу отказано по следующим основаниям:

- в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:18433 не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении.

В обоснование принятого решения Департамент ссылается на следующие обстоятельства. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 24.05.2019 № КУВИ-001/2019-11626953, участок имеет вид разрешенного использования - для общественно-делового значения. Согласно сведениям ЕГРН на Участке расположены объекты недвижимости:

- сооружение (Линии электропередач, Низковольтный кабель 0,4кВ, от ТП 8137 до жилого дома 10В по проспекту Королёва) с кадастровым номером 55:36:000000:10699, находящееся в частной собственности (дата и номер государственной регистрации права от 11.02.2015 № 55-55-01/256/2014-150);

- 6-этажный (в том числе 1 подземный этаж) многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 55:36:070105:8635 площадью 5446,3 кв. м, 1985 года постройки (далее - МКД). Помещения в указанном МКД находятся в собственности физических лиц. В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» земельный участок, предназначенный для строительства МКД, переходит в общую долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений. Таким образом, после государственной регистрации права собственности на помещения в МКД собственники данных помещений становятся законными владельцами общего имущества дома, в том числе и земельного участка, на котором данный дом расположен;

- одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 55:36:070105:18433 площадью 510,8 кв. м, 1985 года постройки (далее - нежилое здание), принадлежащее на праве собственности Обществу (дата и номер государственной регистрации права от 22.05.2019 № 55:36:070105:18433-55/092/2019-1). На указанный объект недвижимости установлено ограничение прав (обременение объекта недвижимости) - аренда сроком с 23.04.2014 по 23.04.2026 по договору аренды нежилого помещения от 20.03.2014 № АО-68-05/2014, заключенному с ООО «Альфа Омск» (дата и номер государственной регистрации права аренды от 22.05.2019 № 55:36:070105:18433-55/092/2019-3).

Департаментом проведен осмотр Участка (Акт проверки целевого использования земельного участка от 31.05.2019 № 148-ц), в ходе которого установлено, что в пределах Участка расположены:

1) нежилое здание, используемое ООО «Катюша» для размещения специализированного магазина по розничной продаже алкогольной продукции «Красное & Белое» ООО «Альфа Омск». Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основной вид деятельности ООО «Альфа Омск» по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД): торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво, в специализированных магазинах (код 47.25.1 ОКВЭД);

2) временное хозяйственное сооружение площадью - 40 кв. м, выполненное из металлического профилированного листа на металлическом каркасе без заглубленного фундамента;

3) элементы благоустройства - озеленение, твёрдое покрытие, сопряжения поверхностей (ступени, лестница, пандус), освещение и осветительное оборудование, контейнерная площадка, площадка автостоянки.

Учитывая изложенное, принимая во внимание то, что согласно Выписке из ЕГРН от 24.05.2019 № КУВИ-001/2019-11626953, в пределах участка расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 55:36:070105:8635, а также разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, по результатам рассмотрения заявления общества, Департаментом принято решение об отказе в предоставлении в собственность участка.

Заявитель, считая отказ Департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка по изложенным мотивам незаконным, обратился в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд считает требования заявителей не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий.

Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) императивно закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется, в том числе собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 указанной нормы для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу Решения Омского городского совета от 26.10.2011 № 452 Департамент распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которую не разграничена, а также находящимися в муниципальной собственности.

Как уже отмечалось выше, собственник объекта недвижимости обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного под указанным объектом, в собственность.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 и статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Оспариваемый отказ обоснован ссылкой на пункт 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

По смыслу указанных норм, предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Судом установлено, что из заявления общества о предоставлении земельного участка без проведения торгов следует, что заявители просили предоставить на праве собственности спорный земельный участок для эксплуатации нежилого здания.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.06.2006, имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для объектов общественно – делового значения, особые отметки – право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с видом разрешенного использования: Для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и 8 требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно- делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абз. 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки.

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 ГрК РФ порядке (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 ГрК РФ).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (далее - Приказ № 540).

Согласно выписке от 24.05.2019 № КУВИ-001/2019-11626953 Участок имеет вид разрешенного использования: для общественно - деловых целей под строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Разрешенное использование земельного участка соответствует коду 3.0. Приказа № 540.

Согласно коду 3.0. его содержание включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10.2.

Код разрешенного использования - Магазин - 4.4.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённых Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования) направляет заявление о его предоставлении в Комиссию.

Заявление о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может подаваться:

- при подготовке документации по планировке территории;

- при планировании строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений;

- при планировании изменения вида использования земельных участков, объектов капитального строительства в процессе их использования.

В целях приведения разрешенного с фактическим использованием земельного участка, общество имело возможность обратиться за получением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, что сделано не было.

Кроме того, суд принимает во внимание, что постановлением заместителя главного государственного инспектора Омской области по использованию и охране земель Управления Росреестра от 29.07.2019 № 234-19 общество привлечено к административной ответственности за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:802 не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Данное постановление оспаривалось обществом в рамках дела № А46-14373/2019. Суд признал наличие события и состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ ввиду нецелевого использования спорного участка, при этом установил, что нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешённым использованием).

Передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.

В настоящем случае передача в аренду части помещений в здании под объект торговли повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для размещения административных и офисных зданий, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности. Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности привело к использованию земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешённого использования этого участка.

При этом разные виды разрешённого использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.

Доказательства в опровержение установленных судом обстоятельств заявителем в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.

Таким образом, суд соглашается с позицией заинтересованного лица, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования, указанному в кадастровом паспорте земельного участка и содержащемуся в сведениях государственного кадастра недвижимости.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Между тем, суд находит необоснованным ссылку Департамента в оспариваемом решении на пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, т.к. заинтересованное лицо не отрицает, что иные объекты недвижимого имущества в границах испрашиваемого участка отсутствуют.

Вместе с тем, требования заявителей не могут быть удовлетворены судом только путём констатации факта нарушения оспариваемым ненормативным актом (действием, бездействием) положений закона, если установление такого нарушения не повлечёт благоприятных последствий для заявителя. В случае признания оспариваемого ненормативного акта (действия, бездействия) не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, суд обязан применить меру, обеспечивающую восстановление нарушенного права, по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду невозможности на момент принятия решения предоставить заявителю испрашиваемый земельный участок ввиду нецелевого использования, а значит, невозможности восстановить их нарушенное право, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований.

В связи с отказом в удовлетворении требований, бремя несения судебных расходов возлагается на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Катюша» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Катюша» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 000 руб., излишне уплаченных платежным поручением от 08.07.2019 № 22.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой