Решение от 26 августа 2020 г. по делу № А45-32501/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32501/2019
г. Новосибирск
26 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 26 августа 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Икар» (ИНН <***>), г. Новосибирск

о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.08.1993 № 225,

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 22.10.2019, удостоверение, диплом (до перерыва),

ответчика – ФИО3, доверенность №2 от 13.01.2020, паспорт,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Икар» (далее – ответчик) о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.08.1993 № 225, а именно: пункты 1.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора изложить в следующей редакции: «1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:032495:4, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 139 548 (сто тридцать девять пятьсот сорок восемь) кв.м.

4.3.В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчёта независимого оценщика и составляет:

13 931 000,00 (тринадцать миллионов девятьсот тридцать одна тысяча руб. 00 коп.) рублей в год или

1 160 916,67 (один миллион сто шестьдесят тысяч девятьсот шестнадцать руб. 67 коп.) рублей в месяц.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской федерации, Новосибирской области, муниципальными правовыми актами города Новосибирска. Исчисление и внесение арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с правовым актом предусматривается такое изменение.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Указанные изменения доводятся до Арендатора Арендодателем письменно заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах арендатора, или вручаются Арендатору под роспись, без оформления этих изменений дополнительным соглашением к Договору. Письменное уведомление является приложением к настоящему Договору.

4.4.Арендная плата по Договору вносится арендатором на р/с<***> в Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК045004001, Получатель: ИНН <***>, КПП 540601001, Управление Феде-рального казначейства по Новосибирской области (Департамент земельных иимущественных отношений мэрии города Новосибирска), ОКТМО 50701000, КБК 74011105012040000120.

Неустойка по Договору вносится Арендатором на р/с <***> в Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК 045004001, Получатель: ИНН <***>, КПП 540601001, Управление Федерального казначейства по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска), ОКТМО 50701000, КБК 74011690040040021140.

4.5. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

4.6. В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц».

2.Раздел 9 договора изложить в следующей редакции:

«Изменения, дополнения и поправки к условиям Договора будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев, когда Арендодателю не требуется согласие Арендатора на изменение условий Договора в соответствии с п. 4.3 настоящего Договора».

3.Пункт 1.2. исключить.

Истец о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание после перерыва не явился.

Ответчик заявил о признании исковых требований в части внесения изменений в пункты 1.1, 4.4, 4.5, 4.6 договора, исключения пункта 1.2 договора (аудиопротокол от 14.11.2019), в удовлетворении остальной части исковых требований в судебном заседании, представленном отзыве, дополнениях к нему просил отказать, указывая, что требование истца противоречит решению Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2012 по делу №А45-24658/2012, имеющему преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора; изменение законодательства не является основанием для изменения условий договора, поскольку изменения должны быть приняты на основе свободной воли сторон, с учетом всех обстоятельств и расходов ответчика на поддержание земельного участка в безопасном состоянии; ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, так как изменения законодательства, на которые ссылается истец, произошли в 2001 году. Кроме того, в своих возражениях ответчик полагал, что требования истца заявлены без учета особого характера земельного участка, а также расходов ответчика на поддержание участка в безопасном состоянии, считал недопустимым изменение методики расчета арендной платы без согласия арендатора, указывал на неверное избрание истцом способа защиты своего права.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец указывает следующее. Между истцом и ответчиком заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.08.1993 № 225. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2012 по делу №А45-24658/2012 установлено, что изменение размера арендной платы возможно только в случае подписания соглашения с ответчиком, изменение арендной платы истцом в одностороннем порядке недопустимо. Учитывая отказ ответчика в подписании дополнительного соглашения к указанному договору, изменение платежных реквизитов, кадастрового номера земельного участка, изменения законодательства, с учетом того обстоятельства, что по мнению истца, арендная плата является регулируемой, а Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установлен Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и производственно-строительным кооперативом «Обской» (арендатором) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №225 от 25.08.1993, по условиям которого арендатору предоставляется в аренду на 49 лет земельный участок в Заельцовском районе, кадастровый № 03032802, площадью 139 548 кв.м для складирования инертных материалов без права капитального строительства (пункты 1.1, 1.3, 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора ставка налога для данного участка – 87552 руб. за 1 га; общая сумма арендной платы (земельного налога) на 1993 года составляет 8 552 395 рублей; арендная плата пересматривается каждый год, однако ее минимальный размер не должен быть меньше установленных Советом народных депутатов Новосибирска ставок земельного налога; основаниями для пересмотра являются: а) инфляция, учитываемая законодательно утвержденными методами; б) изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов; в) изменение рыночной стоимости участка.

Согласно разделу 9 договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон.

Подпунктом «ж» пункта 3.5 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить выполнение мероприятий о реконструкции и дезактивации радиоактивной аномалии №147 в соответствии с техническими условиями областного комитета по охране природы и природных ресурсов, областной инспекции санитарного надзора, областной инспекции по охране водных ресурсов.

05.05.1994 мэрией города Новосибирска вынесено постановление № 551, в соответствии которым принято решение о целесообразности осуществить дезактивацию загрязненного участка путем гидродинамического намыва; изыскательские, проектные и строительные работы произвести за счет средств СПК «Обской» с использованием собственных резервов организаций, привлеченных к ликвидации последствий радиоактивного загрязнения территории; штабу по делам ГО и ЧС города (Гайдук В.Н.) представить план мероприятий по ликвидации Р/А №147 с предложением о предоставлении налоговых или других льгот предприятиям, участвующим в ликвидации последствий радиоактивного загрязнения указанной территории (л.д. 113-114 т.1).

Из постановления мэрии города Новосибирска от 07.02.1995 № 147 «О мерах по завершению работ по ликвидации радиационной аномалии №147» следует, что строительно-производственному кооперативу «Обской» предоставлен земельный участок в районе Ключ-Камышенского плато; с учетом освоения им более 10% общего объема работ, оцененных Сибирским акционерным обществом по проектированию объектов речного транспорта «Сибречпроект» в 13 млрд. рублей, во исполнение пункта 4 постановления мэрии города Новосибирска от 05.05.94 №551, принято решение об освобождении строительно-производственного кооператива «Обской» от арендной платы и налога на землю за фактически занимаемые земельные участки: в районе ул. Сухарная-Береговая Заельцовского района, предоставленного в аренду договором от 25.08.93 №225, сроком на пятнадцать лет, считая со дня подписания договора; в районе Ключ-Камышенского плато Октябрьского района, предоставленного в пользование государственным актом от 26.11.91 № 918, сроком на пять лет с 1 января 1994 года. Кроме того, указанное постановление содержит указание на то, что завершение данных работ влияет на улучшение экологической обстановки в городе (л.д.94 т.1).

19.04.2017 между производственно-строительным кооперативом «Обской» (цедентом) и ответчиком (цессионарием) заключен договор перенайма земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №225 от 25.08.1993. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра юридических лиц 06.03.2019 в реестр внесена запись об исключении недействующего юридического лица Производственно-строительного кооператива «Обской».

26.04.2019 истцом в адрес ответчика направлено досудебное уведомление № 31/20-1860, которым предложено внести изменения в спорный договор, подписав прилагаемый проект дополнительного соглашения №1. Ответчик на указанное уведомление ответил отказом.

В ходе судебного разбирательства ответчик признал исковые требования в части внесения изменений в договор в пункты 1.1, 4.4, 4.5, 4.6 договора, исключения пункта 1.2 договора (аудиопротокол от 14.11.2019).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.08.2019 №99/2019/2755829068 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032495:4 (ранее имел иной номер: 03032802), площадью 139548 кв.м, расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир склад инертных материалов; почтовый адрес ориентира: <...> относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для складирования инертных материалов.

В соответствии с частью 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Абзацем 3 пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ установлено, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения достаточно указания на признание иска и принятие его судом.

Суд приходит к выводу, что признание иска ответчиком в части не противоречит действующему законодательству, поэтому в соответствии со статьёй 49 АПК РФ принимает признание ответчиком иска в части.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ (действующей в спорный период) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 3 указанной нормы установлено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта.

В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Из анализа условий договора аренды от 25.08.1993 № 225 следует, что стороны предусмотрели в качестве основания для пересмотра арендной платы изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов.

Таким образом, стороны, заключая договор аренды до вступления федерального закона, предусмотрели возможность изменения размера арендной платы с изменением нормативных актов, что свидетельствует о применении государственного регулирования размера арендной платы.

Довод ответчика о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2012 по делу №А45-24658/2012 судом отклоняется как необоснованный.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда. Вопросы применения норм материального права преюдициального значения не имеют. Указанная правовая позиция изложена в ряде Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (от 03.04.2007 № 13988/06, от 17.06.2007 № 11974/06 и от 10.06.2014 № 18357/13): арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм.

С 21.06.2015 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установлен Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п (далее – Порядок № 219-п).

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Между тем, оценивая избранный способ защиты и материальные цели истца, с учетом отказа решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2012 по делу №А45-24658/2012 в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы в размере, исчисленном на основании ранее действовавшего Постановления администрации Новосибирской области от 21.01.2008 №5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена»; раздела 9 договора, предусматривающего, что изменения в договор аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон; наличия разногласий по размеру арендной платы: ответчик в судебном заседании соглашался с тем обстоятельством, что размер арендной платы подлежит изменению, однако полагал, что плата не может превышать 510 000 рублей; с целью внесения правовой определенности в отношения сторон с учетом даты заключения договора (25.08.1993) суд полагает возможным рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор в части размера арендной платы и порядка ее пересмотра по существу с учетом положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 Порядка № 219-п если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер арендной платы при подаче искового заявления в суд определен истцом на основании отчета об оценке № 724 объекта оценки земельного участка общей площадью 139 548 кв.м, кадастровый номер 54:35:032495:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для складирования инертных материалов, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. 2-я Сухарная Береговая, в соответствии с которым рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объекта оценки по состоянию на 23.01.2019 составляет 13 931 000 рублей в год.

С учетом возражений ответчика по размеру арендной платы, способа ее определения, а также принимая во внимание положения статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, судом поставлен на обсуждение вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы по делу.

Мэрия города Новосибирска заявила ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу.

Определением суда от 25.02.2020 ходатайство мэрии города Новосибирска удовлетворено, судом назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности» ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир склад инертных материалов, почтовый адрес ориентира: <...> площадью 139 548 кв.м, с разрешенным использованием: для складирования инертных материалов, с кадастровым номером 54:35:032495:4 по состоянию на дату проведения судебной экспертизы?

В заключении эксперта № 905/2020 от 17.07.2020 сделан вывод, что рыночная стоимость арендной платы за спорный земельный участок не выражается положительной величиной. Кроме того, в заключении содержатся дополнительные пояснения эксперта относительно того, что с учетом нахождения в пределах земельного участка радиоактивной аномалии № 147, спорный земельный участок не может участвовать в гражданском обороте, а, следовательно, не имеет рыночной стоимости.

В судебном заседании была допрошена эксперт ФИО4, которая дала пояснения на вопросы суда, а также ответила на вопросы участвующих в деле лиц.

Из пояснений эксперта следовало, что в процессе изучения материалов дела была выявлена недостаточность информации для проведения экспертизы, а именно для определения физических и экономических характеристик спорного земельного, в связи с чем запрошены дополнительные материалы. В соответствии с определением суда от 02.06.2020 эксперту дополнительно направлены копия письма ГУАиГ мэрии от 28.05.2020 № 30/05.3/07723; инженерно-топографический план в масштабе 1:1000 на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032495:4; копия градостроительного плана земельного участка №Ru5430300010389 от 19.08.2019. Смета на выполнение мероприятий по дезактивации радиоактивной аномалии №147 в соответствии с техническими условиями областного комитета по охране природы и природных ресурсов в рамках договора аренды земельного участка № 225 от 25.08.1993, график производства соответствующих работ представлены не были. Как пояснил эксперт, по указанной причине, вырабатывая тактику оценки, было принято решение учесть стоимость работ по локализации аномалии в ценах 1994 года (13 млрд. рублей) в соответствии с Постановлением мэрии города Новосибирска № 147 от 07.02.1995 «О мерах по завершению работ по ликвидации радиационной аномалии № 147», пересчитать размер указанных затрат на текущую дату с учетом инфляции и деноминации и разделить на 49 лет (срок действия договора аренды). В результате годовая рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком, определенная без учета факта нахождения в границах земельного участка радиоактивной аномалии, был уменьшена на получившуюся ежегодную величину затрат на выполнение мероприятий по дезактивации радиоактивной аномалии №147 в рамках договора аренды земельного участка № 225 от 25.08.1993. По итогу произведенных вычислений сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок не выражается положительной величиной.

Представитель мэрии города Новосибирска, полагая, что экспертом сделан вывод не соответствующий его образованию, осуществляемой им деятельности, материалам дела, действующему законодательству, поставленному арбитражным судом вопросу, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ выводы судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что уменьшая рыночную стоимость арендной платы за пользование земельным участком на стоимость работ по локализации аномалии, указанную в постановлении мэрии города Новосибирска № 147 от 07.02.1995 «О мерах по завершению работ по ликвидации радиационной аномалии № 147», эксперт вышел за пределы своей компетенции, поскольку вопрос о возможности отнесения стоимости понесенных затрат в счет арендной платы носит правовой характер и является предметом оценки суда. Кроме того, суд соглашается с доводами истца о том, что вопрос о возможности участия спорного земельного участка в гражданском обороте также носит правовой характер. В связи с изложенным судом не принимаются во внимание выводы эксперта в указанной части. По этой же причине судом отклоняются выводы, содержащиеся в акте экспертного исследования от 23.03.2020 №496/9-6, подготовленном экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России. В части определения годовой рыночной арендной платы за пользование земельным участком в размере 3 950 171 рубля заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ

Рассматривая вопрос о возможности уменьшения размера арендной платы с учетом затрат строительно-производственного кооператива «Обской» на проведение работ по локализации радиоактивной аномалии №147, указанных в постановлении мэрии города Новосибирска № 147 от 07.02.1995 «О мерах по завершению работ по ликвидации радиационной аномалии №147», суд не находит к тому правовых оснований, при этом руководствуется следующим.

В соответствии с данным постановлением, как указывалось ранее, строительно-производственный кооператив «Обской» был освобожден от арендной платы и налога на землю за фактически занимаемые земельные участки: в районе ул. Сухарная-Береговая Заельцовского района, предоставленного в аренду договором от 25.08.93 №225, сроком на пятнадцать лет, считая со дня подписания договора (спорный земельный участок); в районе Ключ-Камышенского плато Октябрьского района, предоставленного в пользование государственным актом от 26.11.91 № 918 сроком на пять лет с 1 января 1994 года.

Как следует из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2012 по делу №А45-24658/2012 по иску мэрии города Новосибирска к производственно-строительному кооперативу «Обской» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по спорному договору аренды, судом установлено, что ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения, свидетельствующие о погашении задолженности по арендным платежам и договорной неустойке за период в пределах срока исковой давности в сумме, согласованной сторонами договора (страница 7).

Учитывая изложенное, суд полагает, что по существу между мэрией города Новосибирска и производственно-строительным кооперативом «Обской» достигнуто соглашение о компенсации понесенных кооперативом затрат путем освобождения от арендной платы и налога на землю за фактически занимаемые земельные участки. По истечении указанного срока, как следует из поведения предыдущего арендатора спорного земельного участка, последний считал обоснованными требования мэрии города Новосибирска о необходимости внесения арендной платы, хотя и не был согласен с ее размером.

Оценивая возможность участия спорного земельного участка в гражданском обороте, суд приходит к выводу, что исходя из положений пункта 4 статьи 27 ЗК РФ, земельный участок не является изъятым из оборота, при том отсутствуют основания полагать, что спорный земельный участок ограничен в обороте, поскольку в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих тот факт, что на текущий момент земельный участок загрязнен опасными отходами и радиоактивными веществами.

В тексте постановления мэрии города Новосибирска от 07.02.95 № 147, которое поименовано как «О мерах по завершению работ по ликвидации радиационной аномалии№147», содержится вывод, что оперативное завершение данных работ влияет на улучшение экологической обстановки в городе.

Полагая необходимым определять размер арендной платы на основании пункта 2 Порядка № 219-п в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, суд также отмечает следующее.

К числу основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 относит принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования.

Исходя из предусмотренных законодательством ограничений, которые могут иметь место в случае загрязнения земель, содержания этих ограничений и цели их установления, содержания изложенного принципа, можно прийти к выводу, что применение пониженных ставок для ограниченных в обороте земельных участков предполагает, что земельный участок предоставляется не с целью извлечения прибыли, а для приведения земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием либо разрешенное использование непосредственно связано с хранением и/или переработкой загрязняющих веществ.

В данном случае ответчик не доказал наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – для складирования инертных материалов, свое участие в восстановлении земель, а также то, что такое восстановление требуется с учетом ранее принятых мер и проведенных мероприятий. Использование обществом земельного участка осуществляется им так же как и любым другим арендатором, использующим земельной участок в своей предпринимательской деятельности, без каких-либо ограничений, доказательств обратного вопреки положениям статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, суд не нашел оснований для его удовлетворения, основываясь на том, что реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 АПК РФ полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании. Право назначения повторной экспертизы относится к прерогативе суда.

Учитывая изложенное, годовая рыночная арендная плата за пользование земельным участком определяется судом в размере 3 950 171 рубля (329 180 рублей 92 копейки в месяц).

Поскольку суд пришел к выводу о применении государственного регулирования размера арендной платы, подлежит удовлетворению и требование истца о необходимости внесения изменений в договор аренды, касающихся порядка пересмотра арендной платы, как соответствующее действующему законодательству.

Доводы ответчика о том, что понятие рыночной стоимости арендной платы неприменимо к спорному земельному участку ввиду отсутствия на рынке земельных участков со схожими характеристиками, судом отклоняется, поскольку сама по себе заинтересованность ответчика во владении и пользовании указанным земельным участком свидетельствует о необходимости определения цены, по которой данный объект может быть передан в такое владение и пользование.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется как необоснованный с учетом государственного регулирования размера арендной платы, предусматривающего возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить в части.

Внести изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.08.1993 № 225, а именно:

пункты договора 1.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 изложить в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:032495:4, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 139 548 (сто тридцать девять пятьсот сорок восемь) кв.м.

4.3. В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании экспертного заключения судебной экспертизы по делу № А45-32501/2019 и составляет:

3 950 171,00 (три миллиона девятьсот пятьдесят тысяч сто семьдесят один руб. 00 коп.) рублей в год или

329 180,92 (триста двадцать девять тысяч сто восемьдесят руб. 92 коп.) рублей в месяц.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской федерации, Новосибирской области, муниципальными правовыми актами города Новосибирска. Исчисление и внесение арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с правовым актом предусматривается такое изменение.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Указанные изменения доводятся до Арендатора Арендодателем письменно заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах арендатора, или вручаются Арендатору под роспись, без оформления этих изменений дополнительным соглашением к Договору. Письменное уведомление является приложением к настоящему Договору.

4.4. Арендная плата по Договору вносится арендатором на р/с <***> в Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК 045004001, Получатель: ИНН <***>, КПП 540601001, Управление Федерального казначейства по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска), ОКТМО 50701000, КБК 74011105012040000120.

Неустойка по Договору вносится Арендатором на р/с <***> в Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК 045004001, Получатель: ИНН <***>, КПП 540601001, Управление Федерального казначейства по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска), ОКТМО 50701000, КБК 74011690040040021140.

4.5. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

4.6. В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц»;

раздел 9 договора изложить в следующей редакции:

«Изменения, дополнения и поправки к условиям Договора будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев, когда Арендодателю не требуется согласие Арендатора на изменение условий Договора в соответствии с п. 4.3 настоящего Договора»;

пункт 1.2. исключить.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Икар» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова