Решение от 27 сентября 2018 г. по делу № А14-10565/2017

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-10565/2017

«27» сентября 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2018 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола помощником судьи А.А. Филоновой, секретарем судебного заседания ФИО1 (с учетом перерывов),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Танаис», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 2 329 190 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 170-14- 09/мс от 04.06.2014

и встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Танаис», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании сделки – одностороннего изменения размера арендной платы от 24.05.2017 недействительной в силу ее кабальности,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 73/2017-С от 01.12.2017, служебное удостоверение; ФИО3, представителя истца по доверенности № 7/2018-с от 11.04.2018, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности № 53/2 от 18.12.2017, паспорт; ФИО5, представителя по доверенности № 53/2 от 18.12.2017, паспорт,

установил:

Администрация городского округа город Воронеж (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Танаис» (далее – ответчик, ООО «Танаис») о взыскании 2 329 190 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 170-14-09/мс от 04.06.2014 за период с 01.01.2015 по 25.08.2016 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 06.03.2018.

Определением суда от 15.08.2017 (судья Мироненко И.В.) исковое заявление Администрации ГО г. Воронеж принято к рассмотрению.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Воронежской области Г.В. Семёнова от 22.03.2018 ввиду невозможности дальнейшего рассмотрения дела №А14-10565/2017 судьей И.В. Мироненко указанное дело передано на рассмотрение судье Д.И. Тисленко.

Определением от 03.04.2018 судом принято встречное исковое заявление ООО «Танаис» к Администрации о признании сделки – одностороннего изменения размера арендной платы от 24.05.2017 недействительной в силу ее кабальности для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 11.09.2018, проводившемся при участии представителей сторон, представитель ответчика по первоначальному иску представил письменные пояснения по ранее представленным в материалы дела документам, высказался по указанным пояснениям в судебном заседании. Суд, руководствуясь статьями 81, 89 АПК РФ, приобщил пояснения с приложениями к материалам дела.

Представитель истца поддержал исковые требования.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.09.2018 до 14 час. 00 мин., по окончании которого судебное разбирательство продолжено в присутствии представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании до его объявления и допущенных к участию в процессе.

В судебном заседании 18.09.2018 представитель истца по первоначальному иску представил дополненные пояснения в обоснование своей позиции.

Представитель ответчика по первоначальному иску представил пояснения по делу и платежное поручение № 3630 от 26.03.2018 в подтверждение оплаты задолженности в соответствии с контррасчетом.

Суд, руководствуясь статьями 65-68, 81 АПК РФ, приобщил все представленные документы к материалам дела.

Представители сторон поддержали ранее изложенные позиции по делу, ответили на уточняющие вопросы суда.

Заслушав пояснения представителей сторон, суд, руководствуясь статьей 163 АПК РФ, в целях процессуальной экономии при отсутствии возражений со стороны представителей сторон, продлил перерыв в судебном заседании до 20.09.2018 до 11 час. 00 мин., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца по доверенности № 7/2018-с от 11.04.2018 ФИО3 и представителей ответчика, присутствовавших в судебном заседании до объявления перерыва и допущенных к участию в процессе.

В судебном заседании 20.09.2018 судом на основании статьи 81 АПК РФ к материалам дела приобщены поступившие от истца по первоначальному иску 19.09.2018 по системе «Мой Арбитр» дополнительные пояснения по вопросу применения поправочного коэффициента.

Представители сторон поддержали свои позиции по спору.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Танаис» (арендатор) был заключен договора аренды земельного участка № 170-14-09/мс от 04.06.2014, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505054:17, находящийся в муниципальной собственности, из категории земель населенных пунктов, имеющий статус озелененной территории общего пользования категории «парк» площадью 211 466 кв.м., расположенный по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок, фактически занимаемый парком «Танаис», предоставляется для использования в целях организации досуга, массового отдыха, культурного обслуживания населения, обеспечения сохранности и восстановления зеленых насаждений, обслуживания озелененной территории общего пользования, содержания находящегося на территории парка муниципального движимого и недвижимого имущества; приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется «Разрешенным использованием», изменению не подлежит.

Согласно пункту 2.1 срок аренды участка установлен с 15.09.2013 по 14.09.2023.

Стороны договора в пункте 2.2 согласовали, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

Как установлено сторонами в пункте 3.1 договора, размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен, исходя из следующих базовых показателей для расчета арендной платы:

- кадастровый номер – 36:34:0505054:17;

- вид функционального использования земель – 12;

- кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м.) – 1,24;

- расчетный коэффициент функционального использования – 0,020;

- повышающий коэффициент – 1,00;

- ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м., руб. – 0,02480;

- размер годовой арендной платы (руб./год) – 5244,36.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.1, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момент получения и является неотъемлемой частью договора в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, арендная плата за последний месяц квартала вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Дополнительным соглашением от 01.08.2014 к договору стороны изменили пункт 3.1 договора, дополнив его следующими положениями:

«На основании постановления правительства Воронежской области от 17.12.2010 № 1108, решения Воронежской городской Думы от 26.03.2014 № 1467-III, кадастрового паспорта земельного участка от 12.03.2014 № 36-00/5001/2014-84654 – размер ежегодной арендной платы за землю с 01.01.2014 установить в следующем порядке:

- разрешенное использование земельного участка – парк;

- кадастровый номер земельного участка – 36:34:0505054:17;

- местоположение земельного участка – ул. Олеко Дундича, 2;

- площадь земельного участка, кв.м. – 211 466;

- кадастровая стоимость земельного участка, руб. – 261 583,44;

- арендная ставка – 0,1 %;

- корректирующий (повышающий) коэффициент, К1 – 1;

- корректирующий (понижающий) коэффициент, К2 – 1;

- размер годовой арендной платы, руб. – 261,58».

На основании заявления Администрации от 14.07.2015 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области (далее - Комиссия) решением от 05.08.2015 № 39 согласно отчету об оценке от 11.06.2015 № 22-15 определила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 равной рыночной, а именно 74 755 000 руб. 00 коп.

Письмом от 27.08.2015 № 11/2-1126 Администрация уведомила ООО «Танаис» о состоявшемся решении Комиссии от 05.08.2015 № 39, направив также в адрес арендатора для подписания дополнительное соглашение к договору аренды.

Истец представил в материалы дела копию уведомления в качестве доказательства того, что указанное уведомление с приложениями получено ООО «Танаис» 01.09.2015.

Как следует из разъяснений Управления имущественных и земельных отношений Администрации от 27.11.2017 № 8799258, представленных истцом в обоснование своей позиции, а также усматривается из проекта направленного арендатору дополнительного соглашения, арендодателем произведен перерасчет арендной платы с 01.01.2015 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Комиссии от 05.08.2015 № 39, а с 24.06.2015 – в связи с применением при расчете годового размера арендной платы поправочного повышающего коэффициента (Кп) в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 26.03.2014 № 1467-III в редакции решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III. Кроме того, в числе базовых показателей для расчета арендной платы в проекте дополнительного соглашения на период с 01.01.2015 по 23.06.2015 указана арендная ставка 0,1 %, а с 24.06.2015 – 2 %.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 в размере 74 755 000 руб. 00 коп. на основании решения Комиссии от 05.08.2015 № 39 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.08.2015.

Решением Воронежского областного суда от 24.09.2015 по делу № 3-197/2015 по административному иску ООО «Танаис» к Управлению Росреестра по Воронежской области и Комиссии решение Комиссии от 05.08.2015 № 39 признано не соответствующим нормативно правовым акта и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Танаис», суд постановил исключить из сведений государственного кадастра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 05.08.2015 № 39 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 в размере 74 755 000 руб. 00 коп.

Решение Воронежского областного суда в части исключения из сведений государственного кадастра недвижимости установленной решением Комиссии от 05.08.2015 № 39 кадастровой стоимости земельного участка не исполнено. Ответчик представил в материалы дела выписки из ЕГРН, из которых усматривается, что вплоть до декабря 2015 года в ЕГРН содержалась ссылка на решение Комиссии от 05.08.2015 № 39 как основание для внесения кадастровой стоимости в размере 74 755 000 руб. 00 коп.

Администрация повторно обратилась в Комиссию с аналогичным заявлением. Решением от 16.10.2015 № 67 согласно отчету об оценке от 11.06.2015 № 22-15 Комиссия вновь определила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 равной рыночной, а именно 74 755 000 руб. 00 коп.

Решением Воронежского областного суда от 21.04.2016 по делу № 3а-15/2016 (3а-247/2015) административный иск ООО «Танаис» к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения Комиссии от 16.10.2015 № 67 оставлен без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по административным дела Воронежского областного суда от 09.08.2016 указанное решение Воронежского областного суда оставлено без изменения.

Истцом в материалы дела представлена переписка Администрации с Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области, из которой (письмо Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области от 05.06.2018 № 13-4091/18) следует, что при внесении в ЕГРН сведений была допущена ошибка, сведения, основанные на решении Комиссии от 05.08.2015 № 39, исключены как ошибочные, внесены сведения в соответствии с решением Комиссии от 16.10.2015 № 67.

В 2015 году на территории Воронежской области в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» (далее – постановление № 970). В соответствии с постановлением № 970 в ЕГРН 29.12.2015 были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 в размере 262 217 руб. 84 коп., то есть аналогичном тому, который был согласован сторонами в договоре аренды и содержался в ЕГРН ранее.

Впоследствии, а именно 20.03.2018, как следует из письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области от 16.04.2018 № 13-2541/18, в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 2.3.2 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2016 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». В соответствии с заявлением ФИО6, действующего на основании доверенности от Муниципального образования городского округа город Воронеж, от 16.11.2017 о государственном кадастровом учете изменений № 36-0-1-152/3391/2017-733 разрешенное использование земельного участка изменилось с «Парк» на «земельные участки (территории) общего пользования», в результате чего кадастровая стоимость составила 1 руб. 00 коп. Указанное подтверждается также представленными ответчиком в материалы дела выписками из ЕГРН, датированными 2018 годом.

Решением Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III «О внесении изменений в решение Воронежской городской Думы от 26.03.2014 N 1467-III «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Воронеж» (далее – решение Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III) был введен поправочный повышающий коэффициент (Кп), отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель, находящихся в собственности Муниципального образования городской округ город Воронеж. Текст решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III опубликован в газете «Берег» от 23.06.2015 № 64.

На основании указанного решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III Администрацией произведен расчет арендной платы по договору аренды за период с 24.06.2015 (исходя из даты вступления в силу решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III) по 31.12.2015 с применением Кп, равного 2,5, и за период с 01.01.2016 по 25.08.2016 с применением Кп, равного 100.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.03.2016 по делу №А14-12088/2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016, принятым по результатам рассмотрения дела по заявлению ООО «Танаис» к Администрации о признании действий по изменению условий договора земельного участка № 170-14-09/мс от 04.06.2014 с применением поправочного повышающего коэффициента при расчете годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505054:17 незаконными, в удовлетворении заявления ООО «Танаис» отказано. Суд первой инстанции посчитал, что ООО «Танаис» оспаривались фактически действия Администрации по внесению изменений в заключенный между сторонами договор аренды земельного участка № 170-14-09/мс от 04.06.2014, в котором Администрация является одной из равноправных сторон. Отношения, возникающие в данном случае между сторонами договора, по мнению суда, нельзя считать отношениями власти и подчинения и рассматривать данный спор как заявление об оспаривании действий органа, обладающего властными полномочиями. Суд указал, что в данном случае требования заявителя должны быть заявлены не в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, а в порядке искового производства, заявителем избран неверный способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования. Суд апелляционной инстанции указанный вывод Арбитражного суда Воронежской области поддержал, дополнительно отметив, что с 06.08.2014 дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения относятся к подведомственности судов общей юрисдикции, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации и принятый в соответствии с ним нормативный акт органа местного самоуправления по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорены, недействующими не признаны, поэтому подлежат применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.

Решением Воронежского областного суда от 02.11.2016 по делу № 3а-349/2016 в результате рассмотрения дела по административному исковому заявлению ООО «Танаис» к Воронежской городской Думе пункты 1.2.2.3, 1.2.2.4 решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III в части введения и применения поправочного повышающего коэффициента Кп в формулу расчета годового размера арендной платы за земельные участки признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу. Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 13.03.2017 № 14-АПГ16-27 решение Воронежского областного суда оставлено без изменения. Воронежский областной суд при рассмотрении данного дела пришел к выводу о несоответствии пунктов 1.2.2.3, 1.2.2.4 решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III принципу экономической обоснованности, закрепленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582). Как дополнительно отметила Судебная коллегия по административным делам ВС РФ, в связи с претензией Администрации к ООО «Танаис» о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, исчисленной в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III, указанное решение продолжало применяться в отношении ООО «Танаис» в период рассмотрения административного дела и затрагивало его права и обязанности.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2016 по делу №А14-15887/2015 договор аренды земельного участка № 170-14-09/мс от 04.06.2014 расторгнут. Указанное решение оставлено без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 и Арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2016. Определением ВС РФ от 07.04.2017 № 310-ЭС17-3615 в передаче кассационной жалобы ООО «Танаис» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано.

Как указано в письме Управления имущественных и земельных отношений Администрации от 21.03.2018 № 94355179 и усматривается из приложений к нему, перерасчет начислений арендной платы по договору аренды земельного участка осуществлен Администрацией в III квартале 2016 года после публикации постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу №А14-12088/2015, претензии в адрес ООО «Танаис» направлялись письмами от 20.10.2016 и от 24.05.2017.

Согласно контррасчету ответчика, подготовленному без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка с 261 583 руб. 44 коп. на 74 755 000 руб. 00 коп. и без применения Кп (равного 2,5 и 100), и представленному ответчиком платежному поручению № 3630 от 26.03.2018 на сумму 4346 руб. 18 коп. задолженность по арендной плате у ООО «Танаис» перед Администрацией за период с 01.01.2015 по 25.08.2016 отсутствует.

Спора по вопросу применения арендной ставки (Аст), равной 0,1 % и 2 %, между сторонами не имеется.

Ответчик в рамках своего встречного искового заявления со ссылкой на пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и злоупотребление правом со стороны Администрации просит признать сделку – одностороннее изменение размера арендной платы от 24.05.2017 недействительной в силу ее кабальности. Указанной сделкой ответчик квалифицирует претензию Администрации от 24.05.2017 № 7799099.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца по первоначальному иску и требования ответчика по встречному иску не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно части 1 статьи 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) вступившие в законную силу судебные акты (решения, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу норм части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Основанием для взыскания арендной платы по первоначальному иску является заключенный между сторонами договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 22 ЗК РФ, по общему правилу, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора производится по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На дату заключения рассматриваемого договора действовала прежняя редакция пункта 3 статьи 65 ЗК РФ: «Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления».

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 39.7, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен после вступления в силу ЗК РФ.

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 отражено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, стоимость аренды спорного земельного участка относится к категории регулируемых цен, а стороны договора аренды обязаны руководствоваться этими ставками, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новые ставки при исчислении арендной платы подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (аналогичная позиция изложена, в том числе, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 17475/11 по делу №А65-8114/2011).

Вместе с тем, при конкретных обстоятельствах настоящего дела для взыскания арендной платы за земельный участок за заявленный период одного лишь определения регулируемого характера стоимости аренды и указания на изменение величины одного из показателей (кадастровой стоимости) формулы расчета арендной платы недостаточно.

Согласно договору аренды с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2014 (пункт 3.1) базовые показатели расчета арендной платы определены, в том числе, исходя из разрешенного использования земельного участка «парк». Указанное разрешенное использование земельного участка вплоть до расторжения договора аренды не менялось.

Действовавшими в спорный период Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, было определено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе населенных пунктов определяется в соответствии с видами разрешенного использования. В частности, кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков (пункты 2.4.2, 1.2.14 Методических указаний).

Постановлением правительства Воронежской области от 17.12.2010 № 1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области» (далее – постановление № 1108) удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, равен 1,24 руб. /кв.м., что обусловило установление кадастровой стоимости земельного участка в размере 261 583 руб. 44 коп. Указанная кадастровая стоимость имела место в 2011 – 2014 годах.

Аналогичная кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена и постановлением № 970 в результате очередной государственной кадастровой оценки земель в соответствии с Законом об оценочной деятельности на период с 2016 – 2021 годы. При этом после переоценки в соответствии с постановлением № 970 Администрация несмотря на продолжение действия договора аренды с ООО «Танаис» (расторгнут на основании судебного решения только 25.08.2016) кадастровую стоимость не оспаривала.

Впоследствии ввиду изменения по заявлению представителя муниципалитета от 2017 года разрешенного использования земельного участка с «Парк» на «земельные участки (территории) общего пользования» кадастровая стоимость земельного участка составила 1 руб. 00 коп.

У суда не имеется оснований признать справедливыми доводы ООО «Танаис» о порочности подхода оценщика, положенного в основу решения Комиссии от 16.10.2015 № 67, поскольку им дана оценка в рамках рассмотрения дела № 3а-247/2017.

Вместе с тем, отказ решением Воронежского областного суда от 21.04.2016 по делу № 3а-15/2016 (3а-247/2015) в удовлетворении административного иска ООО «Танаис» к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения Комиссии от 16.10.2015 № 67 и оставление указанного решения без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным дела Воронежского областного суда от 09.08.2016 ввиду установления судами отсутствия формальных нарушений при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не ограничивают арбитражный суд при рассмотрении настоящего дела оценить действия арендодателя земельного участка на предмет добросовестности и выявления признаков злоупотребления правом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Запрет недобросовестного поведения и злоупотребления правом в рассматриваемом случае тесно связан с принципами определения арендной платы, предусмотренными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582:

- принципом экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принципом предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принципом запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Администрация в отсутствие каких-либо изменившихся фактических обстоятельств (разрешенное использование земельного участка до обращения в Комиссию и после 2015 года в рамках спорного периода было одинаковым – «парк») инициировала оспаривание кадастровой стоимости конкретного занятого парком земельного участка, арендованного ООО «Танаис» (из материалов дела нельзя сделать вывод о массовом оспаривании Администрацией кадастровой стоимости городских парков), в результате чего рыночная стоимость в 2015 году превысила кадастровую стоимость в 285 раз, и не оспаривала результаты очередной государственной кадастровой оценки, вернувшие в ЕГРН прежнюю кадастровую стоимость с 2016 года. Такие действия, по мнению суда, очевидно и значительно отклоняются от ожидаемого поведения арендодателя, учитывающего права и законные интересы арендатора, нарушают приведенные принципы определения арендной платы, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, и не могут быть оценены судом иначе, как направленные исключительно на причинение имущественного вреда арендатору.

Суд при оценке фактических обстоятельств настоящего дела и действий арендодателя исходит из того, что муниципалитет как публичный собственник должен соблюдать, как того требуют статьи 1, 2, 17, 18, 19, 54, 55, 57 Конституции Российской Федерации, принципы справедливости, равенства и поддержания доверия граждан к закону и действиям публичных органов и не вправе придавать обратную силу новому регулированию, если оно ухудшает правовое положение арендатора, ограничивает его права, уже существующие в конкретных правоотношениях. Перерасчет арендной платы с 01.01.2015 на основании решения Комиссии от 16.10.2015 № 67 в III квартале 2016 года, по мнению суда, не соответствует вышеприведенным принципам, а также положениям статьи 4, пункту 2 статьи 6 ГК РФ.

Кроме того, суд полагает, что принятие решения в части, связанной с временным изменением кадастровой стоимости, на основе доводов и доказательств истца не соответствовало было задачам формирования уважительного отношения к закону и суду и содействия становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота, предусмотренным статьей 2 АПК РФ.

Наконец, суд принимает во внимание, что сведения о результатах оспаривания Администрацией кадастровой стоимости земельного участка, выразившиеся в решении Комиссии от 16.10.2015 № 67, в 2015 в ЕГРН внесены не были, поскольку в данных государственного кадастрового учета наличествовали сведения, основанные на решении Комиссии от 05.08.2015 № 39, и уже впоследствии исключены как ошибочные с заменой на решение Комиссии от 16.10.2015 № 67.

Доводы Администрации о том, что основанием для переоценки кадастровой стоимости явилось выявление в парке признаков ненадлежащего использования земельного участка, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку эти обстоятельства способствовали реализации права Администрации на расторжение договора аренды, и соответствующий правовой интерес арендодателя был защищен в судебном порядке.

Применительно к части исковых требований, основанных на применении Администрацией Кп, равного 2,5 и 100, суд отмечает следующее.

Решением Воронежского областного суда от 02.11.2016 по делу № 3а-349/2016 в результате рассмотрения дела по административному исковому заявлению ООО «Танаис» к Воронежской городской Думе пункты 1.2.2.3, 1.2.2.4 решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III в части введения и применения поправочного повышающего коэффициента Кп в формулу расчета годового размера арендной платы за земельные участки недействующим со дня вступления решения суда в законную силу. Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 13.03.2017 № 14-АПГ16-27 решение Воронежского областного суда оставлено без изменения.

Довод истца о том, что решение Воронежской городской Думы признано судом недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, а следовательно, за спорный период Администрация еще вправе применять Кп, не основан на законе и вышеуказанных актах судов общей юрисдикции.

Согласно части 1 статьи 16 КАС РФ вступившие в законную силу судебные акты (решения, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Суды при рассмотрении административного дела пришли к выводу о несоответствии пунктов 1.2.2.3, 1.2.2.4 решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III принципу экономической обоснованности, закрепленному постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

ООО «Танаис», оспаривая решение Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III, защищало свое право на оплату аренды в соответствии с нормативным правовым актом Правительства РФ.

Решение Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III в части введения и применения поправочного повышающего коэффициента Кп в формулу расчета годового размера арендной платы за земельные участки в отношении конкретно ООО «Танаис» используется Администрацией непосредственно при рассмотрении настоящего дела, а вопрос о правомерности применения решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III к ООО «Танаис» и соответственно нарушения прав ООО «Танаис» указанным решением Воронежской городской Думы до вынесения решения арбитражного суда по настоящему делу еще не был решен.

Таким образом, признание нормативного правового акта недействующим после указанной судом общей юрисдикции даты исключает возможность его применения для определения размера взыскиваемой в судебном порядке арендной платы, несмотря на то, что требование Администрации относится к периоду до указанной судом общей юрисдикции даты. Иное толкование норм действующего законодательства и понимание решения Воронежского областного суда от 02.11.2016 по делу № 3а-349/2016, апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 13.03.2017 № 14-АПГ16-27 и фактических обстоятельств настоящего дела противоречит положениям статьи 216 КАС РФ и нивелировало бы цели оспаривания арендатором решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 № 1823-III.

С учетом того, что согласно не оспоренному истцом контррасчету ответчика, подготовленному без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка с 261 583 руб. 44 коп. на 74 755 000 руб. 00 коп. и без применения Кп (равного 2,5 и 100), и представленному ответчиком платежному поручению № 3630 от 26.03.2018 на сумму 4346 руб. 18 коп. задолженность по арендной плате у ООО «Танаис» перед Администрацией за период с 01.01.2015 по 25.08.2016 отсутствует, оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации у суда не имеется.

Ответчиком заявлен встречный иск со ссылкой на пункт 3 статьи 179 ГК РФ и злоупотребление правом со стороны Администрации о признании сделки – одностороннего изменения размера арендной платы от 24.05.2017 недействительной в силу ее кабальности. Указанной сделкой ответчик квалифицирует претензию Администрации от 24.05.2017 № 7799099.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспариваемый договор аренды заключен 04.06.2014, а претензия датирована 24.05.2017, следовательно, к ним применяются положения ГК РФ о недействительности сделок в действующей редакции.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Как указано в пункте 2 данной статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Претензия Администрации от 24.05.2017 № 7799099 является формой реализации истцом права и исполнения обязанности в рамках досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора (часть 5 статьи 4 АПК РФ) и не отвечает признакам односторонней сделки, установленным статьей 153 и пунктом 2 статьи 154 ГК РФ.

Кроме того, изменение базовых показателей расчета арендной платы по договору аренды, к которому применимы положения действующего законодательства о регулируемой цене, не может рассматриваться как кабальная сделка, поскольку возможность такого изменения заложена в самом характере цены по договору, а критерий вынужденного совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, обязательный для кабальной сделки по пункту 3 статьи 179 ГК РФ, отсутствует.

В этой связи суд констатирует как неверное понимание ответчиком положений действующего законодательства, так и неверный способ защиты права, что влечет к отказу во встречном иске.

Вместе с тем, суд отмечает, что при констатации при рассмотрении первоначального иска злоупотребления правом со стороны истца, а также отказе в удовлетворении первоначального иска в целом, в том числе, на основании решения Воронежского областного суда от 02.11.2016 по делу № 3а-349/2016, апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 13.03.2017 № 14-АПГ16-27, правовой интерес ответчика фактически защищен.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины и не оплачивал ее при подаче искового заявления.

Ответчиком при подаче встречного иска уплачено 6 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению № 3629 от 26.03.2018.

В связи с изложенным, принимая во внимание результат рассмотрения спора, оснований для возмещения расходов по уплате государственной пошлины либо ее взыскания в бюджет не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового Администрации городского округа город Воронеж отказать полностью.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Танаис» отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья Д.И. Тисленко