Решение от 6 апреля 2022 г. по делу № А35-11344/2021

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11344/2021
06 апреля 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2022 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Скорость»

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103203:107, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО2 по доверенности от 20.01.2022 № 03.1-01.01-19/543;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 31.05.2021 (46 АА 1510909).


Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Скорость» (далее – ООО «Скорость», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103203:107, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, через канцелярию суда представила:

- 04.04.2022 отзыв на исковое заявление, который был приобщен к материалам дела.

- 05.04.2022 ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое было удовлетворено судом.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

12.04.2017 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ФИО4 как арендатором был заключен договор №01-27/23-5649-17ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103203:91, находящийся по адресу: <...> с видом разрешенного использования – склады, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 2355 кв.м., сроком аренды с 03.04.2017 по 02.01.2020.

Договор 01-27/23-5649-17ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, от 12.04.2017 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 12.04.2017.

10.10.2018 ФИО4 Комитетом по архитектуре и градостроительству г.Курска было выдано разрешение №46Ru46302000-3794-2018 на строительство объекта капитального строительства – «Склад по адресу: <...>» на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103203:91, сроком действия до 10.08.2019, впоследствии продленном до 25.07.2020.

31.12.2019 за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 46:29:103203:107, проектируемая площадь застройки 307,9 кв.м., степень готовности объекта 10%, проектируемое назначение нежилое.

На основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 23.07.2020 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ФИО4 как арендатором был заключен договор №07-19/6227-20ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103203:91, находящийся по адресу: <...> с видом разрешенного использования – склады, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 2355 кв.м., сроком аренды с 03.07.2020 по 01.07.2021 (пункты 1.1, 2.1 договора). При этом в пункте 1.2 договора оговаривалось, что на участке имеется объект незавершенного строительства.

30.12.2020 между ФИО4 как продавцом и ФИО5 как покупателем был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 46:29:103203:107, проектируемая площадь застройки 307,9 кв.м., степень готовности объекта 10%, проектируемое назначение нежилое.

01.06.2021 между ФИО5 как продавцом и ООО «Скорость» как покупателем был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 46:29:103203:107, проектируемая площадь застройки 307,9 кв.м., степень готовности объекта 10%, проектируемое назначение нежилое.

16.06.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области было зарегистрировано право собственности ООО «Скорость» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103203:107.

30.06.2021 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО «Скорость» как арендатором было подписано соглашение о замене стороны и внесении изменений в договор №07-19/6227-20ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, от 23.07.2020.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103203:107 прекратил свое действие в связи с окончанием срока, тогда как строительство объекта на земельном участке не завершено, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «Скорость» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103203:107, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.


Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу части 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила статьи 239.1 ЗК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (часть 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ (пункт 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 данной статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Как разъяснено в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьей 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ФИО4 как арендатором был заключен договор от 12.04.2017 №01-27/23-5649-17ф аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103203:91, находящегося по адресу: <...> площадью 2355 кв.м., сроком аренды с 03.04.2017 по 02.01.2020.

На основании разрешения на строительство от 10.10.2018 №46Ru46302000-3794-2018, 31.12.2019 за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 46:29:103203:107, проектируемая площадь застройки 307,9 кв.м., степень готовности объекта 10%, проектируемое назначение нежилое.

На основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 23.07.2020 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ФИО4 как арендатором был заключен договор №07-19/6227-20ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103203:91, находящийся по адресу: <...> с видом разрешенного использования – склады, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 2355 кв.м., сроком аренды с 03.07.2020 по 01.07.2021.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 30.12.2020 ФИО4 передал спорный объект незавершенного строительства в собственность ФИО5, который в соответствии с условиями договора купли-продажи от 01.06.2021 передал спорный объект незавершенного строительства в собственность ООО «Скорость».

На основании соглашения от 30.06.2021 была произведена замена стороны арендатора в договоре №07-19/6227-20ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, от 23.07.2020, на ООО «Скорость».

Таким образом, первоначальным собственником объекта незавершенного строительства – ФИО4 в полном объеме было реализовало предоставленное законом право на однократное продление договора аренды для завершения строительства путем заключения договора №07-19/6227-20ф аренды земельного участка от 23.07.2020. При этом договор №07-19/6227-20ф аренды земельного участка от 23.07.2020 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (с 03.07.2020 по 01.07.2021).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что спорный объект фактически достроен (степень готовности составляет 100%) и эксплуатируется ООО «Скорость»; ООО «Скорость» приступило к оформлению разрешительной документации, получение которой потребовало внесения изменений в разрешение на строительство от 10.10.2018 №46Ru46302000-3794-2018 (переоформления на ООО «Скорость»), однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с истечением срока договора аренды.

Применение статьи 239.1 ГК РФ распространяется только на объекты незавершенные строительством.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не само по себе отсутствие документов, подтверждающих ввод такого объекта в эксплуатацию.

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства, в связи с чем для целей применения положений статьи 239.1 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может рассматриваться единственным допустимым доказательством факта завершения строительства.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.05.2020 по делу №А82-634/2019 и от 23.06.2021 по делу №А82-20341/2019, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.02.2022 по делу №А65-8234/2021 и др.

Как усматривается из материалов дела, 30.06.2021 разрешение на строительство 10.10.2018 №46Ru46302000-3794-2018, выданное ФИО4, было переоформлено на ООО «Скорость» с продлением срока его действия до 25.07.2021 и корректировкой проекта (показателей проектных характеристик).

30.06.2021 между ООО «Скорость» как заказчиком и ООО «Анод» как подрядчиком был подписан акт №1 приемки законченного строительством объекта – склада по адресу: <...>.

Протоколом комиссии по вводу в эксплуатацию объекта, законченного строительством, реконструкцией в составе первого заместителя главы Администрации г. Курска, заместителя председателя комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, директора ООО «Скорость», директора ООО «Анод», генерального директора ООО «Стройтранспроект», консультанта отдела охраны окружающей среды комитета ЖКХ г. Курска, директора МКУ «Государственная инспекция по ЖКХ и благоустройству» от б/д было установлено, что построенный объект капитального строительства соответствует установленным требованиям, принято решение рекомендовать выдать заказчику-застройщику ООО «Скорость» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Кадастровым инженером ООО «Центр кадастровых услуг» ФИО6 по заказу ООО «Скорость» был изготовлен технический план здания, расположенного по адресу: <...> от 29.06.2021, в связи с необходимостью внесения сведения о здании в ЕГРН. Согласно заключению кадастрового инженера, в результате выполнения кадастровых работ выявлено, что возведено здание (склад), расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 46:296103203:91.

В соответствии с техническим планом, на момент рассмотрения дела спорный объект недвижимости имеет следующие технические характеристики: вид объекта – здание, назначение объекта – нежилое, наименование объекта – склад, год завершения строительства – 2021, площадью объекта – 539 кв.м.

С целью эксплуатации данного объекта, ООО «Скорость» был заключен договор энергоснабжения №4670404280 от 01.08.2021 с ОП «КурскАтомЭнергоСбыт», а также договор №4398-1 на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, в том числе крупногабаритными, от 13.08.2021 с АО «Спецавтобаза по уборке г.Курска».

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства спорного объекта. При этом суд принимает во внимание, что строительство объекта было завершено до истечения срока действия договора аренды и ответчиком принимались меры для получения необходимой разрешительной документации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 46:296103203:91 незавершенный строительством объект фактически отсутствует, поскольку окончен строительством, тогда как положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются только на незавершенные строительством объекты, правовых оснований для применения статьи 239.1 ГК РФ в рассматриваемом случае не имеется.

С учетом установленного, иные доводы сторон не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют самостоятельного правового значения для рассмотрения данного спора по существу и не влияют на принятое судом решение.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования Комитета по управлению имуществом Курской области к ООО «Скорость» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103203:107, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается судом истца, который силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.Н. Белых