Решение от 16 февраля 2025 г. по делу № А26-8870/2021

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-8870/2021
г. Петрозаводск
17 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  03 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен   17 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Моисеенко А.Б.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухиной О.Н., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» о взыскании 74 936 892 руб. 38 коп.,

третьи лица - Прокуратура Республики Карелия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия,


при участии представителей (до перерыва):

от истца – ФИО1 по доверенности от 13.12.2024, диплом о наличии высшего юридического образования представлен;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.06.2024 диплом о наличии высшего юридического образования представлен;

от Прокуратуры Республики Карелия – ФИО3 по доверенности от 25.12.2024;

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия -  не явился, уведомлен,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» (далее – ответчик, ООО «СК «Невская недвижимость») о взыскании 74 936 892 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 27.06.2017 по 01.09.2021 по договору аренды земельного участка № 30188 от 22.06.2011. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 42, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.  К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены - Прокуратура Республики Карелия (далее – Прокуратура), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство).

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в отзыве, полагал, что расчёт исковых требований необходимо производить от результатов экспертизы представленной в материалы дела Администрацией.

Представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности в отношении периода до 15.09.2018, полагал, что представленный Администрацией отчет не соответствует предъявленным требованиям и составлен с нарушениями, в связи с чем его результаты являются недостоверными. Также сослался на отсутствие правовых оснований для одностороннего изменения Министерством размера арендной платы, а также на отсутствие возможности ее изменения на период до получения отчета об оценке. Ссылку на нормативно-правовую базу Республики Карелия, принятие которой повлекло изменение арендной платы, также считал не обоснованной.

Представитель Прокуратуры поддержал доводы изложенные представителем Администрации, письменных пояснений по существу исковых требований не представил.

Министерство о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Письменных пояснений не представило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.

            В судебном заседании 23.01.2025 объявлялся перерыв до 03.02.2025, после окончания перерыва представители сторон не явились, что в соответствии с частью 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела по существу в их отсутствие.

Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает установленными следующие обстоятельства.

22.06.2011 между Администрацией Петрозаводского городского округа (Арендодатель) и гражданином ФИО4 был заключен договор № 30188 аренды земельного участка (договор аренды № 30188, Договор), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:02 01 01:16, площадью 16 180 кв.м., расположенный по адресу: <...> согласно кадастровому паспорту земельного участка (Приложение №1) и акту приема-передачи земельного участка (Приложение №3), сроком по 14.11.2020.

По истечении срока действия договора, в силу пунктов 2 статьи 621 ГК РФ и пункту 6.4 Договора, договор аренды № 30188 был продлен на неопределенный срок. Земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для завершения строительства здания морской школы.

Договор аренды земельного участка №30188 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.08.2011.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 30.10.2012 по договору аренды земельного участка № 30188, ФИО4 передал, все   свои   права   и   обязанности   по   договору  обществу   с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «Балтийский Щит», которое приняло их в полном объеме. Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 16.11.2012.

На основании дополнительного соглашения № 2874 от 31.12.2013, заключенного к договору №30188, стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, изменив вид разрешенного использования на «1.2. Участок предоставляется из земель населенных пунктов для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения». Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 05.05.2014.

В соответствии с соглашением от 03.05.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №30188 общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «Балтийский Щит» передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка №30188 от 22.06.2011 обществу с ограниченной ответственностью «Луч». Основанием передачи прав и обязанностей по договору послужила продажа объектов недвижимости в пользу ООО «Луч». Указанное соглашение было зарегистрированного в установленном законом порядке 17.05.2017.

В соответствии с соглашением от 16.06.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №30188 общество с ограниченной ответственностью «Луч» передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка №30188 от 22.06.2011 ООО «СК «Невская Недвижимость» (Арендатор). Основанием передачи прав и обязанностей по договору послужила продажа объектов недвижимости в пользу ответчика. Указанное соглашение было зарегистрированного в установленном законом порядке 27.06.2017.

В последующем в соответствии с дополнительным соглашением от 13.08.2020, заключенному к договору аренды земельного участка №30188 стороны установили срок действия договора до 14.11.2023 Соглашение зарегистрировано 21.08.2020.

Согласно пункту 4.2.1 Договора, Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с его целевым назначением, оговоренным в пункте 1.2 договора, и своевременно вносить за него арендную плату.

 В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды №30188 арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно приложению №2 и на момент заключения договора аренды составляла 94891,12 рублей в год, 259,9757 рублей в день.

На основании пункту 2.3 договора аренды № 30188 размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена. Уведомление об изменении арендной платы производится Арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в договоре адресу Арендатора.

С 29.06.2012 в соответствии с расчетом, произведенным по Постановлению Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 №99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена», годовая арендная плата составила 192,833,24 рублей; 528,3102 рублей в день.

Указанное положение утратило юридическую силу с 24 июня 2013 года в связи с изданием Постановления Правительства Республики Карелия от 04.07.2013 № 208-П.

Как полагал Арендодатель с 27.06.2017 расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020101:16 должен был производится в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» (в редакции от 15.06.2017) и на основании отчета Частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 25.06.2021 г. №2021/037 об оценке рыночной стоимости земельного участка и ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Учитывая указанные обстоятельства, в адрес Арендатора было направлено претензионное письмо с просьбой погасить задолженность по арендной плате, исчисленной в соответствии с внесенными в законодательство изменениями. Отсутствие оплаты послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды № 30188 арендная плата вносится арендатором помесячно путем разового перечисления за каждый полный месяц до 5-го числа текущего месяца.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации в составе обязанностей по использованию земельных участков называет своевременное осуществление платежей за землю.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с

которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

По спорному договору аренды размер платежей производился в соответствии с Постановлением Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 №99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена». Положение утратило силу с 24 июня 2013 года в связи с изданием Постановления Правительства РК от 04.07.2013 № 208-П.

Учитывая нормативно-правовое изменение исчисления арендной платы и заключение договора об уступки прав и обязанностей, начиная с 27.06.2017 расчет арендной платы за земельный участок необходимо производить в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», которым предусмотрено, что арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 3.1 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Арендодателем на основании отчета Частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 25.06.2021 №2021/037 об оценке рыночной стоимости земельного участка принята к исчислению арендной платы рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.12.2013 – 219 606 000 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчиком оспаривался вышеуказанный отчет, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, суд, руководствуясь  статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92, по ходатайству ответчика определением от 22.07.2024 назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой было поручено эксперту – общества с ограниченной ответственностью «Автотекс» ФИО6.

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение № 328-58 от 15.11.2024, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020101:16, по состоянию на 31 декабря 2013 года составляет 79 243 000 руб.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, полным и мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, ходатайство о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялось. Кроме того, судом принимается во внимание, что при определении экспертного учреждения и кандидатуры эксперта возражений со стороны Администрации и иных лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив заключение № 328-58 от 15.11.2024, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, подготовлен в рамках рассмотрения дела и эксперт предупреждался об уголовной ответственности, в сравнении с отчетом № 2021/037 от 25.06.2021.

Таким образом, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, принцип платности использования земель с определением арендной платы в соответствии с действующим в спорный период законодательством, суд приходит к выводу об обоснованности требований Администрации по оплате арендных платежей исчисленных в соответствии с результатами экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого дела.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу №А26-8794/2021 от 16.07.2024 действия Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия по направлению обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская Недвижимость» уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы признаны незаконными.

В тоже время принимая во внимание основополагающий принцип платности использования земель, то обстоятельство, что решение не свидетельствует об отсутствии обязанности по уплате арендных платежей, исчисленных в соответствии с действующими нормативно-правовыми положениями, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.

Также судом учитывается, что ООО «СК «Невская недвижимость» в рамках административного судопроизводства оспаривала нормативно-правовые положения, на основании которых произведено доначисление арендных платежей, часть 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», и отказалось от требований, в связи с чем производство по делу Верховным Судом Республики Карелия было прекращено.

Вместе с тем, суд признал обоснованным в части заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление №43) разъяснено, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 15 Постановления № 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), не поступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

23.08.2019 в отношении помещения, находящегося в здании многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 10:01:020101:16, расположенного по адресу: <...> зарегистрировано право собственности физического лица. Таким образом, с 23.08.2019 участок выбыл из государственной неразграниченной собственности, а договор аренды от 22.06.2011 № 30188 аренды земельного участка прекратил свое действие.

На основании изложенного, срок исковой давности необходимо исчислять с 01.09.2018 с учетом срока внесения платежа до 5-го числа соответствующего месяца, обращения в суд 09.11.2021 и срока на соблюдение претензионного порядка и до 23.08.2029 (дата прекращения права собственности).

При изготовлении полного текста решения судом установлено, что в пункте 2 резолютивной части решения, объявленной 03 февраля 2025 года, допущена арифметическая ошибка при указании периода взыскания арендной платы и как следствие общей суммы подлежащей взысканию.

Опечатка устранена арбитражным судом по правилам статьи 179 АПК РФ при изготовлении текста решения в полном объеме, в связи с чем резолютивная часть решения излагается с учетом исправления.

Таким образом, требования истца являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению в размере 6 394 259 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2018 по 23.08.2019. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

Согласно принципу состязательности арбитражного процесса, закрепленному в части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о доказанности наличия задолженности по арендной плате, а также о недоказанности доводов ответчика.

   На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем взысканию подлежат судебные расходы от удовлетворенной сумы исковых требований

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.            Иск удовлетворить частично.

2.            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6 394 259 руб. 13 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 30188 от 22.06.2011 за период  с 01.09.2018 по 23.08.2019.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

3.            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 112 591 руб.

4.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

                         Судья

              Моисеенко А.Б.