Постановление от 29 июля 2025 г. по делу № А60-54075/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-2479/25

Екатеринбург 30 июля 2025 г. Дело № А60-54075/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Скромовой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества

с ограниченной ответственностью «ВМВ» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2024 по делу № А60-54075/2024

и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества

с ограниченной ответственностью «ВМВ» – ФИО1 (доверенность от 31.07.2024).

Общество с ограниченной ответственностью «ВМВ» (далее - общество) обратилось в суд с заявлением к администрации Новоуральского городского округа (далее - администрация) о признании незаконным решения от 28.05.2024 № 6240/125-01-38 об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что в соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды земельного участка от 19.04.2013 № 75 арендатор имеет право

производить улучшения земельного участка, возводить на нем здания, сооружения и иные объекты недвижимости, что, вопреки основаниям отказа в выдаче разрешения на строительство, указанным в решении, позволяет обществу осуществлять строительство объектов капитального строительства на арендуемом земельном участке. Заявитель считает, что основание принятия администрацией решения об отказе в выдаче разрешения на строительство противоречит условиям договора аренды земельного участка от 19.04.2013 № 75 в части целевого назначения земельного участка, которое при строительстве на нем здания пункта приема оплаты автостоянки с местом хранения инвентаря не будет изменено, а также в части закрепленного в договоре права арендатора производить улучшения земельного участка, возводить на нем здания, сооружения и иные объекты недвижимости (при сохранении вида разрешенного использования земельного участка, которое арендатором не изменяется) и соответственно, оспариваемое решение противоречит общим условиям об обязательствах, закрепленным в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также закрепленным в частях 1 и 3 статьи 17 и в статье 18 Конституции Российской Федерации положениям о приоритете прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами. Заявитель указывает, что 16.10.2015 между администрацией и обществом на основании заявления от 17.09.2015 № 1167/07-12 и кадастрового паспорта от 14.09.2015 № 66/301/15-603450 было заключено соглашение № 227 к договору аренды земельного участка от 19.04.2013 № 75, согласно которому абзац 1 пункта 1.1 данного договора был дополнен предложением следующего содержания: «С 17.09.2015 разрешенное использование земельного участка: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей». Общество, ссылаясь на пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, настаивает на том, что имеет право производить улучшения земельного участка, возводить на нем здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.04.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 75 (далее – договор аренды), предметом которого является земельный участок общей площадью 3325 кв. м из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 66:57:0102001:2,

расположенный по адресу: <...> сроком с 20.02.2013 до 22.02.2018.

Целевое назначение земельного участка - для эксплуатации платной автостоянки.

16.10.2015 между администрацией и обществом на основании заявления от 17.09.2015 № 1167/07-12 и кадастрового паспорта от 14.09.2015 № 66/301/15-603450 было заключено соглашение № 227 к договору аренды, согласно которому абзац 1 пункта 1.1 данного договора был дополнен предложением следующего содержания: «С 17.09.2015 разрешенное использование земельного участка: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей».

В соответствии с пунктом 1.4 указанного соглашения оно вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка было внесено в Единый государственный реестр недвижимости, в котором по земельному участку с кадастровым номером 66:57:0102001:2 видами разрешенного использования значились: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей.

Письмом первого заместителя Главы Новоуральского городского округа ФИО2 от 22.04.2024 № 4708/125-01-38 подтверждено отсутствие возражений со стороны арендодателя по истечению предусмотренного договором аренды срока, который считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Решением администрации от 28.05.2024 № 6240/125-01-38 обществу по его заявлению от 22.05.2024 № 4126597517 было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Здание пункта приема оплаты автостоянки с местом хранения инвентаря» на основании подпункта 5 пункта 33 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)», утвержденного постановлением администрации от 15.09.2022 № 2604-а.

Не согласившись с оспариваемым решением, общество обжаловало его 03.06.2024 Главе Новоуральского городского округа ФИО3 В удовлетворении жалобы было отказано письмом исполняющего полномочия Главы Новоуральского городского округа ФИО2 от 18.06.2024 № 7254/125-01-38.

Полагая, что решение администрации от 28.05.2024 № 6240/125-01-38 об отказе в выдаче разрешения на строительство является незаконным, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным ненормативного правового акта, решения органа, осуществляющего публичные полномочия, должностных лиц, необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанным ненормативным правовым актом, решением прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (статья 65, часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями,

установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По общему правилу, установленному частями 2, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Разрешение на строительство выдается на основании заявления заинтересованного лица, к которому в обязательном порядке прилагаются документы, перечень которых установлен частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство в том числе при несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Аналогичные положения закреплены в пункте 33 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)», утвержденного постановлением администрации от 15.09.2022 № 2604-а.

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что отказ в выдаче заявителю разрешения на строительство спорного объекта мотивирован тем, что возведение объекта капитального строительства противоречит разрешенному использованию земельного участка, указанному в правоустанавливающих документах; правовым основанием отказа в выдаче разрешения на строительство является подпункт 5 пункта 33 Регламента - несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка, указанному в правоустанавливающих документах на земельный участок.

В разделе «разъяснение причин отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства» указано следующее:

«В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102001:2, в границах которого общество планирует строительство объекта капитального строительства «Здание пункта приёма оплаты автостоянки с местом хранения инвентаря» выступает договор аренды земельного участка от 19.04.2013 № 75, заключенный между администрацией и обществом сроком на 5 (пять) лет без торгов для целей не связанных со строительством, в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора аренды обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102001:2 площадью 3325 кв. м категория земель - земли населенных пунктов с целевым назначением - для эксплуатации платной автостоянки, судами сделан вывод о том, что у общества возникло право на аренду земельного участка в целях эксплуатации существующей автостоянки, не являющейся объектом капитального строительства (объектом недвижимости), и не породило исключительного права на застройку арендованного земельного участка в обход порядка предоставления земельного участка для строительства, учитывая, что Земельным кодексом Российской Федерации в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Письмом от 22.04.2024 № 4708/125-01-38 администрацией подтверждено согласие на использование в дальнейшем после окончания срока действия договора аренды (22.02.2018) участка исключительно для эксплуатации платной автостоянки. На дату поступления в администрацию заявления общества на выдачу разрешения на строительство существенные условия договора аренды в части целевого назначения участка не изменены.

Также отмечено, что самовольное изменение вида разрешенного использования земельного участка обществом без согласования с администрацией в нарушение абзаца второго подпункта 1 договора аренды с «эксплуатации платной автостоянки» на «станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей» по существу было направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков».

На момент заключения договора аренды процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства была урегулирована положениями статей 30, 31. 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, предметом договора аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Установив, что договор аренды помимо вида разрешенного использования содержит условие о цели использования земельного участка - для эксплуатации платной автостоянки, данное условие дополнительным соглашением от 16.10.2015 не изменено, суды пришли к выводу о том, что разрешенное для арендатора использование спорного земельного участка осталось неизменным и оно не предполагает прав на строительство капитальных объектов.

При этом, судами отклонена ссылка заявителя на условия пункта 4.1.3 договора аренды, предусматривающие право арендатора производить улучшения земельного участка, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости, поскольку это не является разрешающей нормой для строительства объектов капитального строительства, наличие такого условия в договоре не отменяет и не исключает требования земельного законодательства о порядке получения земельного участка для строительства объектов капитального строительства.

Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что постановлением администрации 24.05.2024 № 1645-а земельному участку с кадастровым номером 66:57:0102001:2 площадью 3325 кв. м, местоположение: <...> был изменен вид

разрешенного использования «станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей» на вид разрешенного использования: «стоянка транспортных средств (для эксплуатации платной автостоянки)».

Земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102001:2 расположен в территориальной зоне «Зона размещения объектов обслуживания автомобильного транспорта» Т-1 (реестровый номер 66:57-7.24 учтенный номер 66.57.1.11).

Вышеуказанное постановление от 24.05.2024 № 1645-а было оспорено обществом «ВМВ» в судебном порядке. Вступившим в законную силу судебными актами по делу № А60-33985/2024 в удовлетворении заявления было отказано.

При рассмотрении дела № А60-33985/2024 суды пришли к выводу о законности оспариваемого постановления с учетом того, что договор аренды от 19.04.2013 помимо разрешенного вида использования содержит условие о цели использования земельного участка - для эксплуатации платной автостоянки и данное условие соглашением от 16.10.2015 не изменено; при этом изменение вида разрешенного использования земельного участка, произведенное постановлением от 24.05.2024 № 1645-а, на цель использования земельного участка существенно не повлияло, поскольку эксплуатация платной автостоянки соответствует разрешенному виду использования - стоянка транспортных средств территориальной зоны Т-1.

Кроме того, судебными актами по делу № А60-33985/2024 установлено, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка произведено администрацией в соответствии с фактическим использованием земельного участка, Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, Правилами землепользования и застройки городского округа Новоуральского городского округа и в противоречие с условиями договора аренды в части вида его разрешенного использования и цели его использования не входит.

С учетом положений части 1 статьи 16, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды на основании обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ в выдаче обществу разрешения на строительство является обоснованным и соответствует требованиям действующего градостроительного законодательства.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства дела судами установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Довод заявителя жалобы о том, что дополнительным соглашением от 16.10.2015 к договору аренды было изменено целевое использование земельного участка на «станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей» обоснованно не принят судами во внимание, с учетом правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

Как установлено судами, указанное в договоре аренды целевое использование земельного участка, конкретизирующее вид разрешенного использования земельного участка для арендатора, не был изменен дополнительным соглашением от 16.10.2015.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора

При этом при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Как установлено судами, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10.12.2002 и предоставлен в аренду обществу для целей, не связанных со строительством, на основании распоряжения администрации и без проведения торгов в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о возможности изменения для арендатора земельного участка вида разрешенного использования земельного участка, не предусматривающего строительство на нем капитального объекта («эксплуатация платной автостоянки») на вид, предполагающий возведение объектов капитального строительства («станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, автомойки; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей») не мог быть разрешен путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку на момент заключения указанного договора аренды Земельным кодексом Российской Федерации были установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства в момент заключения спорного договора была урегулирована положениями

статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права к установленным обстоятельствам, выводов судов о законности оспариваемого отказа не опровергают, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2024 по делу

№ А60-54075/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВМВ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Н.Г. Беляева

Ю.В. Скромова