Решение от 7 июля 2024 г. по делу № А40-252396/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-252396/23-150-1711
г. Москва
8 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 8 июля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещений,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещений, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы возражал.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Судом 07.05.2024, в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв в судебном заседании до 23.05.2024.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими частичному  удовлетворению  по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 (далее – истец), являясь на основании договора аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения), находящегося в собственности г. Москвы от 01.02.2019 № 00-00094/19, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее – ответчик), арендатором нежилого помещения, общей площадью 51,50 кв. м., расположенного по адресу: <...>, и обладая в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 03.08.2023 обратилась к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Ответом от 06.10.2023 № 33-5-1221036/23-(0)-7 Департамент городского имущества г. Москвы направил проект договора купли-продажи, отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.09.2023 № М897-3012-П/2023, экспертное заключение от 18.09.2023 № 680/982-23.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.09.2023 № М897-3012-П/2023, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс», стоимость объекта составила 10 404 000 руб., в том числе:

- нежилого помещения, площадью 25,8 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003023:7999, расположенного по адресу: <...>/1 -  5 212 000 руб.;

- нежилого помещения, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0025016:1742, расположенного по адресу: <...>/1А – 5 192 000 руб.

Не согласившись с указанной стоимостью, истец обратился в оценочную организацию ООО «АФК СМАРТ» за определением рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.10.2023 № 75558-2023, выполненным ООО «АФК СМАРТ», стоимость объекта недвижимости составила 5 680 000 руб., в том числе:

- нежилого помещения, площадью 25,8 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003023:7999, расположенного по адресу: <...>/1 -  2 891 000 руб.;

- нежилого помещения, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0025016:1742, расположенного по адресу: <...>/1А – 2 789 000 руб.

Ответом от 12.10.2023 № 33-5-122103/23-(0)-9 ответчик отклонил протокол разногласий, разъяснил возможность урегулирования разногласий по выкупной цене в судебном порядке, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения данного дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «БК-ПИФАГОР» ФИО2.

Согласно экспертному заключению ООО «БК-ПИФАГОР» от 26.03.2024 № 30-01-24/01-3, рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 03.08.2023 составила 9 500 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п. 5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Возражения истца относительно результатов судебной экспертизы отклонены судом как необоснованные.

В порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещений подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «БК-ПИФАГОР» от 26.03.2024 № 30-01-24/01-3.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «БК-ПИФАГОР» от 26.03.2024 № 30-01-24/01-3.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части урегулирования разногласий по п. 1.1 договора, касающегося площади спорных объектов, суд исходит из того, что, с учетом представленных в материалы дела доказательств, в том числе, технической документации, а также экспертных заключений, общая площадь нежилых помещений составляет 51,5 кв.м.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в порядке               статьи 110 АПК РФ, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из Федерального бюджета Российской Федерации.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, площадью 25,8 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003023:7999, расположенного по адресу: <...>/1, и нежилого помещения, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0025016:1742, расположенного по адресу: <...>/1А, изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объектов составляет 9 500 000 (девять миллионов пятьсот тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с заключением от 26.03.2024 № 30-01-24/01-3, выполненным ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БК-ПИФАГОР», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 113 095 (двести пятьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят восемь рублей) руб.            23 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч рублей), расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 35 515 руб. (тридцать пять тысяч пятьсот пятнадцать рублей).

Возвратить ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 45 400 руб. (сорок пять тысяч четыреста рублей), уплаченную по платежному поручению от 27.10.2023 № 48.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                 А.Э. Михайлова