Решение от 15 марта 2024 г. по делу № А68-13398/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, Тульская область, г. Тула, Красноармейский проспект, д. 5

тел. (4872) 250-800, E-mail: info@tula.arbitr.ru, http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

город Тула Дело № А68-13398/2021

резолютивная часть решения принята 04 марта 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 15 марта 2024 года

Арбитражный суд Тульской области в составе: судьи Воронцова И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315715400023878), министерству имущества Курской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества и определении достоверной величины рыночной стоимости имущества, при участии в заседании: стороны не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Коммерческая недвижимость» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенную в отчете ИП ФИО2 №01442000024210002820001 от 30.06.2021г., а именно: величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:101054:287, площадью 62208 кв.м. и определении достоверной величины рыночной стоимости имущества: объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 46:29:101054:287, площадью 62 208 кв.м., в размере 51 546 100 руб. по состоянию на 25.12.2023г. (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в рассмотрении настоящего дела в качестве соответчика в порядке п. 6 ст. 46 АПК РФ судом привечено министерство имущества Курской области (далее – Министерство).

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Тульской области, в суд представителей не направили.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 08.12.2020 по делу № А35-4753/2020 по иску комитета по управлению имуществом Курской области у ООО «Коммерческая недвижимость» изъят объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 46:29:101054:287, расположенный по адресу: <...>, путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

27.10.2021г. комитетом по управлению имуществам Курской области принято решение № 01.0l-17/1066 «О проведении аукциона по продаже (объекта незавершенного строительства» (далее - Решение). Пунктом 2 Решения установлена начальная цена предмета аукциона, определенная на основании оценки его рыночной стоимости в соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ», в размере 22 500 000 руб. без учета НДС.

Оценку рыночной стоимости объекта проводила ИП ФИО2. Результат оценки был отражен в отчете № 01442000024210002820001 «Об оценке объекта рыночной стоимости объектов недвижимого имущества» от 30.06.2021г. (далее - Отчет).

Согласно Отчету рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> з, кадастровый номер 46:29: 101054:287 составляет 2 500 000 руб., которая установлена с применением затратного подхода.

Истец указывает, что в отчете оценщик приводит таблицу «Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки». Из указанной таблицы следует, что, при расчете восстановительной (затраты на создание) стоимости объекта оценки № 4 (объем 153 964,80) использовалась таблица 81 сборника 2 УПВС. Сборник 2 УПВС имеет наименование «Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения». Согласно Технической части, сборник содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, специфических для сельского хозяйства и предназначается для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете. Таблица 81 имеет наименование «Мастерские машиноремонтные на 150 условных капитальных ремонтов в год». При этом на стр. 12 Отчета размещена таблица № 10 «Описание характеристик оцениваемого объекта оценки 4», в которой указано функциональное назначение объекта — производственное. Находится объект оценки в промышленной зоне и не связан с сельским хозяйством. В Отчете также отсутствует порядок определения прибыли (предпринимателя, которая была учтена оценщиком при расчете восстановительной стоимости. Не учтена стоимость земельного участка (аренды земельной участка), на котором расположен объект оценки. При этом указано, что земельный участок принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства на праве собственности. Кадастровая стоимость объекта составляет 108 416 724 руб. 48 руб.

По мнению истца, Отчет № 01442000024210002820001 «Об оценке объекта рыночной стоимости объектов недвижимого имущества» от 30.06.2021г. не соответствует п. 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утв. приказом министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611), требованиям ст. 11 Закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость данного объекта, установленная в отчете ИП ФИО2 в 43 раза ниже кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства. Определение оценщиком недостоверной величины рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО «Коммерческая недвижимость», повлекло установление недостоверной величины начальной стоимости предмета аукциона по реализации объекта незавершенного строительства, что нарушает права ООО «Коммерческая недвижимость» на получение реальной рыночной стоимости предмета аукциона. Начальная цена предмета аукциона установлена решением комитета по управлению имуществом Курской области от 27.10.2021 г. № 01.01-17/1066 «О проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со статьей 15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона.

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

В целях определения рыночной стоимости спорного имущества определением суда от 12.05.2022 по ходатайству истца в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 ООО «Антарес».

14 июня 2022 года от ООО «Антарес» в суд поступило заключение эксперта №3405/220 от 08.06.2022г.

В соответствии с заключением эксперта отчет об оценке рыночной стоимости ИП ФИО2 №01442000024210002820001 от 30.06.2021г., а именно величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:101054:287, площадью 62 208 кв.м., не соответствует требованиям ФЗ №135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки в частности ФСО №1, ФСО №3, ФСО №7, содержит методологические ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:101054:287, площадью 62 208 кв.м., по состоянию на 30.06.2021 составляет: 57 850 700 рублей.

Определением суда от 30.10.2023г. по ходатайству министерства имущества Курской области назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

15 января 2024 года в арбитражный суд от ФИО4 поступило заключение №ИП А68-13398/2021 от 25 декабря 2023 года.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:101054:287, площадью 62 208 кв.м., по состоянию на день проведения дополнительной судебной экспертизы (25 декабря 2023 года) составляет 51 546 100 руб.

Проанализировав заключения экспертов №3405/220 от 08.06.2022 и №ИП А68-13398/2021 от 25 декабря 2023 года, выполненные ООО «Антарес» и ФИО4 соответственно, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Содержат подробное описание проведенных исследований и сделанные в результате их выводы являются мотивированными, ясными и полными, отвечают на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертных заключениях суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Заключения экспертов №3405/220 от 08.06.2022 и № ИП А68-13398/2021 от 25.12.2023г. никем не оспорены, не признаны недействительными.

Оценив вышеуказанные заключения экспертов на основании статьи 71 АПК РФ, суд признает их достаточными и достоверными, в связи с чем, принимает их в качестве допустимых доказательств по делу.

Между тем, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, реализуемого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, законом не установлена дата, на которую подлежит определению его рыночная стоимость.

В такой ситуации, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, такая дата должна быть наиболее близка к дате фактической реализации объекта.

Таким образом, в данном случае рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.12.2023 при вынесении решения по настоящему делу, соответствует реальной рыночной стоимости объекта реализации.

Кроме того, статьей 12 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, в том числе заключения, проведенных в рамках настоящего спора судебных экспертиз, арбитражный суд приходит к выводу о том, что отчет ИП ФИО2 №01442000024210002820001 от 30.06.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного имущества содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости названного имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации, в связи с чем, удовлетворяет исковые требования о признании недостоверной величину рыночной стоимости имущества, определенную в отчете ИП ФИО2 №01442000024210002820001 от 30.06.2021, и с целью соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, определяет начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости в размере 51 546 100 руб. по состоянию на момент оценки - 25 декабря 2023 года, установленной заключением № ИП А68-13398/2021 от 25.12.2023.

При этом суд исходит из того, что стоимость объекта оценки, определенная предпринимателем ФИО2, являлась обязательной для Министерства, а обществом избран надлежащий способ защиты права в виде оспаривания величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной именно в решении Министерства и последнее, как лицо, принявшее решение № 01.01-17/1066, является надлежащим ответчиком по делу (о чем Министерство ознакомлено с материалами настоящего дела в электронном доступе 27.02.2024), поскольку вынесению решения предшествовало принятие Министерством изготовленного предпринимателем отчета об оценке, после чего Министерство разделяет с оценщиком риск недостоверности данного отчета.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 18.09.2017 №Ф10-5243/2016 по делу №А23-1225/2015, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 N 08АП-7735/2022 по делу N А81-9808/2021.

В силу п. 4 ст. 96 АПК РФ, в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В связи с изложенным, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Тульской области от 20.12.2021 по данному делу, сохраняют свое действие до фактического исполнения решения.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 1 статьи 110 названного Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 106, 110 АПК РФ, а также постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2010 № 100/10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, разъяснениями, содержащимися в информационных письмах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82, от 05.12.2007 № 121, принимая во внимание реальность расходов, разумность конкретных обстоятельств, характер спора, суд относит на ответчиков в равных долях расходы по уплате государственной пошлины по иску и за принятие обеспечительных мер в размере 4 500 руб. и расходы на проведение судебной экспертизы и подготовку рецензии №3303/22РО в сумме 75 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167 - 170, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости имущества, определенную в отчете ИП ФИО2 №01442000024210002820001 от 30.06.2021, а именно: величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:101054:287, площадью 62208 кв.м.

Определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:101054:287, площадью 62208 кв.м., при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости без учета НДС, в размере 51 546 100 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г.Тулы, в пользу ООО «Коммерческая недвижимость» 4 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 75 000 руб. судебных издержек.

Взыскать с министерства имущества Курской области в пользу ООО «Коммерческая недвижимость» 4 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 75 000 руб. судебных издержек.

С момента вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Тульской области от 20.12.2021 по делу №А68-13398/2021.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья И.Ю. Воронцов