Решение от 3 июля 2025 г. по делу № А46-7405/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7405/2025
04 июля 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 04 июля 2025 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, об обязании представить в собственность без проведения торгов указанный участок,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности, паспорт, диплом,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росмущества в Омской области, Управление) о признании недействительным отказа от 31.01.2025 в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1 813 кв.м, местоположение: <...>, для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811.

В качестве способа восстановления права заявитель просил суд обязать ТУ Росимущества в Омской области предоставить заявителю в собственность без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1 813 кв.м, местоположение: <...>, для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в 20-дневный срок, установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10.

Заинтересованное лицо представило отзыв, в котором указало, что ИП ФИО1 не является арендатором испрашиваемого земельного участка на основании действующего договора аренды, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствует информация об объекте недвижимости с кадастровым номером 55:36:090205:3811 в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, право собственности Предпринимателя на здание возникло с 16.08.2024, испрашиваемый участок не является изъятым из оборота. Указанные обстоятельства, по мнению ТУ Росимущества в Омской области, свидетельствуют о законности и обоснованности принятого отказа, а также о невозможности применения льготной ставки при выкупе земельного участка.

Заявитель с доводами заинтересованного лица не согласился, представил в суд возражения на отзыв, в которых ИП ФИО1 настаивал на ранее изложенной позиции.

В дополнительном отзыве Управление поддержало ранее заявленную позицию, указав, что с момента приобретения здания у Предпринимателя возникло право на получение спорного земельного участка в аренду на тех же условий, что и у предшествующих арендаторов, между тем оснований для применения льготной цены (2,5% от его кадастровой стоимости) не имеется.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные доводы и возражения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1 813 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон, поставлен на кадастровый учет 12.11.2012 (далее – Участок).

Названный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации (регистрационная запись № 55-55-01/096/2013-213 от 13.05.2013).

Между ТУ Росимущества в Омской области (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) 05.11.2015 заключен договор аренды № ТУ-02/14-2015-18 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду Участок. На Участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Арендатору на праве собственности: здание спортзала, назначение: нежилое, общая площадь: 267 кв.м, инвентарный номер: 6641062, Литер А, этажность: 1. расположенный по адресу: <...> (запись регистрации № 55-55-01/234/2009-869 от 13.11.2009).

Договор заключен сроком на 25 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.1.).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении Участка имеется запись об обременении в виде аренды в пользу ФИО4 на основании Договора (регистрационная запись № 55-55/001-55/101/002/2016-1001/2 от 18.02.2016).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 23.08.2017 по делу № А46-2748/2017 за ФИО4 (далее – ФИО4) признано право собственности на объект недвижимости: нежилое здание – социально-бытовой комплекс, инвентарный номер 6641062, литера А, А1, площадью 1101,8 кв.м, кадастровый номер 55:36:090205:3811, расположенное по адресу: <...>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:10364 (далее – Здание).

На основании свидетельства П-КН № 786913 от 04.12.2019 установлен факт смерти ФИО4 03.12.2019.

В наследство умершего ФИО4 03.06.2020 вступила его дочь ФИО5 (далее-Гущина Н.А.), в том числе в части Здания.

Решением Октябрьского районного суда города Омска по делу № 2-1798/2023 от 22.11.2023 были признаны недействительными: свидетельство о праве на наследство по завещанию от 07.08.2020, выданное нотариусом ФИО6, зарегистрированное в реестре № 55/24-Н-2020-4-149, состоящее из Здания, запись о регистрации права на Здание за ФИО5

Указанным решением также установлен факт принятия наследства ФИО7 по завещанию, удостоверенному нотариусом ФИО6 23.03.2017 (по реестру № 1-486), после смерти ФИО4 и признано право собственности ФИО7 на Здание.

Право собственности ФИО7 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись № 55:36:090205:3811 от 31.05.2024, согласно выписке из ЕГРН от 31.05.2024.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-19667/2021 от 06.08.2024 суд утвердил мировое соглашение, заключенное 14.06.2024 между должником - ФИО7 и ее кредитором – ФИО1 на условиях, изложенных в тексте мирового соглашения.

Так, во исполнение обязательств по мировому соглашению ФИО7 приняла на себя обязательства передать ФИО1 в собственность Здание.

Право собственности на Здание зарегистрировано за ФИО1 (запись о регистрации права № 55:36:090205:3811-55/092/2024-32 от 16.08.2024).

В соответствии с пунктом 4.5.7. Договора Арендатор обязан письменно известить Арендодателя в случае отчуждения принадлежащих Арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на Участке, их частей или долей в нраве на эти объекты в течение 10-ти дней с момента государственной регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством об изменении либо прекращении ранее установленного права на Участок (его часть).

Решением Центрального районного суда г. Омска по делу № 2-236/2022 от 20.07.2022 арендная плата по Договору на 2022 год установлена размере 15 231 руб. 58 коп.

ИП ФИО1 полагает, что с применением коэффициентов инфляции на 2023 год (5,5%) и 2024 год (4,5%) размер арендной платы на 2024 год составил 16 792 руб. 44 коп..

Заявитель указал, что 04.09.2024 представитель заявителя внес арендную плату за ФИО1 за сентябрь 2024 года на счет ТУ Росимущества в Омской области по Договору в размере 16 792 руб. 44 коп. Далее, 02.10.2024, 31.10.2024, 06.12.2024, 03.01.2025, 31.01.2025, 02.03.2025, 02.04.2025 Предпринимателем ежемесячно производились платежи в указанном размере самостоятельно. Платежи заявителю возвращены не были.

Письмом, направленным 12.11.2024, Предприниматель известил Управление о смене с 16.08.2024 собственника Здания, расположенного в границах Участка. Кроме того, данным письмом заявитель выразил готовность заключить дополнительное соглашение к Договору на вышеизложенных условиях.

В ответ на обращение заинтересованное лицо направило письмо от 18.12.2024 № 55-03/9801 с приложением проекта дополнительного соглашения к Договору.

Не согласившись с редакцией ТУ Росимущества в Омской области дополнительного соглашения к Договору, ИП ФИО1 08.01.2025 направил в адрес Управления протокол разногласий.

Разногласия между сторонами не урегулированы.

27.12.2024 Предприниматель на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ обратился в ТУ Росимущества в Омской области с заявлением о предоставлении Участка в собственность без проведения торгов с целью размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества – Здания.

Письмом № 31.01.2025 заинтересованное лицо отказало в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, указав, что предоставление Участка в аренду является невозможным, поскольку указанный Участок уже является предметом действующего договора аренды. Дополнительно Управление сообщило, что заключение договора аренды (оформление нового) Участка возможно только в случае подписания соглашения о расторжении договора аренды с ФИО7 с внесением соответствующих сведений (снятия обременения в виде аренды) в ЕГРН.

Полагая, что отказ ТУ Росимущества нарушает права и интересы заявителя, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа, если такой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ возлагает на лиц участвующих в деле, обязанность доказывания обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, доводов и возражений.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства.

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что предметом настоящего спора являются незаконные, по мнению заявителя, действия ТУ Росимущества в Омской области, выразившееся в отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов Участка для размещения принадлежащего ИП ФИО1 Здания.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи  39.3. ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 ЗК РФ и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пункт 5 названной статьи предусматривает, что в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из изложенного следует, что ЗК РФ закрепляет определенный порядок действий уполномоченного органа при поступлении заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов, а именно, закон предусматривает два варианта развития событий: заявление может быть возвращено заявителю по формальным основаниям, либо же оно рассматривается по существу с принятием соответствующего решения (положительного или отрицательного).

В статье 39.16 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Заинтересованное лицо не указало норму права, которой обусловлен спорный отказ, ограничившись указанием на то, что предоставление Участка в аренду является невозможным, поскольку указанный Участок уже является предметом действующего договора аренды.

Правовой анализ спорного отказа, а также представленных ТУ Росимущества в Омской области пояснений, позволяет сделать вывод о том, что основанием для отказа в предоставлении Участка являются положения пункты 1 и 2 статьи 39.16 ЗК РФ, а именно:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Так, Управление в отзывах указывало, что в сведениях ЕГРН отсутствует информация о нахождении Здания в границах Участка (фактическом расположении на испрашиваемом земельном участке).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу части 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 8 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение).

Пунктом 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2);

- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории) (подпункт 7);

- иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (подпункт 8).

Согласно пункту 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Действительно, согласно выпискам ЕГРН сведения о нахождении здания в пределах Участка отсутствуют, вместе с тем данные доводы судом признаются несостоятельными, поскольку решением Арбитражного суда Омской области от 23.08.2017 по делу № А46-2748/2017 установлено, что объект недвижимости: нежилое здание – социально-бытовой комплекс, инвентарный номер 6641062, литера А, А1, площадью 1101,8 кв.м, кадастровый номер 55:36:090205:3811, расположенное по адресу: <...>, находится на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:10364.

Указанное также подтверждается градостроительным планом земельного участка № RU 55301000-0000000000013393, являющемся приложением к распоряжению Департамента архитектуры и градостроительств Администрации города Омск от 12.02.2016 № 269, техническим планом здания, составленным по состоянию на 07.06.2016.

Аналогичным образом судом оценены доводы Управления о том, что ФИО4 было снесено здание спортзала и в 2010 году возведен новый объект – социально-бытовой корпус, ввиду того, что вышеназванным судебным актом установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что прежним собственником произведена реконструкция ранее существовавшего здания.

Доказательств обратного со стороны ТУ Росимущества в Омской области в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Как указано ранее, ИП ФИО1 является собственником Здания.

Возражая против удовлетворения требований, заинтересованное лицо указало, что ИП ФИО1 не является Арендатором испрашиваемого земельного участка на основании действующего Договора.

В оспариваемом отказе Управление сообщило, что заключение договора аренды (оформление нового) Участка возможно только в случае подписания соглашения о расторжении договора аренды с ФИО7 с внесением соответствующих сведений (снятия обременения в виде аренды) в ЕГРН.

Указанная позиция ТУ Росимущества в Омской области судом отклоняется как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – Постановление № 11).

Пунктом 14 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления № 11, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Данная позиция подтверждается определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О. Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

После смерти ФИО4 арендатором земельного участка являлась ФИО7, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и сторонами не оспаривается.

Право собственности на Здание, расположенное на испрашиваемом земельном участке, зарегистрировано за ИП ФИО1 (запись о регистрации права № 55:36:090205:3811-55/092/2024-32 от 16.08.2024).

Следовательно, с даты регистрации права собственности на Здание ФИО7 утратила, а Предприниматель фактически приобрел статус Арендатора по Договору, соответственно, у него возникла обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Вопреки мнению заинтересованного лица, заключение отдельного дополнительного соглашения к Договору в данном случае не требовалось, поскольку замена стороны в договоре на стороне арендатора произошла в силу закона.

На протяжении периода действия Договора, начиная с 2015 года, стороны такового, включая арендодателя, полагали определенную площадь земельного участка необходимой и достаточной для эксплуатации объектов, расположенных на данном участке.

Предоставление земельного участка, занятого объектами недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель соответствующего объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.

В свою очередь, доводов со ссылкой на положения действующего законодательства, свидетельствующих о том, что установленная площадь испрашиваемого земельного участка (1 813 кв.м) противоречит каким-либо нормативно установленным требованиям или предельным (максимальным или минимальным) размерам земельный участков, или о том, что в рассматриваемом случае должна быть применена иная методика расчета площади участка (статьи 9, 65 АПК РФ).

Назначение Здания – социально-бытовой корпус соответствует виду разрешенного использования Участка - административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон, иного материалы дела не содержат.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что решение ТУ Росимущества в Омской области об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов Участка для размещения принадлежащего заявителю Здания является незаконным.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должно содержаться указание на обязанность соответствующих государственных органов принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

По смыслу приведенной нормы процессуального права такое указание является процессуальной обязанностью суда в случаях признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными и при наличии объективных предпосылок для избрания конкретного способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя на основе установленных по делу обстоятельств и полномочий соответствующего государственного органа.

Способ восстановления нарушенного права, а именно: возложение обязанности на обязать Управление предоставить ИП ФИО1 в собственность без проведения торгов земельный Участок для размещения принадлежащего заявителю Здания в 20-дневный срок, суд считает достаточным и соразмерным нарушению, соответствующим материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела.

Между тем требование об установлении выкупной цены Участка по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10 суд находит преждевременным и подлежащими рассмотрению на стадии урегулирования разногласий, возникающих при заключении договора купли-продажи (при наличии таковых).

При таких обстоятельствах заявление Предпринимателя является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины суд относит на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Признать недействительным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), изложенное в письме от 31.01.2025 № 55-03/656, об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1813 кв.м., местоположение: <...> для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в 20-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в собственность без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1813 кв.м., местоположение: <...> для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                                         Е.Д. Малявина