Постановление от 1 июля 2019 г. по делу № А41-43351/2018

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-43351/18
01 июля 2019 года
г. Москва




Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2019 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>)- ФИО2 представитель по доверенности от 12.02.19 г.;

от ООО «Терра Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФГБУ «Национальный парк «Лосиный остров» -- ФИО3, представитель по доверенности от 29.12.2018.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Терра инвест» и Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2018 года по делу № А41-43351/18, принятое судьей Гриневой А.В.,

по иску Администрации городского округа Балашиха Московской области к ООО «Терра Инвест» о взыскании денежных средств, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее- Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Терра Инвест» (далее- ООО «Терра Инвест») с требованиями о взыскании задолженности по Договору от 30.09.2005 г. №105/1-П в размере 4 345 988 руб. 45 коп. за период с 4 квартала 2017 г. по 1 квартал 2018 г., пени в размере 117 038 руб. 48 коп. с 16.12.2017 по 27.03.2018 г., о расторжении Договора аренды. (л.д. 2-4).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2018 года по делу № А41-43351/18 с ООО «Терра инвест» в пользу Администрации городского округа Балашиха взыскана задолженность по договору аренды земельного участка №105/1-П от 30.09.2005г. в размере 4345988,45 руб. за период с 4 кв. 2017г. по 1 кв. 2018г., а также пени в размере 117038,48 руб. за период с 16.12.2017г. по 27.03.2018г. Всего взыскать 4463026,93 руб. В остальной части отказано. (л.д. 79-82).

Не согласившись с данным судебным актом Общество с ограниченной ответственностью «Терра инвест» и Администрация городского округа Балашиха, обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца и третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.


Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Городского округа Балашиха и ООО «ИнтеПродРесурс» заключен договор от 30.09.2005 № 105/1-П аренды (далее - Договор) земельного участка площадью 2,8600 га, с кадастровым номером: 50:15:0040302:26, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, северо-западнее квартала Лукино г. Балашихи, для малоэтажной жилой застройки.

В соответствии с соглашением от 10.04.2009 о передаче прав и обязанностей по Договору права и обязанности по Договору перешли к ООО «Капитал-Инвест». По договору от 17.05.2013 № 3 передачи прав и обязанностей по Договору права и обязанности по Договору перешли к ООО «Терра Инвест».

В соответствии с п. 2.2 Договора арендная плата вносится в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Размер арендной платы определяется в расчете арендной платы (п. 2.1 Договора)

Обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 02.04.2018г. о наличии задолженности.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что общество не имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением по не зависящим от него причинам.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании адолженности в размере 4345988,45 руб. с 4 кв. 2017г. по 1 кв. 2018г и пени в размере 117038,48 руб. за период с 16.12.2017г. по 27.03.2018г. ..

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При обращении в суд истец указал на то, что ответчик допустил просрочку во внесении арендной платы за два периода – с 4 кв. 2017 г. по 1 кв. 2018 г. Неустойка также начислена только на данную задолженность.

Таким образом, оснований для применения п.3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ не имеется.

На иные существенные нарушения условий договора истец не ссылается.

То обстоятельство, что пунктом 5.1.6.6. договора предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора за двукратное невнесение арендной платы, не принимается во внимание.

Как указано выше, Гражданским законодательством установлено, что существенным нарушением условий договора аренды является невнесение арендной платы за период более двух раз. В рассматриваемом случае такое условие не соблюдено.

Апелляционным судом отклоняется довод ответчика о том, что общество не имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением по не зависящим от него причинам.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В Определении от 03 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Однако обществом не представлено доказательств обращения в установленном порядке с заявлениями в уполномоченный орган о приведении вида разрешенного использования арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным классификатором видов разрешенного использования, а также доказательств получения отказа уполномоченного органа в проведении экспертизы проектной документации.

При разрешении настоящего спора арбитражным апелляционным судом учитывается правовая позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2019 по делу № А41-76008/18, в котором рассматривался спор со схожими фактическими обстоятельствами, в соответствии с которой при 10 А41-43326/18 рассмотрении вопроса о правомерности взыскания ООО «Терра Инвест» платы за пользование всей площади арендуемого земельного участка, необходимо исследовать вопрос том, имелась ли у общества фактическая и юридическая возможность такого использования.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны приводимым в суде первой инстанции не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2018 года по делу № А41-43351/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.


Председательствующий


С.В. Боровикова


Судьи


М.А. Немчинова

В.Н. Семушкина