Решение от 15 мая 2019 г. по делу № А45-41342/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-41342/2018
Г. Новосибирск
16 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Стоматологическая поликлиника № 4»

к мэрии города Новосибирска

об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества, о цене и порядке оплаты,

при участии в судебном заседании представителей истца – ФИО1 по доверенности № 12-юр от 21.02.2017, ответчика – ФИО2 по доверенности № 01/40/05851 от 20.10.2018,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Стоматологическая поликлиника № 4» (далее – ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска об установлении в договоре купли-продажи нежилого помещения рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 2 042,4 кв. м., с учетом заключения эксперта от 04.03.2019 в размере 51 258 000 рублей; обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 2 042,4 кв. м., выкупной рыночной стоимостью помещения в размере 51 258 000 рублей (без НДС) с условием рассрочки оплаты приобретаемого нежилого помещения сроком на 60 календарных месяцев и равномерным ежемесячным платежом в размере 854 300 рублей, с учетом уточнения предмета иска, принятого судом по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исковые требования ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» обоснованы ссылками на статьи 4, 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, и направлены по существу на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, преимущественное право приобретения которого принадлежит истцу, по утверждению последнего.

Мэрия города Новосибирска, не согласившись с исковыми требованиями, представила в материалы дела отзыв на исковое заявление, ссылается на предложение истцу имущества по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, проведение процедуры оценки имущества в порядке, установленном законом.

В связи с проведением судебной экспертизы определением суда от 06.02.2019 производство по делу приостановлено. Определением от 08.04.2019 производство по делу возобновлено.

Исследовав представленные сторонами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» создано в качестве юридического лица 22.10.2002. Согласно распоряжению мэрии города Новосибирска от 27.07.2004 № 4269-р (т. 1 л.д. 121) истец осуществляет деятельность, в том числе, по оказанию стоматологической помощи, включая льготное протезирование жителей Октябрьского района, в связи с сохранением объемов оказания медицинской помощи ликвидированного по решению собственника имущества муниципального унитарного учреждения здравоохранения «Стоматологическая поликлиника № 4», расположенного по адресу: <...>.

Истцу принадлежит на праве аренды нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:074275:2216 общей площадью 2 042,4 кв. м., расположенное в подвале и на первом этаже здания по адресу: <...> (далее – нежилое помещение). Нежилое помещение предоставлено истцу на основании последовательно заключенных мэрией города Новосибирска договоров аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.11.2005 № 022118-015 сроком до 01.10.2006, от 01.10.2006 № 025460-015 сроком до 01.09.2007, от 01.09.2007 № 028809-050 сроком до 01.08.2008, от 01.12.2008 № 031686-050 сроком до 01.11.2009 с применением его условий к отношениям, возникшим до заключения договора с 01.08.2008, от 01.11.2009 № 033525-050 сроком до 01.10.2010, от 01.10.2010 № 035584-050 сроком до 01.07.2015. Письмом от 11.11.2015 № 31/05-5609 (т. 1 л.д. 120), направленным в адрес истца, мэрия города Новосибирска сообщила о возобновлении действия договора аренды от 01.10.2010 № 035584-050 на неопределенный срок на тех же условиях. По договору аренды от 01.04.2016 № 008215-НП спорное помещение передано истцу на срок до 01.04.2021.

Нежилое помещение зарегистрировано в муниципальную собственность 19.04.2010, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (т. 2 л.д. 147-148), состоит на кадастровом учете с кадастровым номером 54:35:074275:2216.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 27.08.2018 № 3070 (т. 1 л.д. 137-138) утверждены условия приватизации арендуемого ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» нежилого помещения, принято решение о направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи арендуемого имущества для подписания.

Письмом от 28.08.2018 № 31/04/09852 (т. 1 л.д. 136) в адрес истца направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, согласно которому цена нежилого помещения определена в размере 87 525 423 рубля 73 копейки (без налога на добавленную стоимость), порядок оплаты нежилого помещения выбран в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Из представленных в дело документов следует, что цена нежилого помещения определена мэрией города Новосибирска на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 120718-7 от 12.07.2018, составленного ООО «ВекторПроект» на дату оценки 29.06.2018 (т. 2 л.д. 90-146).

Не согласившись с ценой нежилого помещения, истец письмом от 26.09.2018 № 134 (номер входящей регистрации ответчика 31/11023) направил в мэрию города Новосибирска протокол разногласий, в котором заявил об установлении цены нежилого помещения в сумме 61 892 000 рублей, без налога на добавленную стоимость (т. 1 л.д. 142-146).

Письмом от 17.10.2018 мэрия города Новосибирска отказалась от заключения договора на условиях, предложенных истцом, что следует из отзыва ответчика на исковое заявление (т. 3 л.д. 9-11).

Ссылаясь на невозможность реализовать преимущественное право заключения договора купли-продажи муниципального имущества по цене, равной рыночной, ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и части 1 статьи 4 АПК РФ правом на судебную защиту обладает лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены либо оспорены.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу статьи 12 ГК РФ способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются не только правом, но и обязанностью истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 АПК РФ формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основание иска).

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 ГК РФ. Однако выбранный истцом способ должен достигать цели защиты или восстановления нарушенного и оспоренного права.

Из вышеприведенных норм следует, что право на обращение в суд за судебной защитой - это установленная законом возможность всякого заинтересованного лица обратиться в суд для возбуждения производства судебной деятельности в целях защиты нарушенного или оспоренного (действительного или предполагаемого) права или охраняемого законом интереса. Заинтересованное лицо, обратившись в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом, должно доказать суду, в чем заключается нарушение его прав и каким образом, в случае удовлетворении иска, это приведет к восстановлению его нарушенного права.

Статьями 9, 65 АПК РФ закреплен принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Условия реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества установлены частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которой преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о соответствии ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждены представленными документами. Соответствие истца названным критериям ответчиком не оспаривается.

Как следует из представленных в материалы дела договоров аренды недвижимого имущества муниципальной казны, нежилое помещение площадью 2 042,4 кв. м., расположенное по адресу: <...>, находится во временном пользовании истца с 01.11.2005 и был предоставлен ему в аренду как поликлинике, выполняющей социальный заказ мэрии, а также для оказания медицинских услуг и услуг по обучению. До настоящего времени нежилые помещения находятся в аренде у истца.

Спор о периоде временного пользования истцом нежилым помещением между сторонами отсутствует.

Порядок реализации преимущественного права установлен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно части 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 указанного Федерального закона).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно части 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в случае реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, такое имущество реализуется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Рыночная стоимость нежилого помещения определена мэрией города Новосибирска в сумме 87 525 423 рублей 73 копеек без учета налога на добавленную стоимость на основании отчета № 120718-7 от 12.07.2018 об оценке рыночной стоимости объекта, составленного ООО «ВекторПроект». Дата оценки определена 29.06.2018.

В обоснование возражений относительно определенной ответчиком цены нежилого помещения истец представил отчет № 7976 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленный 25.09.2018 ООО «Сибирский центр оценки», которым рыночная стоимость нежилого помещения определена в сумме 91 892 000 рублей. Оценка проводилась по состоянию на дату 24.09.2018.

По смыслу статьи 4, пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с этим в рассматриваемой ситуации ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» самостоятельное обращение о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в мэрию города Новосибирска не направляло. Решение об условиях приватизации нежилого помещения, изложенное в постановлении от 27.08.2018 № 3070, мэрией города Новосибирска принято по своей инициативе, что не противоречит положениям части 1 и 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети «Интернет» информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 120718-7 составлен ООО «ВекторПроект» по заданию департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска 12.07.2018, то есть в пределах шести месяцев до даты принятия решения о размещении информационного сообщения о продаже арендуемого имущества на официальном сайте города Новосибирска в сети Интернет, изложенного в пункте 2.2 постановления от 27.08.2018 № 3070.

Между тем исследовательская часть отчета № 120718-7 включает указание на универсальный характер объекта оценки и использование в исследовании данных о торговых, офисных и подходящих универсальных помещениях, расположенных в Ленинском районе города Новосибирска (пункт 13.1 отчета). При этом обоснование применения данных о помещениях, имеющих иное назначение и иное расположение, отличные от назначения и места расположения спорного помещения (ул. Большевистская в городе Новосибирске, Октябрьский район), в исследовательской части данного отчета не приведены, в нарушение подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

Описание процесса исследования, приведенные в пункте 13 отчета № 120718-7, не позволяют определить критерии выборки аналогичных объектов, данные о сделках с которыми приняты оценщиком для определения средних цен и анализа рынка, не содержат характеристики таких объектов, что исключает возможность соотнести такие объекты со спорным объектом. Равным образом данный отчет об оценке не содержит сведений о фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости как при фактическом, так и при альтернативном его использовании, в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Кроме того, при применении сравнительного метода исследования оценщиком приняты объекты-аналоги, имеющие существенно отличающийся от спорного объекта год постройки (2014 года постройки, то есть значительно более новые объекты), отличающуюся площадь помещений, что противоречит подпунктам «б», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Указанные выше недостатки отчета об оценке препятствуют выяснению действительного хода исследования объекта оценки, установлению соответствия выбранного оценщиком метода объекту оценки и определяемому виду стоимости с учетом предполагаемого использования результатов оценки. Поэтому суд критически оценивает представленный истцом отчет № 120718-7.

Указанная истцом рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета № 7976 от 24.09.2018, составленного ООО «Сибирский центр оценки» на дату 24.09.2018. При этом дата, выбранная для оценки рыночной стоимости нежилого помещения, истцом не обоснована.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что представленные истцом и ответчиком отчеты об оценке нежилого помещения на указанные в них даты не в полной мере соответствуют требованиям закона и не являются бесспорным доказательством величины рыночной стоимости поименованного в иске нежилого помещения.

При рассмотрении дела сторонами представлены письменные пояснения (т. 3 л.д. 37, 38-39), из которых усматривается согласие истца и ответчика относительно определения величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату принятия мэрией города Новосибирска решения об условиях приватизации этого помещения. Соответствующие пояснения даны представителями сторон в судебном заседании 06.02.2019.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Принимая во внимание наличие между истцом и ответчиком спора о размере рыночной стоимости нежилого помещения, для определения которой требуются специальные познания, выходящие за пределы компетенции арбитражного суда, определением от 06.02.2019 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «АМС Групп» эксперту ФИО3

Согласно заключению эксперта от 04.03.2019 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:074275:2216, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 27.08.2018 составляет с учетом НДС 60 485 000 рублей, без учета НДС составляет 51 258 000 рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В судебном заседании 07.05.2019 проведен опрос эксперта ФИО3, эксперт предоставил пояснения о ходе проведения экспертного исследования, в том числе о применении подходов к оценке и методов в рамках каждого из подходов, со ссылкой на конкретные разделы экспертного заключения, обоснование использования данных об отдельных сходных объектах недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов, о применении корректирующих значений.

Экспертное заключение от 04.03.2019 содержит ясные и четкие выводы, мотивированные описанием исследования и предпосылок таких выводов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подписка об этом включена в состав экспертного заключения.

Ответчик не согласился с выводов эксперта о рыночной стоимости нежилого помещения, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Возражения ответчика мотивированы неполнотой заключения, отсутствием логической связи между описанием стоимости сходных объектов недвижимости и итоговой рыночной стоимостью исследуемого нежилого помещения.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доводы представителя ответчика о невозможности установить ход экспертного исследования, несоответствии выводов экспертного заключения и содержания его исследовательской части, опровергаются материалами дела.

Так, экспертное заключение содержит исчерпывающие сведения о сходных объектах недвижимости, обоснование применения сведений об отдельных объектах недвижимости, включенных в первоначальную выборку, и о критериях отбора объектов-аналогов, о применении корректировок и расчете рыночной стоимости объекта оценки. В судебном заседании экспертом даны подробные пояснения о проведенном исследовании, в том числе о взаимосвязи и порядке применения при определении рыночной стоимости нежилого помещения отдельных фактических данных и корректирующих значений.

Доводы ответчика, приведенные в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, не опровергают выводов эксперта и не свидетельствуют о неполноте экспертного исследования, а выражают, по существу, несогласие с выводами экспертного заключения.

Экспертное заключение от 04.03.2019 содержит исчерпывающий анализ представленных на исследование материалов, ясные и четкие выводы, мотивированные описанием исследования и предпосылок таких выводов, подтвержденные фотоматериалами по результатам натурного обследования объекта оценки, включенными в состав экспертного заключения. Выводы экспертного заключения основаны на представленных материалах и согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами.

Заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Квалификация эксперта в области исследования подтверждена представленной в дело квалификационной и аттестационной документацией, свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, выпиской их реестра этой организации, соответствие требованиям к страхованию ответственности оценщика подтверждено представленными в дело полисами (договорами) страхования.

В связи с изложенным, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта, экспертное заключение принято судом в качестве надлежащего и достоверного доказательства стоимости восстановительного ремонта. Основания для проведения по делу повторной экспертизы отсутствуют, поэтому соответствующее ходатайство ответчика судом отклонено.

Кроме того, ответчик настаивал на определении рыночной стоимости нежилого помещения на основании представленного им отчета. Однако недостатки отчета № 120718-7, приведенные выше, не позволяют принять данный отчет в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорного помещения.

Принимая во внимание наличие достаточных доказательств определения рыночной стоимости нежилого помещения, в отношении которого истцом заявлено о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, в размере 51 258 000 рублей, соответствие ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» условиям реализации такого преимущественного права, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по продаже нежилого помещения, площадью 2 042,4 кв. м., с кадастровым номером 54:35:074275:2216, расположенного по адресу: <...>.

В связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы по ходатайству истца, последним произведено перечисление на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в сумме 18 000 рублей по платежному поручению от 28.01.2019 № 73.

Статьей 106 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам в связи с рассмотрением дела судом, отнесены к судебным издержкам.

Судебные издержки распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

В судебном заседании представитель ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» заявил о принятии судебных расходов по оплате судебной экспертизы истцом на себя. Такое процессуальное поведение истца не противоречит положениям процессуального законодательства, поскольку представление заявления по вопросу о судебных расходов является правом соответствующего лица, реализуемым им по своему усмотрению (часть 2 статьи 9, статья 41, часть 2 статьи 112 АПК РФ).

Принимая во внимание выполнение экспертом ООО «АМС Групп» своих обязанностей надлежащим образом, экспертной организации с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области следует перечислить денежные средства в сумме 18 000 рублей (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Понесенные истцом при обращении за судебной защитой судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей подлежат возмещению за счет мэрии города Новосибирска по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между истцом закрытым акционерным обществом «Стоматологическая поликлиника № 4» и ответчиком мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по продаже объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 2042,4 кв. м., кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/181/2010-420, кадастровый номер 54:35:074275:2216, расположенного по адресу: <...>, путем определения рыночной стоимости объекта в сумме 51 258 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Обязать ответчика мэрию города Новосибирска заключить с закрытым акционерным обществом «Стоматологическая поликлиника № 4» договор купли-продажи нежилого помещения (площадью 2042,4 кв. м., кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/181/2010-420, кадастровый номер 54:35:074275:2216, расположенного по адресу: <...>) с условием о цене нежилого помещения в размере его рыночной стоимости в сумме 51 258 000 рублей без налога на добавленную стоимость, условием об оплате приобретаемого нежилого помещения в рассрочку сроком на шестьдесят месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в сумме 854 300 рублей в течение срока рассрочки.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу закрытого акционерного общества «Стоматологическая поликлиника № 4» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «АМС Групп» (ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области в оплату судебной экспертизы денежные средства в сумме 18 000 рублей, перечисленные по платежному поручению от 28.01.2019 № 73.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Я.А. Смеречинская