Постановление от 25 марта 2019 г. по делу № А08-3910/2018

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А08-3910/2018
г. Воронеж
25 марта 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2019 года. Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой Г.Н.,

судей Ушаковой И.В.

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью строительная компания

«ОНИКС»: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2019;

от администрации города Белгорода: представитель не явился,

доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Белгородской области: представитель не явился,

доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО4: представитель не явился,

доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО5: представитель не явился,

доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО6: представитель не явился,

доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания

«ОНИКС» (ИНН 3123170167, ОГРН 1073123029100) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 по делу № А08- 3910/2018 (судья Шульгина А.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью строительная компания «ОНИКС» (ИНН 3123170167, ОГРН 1073123029100) к администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО4, ФИО5, ФИО6.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительная компания «ОНИКС» (далее – ООО СК «ОНИКС», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации города Белгорода (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35 с 02.03.2018 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 в удовлетворении исковых требований ООО СК «ОНИКС» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СК «ОНИКС» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Администрацией города Белгорода представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО СК «ОНИКС» поддержал правовую позицию, изложенную в

апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение отменить, жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010

№ 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО СК «ОНИКС» – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 3 724 кв. м был образован путем раздела земельного участка площадью

71 520 кв. м по заявлению истца и для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Согласно договору аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35 муниципальное образование городской округ «Город Белгород» (арендодатель) передало, а ООО «СК «ОНИКС» (арендатор) приняло в аренду земельный участок площадью 3 724 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0213013:291, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации нежилых зданий и сооружений с целью осуществления производственной деятельности.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35 договор заключен на срок 5 лет до 26.12.2019.

Пунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35 предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора уведомление арендодателю о намерении расторгнуть договор с указанием причины расторжения.

По акту приема-передачи от 26.12.2014 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок без претензий и возражений.

Распоряжением администрации города Белгорода от 01.06.2018 № 603 «О перераспределении земельных участков» земельные участки площадью

3 724 кв. м и площадью 24 598 кв. м перераспределены, образованы три земельных участка, в том числе земельные участки площадью 3 287 кв. м и 840 кв. м.

Дополнительным соглашением от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35 изменена площадь земельного участка на 3 287 кв. м и кадастровый номер 31:16:0213013:458. Действие соглашения распространяется на правоотношения сторон с 01.06.2018.

В отношении указанного земельного участка между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 15.08.2018 № 98.

На образованном земельном участке площадью 840 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0213013:456 расположена автомойка самообслуживания площадью 238,6 кв. м, принадлежащая ФИО5

Дополнительным соглашением от 27.08.2018 к договору аренды земельного участка от 15.08.2018 № 98, заключенным между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород», ООО СК «ОНИКС» и ФИО5, истец исключен из преамбулы договора, вместо него указан ФИО5

Из представленных истцом выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на земельном участке площадью

3 724 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0213013:291 расположены два объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами 31:16:0213013:249 (нежилое здание площадью 1 072,4 кв. м) и 31:16:0213013:446 (автомойка самообслуживания площадью 238,6 кв. м), находящиеся в общей долевой собственности ФИО4,

ФИО6, ФИО5 В отношении земельного участка установлено обременение в виде аренды в пользу ООО СК «ОНИКС» на срок до 26.12.2019.

Считая, что продажа расположенных на арендованном земельном участке объектов недвижимости влечет расторжение договора аренды земельного участка от 06.02.2015 № 35 с участием ООО СК «ОНИКС», истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, арбитражный суд области обоснованно руководствовался правилами статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по смыслу которых при отчуждении объекта недвижимого имущества договор аренды занятого объектом земельного участка не прекращается, к покупателю недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка, а продавец выбывает из арендного обязательства.

Апелляционный суд считает необходимым поддержать выводы арбитражного суда области по следующим основаниям.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений части первой статьи 35 ЗК РФ и пункта третьего статьи 552 ГК РФ. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу статей 35, 36 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок,

защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005

№ 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, законодатель, наделяя покупателей правом для обращения к собственнику с целью формирования его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, указывает не на прекращение арендных отношений, как то расторжение договора аренды, а на внесение в действующий договор необходимых изменений.

Указанная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Следовательно, прежний собственник объекта недвижимости, при продаже объекта, в силу закона утратил право на использование земельного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и подлежат отклонению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 по делу № А08-3910/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания «ОНИКС» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Г.Н. Кораблева

Судьи И.В. Ушакова

ФИО1