Решение от 13 сентября 2019 г. по делу № А40-279242/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-279242/18-150-2027
г. Москва
13 сентября 2019г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2019г.

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2019г.


Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "М-СЕРВИС" (ОГРН <***>, 129323, <...>, СТР.1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009 <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 132,6 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1-3, 5, пом. VI, комн. 1, 1а, 2, 6, пом.VII, комн. 1-7), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0004093:3960,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «М-СЕРВИС» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0004093:3960, общей площадью 132,6 кв.м (подвал, пом. V, комн. 1-3, 5, пом. VI, комн. 1, 1а, 2, 6, пом. VII, комн. 1-7), путем изложения договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 10 878 000 (Десять миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей 00 коп. в соответствии заключением эксперта № 119 от 06.06.2019г. по делу № А40-279242/18»;

- пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 181 300 (сто восемьдесят одна тысяча триста) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку», в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения, истец не утратил преимущественного права на приобретение объекта недвижимости, поскольку не отказывался от подписания договора купли-продажи, а воспользовался своим правом по направлению протокола разногласий в целях достижения согласия по всем существенным условиям договора.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, указав, что стоимость имущества, указанная в проекте договора купли-продажи, направленном истцу, установлена на основании отчета об оценке, выполненным независимым оценщиком на основании заказа ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, по результатам экспертизы отчета вынесено положительное заключение, истцом доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного ООО АГК «Азимут», не представлено, требование об обязании заключить договор купли-продажи является ненадлежащим способом защиты права, поскольку ответчик не отказывается от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, имеет место спор о разногласиях по условиям договора.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «М-Сервис» (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 07.10.2003г. № 1-952/03, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 139,80 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

ООО «М-Сервис», являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности, от 26.06.2018г. № 33-5-72352/18-(0)-0.

Ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого цена объекта составила 12 152 000руб. 00коп.

Истец направил ответчику протокол разногласий, касающихся п.п. 3.1, 3.4 договора, с отчетом об определении рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой в заявлении.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 11.10.2018г. № 33-5-72352/18-(0)-7 отказал в заключении договора на условиях, указанных истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что форма договора купли-продажи недвижимости предусмотрена нормативно-правовыми актами, регламентирующими деятельность ответчика, в связи с чем невозможно изменение условий договора, касающихся ответственности сторон и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и права залога, а также на то, что цена объекта установлена ответчиком на основании оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, осуществленной оценщиком на основании заказа ответчика.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда общей площадью 132,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0004039:3960, от 19.07.2018г. № 202/43-4-18, выполненным ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» по заказу Департамента экономической политики и развития г. Москвы, итоговая рыночная стоимость без учета НДС составляет 12 152 000руб. 00коп.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО2 отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 132,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, от 25.09.2018г. № 273/18/2509, цена объекта составила 7 045 000уб. 00коп., без учета НДС, то есть ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2019г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0004093:3960, общей площадью 132,6 кв.м. (подвал, пом. V, комн. 1-3, 5, пом. VI, комн. 1, 1а, 2, 6, пом. VII, комн. 1-7), по состоянию на 26.06.2018г.?

В соответствии с заключением эксперта от 07.05.2019г. № 119 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 26.06.2018г. составляет 10 878 000руб. 00коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта от 07.05.2019г. № 119 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно заключение эксперта от 07.05.2019г. № 119.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона № 159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, и заявленной истцом с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

С учетом вышеизложенного требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине и оплате услуг эксперта относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "М-СЕРВИС" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0004093:3960, площадью 132,6 кв.м. (подвал, пом. V, комн. 1-3,5, пом. VI, комн. 1, 1а, 2, 6, пом. VII, комн. 1-7) изложив п. 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

- п. 3.1 договора - «Цена объекта составляет 10 878 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 119 от 06.06.2019, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с пп. 12 п. 2. Ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- п. 3.4 договора – «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 181 300 (сто восемьдесят одна тысяча триста ) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ за счет казны города Москвы в пользу ООО "М-СЕРВИС" 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: С.В. Маслов