Решение от 12 августа 2024 г. по делу № А60-29727/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-29727/2023
12 августа 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2024 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.Г. Манаковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ч.Б.Чавынчак, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-29727/2023 по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – предприниматель ФИО1, истец)

к Администрации Ивдельского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – администрация, ответчик)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,


при участии в судебном заседании:

от истца не явился.

от ответчика (посредством участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания): ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2024 № 3,

Отводов суду не заявлено.

предприниматель ФИО1 обратилась с иском к администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2023 производство по делу приостановлено, назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3, ИНН <***>.

От эксперта в суд поступило заключение от 22.11.2023 № 208/2023/Н.

Определением от 04.02.2024 производство по делу возобновлено.

До начала судебного заседания со стороны истца поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, проведение экспертизы просит поручить эксперту ФИО4 (стаж работы в области оценки 9 лет, стоимость экспертизы 38 000 руб., срок выполнения 15 рабочих дней).

Определением от 04.02.2024 суд обязал эксперта ФИО3 обеспечить явку в судебное заседание.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО3 дала пояснения по выводам экспертного заключения и ответила на вопросы истца.

От истца поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, просит назначить повторную судебную Строительно-техническую экспертизу, для ответа на вопрос:

1) Какова справедливая стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 10 кв.м., по состоянию на 16.08.2021г.?

Производство экспертизы просит поручить ФБУ Уральсктй РЦСЭ Минюста России в лице эксперта ФИО5.

Суд рассмотрел данное ходатайство и не нашел оснований для его удовлетворения.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, отказывается от исковых требований в части возложения обязанности на ответчика выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимое муниципальное имущество – нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <...>.

Также истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Ответчик представил отзыв на уточнения исковых требований истца.

Также ответчик представил возражения на ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Представленные документы приобщены к материалам дела.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Так же указывает, что ранее заявление ходатайство о назначении оценочной экспертизы поддерживает, исковые требования поддерживает.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, истребовании доказательств суд не нашел оснований для их удовлетворения, учитывая наличие в материалах дела заключения эксперта ФИО3 № 208/2023/Н.

Рассмотрев материалы дела, суд




УСТАНОВИЛ:

Предприниматель ФИО1 с 30.10.2012 является арендатором нежилого помещения общей площадью 10 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, используемого для продажи непродовольственных товаров.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14 октября 2022 года в рамках дела № А60-19216/2022 признан незаконным отказ Администрации Ивдельского городского округа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения предпринимателем ФИО1, изложенный в письме от 09.03.2022 № 118- 09-21/64; суд обязал Администрацию Ивдельского городского округа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя ФИО1

Администрация направила предпринимателю ФИО1 проект договора купли продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с положениями данного договора, предприниматель ФИО1 обратилась с настоящим иском об урегулировании разногласий, просила:

1. Обязать администрацию Ивдельского городского округа заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи в отношении недвижимого муниципального имущества - нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <...> общей площадью 10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регисрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866, в следующей редакции:

П. 2.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 152 880 (сто пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, оплата услуг НДС не облагается.

П.2.2. Покупатель обязуется перечислить Продавцу сумму в размере 152 880 (сто пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, оплата услуг НДС не облагается, при подписании договора на расчетный счет Продавца.

П. 2.3. исключить

П.3 исключить

П. 4 исключить

П. 5 исключить

П. 7 исключить

П. 8.1 т 8.2 исключить.

2. Обязать администрации Ивдельского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <...> общей площадью 10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регисрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866.

В процессе производства по делу истцом заявлен отказ от требований в части обязания администрации Ивдельского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимое муниципальное имущество, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования в остальной части изложены истцом в следующей редакции:

Обязать администрацию Ивдельского городского округа заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи в отношении недвижимого муниципального имущества - нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <...> общей площадью 10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регисрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866, в следующей редакции:

П. 2. Цена и порядок расчетов

2.1 Стоимость объекта недвижимого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 152880 рублей.

2.2. Покупатель приобретает Объект в рассрочку сроком на пять лет.

2.3. Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно равными взносами не позднее 01 числа каждого месяца, согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора

2.4. На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимого имущества.

2.5. Уплата процентов производится Покупателем ежемесячно одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка.

2.6 Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом Продавца в письменной форме не позднее 10 (десяти дней) до даты оплаты.

В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом

П. 3 изложить в следующей редакции

3. Передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю.

3.1 Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель обязуется принять у Продавца продаваемый по настоящему договору объект недвижимого имущества на основании передаточного акта, который составляется Сторонами одновременно с подписанием настоящего договора в простой письменной форме.

3.2 Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта недвижимого имущества, осмотрел его до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, он не обнаружил.

3.3 Право собственности на объект недвижимого имущества переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4 Риск случайной гибели или порчи объекта недвижимого имущества, отчуждаемого по настоящему договору, до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

3.5 С момента передачи объекта недвижимого имущества Покупателю и до его полной оплаты объект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате.

3.6 Все расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, несет покупатель.

П. 4 исключить

П. 5 исключить

П. 7 изложить в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»

П. 8.1 исключить.

Изменение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Администрация Ивдельского городского округа представила отзыв на уточненное требование, считает необходимым обратить внимание суда, что по спорным пунктам истец не обращался в адрес ответчика с заявлением об урегулировании разногласий. Администрация Ивдельского городского округа готова была рассмотреть спорные пункты в досудебном порядке.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд удовлетворяет исковые требования частично в связи со следующим.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для определения рыночной стоимости объекта судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено по ходатайству истца эксперту ФИО3.

Заключением эксперта № 208/2023/Н установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, площадью 10 кв.м., по состоянию на 16.08.2021 составляет 331718 руб. (с учетом округления – 332000 руб.)

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Определение от 10.10.2023 содержит указание на эксперта, которому поручено проведение экспертизы, сформулированы вопросы для разрешения экспертом, содержит предупреждение об уголовной ответственности эксперта за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Вопреки доводам истца о несоответствии экспертного заключения требованиям закона, выводы судебной экспертизы истцом документально не опровергнуты.

Учитывая, что заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, не содержит противоречий в выводах эксперта, составлено последовательно и логично, содержит ответы на поставленные судом вопросы в полном объеме, выводы эксперта не противоречат исследовательской части, составлено при наличии у эксперта соответствующей компетенции в отсутствие доказательств заинтересованности эксперта, суд принял указанное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства и оценил его в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Возражения истца фактически представляют собой несогласие с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения экспертного заключения как допустимого доказательства.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно ст. 82, 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

С учетом обстоятельств настоящего спора и доказательств, представленных в материалы дела, при отсутствии оснований для признания представленного заключения эксперта ненадлежащим доказательством, суд отказал в удовлетворении ходатайств истца о назначении повторной экспертизы, при этом, несогласие истца с выводами эксперта не может являться основанием для назначения повторной экспертизы. В противном случае механизм назначения экспертизы, предусмотренный АПК РФ, будет использован в целях проведения неограниченного количества экспертных исследований до тех пор, пока их результат не удовлетворит ожидания конкретной стороны спора.

Положения договора о рассрочке на пять лет и о дате платежа - не позднее 01 числа каждого месяца, суд принимает в редакции покупателя, так как не приводит к ухудшению положения продавца.

Относительно определения ставки рефинансирования при начислении процентов, суд принимает редакцию истца, учитывая положения ч. 3 ст. 5 Закон N 159-ФЗ.

Относительно пункта 7 об ответственности суд принимает редакцию покупателя, так как не противоречит нормативному регулированию, а условие о неустойке должно быть согласовано сторонами.

В остальной части иска суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, учитывая нахождение объекта во владении истца на основании договора аренды.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 150, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Производство по делу в части требований об обязании Администрации Ивдельского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимого имущества прекратить.

2. Исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить частично.

Изложить пункты договора купли продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 10,0 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1 А в следующей редакции:

Пункт 2.1 «Стоимость объекта недвижимого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» составляет 331 718 (триста тридцать одна тысяча семьсот восемнадцать) рублей»;

Пункт 2.2. «Покупатель приобретает объект в рассрочку на пять лет и обязуется перечислить продавцу денежные средства согласно графику (Приложение № 1) на расчетный счет продавца».

Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно равными взносами не позднее 01 числа каждого месяца, согласно графику платежей.

В пункте 2.3 ставку рефинансирования Центрального Банка РФ определять, действующую на дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимого имущества.

Дополнить п. 2.3 следующим абзацем «Уплата процентов производится покупателем ежемесячно одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка».

Пункт 2.5 «Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом продавца в письменной форме не позднее 10(десяти) дней до даты оплаты. В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом.»

Пункт 7 «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.»

В удовлетворении остальной части иска отказать.

3. Взыскать с Администрации Ивдельского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные издержки по оплате судебной экспертизы в сумме 21 000 руб. и 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья А.Г. Манакова