Постановление от 1 октября 2025 г. по делу № А63-8761/2023

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-8761/2023

02.10.2025


Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 02.10.2025


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Сулейманова З.М., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.04.2025 по делу № А63-8761/2023, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Геознаникум» (ОГРН <***>) к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (ОГРН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (ОГРН <***>) о признании незаконным отказа, об обязании совершить действия по реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Геознаникум» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды, об обязании освободить часть нежилого здания в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, о взыскании судебной неустойки, при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственности «Геознаникум» - ФИО1 (доверенность от 17.04.2025), ФИО2 (доверенность от 04.04.2025), ФИО3 (директор), в отсутствии представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Геознаникум» (далее – общество, ООО «Геознаникум») в рамках дела № А63-8761/2023 обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (далее - администрация), к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (далее - управление), о признании незаконным отказа администрации, выраженного в письме от 05.04.2023 № 02-03/3425 «О рассмотрении заявления»; об обязании администрации совершить действия по заявлению общества по реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества: недвижимое имущество - часть нежилого помещения общей площадью 498,2 кв.м., кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющейся неотъемлемой частью в нежилом здании, общей площадью 1263 кв.м, кадастровый номер 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...>, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно:

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке,

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества с учетом рассрочки платежа на срок пять лет.

Управление имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского муниципального округа в рамках дела №А63-9002/2023 обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Геознаникум» о расторжении договора аренды муниципального имущества № 5.2020-21А от 01.12.2020, об обязании освободить часть нежилого здания, площадью 498,2 кв.м, кадастровый номер 26:26:011012:53/3, расположенного по адресу: <...> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу; об обязании привести в первоначальное состояние часть нежилого здания, площадью 498,2 кв.м, кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющуюся неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...>, согласно экспликации помещения на момент заключения договора аренды муниципального имущества; взыскать судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 1 000 руб. в день с первого дня после истечения одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу до даты фактического исполнения решения суда (уточненные требования, принятые судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 21.08.2023 дела № А63-8761/2023 и №А63-9002/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением номера № А63-8761/2023.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.04.2025 исковые требования общества удовлетворены, в удовлетворении исковых требований управления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований общества отказать, требования управления удовлетворить. По мнению подателя жалобы, обжалуемое решение возлагают на администрацию обязанности, которые не входят в ее компетенцию. Кроме того, включение спорного имущества в перечень имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является препятствием для его приватизации и не может считаться действием, направленным исключительно на воспрепятствование приобретения обществом этого имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу управления без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной.

Выслушав пояснения представителей обществам, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела установлено, что 01.12.2020 на основании протокола Единой комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды от 19.11.2020 № 2, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества по условиям которого арендодатель передал арендатору нежилые помещения второго этажа № 31 – 48 с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенные по адресу: <...>, площадью 498,2 кв. м, находящиеся в казне Георгиевского городского округа (том 1, л.д. 27-33).

В соответствии с пунктом 1.2 договора имущество передается для целей: дополнительное образование детей и взрослых.

01.12.2020 нежилые помещения по акту приема-передачи переданы арендатору. В акте отражено, что передаваемые в аренду помещения находятся в удовлетворительном состоянии, пригодном для его использования (том 1, л.д. 34).

Договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его подписания, срок действия договора устанавливается с 01.12.2020 по 30.11.2025 (пункт 5.1 договора).

19.02.2021 договор прошел государственную регистрацию за номером 26:26:011012:53-26/179/2021-14.

Письмом от 25.01.2021 № 3 общество обратилось в администрацию за разрешением проведения ремонтных работ согласно проекту перепланировки нежилых помещений № 31-48 по адресу <...> с приложением проектной документации (раздел № 3 архитектурные решения) (том 1, л.д. 86).

В ответ на указанное обращение письмом от 28.01.2021 № 02-03/772 администрация сообщила, что согласно представленным проектным решениям на перепланировку вышеуказанных нежилых помещений несущие конструкции не затрагиваются, дополнительной нагрузки на плиты перекрытия не предусматривается. Перепланировку нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по вышеуказанному адресу, можно квалифицировать по пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой выдача разрешения на строительство не требуется, если изменения объектов капитального строительства и их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (том 1, л.д. 85).

Общество и управление имущественных и земельных отношений администрации заключили дополнительное соглашение от 20.02.2021 к договору аренды муниципального имущества от 01.12.2020 № 5.2020-21А, в котором абзац 2 пункта 1.1 изложен в следующей редакции: «часть нежилого здания площадью 498,2 кв.м., кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1263 кв.м., с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу <...>, находящегося в казне Георгиевского городского округа» (том 1, л.д. 84).

Общество письмом от 02.02.2021 № 6 обратилось в специализированную лицензированную строительную организацию ООО «Промышленное и гражданское строительство» с просьбой провести обследование вышеуказанных нежилых помещений (том 1, л.д. 82).

03.02.2021 в адрес общества поступило информационное письмо от ООО «Промышленное и гражданское строительство» о том, что по результатам обследования нежилых помещений сделаны выводы о необходимости проведения комплексного капитального ремонта (том 1, л.д. 83).

Общество письмом от 29.03.2021 № 8 обратилось в администрацию округа с заявлением о разрешении проведения капитального ремонта по адресу: <...>, в нежилых помещениях № 31-48, с приложением локального сметного расчета (том 1, л.д. 81).

Письмом от 22.06.2021 № 01-06/6676 администрация округа согласовала проведение капитального ремонта, с условием предоставления промежуточных актов выполненных работ и документов, подтверждающих оплату, по указанной выше смете (том 1, л.д. 80).

09.06.2021 управлением проведена проверка использования арендатором нежилых помещений второго этажа № 31-48, общей площадью 498,2 кв. м., расположенных по адресу: <...>, по результатам которой составлен акт № 1 (том 1, л.д. 78).

В результате проверки на 09.06.2021 установлено, что обществом  проведены следующие работы: частично заменена кровля (шифер); частично заменена крыша (балки); заменены оконные заполнения; искривление пола было устранено путем выполнения бетонной стяжки; произведен демонтаж существующих перегородок и монтаж новых перегородок, то есть замена строительных конструкций и элементов, а также замена инженерного обеспечения и их элементов – устройство новых сан/тех приборов и подводящих к ним трубопроводов водоснабжения и водоотведения, данные работы относятся к капитальному ремонту.

Администрация округа направила в адрес общества письмо от 09.09.2022 № 3982 о неисполнении условий договора с требованием в срок до 21.09.2022 предоставить договор страхования недвижимого имущества, лицензию на образовательную деятельность; промежуточные акты выполненных работ и документы, подтверждающие оплату, в соответствии с локальным сметным расчетом от 15.12.2020 (том 1, л.д. 75).

Общество письмом от 21.09.2022 № 53 представило запрашиваемые документы (том 1, л.д. 74).

28.12.2022 управлением проведена проверка соблюдения условий договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности Георгиевского городского округа СК, в ходе которой установлено, что произведена перепланировка нежилых помещений № 31 – 48, 2-го этажа нежилого здания в нежилые помещения № 1 – 19; деревянные оконные рамы частично заменены на ПВХ; в помещении № 14 оконная рама не соответствует ранее установленной, частично разобран подоконник; в помещениях № 1 – 4 проводится ремонт. На чердаке нежилого здания расположена котельная (вход с помещения № 5) для отопления нежилых помещений № 1-19. В настоящее время помещения № 13, 17 не используются как обучающие классы, так как в них отсутствует освещение. Помещения № 6-7,15,16 расположены обучающие классы по разным направлениям. Нежилые помещения находятся в удовлетворительном состоянии (том 1, л.д. 69).

Управление в адрес общества направило требование от 22.02.2023 № 667 о досрочном расторжении договора аренды имущества с приложением соглашения о расторжении договора аренды муниципального имущества, акта приема-передачи недвижимого имущества, из содержания которого следует, что обществом нарушен пункт 3.2.6 договора, которым предусмотрено, что перепланировка и переоборудование арендуемого помещения осуществляется только с письменного разрешения арендодателя (том 1, л.д. 51-52).

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 20.03.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке Закона №159-ФЗ (том 1, л.д. 50).

Администрация письмом от 05.04.2023 № 02-03/3425 отказала обществу в удовлетворении заявления о выкупе, указав на невозможность реализации преимущественною права на приобретение арендуемого имущества (возможно обратиться с соответствующим заявлением после 31.10.2027) в связи с тем, что часть нежилого здания, включено в перечень муниципального имущества Георгиевского городского округа Ставропольского края, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее –  Перечень), и в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ не соблюден 5-летний срок такого включения до дня подачи заявления обществом (том 1, л.д. 21-22).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с иском.

Считая, что обществом допущено нарушение пункта 3.2.6 договора, выразившееся в том, что в отсутствие письменного согласия арендодателя, обществом осуществлена перепланировка арендуемого имущества, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды и освобождении занимаемого помещения, управление обратилось в суд.

Удовлетворяя исковые требования общества и отказывая в удовлетворении иска управления, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулирует Федеральный закон № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

На основании статей 4, 10, 14 Закона № 178-ФЗ приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Соответствующие особенности предусмотрены положениями Закона № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Часть 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ предусматривает, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) с ежегодным - до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что общество является субъектом малого предпринимательства, и сведения о нем на момент обращения с соответствующим заявлением в администрацию (20.03.2023) содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и в настоящий момент не исключены из него, что подтверждается сведениями, сформированными с сайта ФНС России с использованием сервиса «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» (в реестре как микропредприятие с 10.09.2018).

Испрашиваемое недвижимое имущество находится в непрерывном владении и пользовании ООО «Геознаникум» с 01.12.2020 в соответствии с договором аренды от 01.12.2020.

На момент обращения общества с заявлением от 20.03.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность помещения находились во владении общества более 2 лет.

Задолженность по арендной плате у заявителя на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения отсутствовала.

Следовательно, общество соответствовало требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Доводы подателя жалобы о том, что после включения спорных помещений в Перечень не прошел срок, установленный пунктом 2 части 2.1. статьи 9 Закона № 159-ФЗ, отклоняются, поскольку на момент включения в данный Перечень (31.10.2022) помещения находились в аренде у заявителя по договору аренды от 01.12.2020.

По смыслу разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в абзаце 2 пункта 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», следует, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона №159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой изложенной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2021 по делу № А63-19962/2020, от 17.02.2022 по делу № А61-4465/2020, от 15.09.2021 по делу № 61-4319/2020, а так же в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2018 № 303-КГ18-5679.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление прав (злоупотребление правом).

Таким образом, учитывая приведенную правовую позицию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что действия администрации по включению объекта в Перечень являются незаконными, имеющими целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.

Поскольку до заключения договора аренды объект не был включен в Перечень, аукционная документация также не содержала таких сведений, а возникновение у общества арендных прав на объект, подразумевало возможность возникновения и права на выкуп в рамках Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что у администрации не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении объекта в собственность.

Следовательно, оспариваемый отказ администрации, выраженный в письме от 05.04.2023 № 02-03/3425 «О рассмотрении заявления», не соответствует закону, создает препятствия обществу для осуществления его деятельности, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования общества.

Отказывая в удовлетворении искового заявления управления о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.12.2020 № 5.2020-21А, об обязании освободить часть нежилого здания, площадью 498,2 кв.м, и о приведении его в первоначальное состояние, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного ГК РФ.

Согласно пунктам 5.3.1-5.3.4 договора аренды от 01.12.2020 по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется  имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или целевого назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит ремонт арендуемого имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство ремонта является обязанностью арендатора.

В обоснование искового заявления управление ссылалось на нарушение обществом пункта 3.2.6 договора аренды от 01.12.2020 № 5.2020-21А которым установлено, что перепланировку и переоборудование арендуемого имущества арендатор обязан осуществлять только с письменного разрешения арендодателя.

Судом установлено, что письмом от 25.01.2021 № 3 общество обратилось в администрацию о разрешении проведения ремонтных работ согласно проекту перепланировки нежилых помещений №№ 31-48 по адресу <...> с приложением проектной документации раздел № 3 архитектурные решения (том 1, л.д. 86).

В ответе на указанное обращение письмом от 28.01.2021 № 02-03/772 администрация округа сообщила, что согласно представленным проектным решениям на перепланировку вышеуказанных нежилых помещений несущие конструкции не затрагиваются, дополнительной нагрузки на плиты перекрытия не предусматривается. Перепланировку нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по вышеуказанному адресу, можно квалифицировать согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации изменения объектов капитального строительства и их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, выдача разрешения на строительство не требуется, соответственно не требуется и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (том 1, л.д. 85).

Общество письмом от 29.03.2021 № 8 обратилось в администрацию с заявлением о разрешении проведения капитального ремонта по адресу: <...>, в нежилых помещениях № 31- 48, с приложением локального сметного расчёта (том 1, л.д. 81).

Письмом от 22.06.2021 № 01-06/6676 администрация согласовала проведение капитального ремонта, с условием предоставления промежуточных актов выполненных работ и документов, подтверждающих оплату, по указанной выше смете (том 1, л.д. 80).

Вопреки позиции апеллянта, указанные письма подтверждают факт согласования арендодателем проведения строительных работ, осуществляемых обществом в отношении арендуемого помещения.

Судом первой инстанции назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручалось эксперту Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказского регионального центра судебной экспертизы  ФИО4.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли технические характеристики части нежилого здания, площадью 498,2 кв.м, кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...> сведениям, указанным в отношении части данного нежилого здания, содержащихся в ЕГРН (в разделе ЕГРН «План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости», если нет, то в чем заключается выявленное несоответствие?

2. В результате проведенных работ, изменились ли индивидуально определенные признаки (площадь, объем) объекта - части нежилого здания, площадью 498,2 кв.м, кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...>, переданного в аренду? В случае выявления таких изменений указать процентное соотношение изменений но отношению к сведениям о площади и объеме объекта, указанными в договоре аренды.

3. В случае выявленного несоответствия технических характеристик части нежилого здания, площадью 498,2 кв.м, кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...>, сведениям, указанным в отношении части данного нежилого здания, содержащимся в ЕГРН, определить перечень изменений части нежилого здания, площадью 498,2 кв.м., кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющейся неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...>,

4. Соответствует ли часть нежилого здания, площадью 498,2 кв.м., кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...> после проведенных строительных мероприятий строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, создает или нет угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли интересы третьих лиц?

5. Возможно ли определение давности произведенных строительных работ в помещении - часть нежилого здания, площадью 498,2 кв.м., кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...>? Если возможно, то определить срок выполнения работ в арендуемом помещении.

Согласно выводам эксперта, представленный на согласование в администрацию обществом план помещений после перепланировки полностью соответствует конфигурации помещений, после проведенных работ. Местоположение несущих ограждающих конструкций (стены, колонны и плиты перекрытия) части спорного нежилого здания не изменены. Местоположение и габариты несущих конструкций (стены, колонны и плиты покрытия) не изменены. Площадь спорной части нежилого здания по внутреннему обмеру помещений в переделах лицевых поверхностей, перегородок и стен, составляющая на дату экспертного осмотра - 495,8 кв.м., отличается от данных площади, указанной в техническом плане от 09.02.2021 г. на 2,4 кв.м. в сторону уменьшения, что вызвано увеличением количества перегородок, не учитываемых при подсчете площади помещений по внутреннему обмеру в пределах лицевых поверхностей стен и перегородок. Часть нежилого здания, площадью 498,2 кв.м., кадастровый номер 26:26:011012:53/3, являющегося неотъемлемой частью нежилого здания, общей площадью 1 263 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011012:53, расположенного по адресу: <...> отвечает строительным и санитарным нормам, при этом не отвечает требованиям статьи 60 «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» в части обеспечения первичными средствами пожаротушения, а также требованиям пункта 5.1.13 и раздела 8 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» в части возможности пользования объектом. В заключении эксперт отметил, что указанные нарушения являются устранимыми. После устранения указанных нарушений объект исследования полностью будет отвечать противопожарным и иным нормам и правилам (том 5, л.д. 11-60).

Кроме того, с учетом перечня работ, выполненных в помещениях объекта исследования, определено, что по результатам выполнения ремонтно-строительных работ по демонтажу перегородок и последующему устройству новых перегородок произошло улучшение эксплуатационных показателей части нежилого здания с кадастровым номером 26:26:011012:53/3, при этом конструктивная схема здания не претерпела изменения, конфигурация местоположение и габариты несущих конструкций- наружных стен, колонн, плит покрытия здания - не претерпели изменения, площадь помещений части нежилого здания с кадастровым номером 26:26:011012:53/3 по внутреннему обмеру в пределах лицевых поверхностей стен и перегородок - изменена в сторону уменьшения на 2,4 кв.м.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, управление не представило суду доказательств, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора.

В отсутствие доказательств существенного нарушения арендатором условий договора аренды, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о его расторжении и возврате имущества арендодателю.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решением суда первой инстанции  на администрацию незаконно возложены обязанности, не входящие в ее компетенцию, подлежат отклонению.

Администрация и управление являются уполномоченными органами местного самоуправления собственника имущества – муниципального образования, к целям и задачам которых относится эффективное использование муниципального имущества.

Согласно пункту 4 статьи 21 Устава Георгиевского муниципального округа Ставропольского края к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального округа.

Администрация Георгиевского муниципального округа Ставропольского края в порядке, установленном Думой Георгиевского муниципального округа, управляет и распоряжается муниципальной собственностью муниципального округа (пункт 19 части 1 статьи 49 Устава Георгиевского муниципального округа Ставропольского края.

В соответствии с подпунктами 6, 10 пункта 11 Порядка № 243-24 к компетенции управления относится, в том числе осуществление отчуждения и приватизации муниципального имущества, полномочий продавца муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством и порядком приватизации муниципального имущества, утверждаемым решением Думы Георгиевского муниципального округа Ставропольского края.

Как следует из пункта 1 главы 1 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края от 04.10.2023 № 193-20 управление – структурное подразделение администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, обладающее правами юридического лица, уполномоченное осуществлять в пределах своей компетенции управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (далее – имущество), в том числе земельными ресурсами.

Согласно пункту 8 Положения управление осуществляет свою деятельность во взаимодействии со структурными подразделениями администрации Георгиевского муниципального округа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5, частями 3 и 6 статьи 8, частью 1 статьи 9 и пунктами 4 и 5 части 1 статьи 10 Федерального закона № 59-ФЗ обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению; государственный орган обязан дать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, если указанные вопросы входят в его компетенцию; если же поставленные вопросы в его компетенцию не входят, то он пересылает обращение гражданина по подведомственности и уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией; запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется; гражданин имеет право получать как письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, так и уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.

Таким образом, довод администрации о возложении обязанности не входящей в ее компетенцию является необоснованным, поскольку управление является структурным подразделением администрации.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.04.2025 законным и обоснованным, в связи с чем отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе распределению не подлежат и относятся на заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление суда, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.04.2025 по делу № А63-8761/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                              Ю.Б. Луговая


Судьи                                                                                                            З.М. Сулейманов


А.В. Счетчиков