Решение от 23 июня 2021 г. по делу № А40-71531/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-71531/21-127-521
23 июня 2021 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ-5" (142701, <...>, ОФИС 106-РМ2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.09.2010, ИНН: <***>),

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 24.06.2016),

третье лицо – ФИО3

О взыскании задолженности в сумме 43 184 338 руб., в том числе:

задолженность по оплате постоянной части арендной платы по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19 в сумме: 16 898 048 руб.;

задолженность по оплате переменной части арендной платы по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19 в сумме: 5 344 190 руб.;

сумма штрафа за несвоевременное внесение и/или несвоевременного восстановление полной суммы Обеспечения по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, в сумме: 1 518 430 руб.;

- сумма штрафа за нарушения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 6.1.2, 6.1.5, 6.1.12, 6.1.17, 6.1.31 по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE- 03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, в сумме: 5 743 786 руб.;

- сумма штрафа за несвоевременный возврат арендуемых Помещений, по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, в сумме: 8 239 181 руб.;

- сумму штрафа за неисполнение обязательства по согласованию с Арендатором передачу Помещений в пользование третьим лицам, по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-001-09/19, переданных в субаренду Арендатором, в сумме: 1 299 315 руб.;

- штраф, за нецелевое использование земельного участка, в границах которого расположено Здание, выставленный Государственной инспекцией по недвижимости штраф в сумме 1 524 598 руб.;

Об обязании ИП ФИО2 привести помещения, арендуемые по Договору №A-CE-04-11/19, в состояние пригодное для использования согласно целевому назначению - под офис

при участии:

от истца – ФИО4 по дов. от 20.02.2021 № б/н

от ответчика – ФИО5 по дов. от 11.01.2019 № б/н

от третьего лица – ФИО3 (паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании задолженности в сумме 43 184 338 руб., в том числе:

задолженность по оплате постоянной части арендной платы по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19 в сумме: 16 898 048 руб.;

задолженность по оплате переменной части арендной платы по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19 в сумме: 5 344 190 руб.;

сумма штрафа за несвоевременное внесение и/или несвоевременного восстановление полной суммы Обеспечения по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, в сумме: 1 518 430 руб.;

- сумма штрафа за нарушения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 6.1.2, 6.1.5, 6.1.12, 6.1.17, 6.1.31 по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE- 03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, в сумме: 5 743 786 руб.;

- сумма штрафа за несвоевременный возврат арендуемых Помещений, по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, в сумме: 8 239 181 руб.;

- сумму штрафа за неисполнение обязательства по согласованию с Арендатором передачу Помещений в пользование третьим лицам, по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-001-09/19, переданных в субаренду Арендатором, в сумме: 1 299 315 руб.;

- штраф, за нецелевое использование земельного участка, в границах которого расположено Здание, выставленный Государственной инспекцией по недвижимости штраф в сумме 1 524 598 руб.;

-об обязании ИП ФИО2 привести помещения, арендуемые по Договору №A-CE-04-11/19, в состояние пригодное для использования согласно целевому назначению - под офис.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме, заявил о привлечении к участию в деле третьих лиц в порядке ст. 51 АПК РФ.

Судом заявление отклонено, поскольку истцом не указано каким образом судебный акт по настоящему делу повлияет на права и обязанности третьих лиц.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, с учётом сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 24.09.2019 между Истцом - ООО «СУ-5» (Арендодатель) и Ответчиком - ИП ФИО2 (Арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19, №A-CE-001-09/19, согласно условиям которых, Истец обязался предоставить Ответчику во временное владение и пользование (аренду), Помещения, определенные в соответствии с поэтажными планами Помещений (Приложения № 1 к Договорам) и экспликациями Помещений (Приложения № 2 к Договорам), принадлежащие Истцу на праве собственности, с целевым назначением использования «под офис». Помещения расположены в Здании по адресу: <...>.

Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанные помещения.

Ответчик принял помещения и начал их фактическое использование по актам приема-передачи:

- от «27» сентября 2019 г. в соответствии с Договором №A-CE-01-09/19, нежилое помещение общей площадью 584,4 (пятьсот восемьдесят четыре целых и четыре десятых) кв.м. расположенное на 2-м этаже указанного здания;

- от «01» декабря 2019 г. в соответствии с Договором №A-CE-03-11/19, нежилое помещение общей площадью 582,4 (пятьсот восемьдесят два целых и четыре десятых) кв.м. расположенное на 3-м этаже указанного здания;

- от «15» декабря 2019 г. в соответствии с Договором №A-CE-04-11/19, нежилое помещение, общей площадью 435,7 (Четыреста тридцать пять целых и семь десятых) кв.м. расположенное на 1-м этаже указанного здания; - от «27» сентября 2019 г. в соответствии с Договором №A-CE-001-09/19, нежилое помещение, общей площадью 38 (тридцать восемь) кв.м. расположенное на 1-м этаже указанного здания;

- от «27» сентября 2019 г. в соответствии с Договором №A-CE-02-09/19, нежилое помещение, общей площадью 185,9 (сто восемьдесят пять целых и девять десятых) кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, стр. 1.

В качестве Обеспечения исполнения обязательств по Договорам (п.4.8) Арендатор, в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента подписания Сторонами Акта приемапередачи перечислил на расчетный счет Арендодателя денежную сумму в размере постоянной части арендной платы за 1 (один) месяц.

Срок Договоров определён в п.3.2 Договоров – 11 (одиннадцать) месяцев.

В соответствии с Разделом 3 (три) Договоров, возврат Помещений Арендатором Арендодателю осуществляется дня, следующего за последним днем Срока аренды или дня, следующего за датой расторжения Договора.

Помещения считаются переданными Арендатором и принятыми Арендодателем с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи (возврата).

Арендатор обязан передать Помещение Арендодателю в состоянии не хуже указанного в Акте приема-передачи, после проведения влажной уборки, а также свободным от любого имущества Арендатора (включая, но не ограничиваясь, вывески, мебель, оборудование, личное имущество работников Арендатора).

До даты подписания Сторонами Акта приема-передачи (возврата) Арендатор обязан осуществлять уплату арендной платы в размере и в порядке, предусмотренными в разделе 4 Договоров.

К договору аренды зданий и сооружений (равно как и нежилых помещений), помимо специальных правил ГК РФ об этом виде договора, в части, не противоречащей им, применяются также общие положения ГК РФ об аренде (ст. 610, 614, 622, 625 ГК РФ), в том числе устанавливающие права и обязанности арендатора.

В частности, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как указывает истец, ответчиком не исполняются обязательства по оплате Постоянной части арендной платы по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-001-09/19 с 31.01.2020 года, по Договорам №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19 с 31 марта 2020 года, а по Договору №A-CE-04-11/19 не осуществлено ни одного арендного платежа.

В соответствии с разделом 4 (четыре) Договоров, арендная плата за предоставленные нежилые помещения состоит из постоянной и переменной части. Величина годовой постоянной части арендной платы за 1 (один) квадратный метр в каждом договоре.

Размер ежемесячного платежа постоянной части арендной платы за помещение рассчитывается как 1/12 (одна двенадцатая) от величины постоянной части арендой платы за год. Арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно до 5 (пятого) числа каждого текущего месяца (п.4.5 Договоров).

Как указывает истец, общая сумма задолженности по оплате Постоянной части арендной платы составляет: 16 898 048 руб. Общая сумма задолженности по оплате Переменной части арендной платы составляет 5 344 190 (пять миллионов триста сорок четыре тысячи сто девяносто) рублей

Ответчиком нарушено обязательство по своевременному внесению/пополнению Обеспечительного платежа. По Договору №A-CE-04-11/19 такой платеж не был осуществлен, по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-001-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE03-09/19 внесенный Арендатором Обеспечительный платеж зачтен Арендодателем в счет погашения задолженности по внесению арендных платежей в соответствии с п.4.9 Договоров и не был своевременно пополнен Ответчиком.

В соответствии с п. 4.10 Договора, в случае несвоевременного внесения и/или несвоевременного восстановления полной суммы Обеспечения, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 1/12 (одной двенадцатой) от суммарной стоимости Постоянной части арендной платы за один календарный год. Общая сумма штрафа за несвоевременное внесение/пополнение обеспечительного платежа составляет 1 518 430 (один миллион пятьсот восемнадцать тысяч четыреста тридцать) рублей, в том числе по Договорам: - №A-CE-01-09/19 - 406 646 (четыреста шесть тысяч шестьсот сорок шесть) рублей. - №A-CE-02-09/19 - 129 355 (сто двадцать девять тысяч триста пятьдесят пять) рублей. - №A-CE-03-09/19 - 508 429 (пятьсот восемь тысяч четыреста двадцать девять) рублей. - №A-CE-04-11/19 - 435 700 (четыреста тридцать пять тысяч семьсот) рублей. - №A-CE-001-09/19 - 38 300 (тридцать восемь тысяч триста) рублей.

Как указывает истец, ответчиком нарушены условия Договоров, предусмотренные в пунктах:

- 6.1.2. и 6.1.31 Использовать Помещение в соответствии с его целевым назначением согласно п. 2.4 Договора – по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-03-09/19 – нарушение выявлено Государственной жилищной инспекцией (Приложение№2).

- 6.1.5. Соблюдать Регламент «О проведении строительно-монтажных работ арендатором в арендуемых помещениях» - по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04- 11/19 – данный довод подтверждается досудебной претензией к ИП ФИО2 с приложением фотоматериалов (Приложение №3).

- 6.1.12. Предварительно письменно согласовывать с Арендодателем заключение и изменение договоров, связанных с использованием Помещения или находящихся в нем помещений третьими лицами (включая, но не ограничиваясь договоры субаренды и договоры о совместной деятельности) – по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-001-09/19 – нарушение подтверждается копиями договоров субаренды заключенных Арендатором (Приложение №4).

- 6.1.17. По требованию Арендодателя ликвидировать самовольные постройки, прокладки сетей, любые другие не согласованные с Арендодателем изменения Помещения, нарушающие его целостность, искажающие первоначальный вид, и привести Помещение в прежний вид за свой счет в срок, определенный предписанием Арендодателя – по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №A-CE-03-09/19, №A-CE-04-11/19 – требование о возврате арендуемых помещений направлено Арендатору 23.10.2020 года.

В соответствии с п.7.6 Договоров, в случае нарушения Арендатором обязательств, предусмотренных вышеуказанными пунктами, Арендатор по требованию Арендодателя уплачивает штраф в размере 1/12 (одной двенадцатой) величины годовой Постоянной части арендной платы за каждый установленный Арендодателем факт нарушения.

Общая сумма штрафов за нарушение условий предусмотренных разделом 6 Договоров составляет 5 743 786 (пять миллионов семьсот сорок три тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей.

Истец также указывает, что арендатор, на момент подачи иска, не исполнил обязательство по возврату Помещений в установленные Договором сроки.

За несвоевременный возврат Помещения, в соответствии с п.3.15 и п.7.3 Договора. Ответчик обязан уплатить штраф в размере двукратной ставки Постоянной части арендной платы за каждый день просрочки.

Общая сумма штрафа за несвоевременный возврат помещений составляет 8 239 181руб.

Как указывает истец, ответчик не исполнил обязательство по согласованию с Арендодателем передачу Помещений в пользование третьим лицам.

Помещения, арендуемые им по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-02-09/19, №ACE-03-09/19, №A-CE-001-09/19, переданы в субаренду ИП ФИО6, ООО «Далиб».

Согласно п. 7.5 Договора Ответчик обязан уплатить штраф в размере 10 (десять) процентов от суммарной стоимости Постоянной части арендной платы за Помещения за один календарный год.

Общая сумма штрафа за несогласованную передачу арендуемых помещений в субаренду 3-м лицам составила 1 299 315 руб.

Ответчиком нарушены условия Договоров, предусмотренных п.2.4, в соответствии с которыми, Арендатором используются Помещения только с целевым назначением – под офис. Вследствие нарушения Арендатором данного условия Договора и передачи арендуемых Помещений по Договорам №A-CE-01-09/19, №A-CE-03-09/19, под хостел, Государственной инспекцией по недвижимости выставлен штраф за нецелевое использование земельного участка, в границах которого расположено Здание, в сумме 1 524 598 (один миллион пятьсот двадцать четыре тысячи пятьсот девяносто восемь) рублей.

В соответствии с п.7.10 Договоров, в случае наложения штрафных санкций Государственной инспекцией по недвижимости за нецелевое использование земельного участка, в границах которого расположено Здание, Арендатор возмещает сумму штрафа.

На основании изложенного, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 10 марта 2021 года с требованием оплатить задолженность.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на то, что 31.01.2020г., истец и ответчик по обоюдному согласию, руководствуясь ст.450, п.1 452 ГК РФ, заключили соглашения о расторжении договоров аренды помещений №А-СЕ-01-09/19 от 24.09.2019г. и №А-СЕ03-09/19 от 24.09.2019г., подтвердив в них факт возврата помещений арендатором арендодателю в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

29.02.2020 г., истец и ответчик, также по обоюдному согласию, руководствуясь ст.450, п.1 452 ГК РФ, заключили соглашения о расторжении договоров аренды помещений №№А-СЕ-001-09/19 от 24.09.2019г. и №А-СЕ02-09/19 от 24.09.2019г., подтвердив в них (п.2) факт возврата помещений арендатором арендодателю в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Судом указанный довод принимается, поскольку в материалы дела представлены соглашения о расторжении договоров.

Суд также полагает, что устно сделанное истцом заявление о фальсификации доказательств не соответствует требованиям ст. 161 АПК РФ, следовательно, не подлежит рассмотрению, данное заявление не мотивировано и предъявлено исключительно с намерением затянуть рассмотрение настоящего спора.

Кроме того, лицо, подписавшее соглашения (ФИО3), привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, подтвердил факт подписания соглашений.

Таким образом, задолженность по арендным платежам за указанный в исковых требованиях период (по договору №А-СЕ-01-09/19 от 24.09.2019г. с 01 марта 2020 года ПО 01 февраля 2021 года: по договорам: №А-СЕ-02-09/19 от 24.09.2019г., №А-СЕ03-09/19 от 24.09.2019г., №А-СЕ-001-09/19 от 24.09.2019г.. с 01 апреля 2020 года по 01 февраля 2021 года, но договору №А-СЕ-04-09/19 от 01.11.2019г., с 01 января 2020 года по 01 февраля 2021 года) отсутствует, ввиду отсутствия в указанный период договорных отношении между истцом и ответчиком и передачей ответчиком истцу спорных помещений, что зафиксировано в соглашениях о расторжении договоров.

Ссылка истца на договоры субаренды судом отклоняется, поскольку суд критически относится к копиям представленных договоров.

Кроме того, при расторжении договора аренды договоры субаренды прекращают своей действие (ст. 618 ГК РФ).

Иных доказательств передачи арендатором помещений в субаренду истцом не представлено.

При этом суд принимает довод ответчика о том, что обеспечительный платеж по договору №Л-СЕ-04-09/19 от 01.11.2019г., не был внесен Ответчиком по причине подписания сторонами 16 декабря 2019г., соглашения о расторжении договора №А-СЕ-01-09/19 от 24.09.2019г., и возврата им Истцу помещения (акт приема помещения подписан 15.12.2019г).

Таким образом крайний срок внесения обеспечительного платежа так и не наступил (60 дней с даты заключения договора), а Ответчик фактически не использовал помещение, являвшееся предметом договора №А-СЕ-01-09/19 от 24.09.2019г.

Суд также принимает довод третьего лица о том, что после расторжения договоров аренды с ответчиком истец заключил договоры аренды на спорное имущество с ООО «Главстройинжиниринг», о чем также свидетельствуют произведенные платежи указанным лицом в адрес истца (выписка приложена к отзыву третьего лица).

В связи с отсутствием у ответчика задолженности перед истцом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки и процентов удовлетворению не подлежит.

Требование о взыскании штрафа за несогласованную сдачу имущества в аренду, не подлежит удовлетворению, поскольку факт заключения договоров субаренды не подтверждён соответствующими доказательствами, оригиналы согласие генерального директора истца на сдачу имущества в субаренду имелось, при этом третье лицо, подписавшее договор и соглашения о расторжении договора не опровергло указанное утверждение ответчика.

Требование о взыскании штрафа за перепланировку не подлежит удовлетворению, поскольку стороны при расторжении договоров указали на отсутствие каких-либо претензий к возвращаемому имуществу.

При этом документов, подтверждающих наличие каких-либо убытков у истца причиненных ответчиком вследствие ремонта, переустройства или эксплуатации объектов не по целевому назначению истцом не предоставлено.

Таким образом в силу ст. 65 АПК РФ истцом указанные требования не подтверждены.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное требования истца удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор