Решение от 6 октября 2020 г. по делу № А57-10830/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-10830/2020
06 октября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 29 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2020 года.

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.А. Сыпченко, рассмотрев заявление ООО «ГРАНИ-С»

Заинтересованные лица:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района

Администрация Энгельсского муниципального района

Председатель комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района

о признании недействительным (незаконным) распоряжения председателя Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района от 13.04.2020г. №387-р,

об обязании Комитета в срок, не превышающий один месяц со дня вступления настоящего решения в законную силу, направить в адрес ООО «ГРАНИ-С» для подписания проект договора купли-продажи земельного участка,

при участии представителей:

от ООО «ГРАНИ-С» - ФИО1 по доверенности от 25.06.2019 г., диплом о ВЮО обозревался,

от Комитета по земельным ресурсам - ФИО2 по доверенности от 10.01.2020., диплом о ВЮО обозревался,

от Председателя комитета - ФИО2 по доверенности от 10.07.2020., диплом о ВЮО обозревался,

от Администрации Энгельсского муниципального района - ФИО2 по доверенности от 09.01.2020., диплом о ВЮО обозревался,

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «ГРАНИ-С» с вышеуказанным заявлением.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Заинтересованные лица требования оспорили.

Дело рассмотрено судом по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из поданного заявления, постановлением Главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области №634 от 11.02.2009 года в порядке ст. 36 ЗК РФ ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 6873 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием «под мастерские», с кадастровым номером 64:38:203703:120, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Генеральское, строение 1.

На основании данного постановления между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №8964/1 от 03.03.2009 года на срок с 11.02.2009 года по 11.02.2058 года. По условиям договора (п.3.3.5) арендатор имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

В п. 1.5 Договора указано, что на участке расположен объект недвижимого имущества: нежилое здание Литер А, пл. 394,4 кв.м.

Данный договор 21.04.2009 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, № регистрации 64-64-60//082/2009-005.

24 декабря 2019 года между ООО «Грани-С» (далее Заявитель) и ФИО3. заключен договор цессии (замены стороны в обязательстве) в соответствии с которым, ФИО3 (первоначальный арендатор) уступил, а Заявитель (новый арендатор) принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка №8964/1 от 03.03.2009 года, заключенного на основании Постановления главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 11.02.2009 года №634.

Данный договор замены стороны в обязательстве 31.12.2019 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, № регистрации 64:38:203703:120-64/017/2019-1.

14 февраля 2020 года между Заявителем и Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №8964/1 от 03.03.2009 года по условиям которого, увеличена арендная плата за пользование земельным участком с 64 руб.60 коп. до 79 руб.64 коп. в год.

На арендуемом земельном участке расположено, принадлежащее Заявителю на праве собственности нежилое здание, площадью 394.4 кв.м., количество этажей- 1, год завершения строительства 1974, с кадастровым номером 64:38:080301:184, кадастровой стоимостью 5 395 000 руб., адрес: <...> что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.03.2020 года №64/201/003/2020-3145.

Основанием возникновения права собственности Заявителя на нежилое здание является определение об утверждении мирового соглашения Арбитражного суда Саратовской области от 23.09.2019 года по делу №А57-3827/2017.

Общество указывает, что использует испрашиваемый земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, отраженном в его кадастровом паспорте: под мастерские, при этом земельный участок площадью 6873 кв.м., находящийся в пользовании Заявителя является необходимым и достаточным для использования и эксплуатации нежилого здания «мастерской», расположенного на данной территории.

Заявитель в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ обратился в Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 6873 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием «под мастерские», с кадастровым номером 64:38:203703:120, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Генеральское, строение 1.

Согласно заявлению о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 6873 кв.м., основанием предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных Земельным кодексом РФ послужило пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Распоряжением председателя комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района от 13.04.2020 года №387-р Заявителю отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с указанным распоряжением ООО «Грани-С» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Распоряжением Председателя Комитета по земельным ресурсам № 387-р от 13.04.2020г. ООО «Грани-С» отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 6873 кв. метров из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:38:203703:120, разрешенным использованием «под мастерские», местоположением: Саратовская область, р-н Энгельсский, Красноярское муниципальное образование, строение 1, район с.Генеральское по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение в собственность земельного, участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов).

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН подтверждается, что земельный участок, площадью 6873 кв. метров из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:38:203703:120, разрешенным использованием «под мастерские», местоположением: Саратовская область, р-н Энгельсский, Красноярское муниципальное образование, строение 1, район с.Генеральское принадлежит ООО «Грани-С» на праве аренды сроком с 31.12.2019 г. по 11.02.2058 г.

Выпиской из ЕГРН также подтверждается, что объект недвижимости – нежилое здание, площадью 394,4 кв.м., с кадастровым номером 64:38:080301:184, расположенное по адресу: <...> принадлежит ООО «Грани-С» на праве собственности. Согласно фрагменту из Дежурной электронной карты Энгельсского муниципального района нежилое здание с кадастровым номером 64:38:080301:184 расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:38:203703:120.

В рамках настоящего дела суд учитывает следующее.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

В соответствии со ст.39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Одновременно с этим нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

В данном случае суд принимает позицию Комитета, т.к. необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка – 6873 кв.м. объекту недвижимости (как размер, необходимый для использования объекта недвижимости нежилого здания мастерской, пл. 394,4 кв.м. и его эксплуатации) в орган местного самоуправления не представлены.

Предоставление в аренду земельного участка на длительный срок не является безусловным основанием для предоставления Обществу в собственность данного земельного участка в заявленном им размере, при том, что объект недвижимости (мастерская) имеет площадь 394,4 кв.м. (площадь согласно Выписке из ЕГРН).

В данном случае, не подтверждена соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости.

Доказательств обратного в ходе разбирательства не представлено.

Кроме того, суд обращает внимание, что при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка необходимо установить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый Обществом требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, ни в орган местного самоуправления, ни в суд не представлены документы, обосновывающие необходимость предоставления в собственность земельного участка площадью 6873 кв.м.

Приходя к данному выводу, суд также учитывает заявление Общества, поданное в орган местного самоуправления, в котором указана цель использования земельного участка: «под мастерские» в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, т.е. под имеющийся объект.

Заявитель не лишен возможности оформить земельный участок под объектом недвижимости в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ в границах, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости.

Таким образом, требования заявителя о том, что земельный участок необходим для эксплуатации имеющегося объекта недвижимости является недоказанным.

Судом также учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Обращаясь в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора, истец в качестве правового обоснования дополнительно ссылался на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в соответствии с которым без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Исходя из указанных норм Верховный суд в Определении от 3 июля 2017 г. N 302-ЭС17-7455 по делу N А74-5533/2016 указал, что для приобретения в собственность земельного участка необходимо соблюдение следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды (соглашения о перенайме), с момента заключения которого прошло не менее трех лет; земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, для ведения сельскохозяйственного производства.

Договор цессии заключен 24.12.2019г., зарегистрирован в установленном порядке 31.12.2019г.

ООО «Грани С» не использовало спорный земельный участок более трех лет для ведения сельскохозяйственного производства.

В части доводов Заявителя о том, что Общество является сельскохозяйственным производителем и земельный участок необходим для ведения сельского хозяйства, также учтено следующее.

Согласно представленному в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и Администрацию Энгельсского муниципального района заявлению о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 6873 кв. метров с кадастровым номером 64:38:203703:120, цель испрашиваемого земельного участка указана - «под мастерские», а не для ведения сельхозпроизводства. Основание предоставления испрашиваемого земельного участка указано: п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ - без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В п. 1.4. Договора аренды от 03.03.2009 г. земельного участка также указано, что земельный участок предоставляется «под мастерские».

Суд приходит к выводу, что цели, по которым испрашивается земельный участок, должны быть раскрыты в момент обращения органу местного самоуправления в полном объеме. Т.е., заявитель должен сослаться на нормативную базу в полном объеме, чтобы орган местного самоуправления понимал о каком предоставлении земельного участка идет речь, а также должен подтвердить свои доводы документально.

Суд не может подменять полномочия органа местного самоуправления и пересматривать обращения заявителя в судебном порядке по иным основаниям.

Таким образом, отказ Комитета полностью соответствует содержанию заявления, поданного в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

В данном случае, проанализировав поданное ООО «Грани-С» заявление и позицию заинтересованных лиц, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Таким образом, обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В рамках рассмотренного предмета спора нарушения прав заявителя не установлено.

Требования заявителя о том, что земельный участок площадью 6873 кв. метров с кадастровым номером 64:38:203703:120 необходим для эксплуатации имеющегося объекта недвижимости является недоказанным.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО «ГРАНИ-С» требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 201, 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Ю.П. Огнищева