Постановление от 1 октября 2018 г. по делу № А19-4774/2017

Четвертый арбитражный апелляционный суд

ул. Ленина 100б, Чита, 672000,

http://4aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А19-4774/2017
01 октября 2018 года
г. Чита


Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2018 года.


Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Гречаниченко А.В. , Корзовой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кедр» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2018 по делу № А19-4774/2017 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665268, <...>) к Администрации Тулунского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665268, <...>) об обязании поставить земельный участок на кадастровый учет; об обязании заключить договор аренды на новый срок; о сохранении самовольных построек и признании права собственности (суд первой инстанции: Гурьянов О.П.),

определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018 судья Мацибора А.Е. заменен на судью Корзову Н.А.в составе судей, рассматривающих настоящее дело,

с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 17.09.2018г. до 10 час. 35 мин. 24.09.2018 г., о чем размещено публичное объявление на официальном сайте суда в сети Интернет,

представители лиц участвующих в деле в судебное заседание не явились, извещены

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее – истец, ООО «Кедр») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации Тулунского муниципального района (далее – ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании заключить договор аренды на новый срок; о сохранении самовольных построек и признании права собственности на следующие объекты:

- гараж, общей площадью 792 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. А);

- бытовое помещение, общей площадью 292, 8 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. Б);

- бытовое помещение, общей площадью 46, 5 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. В).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.02.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Кедр» обжаловало его в апелляционном порядке.

Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что судом было допущено затягивание процесса на год, так же было допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в недостоверной информации, размещенной в протоколах судебных заседаниях и определениях.

Указывает, что судом неверно трактуются понятие незавершенное и завершённое строительство, а так же понятия постройки гараж. Суд, при вынесении решения даже не определил юридически значимых обстоятельств относительно предмета спора, пришел к неверному к выводу, что сторона, которая обратилась для продления договора на новый срок, выразила своё волеизъявление на прекращение договора.

Все необходимые условия, указанные в статье 222 ГК РФ истцом были соблюдены и в материалах дела имеются соответствующие письменные доказательства.

Судом не оценено ни одно доказательство с точки зрения относимости, допустимости и достаточности.

Лицами, участвующим в деле отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

В дополнительных письменных пояснениях истец указал, что на земельном участке с кадастровым номером 38:15:070101:245 начато строительство лесопильного цеха, но в связи с финансовым кризисом 2008, 2014 года и отсутствием необходимых финансовых средств, строительство не окончено.

В 2016 году построено задание гаража площадью 792 м2, бытовой помещение 46,5 м2, бытовое помещение площадью 292, 8 м2, в котором размещена аккумуляторная комната, склад запчастей, раздевалка и комната отдыха водителей, кабинет медицинского осмотра и оформления путевых листов. Данные помещения необходимы для эксплуатации гаража находящейся в нем техники.

В начале 2017 года было построено первое из двух зданий лесопильного цеха площадью 97 м2, в котором будут установлены станки для обработки древесины, на момент предъявления иска цех не достроен.

В выдаче разрешения на строительство лесопильного цеха было отказано в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета и восстановлен на кадастровом учете лишь в ходе рассмотрения дела в суде. Заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства и ввода лесопильного цеха и гаражей в эксплуатацию. Непосредственные строительные работы по постройке лесопильного цеха, как здания завершены на 100%, для введения здания и оборудования в эксплуатацию необходимо узаконивание права пользование спорным земельным участком.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16 апреля 2008 года между ООО «Кедр» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тулунского муниципального района был заключён договор аренды № 50 земельного участка, расположенного по адресу: <...> на 11 месяцев.

03.06.2009 года между ООО «Кедр» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тулунского муниципального района был заключён договор аренды № 55 земельного участка, расположенного по адресу: <...> на 11 месяцев.

В период действия договора, 04.12.2009 года данный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт. Ему был присвоен кадастровый номер 38:15:070101:245.

Схема границ земельного участка была утверждена распоряжением Мэра Тулунского муниципального района 24.08.2009 года.

По окончании срока действия договора, земельный участок не был возвращён, арендатор продолжал им пользоваться ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, своевременно внося арендную плату установленную договором.

Данный договор продолжал действовать вплоть до заключения между сторонами 27.03.2012 года нового договора аренды земельного участка № 16-12 сроком на 5 лет уже с указанием кадастрового номера 38:15:070101:245. Договор был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Per. № 38-38- 11/003/2012-516.

15.12.2016 года Арендатор обратился к арендодателю с просьбой выдать разрешение на строительство зданий, для целей чего и заключался договор аренды.

19.12.2016 года Арендодателем было отказано в выдаче разрешения в связи с тем, что запись в государственном реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 38:15:070101:245 была аннулирована 05.12.2011 года потому, что собственник не зарегистрировал право собственности в установленном законом порядке.

Срок окончания действия договора № 16-12 от 27.03.2012 года - 26.03.2017 года.

Истец до истечения срока действия договора обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, а так же о постановке спорного земельного участка, как к правообладателю, на кадастровый учёт.

22.02.2017 года Мэром Тулунского муниципального района истцу дан ответ №01- 24/396, согласно которому, администрация отказывает в заключении договора на новый срок в связи с тем, что земельный участок снят с кадастрового учёта, что означает прекращение его существования. Кроме того, на участке находятся постройки, и исключительное право на заключение договора имеет собственник этих построек.

Отказ в заключении договора аренды на новый срок явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из отсутствия оснований, в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в качестве правового основания своих требований в части требований об обязании заключить договор аренды на новый срок, истец указал на положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, которой предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Так, п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, заявителю земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд первой инстанции установил, что заявление о заключении нового договора аренды подано заявителем до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 27.03.2012 г.; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 27.03.2012 г. не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1-3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем для заключения с заявителем договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент вынесения оспариваемого судебного акта, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как правильно установлено судом первой инстанции, объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с заявителем нового договора аренды без проведения торгов.

Доводы апеллянта о наличии на земельном участке объектов незавершенного строительства подлежат отклонению, поскольку как следует из материалов дела и искового заявления на земельном участке возведены следующие объекты:

- гараж, общей площадью 792 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. А);

- бытовое помещение, общей площадью 292, 8 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. Б);

- бытовое помещение, общей площадью 46, 5 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. В).

В свою очередь объект незавершенного строительства - это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции - выполнение работ по изменению строительных конструкций

Как следует из материалов дела, на возведенные объекты по состоянию на 12.08.2016 составлены технические паспорта, согласно заключению о техническом состоянии нежилых заданий, расположенных по адресу: <...> данные нежилые здания пригодны для постоянного круглогодичного использования по назначению.

Факт использования нежилых помещений подтверждается фотографиями представленными заявителем в материалы дела, позволяющими сделать вывод об их эксплуатации.

Доказательств, что на земельном участке возведен лесопильный цех, в материалы дела не представлено.

Следовательно, объекты незавершенного строительства на спорном земельном участке отсутствуют.

В обоснование своих требований о признании права собственности на возведенные на земельном участке объекты, заявитель указал на невозможность получения разрешения на строительство и оформления права собственности в административном порядке в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строением (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года) право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 Гражданского кодекса РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из п. 1.1. договора аренды № 16-12 от 27.03.2012 года, земельный участок был предоставлен истцу в аренду под строительство лесопильного цеха и гаражей.

Как установлено фактически истцом были построены следующие объекты - гараж, общей площадью 792 кв. м., бытовое помещение общей площадью 292, 8 кв. м. и бытовое помещение общей площадью 46, 5 кв. м., за признанием права собственности на которые истец обратился в суд.

На указанные объекты по состоянию на 12.08.2016 года составлены технические паспорта.

Между тем, воля арендатора на предоставление земельного участка в аренду для возведения бытовых помещений в договоре аренды выражена не была, в связи, с чем суд первой инстанции приходит к выводу, что указанные объекты возведены истцом с нарушением условий договора аренды, что является самостоятельным основанием для отказа в легализации указанных объектов и отказа в удовлетворении требований в отношении бытовых помещений общей площадью 292, 8 кв. м. и общей площадью 46, 5 кв. м.

Доводы апеллянта о том, что данные помещения необходимы для эксплуатации гаража находящейся в нем техники, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку согласно техническому паспорту на гараж (л.д. 24-35 т. 1) в гараже имеются бытовые помещения, необходимые для эксплуатации гаража.

Также судом первой инстанции правильно установлено, что строительство спорных объектов производилось обществом без получения в установленном порядке разрешений на строительство. При этом спорные объекты, согласно представленных истцом технических паспортов построены в августе 2016 года, за разрешением на строительство Общество обратилось в декабре 2016 года, за легализацией спорных объектов истец обратился в суд 23.03.2017 года. Срок действия договора аренды истек 26.03.2017 года.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела и истцом не оспаривается, строительство спорных объектов осуществлено без разрешения на строительство в отсутствие строительного контроля со стороны органов государственного строительного надзора, как это предписано нормами статей 52-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим её лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В данном случае заявитель не представил суду доказательств, подтверждающих, что он своевременно обращался за получением разрешения на строительство и не имел возможности его получить до начала строительства.

Обращение в органы, уполномоченные выдавать разрешительную документацию, после фактического строительства объекта не может свидетельствовать о надлежащих действиях лица по соблюдению определенного законом порядка введения в оборот недвижимого имущества.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заявителю чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано, не представлено.

Таким образом, при установленных обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции правомерно отказано.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.


Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2018 по делу №А19-4774/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.


Председательствующий О.В. Монакова


Судьи А.В. Гречаниченко


Н.А. Корзова