Решение от 19 сентября 2022 г. по делу № А07-30248/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-30248/2021
г. Уфа
19 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.08.2022

Полный текст решения изготовлен 19.09.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску Прокуратуры Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и

индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000053381)

третьи лица

1. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан

2. ФИО2

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 04.04.2019 № 2537 и применении последствий недействительности ничтожной сделки


при участии в судебном заседании:

от истца – Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО3, прокурор, доверенность № 8-20-2022 от 18.01.2022, служебное удостоверение ТО 292177 от 20.11.2020

от ответчика – Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан – не явились, извещены

от ответчика – ИП ФИО4 – не явился, извещен

от третьего лица – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - не явились, извещены

от третьего лица – ФИО2 – не явился, возврат конверта


Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и индивидуальному предпринимателю ФИО4 с привлечением в качестве третьего лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 04.04.2019 № 2537, заключенного между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и ФИО4 и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки:

- обязать ФИО4 возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:37:100501:76, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, с/с Мелеузовский, д. Маломукачево, юго-западнее МТФ, площадью 2050 кв.м, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан;

- обязать Администрацию муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан возвратить ФИО4 денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка от 04.04.2019 № 2537.

Определением суда от 10.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Представитель истца сообщил о принятых мерах по извещению третьего лица, представил соответствующие документы в материалы дела, исковые требования поддержал, просит иск удовлетворить.

В судебном заседании объявлен перерыв в течении дня до 16:30 часов.

После перерыва судебное заседание продолжено в 16:30 в том же составе суда.

Стороны, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон, третьего лица по имеющимся материалам в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 04 апреля 2019 года между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 2537 земельного участка.

Согласно п. 1.1. договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность по цене и на условиях договора земельный участок, из категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения, местоположение: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, с/с Мелеузовский, д. Маломукачево, юго-западнее МТФ, кадастровый номер 02:37:100501:76, площадью 2050, кв.м, вид разрешенного использования – строительная промышленность, указанных в кадастровом паспорте.

В п. 1.2. договора указано, что на участке имеется – нежилое здание, принадлежащее на праве собственности покупателю.

Истец считает, что договор купли-продажи земельного участка является недействительным в силу его ничтожности, указывая на следующие обстоятельства и основания.

ФИО4 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 02:37:100501:81, общей площадью 25,8 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, <...>.

Площадь земельного участка, выкупленного ФИО4 составляет 2 050 кв.м, площадь находящегося в собственности данного лица объекта недвижимости составляет 25,8 кв.м, то есть 1,2 % от площади спорного участка, что явно не соответствует принципу соразмерности площади здания и земельного участка, необходимого для его обслуживания.

Истец считает, что незаконное предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность ФИО5 затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность.

Полагая, что договор купли-продажи заключен с нарушениями действующего законодательства, Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик – Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан отзывом от 28.12.2021 исковые требования признает, указывает, что по договору купли-продажи № 2537 от 04.04.2019 в доход бюджета муниципального района поступило 132 788 руб. 75 коп., просит рассмотреть дело без участия представителя.

Ответчик ИП ФИО4 в отзыве от 02.02.2022 указал, что 30.10.2021 между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:37:100501:76. Оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка № 2537 от 04.04.2019 не имеется. Исковые требования не подлежат рассмотрению в арбитражном суде, так как договор подписан от имени физического лица.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (п. 3 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, Прокурора Республики Башкортостан является лицом, имеющим правом на предъявление иска о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий их недействительности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела следует, что 04 апреля 2019 года между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 2537 земельного участка.

Предметом договора купли-продажи является земельный участок из категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения, местоположение: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, с/с Мелеузовский, д. Маломукачево, юго-западнее МТФ, кадастровый номер 02:37:100501:76, площадью 2050, кв.м, вид разрешенного использования – строительная промышленность.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Так, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 неоднократно разъяснял, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка, объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).

Положения пунктов 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, Прокуратура указывает, что основанием для обращения с исковым заявлением послужило предоставление Администрацией в собственность ФИО4 земельного участка площадью 2 050 кв.м. с кадастровым номером 02:37:100501:76, явно несоразмерной площади нежилого здания 25,8 кв.м, следовательно, земельный участок не соизмерим с площадью здания, расположенного на нем и принадлежащего предпринимателю на момент совершения спорной сделки.

В силу п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2019, ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое здание – склад, с кадастровым номером 02:37:100501:81, площадью 25,8 кв.м.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2019 следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:37:100501:76 составляет 2 050 кв.м.

На основании решения заместителя межрайонного прокурора от 26.08.2021 № 89 проведена проверка земельного участка с кадастровым номером 02:37:100501:76.

Согласно справке от 13.09.2021, составленной помощником Мелеузовского межрайонного прокурора, кадастровым инженером МБУ «АиГ», техником-геодезистом МБУ «АиГ», главным специалистом отдела архитектуры и градостроительства Администрации МР Мелеузовский район РБ, заведующим сектором отдела по Мелеузовскому району и г. Мелеуз управление по работе с территориальными отделами по взаимодействию с ОМС МЗИО РБ, на земельном участке с кадастровым номером 02:37:100501:76, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, р-н Мелеузовский, с/с Мелеузовский, д. Маломукачево, юго-западнее МТФ расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 02:37:100501:81. Размер по наружному обмеру 5,0 х 6,0 м. Стены бревенчатые. Оконные и дверные проемы не заполнены. Крыша двухскатная покрытая металлическим профилированным листом. Также на земельном участке расположены хозяйственные постройки для хранения пилорамы и пиломатериалов. Участок огорожен.

Из письма Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан № 1518/о от 15.09.2021, адресованной заместителю Мелеузовского межрайонного прокурора, следует, что Отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан на основании запроса проведена совместная выездная проверка 13.09.2021 объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, в том числе с кадастровым номером 02:37:100501:76.

В результата визуального осмотра и наружного измерения установлено: на земельном участке с кадастровым номером 02:37:100501:76, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, р-н Мелеузовский, с/с Мелеузовский, д. Маломукачево, юго-западнее МТФ расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 02:37:100501:81. Размер по наружному обмеру 5,0 х 6,0 м. Стены бревенчатые. Оконные и дверные проемы не заполнены. Крыша двухскатная покрытая металлическим профилированным листом. Также на земельном участке расположены хозяйственные постройки для хранения пилорамы и пиломатериалов. Участок огорожен.

Таким образом, размер земельного участка с кадастровым номером 02:37:100501:76, существенно, более чем в несколько раз, больше площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Ответчик ИП ФИО4 при рассмотрении настоящего дела, возражая против удовлетворения требований, не заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы на предмет определения площади земельного участка, необходимого для использования здания.

Истец отмечает, что незаконное предоставление земельного участка в собственность ФИО4 затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты лицами последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Частью 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 75, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Как следует из исковых требований, публичным элементом спорных сделок, согласно позиции истца, является нарушение, предусмотренной законом процедуры предоставления земельного участка, поскольку площадь предоставленного земельного участка должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

В силу части 1 статьи 1, части 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избирая способ защиты своего предположительно нарушенного права и формулируя соответствующим образом свои требования, лицо, обращающееся за защитой этого права обязано предусматривать, что последствия удовлетворения его требований обязательно должны заключаться в восстановлении предположительно нарушенного права.

Материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Истец при предъявлении иска должен доказать, что защищаемое им право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статье 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одними из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключенный договор купли-продажи земельного участка № 2537 от 04.04.2019 нарушает публичные интересы муниципального образования – Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты лицами последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность.

Договором нарушены права и интересы неопределенного круга лиц, связанные с единообразным применением законов на территории муниципального образования. Создается незаконная практика приобретения прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занятых недвижимостью.

Поскольку на момент заключения спорного договора купли-продажи на земельном участке находилось здание, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ФИО4 земельного участка, значительно превышает размер участка, необходимого для использования этого здания, суд приходит к выводу, что данная сделка, совершенная с нарушением требований статей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной).

С учетом изложенного выше, суд полагает подлежащим удовлетворению требование Прокуратуры Республики Башкортостан о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 2537 от 04.04.2019.

Довод ФИО4 о том, что исковые требования не подлежат рассмотрению в арбитражном суде, так как договор подписан от имени физического лица, подлежат отклонению судом по следующим основаниям.

Договор купли-продажи земельного участка № 2537 подписан между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (продавец) и ФИО4 04 апреля 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуального предпринимателя от 12.10.2021, приложенной к исковому заявлению, ФИО4 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04 апреля 2018 года.

Таким образом, на момент заключение указанного договора ФИО4 обладал статусом индивидуального предпринимателя, действовал в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

Кроме того, на момент предъявления искового заявления в суд и на момент вынесения решения по настоящему делу, ФИО4 является индивидуальным предпринимателем, в связи с чем, а также исходя из категории земель, вида разрешенного использования спорного земельного участка и расположенного на нем объекта надвижимости, предполагающее использование в предпринимательских целях, доводы ответчика о неподсудности спора арбитражному суду несостоятельны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из указанных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является как способом защиты права истца, так и оспариванием зарегистрированного права других лиц на это имущество, а удовлетворение таких требований является достаточным основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае же нахождения спорного имущества на момент рассмотрения спора в фактическом владении истца последствием ничтожности договора купли-продажи может быть восстановление титула (права собственности) на земельный участок у законного собственника путем погашения в реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности покупателя на спорный земельный участок.

Ответчик ФИО4 в ходе рассмотрения спора по существу представил в материалы дела договор купли-продажи б/н от 30.10.2021, подписанный между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 02:37:100501:76, площадью 2050 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, д. Маломукачево, юго-западней МТФ и расположенное на нем жилое здание, склад, с кадастровым номером 02:37:100501:81, адрес: Республика Башкортостан, <...>.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности сделки является двойная реституция, приведение сторон в первоначальное положение.

Поскольку в данном случае ФИО4 на момент рассмотрения спора по существу не является собственником земельного участка и расположенного на нем объекта, двойная реституция не может быть применена, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО4 возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:37:100501:76 Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и обязании Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан возвратить ФИО4 денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка от 04.04.2019 № 2537, не подлежит удовлетворению.

Заявлением об уточнении иска от 08.04.2022 истец просил также признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 30.10.2021, заключенный между ФИО4 и ФИО2, применить последствия недействительности ничтожной сделки. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки: обязать ФИО2 возвратить ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 02:37:100501:76, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, с/с Мелеузовский, д. Маломукачево, юго-западнее МТФ, площадью 2050 кв.м; обязать ФИО4 возвратить ФИО2 денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка от 30.10.2021.

Суд не принял данные уточнения, указанные в п.п. 3, 4 просительной части иска, поскольку требования являются новыми, ранее не заявлялись, о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания от 11.04.2022.

При этом суд учел разъяснения, изложенные в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», согласно которым, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В связи с этим суд считает необходимым разъяснить истцу, что прокурор с учетом п. 1 ст. 52 АПК РФ вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с самостоятельным иском, в том числе с требованием об истребовании государственного имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку в данном споре не могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд считает необходимым разъяснить, что Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, с учетом признания в настоящем деле иска прокуратуры, вправе обратиться с аналогичным иском (об истребовании имущества), а также оспорить сделку между ФИО2 и ФИО4, а последний не лишен права на обращение в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения с администрации.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению – только в части признания спорного договора недействительным (ничтожным).

В силу пункта 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Таким образом, с учетом предмета настоящего спора и объема удовлетворенных судом требований, обеспечительные меры, принятые по делу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2022, сохраняют свое действие до фактического вступления настоящего решения суда в законную силу.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Прокуратура Республики Башкортостан освобождена от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску возлагается на ответчика (ИП ФИО4) пропорционально удовлетворенным требованиям в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 2537 от 04.04.2019, заключенный между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000053381) с момента его заключения.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000053381) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов