Постановление от 24 июня 2025 г. по делу № А05-11394/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-11394/2024
г. Вологда
25 июня 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 25 июня 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от общества с ограниченной ответственностью «МясКом» ФИО1 по доверенности от 01.01.2025, от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска ФИО2 по доверенности от 27.09.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 марта 2025 года по делу № А05-11394/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МясКом» (адрес: 164504, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (адрес: 164501, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 96,9 кв. м, кадастровый номер 29:28:101038:464, по адресу: <...>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 412 000 руб. (Один миллион четыреста двенадцать тысяч) руб. без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга» (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик ГБУ Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» ФИО3.

Решением от 12 марта 2025 года суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 96,9 кв. м, кадастровый номер 29:28:101038:464, расположенного по адресу: <...>.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 412 000 руб. (Один миллион четыреста двенадцать тысяч) руб. без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга». С Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Комитет с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Указывает, что цена, установленная по результатам экспертного заключения от 17.12.2024 № 385-ПО-2024, существенно занижена; объекты-аналоги отобраны неверно; эксперт не учел средний диапазон рынка недвижимости, не раскрыл критерии и порядок отбора аналогов, которые впоследствии используются в расчетах. Кроме того, суд необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 07.04.2022 Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор № 03-07/838-22 аренды муниципального имущества, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передано на срок с 07.04.2022 по 06.04.2027 нежилое помещение общей площадью 96,9 кв. м, кадастровый номер 29:28:101038:464, расположенное по адресу: <...>. Помещение предоставлено для осуществления деятельности по предоставлению платных образовательных услуг.

Общество 16.04.2024 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения с кадастровым номером 29:28:101038:464 и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства.

Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 23.07.2024 № 103-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 24.06.2024 № 2-55/24 в размере 3 394 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Письмом от 24.07.2024 № 11-04-04/5422 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 3 394 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 23.07.2024 № 103-рфэ.

Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и предложило подписать договор в редакции проекта разногласий, которым цена выкупаемого имущества устанавливалась в размере 1 450 000 руб.

Письмом от 16.08.2024 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, урегулировал возникшие разногласия, приняв пункт 2.1 договора в редакции истца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1 договора, то есть величины продажной цены нежилого помещения. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом, в размере 3 394 000 руб., считая её завышенной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений Комитетом указана в размере 3 394 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 23.07.2024 № 103-рфэ.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого муниципального имущества, определением от 14.11.2024 судом назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024 (дата обращения с заявлением о выкупе); проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» Дуникову К.В., имеющему соответствующую квалификацию и стаж работы в оценочной деятельности с 1996 года, в экспертной деятельности с 2001 года.

Согласно экспертному заключению от 17.12.2024 № 385-ПО-2024 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 16.04.2024 составляет 1 412 000 руб. (том 1, листы 76–151).

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является достаточно мотивированным.

Так, экспертом изучены представленные документы; проведен осмотр спорного объекта исследования; проанализировано месторасположение объекта экспертизы, проведен анализ рынка; произведен выбор объектов – аналогов; проанализированы данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произведен расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода методом корректировок, а также с применением доходного подхода произвел согласование результатов.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции экспертом даны необходимые пояснения и ответы на вопросы суда и представителя Комитета (том 2, лист 31).

Довод апеллянта о наличии оснований для сомнений в беспристрастности эксперта ФИО4, вследствие его привлечения в качестве эксперта для проведения экспертиз по делам с участием иных обществ, состав учредителей которых совпадает с составом учредителей истца, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции при разрешении вопроса о назначении экспертизы и правомерно отклонен, ввиду отсутствия доказательств того, что результаты проведенных ФИО4 экспертиз были признаны несоответствующими положениям статьи 86 АПК РФ (том 1, листы 55–56).

Исходя из положений статьи 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, удовлетворение ходатайства о проведении повторной (дополнительной) экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было; допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, не представлено; в назначении повторной экспертизы судом первой инстанции отказано правомерно.

По существу, доводы подателя апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении дела, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 марта 2025 года по делу № А05-11394/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска 28 000 руб., уплаченных по поручению о перечислении на счет от 10.04.2025 № 63545 за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: получатель – ФУ (КУМИ), л/с 03243ИЧЧУ80, банк получателя – Отделение Архангельск Банка России//УФК по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, г. Архангельск, банковский счет 40102810045370000016, казначейский счет № 03231643115030002400, БИК 011117401.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина


Судьи

А.Я. Зайцева

Н.А. Колтакова