Решение от 24 декабря 2020 г. по делу № А11-18490/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. ВладимирДело № А11-18490/2019

«24» декабря 2020 года

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 17.12.2020.

Полный текст решения изготовлен 24.12.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе:

судьи Киселевой М.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных и земельных отношений <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционной строительной компании «Строй-Капитал», <...>, этаж 1, помещение 11, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 1 179 429 руб. 41 коп.

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчика – представитель не явился, извещен.

Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области (с учетом заявления об изменении наименования в соответствии с постановлением администрации Владимирской области от 09.06.2020 № 366), г. Владимир, (далее – ДИЗО, Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», г. Владимир, (далее – ООО «ИСК «Строй-Капитал», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.09.2014 № 250-О в сумме 767 262 руб. 63 коп. за период с 01.01.2018 по 30.09.2019; пеней за просрочку внесения ежеквартального платежа в сумме 412 166 руб. 78 коп. за период с 21.03.2018 по 16.12.2019.

Ответчик иск не признал, пояснил, что на земельном участке, предоставленном для строительства, построено и введено в эксплуатацию 6 жилых домов, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на квартиру в данных жилых домах, земельный участок, расположенный под домом переходит в общую долевую собственность, а истец утрачивает права по его распоряжению и право на взыскание арендной платы. Полагает, что в рамках действующего договора аренды подлежит перерасчету площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:326, необходимо вычесть площадь участков, перешедших в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства каждого из введенных в эксплуатацию жилых домов. Также, ответчик заявил ходатайство об уменьшении пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 серии 33 АЛ № 915706 в собственности Владимирской области находится земельный участок с кадастровым номером 33:22:014031:326 площадью 32 928 кв.м, адрес: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, участок находится примерно в 355 метрах по направлению на запад от д. 5, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО ИСК «Строй-Капитал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.09.2014 № 250-О, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:22:014031:326 общей площадью 32 928 кв.м, местоположение: Владимирская область, г. Владимира, мкр. Пиганово, ул. Центральная, участок находится примерно в 355 метрах по направлению на запад от д. 5.

В пункте 1.2 стороны согласовали, что участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно для:

- обустройства территории в границах участка посредством строительства (создания) на участке инженерной инфраструктуры в сфере электро,- тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную собственность;

- осуществления жилищного и иного строительства на участке в соответствии с видом разрешенного использования.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен по 27.07.2021 включительно.

Согласно пункту 4.2 договора подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка арендатору по передаточному акту и оплачивается арендатором в наличной форме ежеквартально, не позднее 20-го числа последнего месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала. Арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1. договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10 дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала. Арендатор перечисляет арендные платежи по договору на счет арендодателя, указанный в договоре.

В пункте 4.3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы за пользование участком производится на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной постановлением Губернатора Владимирской области от 17.01.2006 № 8 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Владимирской области», по формуле: Ап-КсхСфхУи/100, где: Ап – арендная плата за земельный участок (руб./год); Кс – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), Сф – ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель; Уи – коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год. На момент заключения договора размер годовой арендной платы составляет 340 632 руб. 52 коп.

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения ставок, и коэффициентов и методики расчета арендной платы, а также в случае изменения порядка исчисления арендной платы и принимается арендатором в безусловном порядке.

В случае нарушения арендатором срока, установленного пунктом 4.2. договора, арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 9.3 договора).

Согласно пункту 10.1, договор считается заключенным и вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан ООО ИСК «Строй-Капитал» по передаточному акту от 01.09.2014.

Из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 31.10.2016, от 26.09.2018, от 14.11.2018, от 27.09.2018, от 14.12.2018 следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:326 ответчиком построено и введено в эксплуатацию 6 жилых домов:

1) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 5 (поз. 1 по ГП), расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 1 (справка о присвоении адреса № 5763 от 27.05.2016), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2016 № 33RU33301000-69-2016, выданное Управлением капитального строительства администрации города Владимира;

2) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 24 (многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 2, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.09.2018 № 33-RU33301000-561-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

3) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 25 (многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 3, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2018 № 33-RU33301000-76-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

4) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 26 (многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 4, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.09.2018 № 33-RU33301000-57-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

5) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 27(многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 5, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.09.2018 № 33-RU33301000-58-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

6) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 28 многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 6, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2018 № 33-RU33301000-85-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 17.10.2019 № ДИЗО-9103/061-11 с требованием в срок до 30.11.2019 погасить задолженность по арендной плате в сумме 767 262 руб. 63 коп. и пени в сумме 341 962 руб. 25 коп.

Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Поскольку арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 и пени не были оплачены ответчиком своевременно и в полной сумме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно частям 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-Ф «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:014031:326 предоставлен ООО ИСК «Строй-Капитал» для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно разрешениям, выданным Управлением капитального строительства администрации города Владимира от 31.10.2016 № 33RU33301000-69-2016, Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области от 26.09.2018 № 33-RU33301000-561-2018, от 14.11.2018 № 33-RU33301000-76-2018, от 27.09.2018 № 33-RU33301000-57-2018, от 27.09.2018 № 33-RU33301000-58-2018, от 14.12.2018 № 33-RU33301000-85-2018 многоквартирные жилые дома №№ 5, 24, 25, 26, 27, 28, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6, введены в эксплуатацию.

В соответствии со сведениями, представленными Управлением Росреестра, право собственности первым участником долевого строительства зарегистрировано:

1) в многоквартирном жилом доме № 5 по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 1 – право собственности зарегистрировано 29.11.2016;

2)в многоквартирном жилом доме № 24 по адресу: <...> – право собственности зарегистрировано 22.10.2018;

3)в многоквартирном жилом доме № 25 по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 3 – право собственности зарегистрировано 03.12.2018;

4)в многоквартирном жилом доме № 26 по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 4 – право собственности зарегистрировано 26.10.2018;

5)в многоквартирном жилом доме № 27 по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 5 – право собственности зарегистрировано 25.10.2018;

6)в многоквартирном жилом доме № 28 по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 6 – право собственности зарегистрировано 26.02.2019.

Из решения Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2019 по делу № А11-4304/2018, вступившего в законную силу, следует, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации введенного в эксплуатацию жилого дома № 5 (по ГП) и перешедшего в общую долевую собственность жильцов с 29.11.2016 составляет 2509, 74 кв.м.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно право пользования земельным участком под домом у ООО ИСК «Строй-Капитал» прекратилось. Следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами.

Вместе с тем, после введения в эксплуатацию части домов у ответчика для строительства иных домов в пользовании остался участок, обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась.

Согласно расчетам ответчика, произведенным на основании проектной документации, в том числе общей схемы участка проектирования и схемы планировочной организации, площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:326 за вычетом площади участка, перешедшего в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, составляет 18 976, 46 кв.м.

Доказательств, подтверждающих, что у ответчика имеется обязанность по внесению платежей за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 за иную площадь земельного участка, чем 18 976, 46 кв.м., в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, под осуществление дальнейшего строительства в пользовании ответчика осталась площадь земельного участка в размере 18 976, 46 кв.м., в связи с этим обязанность по внесению платежей за пользование оставшейся частью участка, находящейся в пользовании у арендатора, осуществляющего строительство, сохраняется.

С учетом изложенного требование истца о взыскании арендной платы является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично – в сумме 582 475 руб. 36 коп. за период с 01.01.2018 по 30.09.2019. В остальной части (184 787 руб. 27 коп.) требование истца о взыскании долга удовлетворению не подлежит.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором срока, установленного пунктом 4.2 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. Следовательно, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней за период с 21.03.2018 по 16.12.2019, рассчитанные исходя из задолженности – 582 475 руб. 36 коп.

Вместе с тем, в связи с ходатайством ответчика и в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 200 000 руб. При этом суд учитывает компенсационный характер пеней, их повышенный размер относительно ключевой ставки Банка России.

В остальной части (212 166 руб. 78 коп.) исковые требования о взыскании пеней судом отклоняются.

Таким образом, исковые требования о взыскании пеней удовлетворяются судом в сумме 200 000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 16 449 руб. относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Поскольку в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 65, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционной строительной компании «Строй-Капитал», г. Владимир, в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, г. Владимир, задолженность в сумме 582 475 руб. 36 коп., пени в сумме 200 000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционной строительной компании «Строй-Капитал», г. Владимир, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16 449 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. В удовлетворении требований в части взыскания задолженности в сумме 184 787 руб. 27 коп. и пеней в сумме 212 166 руб. 78 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

М.Ф. Киселева