Решение от 5 декабря 2024 г. по делу № А46-13059/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13059/2024
06 декабря 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 06 декабря 2024 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседание дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Лила» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-13019, зарегистрированному 06.03.2024,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Стандарт» (ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск» (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежаще,

от ответчика - ФИО1 по доверенности, паспорт, диплом,

от третьего лица (ООО «Кинопрокат Омск») – не явились, извещены надлежаще,

от третьего лица (ООО «Управляющая компания Стандарт») – ФИО2 по доверенности, паспорт, диплом,

У С Т А Н О В И Л :

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лила» (далее - ООО «Лила», Общество) об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-13019, зарегистрированному 06.03.2024

В обоснование заявленных требований указано, что в связи образованием 34 машино-мест из помещения с кадастровым номером 55:36:040101:8410 (1384,4 кв.м) изменилась доля в праве общей собственности и размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка.

ООО «Лила» представило отзывы на исковое заявление, в которых возражало против его удовлетворения, указав, что оставшаяся после выдела и постановки на кадастровый учет 34 объектов недвижимости - машино-мест площадь 828,1 кв.м. (проходы/проезды к машино-местам) не предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников нежилых помещений МФК «Миллениум», соответственно, площадь помещения, являющегося проходом/проездом к машино-местам, является общим имуществом собственников машино-мест. После прекращения права общей долевой собственности на помещение каждый собственник машино-места несет бремя содержания общего имущества соразмерно своей доле. При этом площадь помещения, принадлежащего ответчику, не изменилась, в связи с чем основания для изменения размера обязательств ООО «Лила» по договору аренды отсутствуют.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Кинопрокат Омск» (далее - ООО «Кинопрокат Омск»), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Стандарт» (далее – ООО «УК Стандарт»).

ООО «УК Стандарт» представило отзыв на иск, письменные дополнения, в которых указало, что МФК «Миллениум» состоит из двух блоков «В» и «С». Помещение с кадастровым номером 55:36:040101:8410, из которого были выделены машино-места, располагается на минус 2 этаже блока «С» и является тупиковым помещением, поскольку заезд и выезд на данную парковку происходит через другое нежилое помещение (парковку), расположенное в блоке «В». Соответственно, нераспределенной площадью в размере 828,1 кв.м пользуются исключительно собственники 34 выделенных машино-мест для проездов и проходов. Из выписки ЕГРН и соглашения от 05.04.2023 не следует, что собственники установили правовой статус площадей, оставшихся от выделения машино-мест: проездов и проходов, иных мест общего пользования в паркинге. Площади, оставшиеся после выделения машино-мест (828,1 кв.м.), не могут остаться без собственника: они либо принадлежат владельцам соответствующих машино-мест, либо включаются в состав общего имущества МФК «Миллениум», но по воле общего собрания всех собственников. Собственниками выделенных машино-мест, расположенных на минус 2 этаже МФК «Миллениум» корпуса 2 дома 1 по ул. Фрунзе, не было инициировано общее собрание с постановкой вопроса о решении судьбы площадей, оставшихся после выделения машино-мест. По мнению ООО «УК Стандарт», поскольку нераспределенная площадь – 828,1 кв.м. после выдела машино-мест осталась исключительно в пользовании собственников данных машино-мест, то исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

ООО «Кинопрокат Омск» отзыв на иск не представило, участвующие в судебных заседаниях представители ООО «Кинопрокат Омск» поддержали позицию ответчика.

Департамент направил в суд возражения на отзыв ответчика.

Истец и третье лицо ООО «Кинопрокат Омск» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежаще. На основании части 3 статьи 158 АПК РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Департаментом был инициирован судебный спор с ООО «Лила» о понуждении к заключению договора аренды с кадастровым номером 55:36:040101:3120.

Решением от 27.11.2023 по делу № А46-7709/2023, вступившим в законную силу, Арбитражный суд Омской области обязал ООО «Лила» подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120 (далее - Участок).

Договор аренды Участка № Д-Ц-14-13019 (далее - Договор) подписан ООО «Лила» 22.02.2024.

Для подготовки собственникам объектов недвижимости, расположенных в границах Участка, соглашений к Договору Департаментом запрошены сведения из ЕГРН.

Согласно сведениям ЕГРН из помещения с кадастровым номером 55:36:040101:8410 (1384,4 кв.м) образованы машино-места с кадастровыми номерами:55:36:040101:9292; 55:36:040101:9293; 55:36:040101:9294; 55:36:040101:9295; 55:36:040101:9296; 55:36:040101:9297; 55:36:040101:9298; 55:36:040101:9299; 55:36:040101:9300; 55:36:040101:9301; 55:36:040101:9302; 55:36:040101:9303; 55:36:040101:9304; 55:36:040101:9305; 55:36:040101:9306; 55:36:040101:9307; 55:36:040101:9308; 55:36:040101:9309; 55:36:040101:9310; 55:36:040101:9311; 55:36:040101:9312; 55:36:040101:9313; 55:36:040101:9314; 55:36:040101:9315; 55:36:040101:9316; 55:36:040101:9317; 55:36:040101:9318; 55:36:040101:9319; 55:36:040101:9320; 55:36:040101:9321; 55:36:040101:9322; 55:36:040101:9323; 55:36:040101:9324; 55:36:040101:9325 общей площадью 556,3 кв.м.

С учетом изменения перечня помещений в здании Департамент подготовил и направил в адрес ООО «Лила» проект соглашения к Договору об изложении нескольких пунктов Договора в новой редакции и изменении размера обязательств по Договору, в частности, в дополнительном соглашении Департамент изменил разрешенное использование Участка и изложил пункт 1.5 Договора в следующей редакции: «1.5 Разрешенное использование Участка: Бытовое обслуживание (код 3.3), культурное развитие (код 3.6), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2).».

В связи с выделением из одного помещения 34 машино-места, то есть в связи с изменением количества и площади помещений в здании Департамент в дополнительном соглашении пункт 1.7 Договора изложил в следующей редакции:

«1.7. На Участке имеется объект капитального строительства:

- нежилое здание с кадастровым номером 55:36:040101:7356, в нем помещения с кадастровыми номерами:

- 55:36:040101:7511, площадью 1348,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Кардинал» (регистрационная запись № 55-55-01/113/2014-672 от 06.06.2014);

- 55:36:040101:7714, площадью 1241,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Кинопрокат Омск» (регистрационная запись № 55-55/001-55/204/001/2016-299/3 от 25.02.2016);

- 55:36:040101:8408, площадью 1367,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3 (регистрационная запись № 55-55-01/265/2014-227 от 10.12.2014);

- 55:36:040101:8412, площадью 1 256,9 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Лила» (регистрационная запись № 55-55-01/087/2014-066 от 28.04.2014);

- 55:36:040101:8413, площадью 198,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности АО «Вентсервис» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-4654/2 от 02.06.2015, 55-55-001/113/2014-879 от 05.06.2014);

- 55:36:040101:8417, площадью 213,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности АО «Вентсервис» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-4648/2 от 02.06.2015, 55-55-01/113/2014-877 от 05.06.2014);

- 55:36:040101:8445, площадью 15,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/027/2015-5713/2 от 25.08.2015);

- 55:36:040101:8448, площадью 6,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/027/2015-5722/2 от 25.08.2015);

- 55:36:040101:8451, площадью 31,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности АО «Вентсервис» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-4656/2 от 02.06.2015, 55-55-01/113/2014-880 от 05.06.2014);

- 55:36:040101:9292, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО5 (регистрационная запись № 55:36:040101:9292-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9293, площадью 13,80 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО6 (регистрационная запись № 55:36:040101:9293-55/092/2024-3 от 22.01.2024);

- 55:36:040101:9294, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9294-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9295, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9295-55/092/2023-3 от 26.10.2023);

- 55:36:040101:9296, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9296-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9297, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9297-55/092/2023-3 от 23.10.2023);

- 55:36:040101:9298, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО8 (регистрационная запись № 55:36:040101:9298-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9299, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО8 (регистрационная запись № 55:36:040101:9299-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9300, площадью 27,30 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО9 (регистрационная запись № 55:36:040101:9300-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9301, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО9 (регистрационная запись № 55:36:040101:9301-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9302, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9302-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9303, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО10 (регистрационная запись № 55:36:040101:9303-55/092/2023-3 от 08.09.2023);

- 55:36:040101:9304, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9304-55/092/2023-3 от 27.10.2023);

- 55:36:040101:9305, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9305-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9306, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9306-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9307, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО11 (регистрационная запись № 55:36:040101:9307-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9308, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО11 (регистрационная запись № 55:36:040101:9308-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9309, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО12 (регистрационная запись № 55:36:040101:9309-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9310, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО12 (регистрационная запись № 55:36:040101:9310-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9311, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО13 (регистрационная запись № 55:36:040101:9311-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9312, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7, (регистрационная запись № 55:36:040101:9312-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9313, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9313-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9314, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО10 (регистрационная запись № 55:36:040101:9314-55/092/2023-3 от 08.09.2023);

- 55:36:040101:9315, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО14 (регистрационная запись № 55:36:040101:9315-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9316, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО15 (регистрационная запись № 55:36:040101:9316-55/092/2023-3 от 07.11.2023);

- 55:36:040101:9317, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО16 (регистрационная запись № 55:36:040101:9317-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9318, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9318-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9319, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9319-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9320, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО17 (регистрационная запись № 55:36:040101:9320-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9321, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО18 (регистрационная запись № 55:36:040101:9321-55/092/2024-3 от 19.01.2024);

- 55:36:040101:9322, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО19 (регистрационная запись № 55:36:040101:9322-55/092/2023-3 от 09.11.2023);

- 55:36:040101:9323, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО20 (регистрационная запись № 55:36:040101:9323-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9324, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО21 (регистрационная запись № 55:36:040101:9324-55/092/2023-3 от 29.11.2023);

- 55:36:040101:9325, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО22 (регистрационная запись № 55:36:040101:9325-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:8444, площадью 17,1 кв. м, без прав;

- 55:36:040101:8446, площадью 20,3 кв. м, без прав;

- 55:36:040101:8449, площадью 17,2 кв. м, без прав;

- 55:36:040101:8450, площадью 17,5 кв. м, без прав.».

Полагая, что размер обязательств по Договору соразмерен доле в праве собственности на помещения, а при выделении машино-мест изменилась доля ответчика в праве собственности на помещения, истец изложил пункт 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1 Размер обязательств по договору для Арендаторов соразмерен доле в праве собственности на помещения в здании с кадастровым номером 55:36:040101:7356, определяется в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 2) и для ООО «Лила» составляет 21 169,07 руб. в месяц;» (пункт 3 дополнительного соглашения).

В пункте 4 дополнительного соглашения к Договору Департамент указал на изложение Приложения № 2 к Договору (расчет арендной платы) в новой редакции с учетом изменения доли арендатора в праве собственности на помещения.

ООО «Лила» письмом от 10.04.2024 № 4 в адрес Департамента направило протокол разногласий к соглашению к Договору, в котором исключило пункты 3, 4 дополнительного соглашения, а пункт 2 дополнительного соглашения дополнило условием, что помещение площадью 828,1 кв.м., являющееся проходом/проездом к машино-местам, является общим имуществом собственников машино-мест.

В свою очередь, Департамент письмом от 25.04.2024 № Ис-ДИО/6241 направил в адрес ООО «Лила» копии соглашения к Договору, протокола разногласий к соглашению, протокола согласования разногласий к соглашению к Договору, неподписание которых ответчиком послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 5 статьи 1 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Указанные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.

В силу статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что Общество вступило в Договор на основании судебного акта.

Поскольку из одного из помещений были образованы иные объекты недвижимости (машино-места) Департаментом для арендаторов подготовлены дополнительные соглашения с установлением нового размера доли и размера арендной платы, пропорционального размеру доли. Кроме того, в дополнительном соглашении истцом предусмотрено изменение разрешенного использования земельного участка (пункт 1 соглашения).

По первому пункту соглашения к Договору между сторонами разногласий не возникло.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 446 ГК РФ не содержит прямого запрета на передачу суду по соглашению сторон разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения об изменении и/или о дополнении условий ранее заключенного договора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2015 по делу № А53-26900/2014).

При заключении дополнительного соглашения к Договору между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу изменения доли ООО «Лила» в праве общей собственности и соответственно размеру арендной платы. Возражая против заключения дополнительного соглашения в редакции Департамента в части оставшихся пунктов, ответчик указал, что истцом неверно произведен расчет доли в праве пользования Участком, и, как следствие неправомерно увеличение размера ежемесячной арендной платы до 21 169 руб. 07 коп., поскольку площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Лила», не изменилась, а, значит, и доля ответчика в праве не подлежит изменению.

Суд с позицией ответчика согласиться не может на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены не один, а нескольких объектов недвижимого имущества.

Поскольку земельный участок сформирован и неделим, то в силу статьи 35 ЗК РФ при расчете арендной платы применяется принцип пропорциональности (учета долей) исходя из расчета площади всего участка.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость от площади таких объектов недвижимости, от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, при определении размера платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, необходимо исходить как из площади земельного участка, занятой недвижимостью, так и из площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации такого объекта недвижимости с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В соответствии с частью 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

Под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет) (пункт 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 7 Закона № 218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее – кадастр недвижимости).

На основании части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Состав сведений кадастра недвижимости определен в статье 8 Закона № 218-ФЗ и позволяет установить как факт расположения объекта недвижимости в пределах конкретного земельного участка, так и характеристики земельного участка, включая площадь.

Таким образом, после постановки объекта недвижимости (земельного участка, помещения, машино-места) на кадастровый учет, площадь и границы которых определены, следует считать достоверными сведения, указанные в ЕГРН.

Именно сведения кадастра недвижимости являются доказательством, обосновывающим размер площади земельного участка, здания и помещений. Размер обязательств ответчика, вытекающих из принципа платности землепользования, должен определяться исходя из указанных сведений.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что размер площади принадлежащего ООО «Лила» помещения не изменился, а, значит, не подлежит изменению размер его доли, основан на неверном толковании норм права, поскольку из буквального толкования пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что определению подлежит размер доли в праве, а не площадь помещения здания. Следовательно, в случае изменения площади помещений в здании за счет образования из одного помещения других подлежит изменению и доля в праве всех собственников. При этом не имеет правового значения то обстоятельства, используются ли всеми собственниками места общего пользования либо нет.

Для того чтобы установить какая площадь в земельном участке занята конкретно ответчиком, нужно соотнести площадь занимаемых им помещений с площадью всех помещений в здании, права на которые зарегистрированы. Производить расчет, исходя из площади здания некорректно, так как в данном случае такая площадь отражает не площадь всех помещений, на которые зарегистрированы права, а в целом площадь здания (в том числе по наружному обмеру), включая общее имущество собственников здания, в то время как для расчета нужно установить, какую площадь именно земельного участка наряду с другими арендаторами (именно собственниками помещений) занимает ответчик. Иными словами по смыслу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ при определении доли учету подлежат именно помещения, права на которые зарегистрированы.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

По смыслу статьи 321 ГК РФ множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не самого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установленной условиями обязательства.

Из содержания данных положений усматривается, что в отсутствие зарегистрированного права на какое-либо помещение в нежилом здании (отсутствие собственника), бремя содержание имущества (общего имущества) распределяется на фактических собственников без уменьшения общего состава такого имущества – т.е. соразмерно доле.

Кроме того, как следует из представленных Департаментов расчетов, аналогичный порядок расчета доли был положен в основу первоначального заключения договора аренды в рамках судебного спора № А46-7709/2023. Так, ранее доля ответчика была 504,5/2860 (1256,9/7126,1*2860 = 504,4461907635312, что при округлении составляет долю 504,5), где 2860 - площадь земельного участка; 7126,1 кв.м. - сумма площадей всех зарегистрированных и поставленных на кадастровый учет помещений (определена путем сложения площадей всех помещений согласно выпискам ЕГРН). Как указал Департамент, в Договоре в пункте 1.7 допущена опечатка в площади объекта с кадастровым номером 55:36:040101:8408, объект имеет площадь 1357,7 кв.м., вместо 1367,7 кв.м.

При рассмотрении спора по делу № А46-7709/2023 ООО «Лила» размер доли принадлежащего ему помещения не оспаривало.

Таким образом, как справедливо указал Департамент, размер доли ответчика увеличивается с учетом того, что площадь помещений при их сложении уменьшилась.

Соглашение от 05.04.2023, представленное ответчиком, нельзя принять в качестве основания для изменения доли в праве пользования земельным участком, поскольку соглашение заключено в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:040101:8410, которое, по условиям соглашения, переходит в общую долевую собственность указанным в соглашении лицам. При этом в настоящее время объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:040101:8410 с учета снят в связи с выделом машино-мест. ЕГРН не содержит сведений о регистрации долевой собственности, зарегистрированы права собственности на машино-место.

В свою очередь, для подготовки расчета доли Департамент может использовать только сведения ЕГРН.

Территория подземного этажа, оставшаяся после выдела машино-мест, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, границы и площадь не установлены, соответственно, данная территория не может быть принята в расчетах при определении доли.

Представленный протокол № 6 не подтверждает согласие собственников на установление иного распределения долей, так как содержит указание на возложение обязанности по содержанию площади (оплата коммунальных платежей и эксплуатационных услуг), при этом оплата арендной платы не относится ни к первому, ни ко второму виду оплаты.

При таких обстоятельствах требования Департамента заявлены правомерно и подлежат удовлетворению, возникшие между сторонами разногласия подлежат урегулированию в редакции истца.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, - 6 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Учитывая, что Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лила» (ИНН <***>, ОГРН <***>) подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-13019, зарегистрированному 06.03.2024, в следующей редакции:

СОГЛАШЕНИЕ

к договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-13019, зарегистрированному 06.03.2024

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее -департамент) в лице первого заместителя директора департамента ФИО24, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, и приказа директора департамента от 07.05.2019 № 34 «О распределении обязанностей между руководителями в департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Лила» (далее - ООО «Лила»), в лице директора ФИО23, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заключили соглашение о нижеследующем:

1. Пункт 1.5 договора аренды № Д-Ц-13019, зарегистрированного 06.03.2024 (далее - Договор) изложить в следующей редакции:

«1.5. Разрешенное использование Участка: Бытовое обслуживание (код 3.3), культурное развитие (код 3.6), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2).».

2. Пункт 1.7 Договора изложить в следующей редакции:

«1.7. На Участке имеется объект капитального строительства:

- нежилое здание с кадастровым номером 55:36:040101:7356, в нем помещения с кадастровыми номерами:

- 55:36:040101:7511, площадью 1348,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Кардинал» (регистрационная запись № 55-55-01/113/2014-672 от 06.06.2014);

- 55:36:040101:7714, площадью 1241,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Кинопрокат Омск» (регистрационная запись № 55-55/001-55/204/001/2016-299/3 от 25.02.2016);

- 55:36:040101:8408, площадью 1367,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3 (регистрационная запись № 55-55-01/265/2014-227 от 10.12.2014);

- 55:36:040101:8412, площадью 1 256,9 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «Лила» (регистрационная запись № 55-55-01/087/2014-066 от 28.04.2014);

- 55:36:040101:8413, площадью 198,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности АО «Вентсервис» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-4654/2 от 02.06.2015, 55-55-001/113/2014-879 от 05.06.2014);

- 55:36:040101:8417, площадью 213,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности АО «Вентсервис» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-4648/2 от 02.06.2015, 55-55-01/113/2014-877 от 05.06.2014);

- 55:36:040101:8445, площадью 15,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/027/2015-5713/2 от 25.08.2015);

- 55:36:040101:8448, площадью 6,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/027/2015-5722/2 от 25.08.2015);

- 55:36:040101:8451, площадью 31,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности АО «Вентсервис» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-4656/2 от 02.06.2015, 55-55-01/113/2014-880 от 05.06.2014);

- 55:36:040101:9292, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО5 (регистрационная запись № 55:36:040101:9292-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9293, площадью 13,80 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО6 (регистрационная запись № 55:36:040101:9293-55/092/2024-3 от 22.01.2024);

- 55:36:040101:9294, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9294-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9295, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9295-55/092/2023-3 от 26.10.2023);

- 55:36:040101:9296, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9296-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9297, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9297-55/092/2023-3 от 23.10.2023);

- 55:36:040101:9298, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО8 (регистрационная запись № 55:36:040101:9298-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9299, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО8 (регистрационная запись № 55:36:040101:9299-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9300, площадью 27,30 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО9 (регистрационная запись № 55:36:040101:9300-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9301, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО9 (регистрационная запись № 55:36:040101:9301-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9302, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9302-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9303, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО10 (регистрационная запись № 55:36:040101:9303-55/092/2023-3 от 08.09.2023);

- 55:36:040101:9304, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9304-55/092/2023-3 от 27.10.2023);

- 55:36:040101:9305, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9305-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9306, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9306-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9307, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО11 (регистрационная запись № 55:36:040101:9307-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9308, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО11 (регистрационная запись № 55:36:040101:9308-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9309, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО12 (регистрационная запись № 55:36:040101:9309-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9310, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО12 (регистрационная запись № 55:36:040101:9310-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9311, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО13 (регистрационная запись № 55:36:040101:9311-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9312, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7, (регистрационная запись № 55:36:040101:9312-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9313, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9313-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9314, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО10 (регистрационная запись № 55:36:040101:9314-55/092/2023-3 от 08.09.2023);

- 55:36:040101:9315, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО14 (регистрационная запись № 55:36:040101:9315-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9316, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО15 (регистрационная запись № 55:36:040101:9316-55/092/2023-3 от 07.11.2023);

- 55:36:040101:9317, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО16 (регистрационная запись № 55:36:040101:9317-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9318, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9318-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9319, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО7 (регистрационная запись № 55:36:040101:9319-55/092/2023-3 от 24.10.2023);

- 55:36:040101:9320, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО17 (регистрационная запись № 55:36:040101:9320-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9321, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО18 (регистрационная запись № 55:36:040101:9321-55/092/2024-3 от 19.01.2024);

- 55:36:040101:9322, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО19 (регистрационная запись № 55:36:040101:9322-55/092/2023-3 от 09.11.2023);

- 55:36:040101:9323, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО20 (регистрационная запись № 55:36:040101:9323-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:9324, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО21 (регистрационная запись № 55:36:040101:9324-55/092/2023-3 от 29.11.2023);

- 55:36:040101:9325, площадью 16,10 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО22 (регистрационная запись № 55:36:040101:9325-55/092/2023-1 от 13.07.2023);

- 55:36:040101:8444, площадью 17,1 кв. м, без прав;

- 55:36:040101:8446, площадью 20,3 кв. м, без прав;

- 55:36:040101:8449, площадью 17,2 кв. м, без прав;

- 55:36:040101:8450, площадью 17,5 кв. м, без прав.».

3. Пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции:

«2.1. Размер обязательств по договору для Арендаторов соразмерен доле в праве собственности на помещения в здании с кадастровым номером 55:36:040101:7356, определяется в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 2) и для ООО «Лила» составляет 21 169,07 руб. в месяц;»

4.  Приложение № 2 к Договору изложить в редакции, согласно приложению к настоящему соглашению.

5.  Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 22.02.2024, и вступает в силу с момента подписания Сторонами.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель                                                                  Арендатор


____________________/ФИО24 /


____________________ / ФИО23 /

(подпись)                     (ФИО)


(подпись)               (ФИО)

«____» _________________202__ г.

М.П.


«____»__________________202__ г.

М.П.


Приложение к соглашению к Договору

«Приложение № 2 к договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-13019


РАСЧЕТ

ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске,

на котором расположены здания, сооружения


«Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее - Порядок).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Кф, где:

Ап — размер годовой арендной платы в руб.;

Кс — кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3120 площадью 2860 кв. м составляет 21573123 руб.;

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9 % (п. 5 Приложения к Порядку);

Годовой размер арендной платы с учетом 570,8/2860 доли в праве пользования Участком составляет 254 028,80 руб.

Ежемесячный размер арендной платы с учетом 570,8/2860 доли в праве пользования Участком составляет 21 169,07 руб.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель                                                    Арендатор

_______________/ ФИО24 /                     ______________/ ФИО23 /

подпись                                                                                          подпись

«___»____________________2024 г.«           »________________202__г.

МП                                                                                            МП

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лила» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                                         Е.Д. Малявина