Решение от 3 июня 2024 г. по делу № А40-258412/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-258412/23-125-1360
г. Москва
04 июня 2024г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2024г.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2024г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Савченковой К.С.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА-МЕД" (129327, <...>, ЭТ 1 ПОМV КОМ1-5,7 ПОМVI КОМ1-4 ПОМIX КОМ8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.05.2013, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий,

при участии

от истца – ФИО1 по дов от 17.10.2023г., дип. от 14.06.2013г.

от ответчика -  ФИО2 по дов от 05.12.2023г., дип. от 02.07.2016г. 



УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "КРОНА-МЕД" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенный по при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), изложив: Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 6 097 357 (Шесть миллионов девяносто семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 21 копейки в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-258412/23-125-1360, выполненным ООО «Вердикт-оценка». НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 72 587 (Семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят семь) руб. 59 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 12.09.2013 между ООО "КРОНА-МЕД" (далее по тексту - Покупатель, Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Продавец, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы № 00-00100/13 от 12.09.2013 г, согласно которому истец принял в аренду нежилое помещение с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенное по адресу: <...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8),

Являясь   добросовестным   арендатором   и   отвечая   требованиям,   установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации ига   в  муниципальной  собственности  и  арендуемого  субъектами  малого  и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, Истец 31.07.2023 обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого  субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства,  из  государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

Ответчиком в рамках предоставления государственной услуги с сопроводительным письмом (№ 33-5-120672/23-(0)-9 от 03.10.2023) в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-8789, который был получен Истцом в «личном кабинете» на портале mos.ru 03.10.2023.

Пунктом 3.1. Договора установлено, что стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, составляет 20 484 000 руб. В связи с выбором Арендатором способа оплаты приобретаемого имущества - ежемесячно, пунктом 3.4. договора платеж за нежилое помещение установлен в размере 243 857,15 руб., а кроме того, проценты за недоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, Истец 08.09.2023 направил в адрес Ответчика Заявление о подписании договора с Протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении пунктов договора:

-           п. 3.1.: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 3 167 897 (Три миллиона сто шестьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь рублей) 77 копеек

-           п. 3.4.: с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере (Тридцать семь тысяч семьсот тринадцать рублей) 03 копейки

Кроме того, проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Согласно Отчету об оценке от 12.10.2023 № 134/2023-О, выполненного ООО КГ «ПраймАудит», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 363 000 руб.

Кроме того, Истцом были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 6 195 105,23 руб., что подтверждается договорами подряда и первичными документами, копии которых представлены в материалы дела.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, цена объекта составляет 9 363 000 – 6 195 105,23 = 3 167 897,77 руб. без НДС.

Письмом от 25.10.2023.2023 исх. № 33-5-115477/23-(0)-611 Ответчик отказал Истцу в подписании договора на условиях, предложенных Истцом.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 16 февраля 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО  «Вердикт-оценка» (ИНН: <***>), экспертам ФИО3, ФИО4 с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), по состоянию на дату – 31.07.2023 г.?

2. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), по состоянию на дату – 31.07.2023 г.?

Согласно экспертному заключению ООО  «Вердикт-оценка» экспертами даны ответы:

1.      рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), по состоянию на дату – 31.07.2023 г. составляет 11 076 971 руб.

2.      4 979 613,79 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение ООО  «Вердикт-оценка» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представители истца и ответчика результаты судебной экспертизы  не оспаривали.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО  «Вердикт-оценка».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "КРОНА-МЕД"  и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 6 097 357 (Шесть миллионов девяносто семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 21 копейки в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-258412/23-125-1360, выполненным ООО «Вердикт-оценка».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 72 587 (Семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят семь) руб. 59 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО "КРОНА-МЕД"  (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.05.2013, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

К.С. Самодурова