Решение от 28 мая 2020 г. по делу № А70-17805/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17805/2018
г. Тюмень
28 мая 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.05.2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 28.05.2020г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой В.А., рассмотрев в судебном заседании иск

индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее - истец)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее -ответчик)

третье лицо - ООО «ОК «Альянс»

об урегулировании разногласий,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 10.01.2018 №1

от ответчика: ФИО3, доверенность от 26.12.2018 №193

от третьего лица: не явилось, извещено

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 06.11.2018 обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении с департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени договора купли-продажи нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября, 82 корп.2, добавив пункт 2.1.1 и изложив спорные пункты договора в представленной редакции.

В обоснование исковых требований истец ссылался на решение Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-800/2018, в соответствии с которым решение об отказе, сформулированное в письме Департамента имущественных отношений Администрации г.Тюмени «Об утрате преимущественного права» №44-06-5506/7 от 17.11.2017 в реализации индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября, 82, корпус 2, признано незаконным, противоречащим ст.ст.3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где суд обязал департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени выполнить необходимые действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на реализацию ИП ФИО1 преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября, 82, корпус 2, в соответствии с заявлением ИП ФИО1 (входящий номер Департамента 44-06-1142/7 от 02.11.2017), после вступления решения суда в законную силу

Постановлением от 13.11.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.04.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу №А70-800/2018 оставлены без изменения, кассационная жалоба департамента имущественных отношений администрации города Тюмени - без удовлетворения.

Департамент провел оценочную экспертизу нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября, 82, к.2, и выслал в адрес истца проект договора купли – продажи муниципального имущества.

Пунктом 2.1 данного проекта договора купли – продажи муниципального имущества в редакции департамента предусмотрено, что цена продажи составляет сумму в размере 4621497,00 рублей. Указанный проект договора подписан истцом с протоколом разногласий №1 от 30.10.2018, согласно которому предлагалось изложить п.2.1 в следующей редакции: «цена продажи составляет 402600,00 рублей. Направление истцом, на предложенный управлением проект договора купли - продажи, протокола разногласий обусловлено несогласием последнего с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, завышена, а также отсутствия условия о зачете в счет оплаты выкупной цены спорного помещения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений и отсутствия срока рассрочки уплаты выкупной цены.

Отказ ответчика от подписания, предложенного истцом протокола разногласий к договору купли-продажи спорного имущества, послужил основанием для обращения последнего с настоящим иском в арбитражный суд.

Для установления рыночной стоимости объектов недвижимости и стоимости неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости, определением суда от 15.01.2019 была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Вип Груп» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: <...> Октября, д.82, к.2, площадью 33,9 кв.м., 101.9 кв.м., 50.6 кв.м. по состоянию на 02.11.2017; какова стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: <...> Октября, д.82, к.2, площадью 33,9кв.м., 101.9 кв.м., 50.6 кв.м. по состоянию на 02.11.2017 год.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение № 01/02-19 от 12.02.2019, в котором сделаны выводы о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости (нежилых помещений) расположенных в подвале нежилого здания по адресу: <...> Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017, с учетом принятых при проведении судебной экспертизы допущений и округления, составляет 3950322,00 рублей с учетом НДС и 334773,00 рублей без НДС; стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: <...> Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017 составляет 2 495864,00 рублей с НДС и 2115139,00 рублей без НДС.

С учетом указанного заключения и пояснений эксперта, проводившего судебную экспертизу 15.04.2019 решением суда, оставленным без изменения 05.08.2019 постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.11.2019 решение суда и апелляционное постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Свое постановление суд кассационной инстанции мотивировал тем, что судами первой и апелляционной инстанции не был включен в предмет исследования вопроса о том, какой именно объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений выкупаемых нежилых помещений, и какова их стоимость, определяемая на соответствующую юридически значимую дату. При этом, как установил суд кассационной инстанции, довод о необходимости применения указанного подхода заявлялся департаментом в ходе судебного разбирательства, в том числе и в апелляционной жалобе, однако не получил надлежащей правовой оценки судов, несмотря на то, что установление указанных обстоятельств носит существенный характер для разрешения спора по существу. Поскольку указанный вопрос требует применения специальных знаний, то суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции на необходимость назначения и проведения в рамках дела дополнительной судебной экспертизы, вопрос о которой ставил ответчик.

Таким образом, суд вышестоящей инстанции полагает, что суды, не назначив проведение дополнительной судебной экспертизы, фактически лишили ответчика права на судебную защиту, с одной стороны, не позволив доказать экономическую обоснованность своих притязаний в указанной части, с другой, противопоставив им их недоказанность. При этом бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав.

Поскольку судами не были установлены необходимые для правильного рассмотрения настоящего дела юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску, в частности, не исследован вопрос о стоимости произведенных неотделимых улучшений (а не величины расходов по ремонту) нежилых помещений, подлежащих определению на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., судебные акты об установлении взаимосвязанных друг с другом условий договора нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании п.3 ч.1 ст.287 АПК РФ.

Определением суда от 25.11.2019 исковое заявление было принято к производству суда первой инстанции, назначено предварительное судебное заседание по его рассмотрению.

Определением суда от 12.12.2019 назначено судебное разбирательство на 21.01.2020 года.

20.01.2020 в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 21.01.2020 судебное разбирательство отложено на 05.02.2020 в целях рассмотрения ходатайства ответчика о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

05.02.2020 в материалы дела от истца поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 05.02.2020 назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, проведение которое поручено экспертам ООО «Арбитр» «Центр независимых экспертиз», производство по делу приостановлено.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) установить какие виды и объекты работ, а также материалы, согласованные между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в дефектной ведомости (приложение к договору аренды) и сметной документации, на объекте недвижимости, расположенным по адресу: <...> Октября, д.82, к.2, привели к созданию неотделимых улучшений, по состоянию на 02.11.2017 года?

2) установить стоимость неотделимых улучшений, установленных в результате ответа на первый вопрос, по состоянию на 02.11.2017 на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <...> Октября, д.82, к.2, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

07.04.2020 в материалы дела от экспертной организации поступило заключение (дополнительной судебной экспертизы) эксперта №А-034/2020 от 25.03.2020. В ходе произведенного экспертного исследования, экспертами установлено следующее.

Отвечая на вопрос №1, эксперт в ходе экспертного исследования определил, что установленные виды и объемы работ, а также материалы, согласованные между истцом и ответчиком в дефектной ведомости (приложение к договору аренды) и сметной документации на объект недвижимости, расположенным по адресу: г.Тюмень. ул.50 лет октября д.82 к.2, приведшие к созданию неотделимых улучшений по состоянию 02.11.2017 были сведены в следующую таблицу:

Работы / материалы

Наименование видов работ и материалов

Ед. изм.

Объем

Стены

Работы

Покрытие стен внутри помещений жидкими обоями

м2

158,1

матер

Жидкие обои, м2, 230*4,5*400

м2

158,1

Работы

Отделка стен внутри помещений декоративной штукатуркой (фреской)

м2

11,2

Работы

Отделка арок внутри помещений природным камнем

м2

13

Работы

Отделка внутренних стен входной группы природным камнем

м2

12

матер

Мастика клеящая строительная ВГКМ

т
0,025

Потолки

Работы

Устройство подвесных потолков типа Армстронг

м2

48,3

матер

Плиты потолочные «Армстронг-Оазис» с направляющими и соединительными деталями

м2

49,27

Работы

Устройство натяжных потолков, включая устройство в натяжном потолке монтажных отверстий: под светильники (люстру), 24 отверстия

м2

12

матер

Пленка ПВХ для натяжных потолков, м2, 12*60

м2

12

матер

Багет фиксирующий, м, 14*25

м2

12

Работы

Устройство декоративного потолочного плинтуса полиуретанового

м
75

матер

Декоративный потолочный плинтус, м, 75*15

м
75

Двери

Работы

Установка дверного блока арочного двупольного с полотнами глухими ДГ 24-19, пл. 4.44м2 с покрытием лаком за 2 раза

м2

4,2

матер

Блоки дверные двупольные с полотном глухим ДГ 24-19, пл.4,44м2

м2

4,2

матер

Скобяные изделия для блоков входных дверей в помещение двупольных

комп лект

1
Пластиковые конструкции

Работы

Установка входной группы: пластиковые двери с одинарным остеклением, ПВХ-окна

м2

13,1

матер

Входная группа: пластиковые двери с одинарным остеклением, ПВХ-окна

м2

13,1

Электромонтажные работы

Работы

Установка светильников люминесцентных накладных 4х18

шт

14

матер

Светильники люминисцентные накладные с зеркальной решеткой типа ARS/S 418, шт, 14*835,07

шт

14

Работы

Установка светильников люминесцентных в пылевлагозащитном корпусе

шт

10

матер

Светильники с люминесцентными лампами стартерами пра, тип ЛСП16-2-40 пылевлагозащитный ПР 54

шт

10

Работы

Установка светильников настенных типа ННБ

шт

15

матер

Светильники с лампами накаливания НБО 06-100

шт

15

Работы

Установка выключателей одноклавишных утопленного типа при скрытой проводке

шт

17

матер

Выключатель одноклавишный для скрытой проводки С16-054/1

шт

17

Работы

Установка розеток штепсельных утопленного типа при скрытой проводке

шт

30

матер

Розетка штепсельная для скрытой проводки РС 10-003

шт

30

Работы

Установка щитков ОЩВ-12

шт

1
матер

Щиток ОЩВ-12

шт

1
Сантехнические работы

Работы

Установка умывальников одиночных с подводкой горячей и холодной воды со смесителями СМ-УМ-НКСА

шт

2
матер

Смесители для умывальников СМ-УМ-НКСА настольные, с нижней камерой смешения с аэратором

комп лект

2
Работы

Установка унитазов с бочком

шт

2
матер

Подводка гибкая армированная резиновая 500мм

шт

6
Работы

Установка кранов пожарных диаметром 50мм

шт

1
Вентиляция

Работы

Установка зонта вытяжного над оборудованием из листовой стали

м2

1
матер

Зонты вытяжные над оборудованием из листовой горячекатной и сортовой стали

м2

1
Работы

Установка зонтов над вентиляционными шахтами из листовой стали круглого сечения диаметром 200мм

шт

1
матер

Зонты вентиляционных систем из листовой оцинкованной стали, круглые диаметром шахты 200мм

шт

1
Работы

Прокладка воздуховодов из листовой оцинкованной стали толщиной 0,5мм, периметром 800, 1000мм

м2

56,8

матер

Воздуховоды из оцинкованной стали толщиной 0,55мм, периметром до 900мм

м2

56,8

матер

Крепления

кг

7
Работы

Установка вентиляторов осевых канальных ВОК 4-4, сэл.дв.0,18квт, 1350об/мин, массой до 0,05т

шт

4
матер

Вентиляторы канальные осевые ВОК 4-4, сэл.дв.0,18квт, 1350об/мин

комп лект

4
Ремонт асфальтобетонного покрытия

Работы

Устройство асфальтобетонного покрытия в два слоя толщиной 7см

м2

60

матер

Битумы нефтяные дорожные марки БНД-60/90, БНД-90/130 сорт первый

т
0,019

матер

Смеси асфальтобетонные дорожные, аэродромные и асфальтобетон (горячие и теплые для пористого асфальтобетона щебеночные и гравийные), марки II

т
5,55

матер

Смеси асфальтобетонные дорожные, аэродромные и асфальтобетон (горячие и теплые для плотного асфальтобетона мелко и крупнозернистые, песчаные), марка II, тип Б

т
4,344

Отвечая на вопрос №2, эксперт определил, что стоимость неотделимых улучшений, установленных в результате ответа на первый вопрос, по состоянию на 02.11.2017 на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <...> Октября, д.82, к.2 с учетом и фактического состояния износа, степени повреждения составляет: 1265956,00 рублей без учета НДС, 1493828,00 рублей с учетом НДС.

Определение суда от 13.04.2020 назначено судебное заседание по вопросу возобновления производству по делу на 19.05.2020.

С учетом результатов проведенной экспертизы, истец представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому он просит дополнить вышеуказанный договор п.2.1.1 в следующей редакции: «Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1265956,00 рублей (без учета НДС) в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора, установив окончательную стоимость выкупаемого имущества равной 2081775,00 рублей без НДС». Заявление принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением суда от 19.05.2020 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство по делу назначено на 22.05.2020.

В судебном заседании истец позицию по делу с учетом уточнения исковых требований поддержал в полном объеме.

Ответчик отзыв на иск не представил, в судебном заседании замечаний и возражений относительно результатов проведенной судебной экспертизы не заявил, против исковых требований возражает в полном объеме.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено, отзыв на иск и возражений относительно проведенной экспертизы не представило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд находит исковые требования подлежащими в полном объеме с учетом проведенной дополнительной судебной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ арендатор имеет право на выкуп арендуемого имущества при соблюдении следующих условий:

1. арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

2. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной ст.445 ГК РФ.

В силу ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, а именно в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий по п.2.1 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того, истцом заявлено требование о зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости, оплаты стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

По своей правовой природе договор нежилого помещения (строения) №081531478 от 21.08.2015 является договором аренды, регулируемый нормами гл.34 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды

Беспрерывное пользование спорным помещением истцом осуществляется с 2010 года по настоящий момент.

Как утверждает истец, часть работ была произведена в действие указанного договора и выполнена по архитектурно-планировочному заданию от 13.07.2005, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 12.05.2010 к договору аренды №081027428 от 23.08.2010, в котором указано, что на момент обследования нежилое помещение не эксплуатируется, выполнен следующее комплекс работ: изменен уровень полов, установлены дверные и оконные проемы в конструкциях цокольного этажа и ростверка, выполнены перегороди из кирпича и ГКЛ, входная группа и запасной выход в подвал, проложены инженерные коммуникации без установки сантехприборов, осветительной арматуры, внутри помещения стены облицованы ГКЛ, полы облицованы керамической плиткой, потолки подвесные, в подвале расположен тепловой узел для обслуживания 2-этажного панельного нежилого строения, а в характеристике инженерных сетей указано, что отопление отсутствует, вентиляция естественная.

В заключении комиссии, указанного выше акта приема-передачи, отражено, что арендатор обязан закончить работы по наружной отделке фасада, внутренней отделке помещений, установить сантехприборы и осветительную арматуру, выполнить капитальный ремонт согласно дефектной ведомости до 10.10.2010 года.

По утверждению истца, последний производил часть работы с 2010 года, т.е. будучи в арендных правоотношениях с ответчиком по договору аренды №081027428 от 23.08.2010, что соответствует императивной норме, закрепленной в Законе №159-ФЗ в п.6 ст.5. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В подтверждение указанного, истец ссылается на акт приема-передачи нежилого помещения от 12.05.2010 к договору аренды №081027428 от 23.08.2010, дефектную ведомость 2010, являющуюся приложением №3 к договору №081027428 от 23.08.2010, локальный сметный расчет на капитальный ремонт за 2 квартал 2011 года, письмо о приемки выполненных работ от 31.03.2011 №30-08-2165, письмо о возврате актов выполненных работ от 14.04.2011 №30-08-2584/1.

В акте приема-передачи нежилого помещения к договору №081027428 от 23.08.2010 указано на необходимость проведения работа по отделке фасада, внутренней отделке помещений, установки сантехприборов и осветительной арматуры, выполнении капитального ремонта согласно дефектной ведомости, на дефектной ведомости имеется печать и подпись об ее утверждении, на основании дефектной ведомости составлен и согласован сметный расчет за 2 квартал 2011 года (работы в котором соответствуют работам в дефектной ведомости), так же имеется письмо от 31.03.2011 №30-08-2165, письмом о возврате актов выполненных работ от 14.04.2011 №30-08-2584/1.

Таким образом, из указанных выше документов следует, что работы по капитальному ремонту согласованы, более того они были сданы, но в связи с давностью событий данные документы уничтожены в архиве и не сохранились у истца и ответчика.

Согласование осуществления капитального ремонта (неотделимых улучшений) может осуществляться путем согласования дефектной ведомости, указания в акте на исполнение дефектной ведомости, согласования локально сметного расчета (раскрывающего дефектную ведомость по объему и стоимости выполнения работ), а также дальнейшей перепиской, что соответствует судебной практики (№А63-3738/2015, А40- 204629/2014).

По мнению истца, работы, указанные в дефектной ведомости и раскрытые в локальном сметном расчете являются капитальным ремонтом, в силу прямого указания на это как в самой дефектной ведомости, так и в акте приема-передачи нежилого помещения к договору №081027428 от 23.08.2010 года.

При этом, капитальный ремонт является ремонтом, при котором осуществляются качественные изменения объекта аренды, а значит являются неотделимыми улучшениями, кроме того, улучшения, указанные в дефектной ведомости, по мнению истца не могут быть отделены от арендованного имущества, не причинив ему вред, что является дополнительным подтверждением осуществления неотделимых улучшений (№А40-204629/2014).

Возражая относительно обоснованности требований истца в данной части, Департамент не представил каких-либо доказательств того, что капитальный ремонт, произведенный истцом, не привел к возникновению неотделимых улучшений объекта либо привел к возникновению таковых на иную сумму (ст.65, ч.2 ст.9 АПК РФ).

При этом суд учитывает, что с учетом того, что с момента проведения капитального ремонта прошло около 10 лет, истец ссылается на утрату документации на капитальный ремонт, а департамент таких документов не представил.

Согласно ч.6 ст.5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №9785/12 изложена правовая позиция, согласно которой при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, может быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоим имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В соответствии с ч.1 ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст.8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст.13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст.82-87 АПК РФ.

Эксперты ООО «Вип Груп» в результате экспертного исследования, проведенного на основании определения Арбитражного суда Тюменской области от 15.01.2019 о назначении судебной экспертизы по делу №А70-17805/2018, пришли к выводам о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости (нежилых помещений), расположенных в подвале нежилого здания по адресу: <...> Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017, с учетом принятых при проведении судебной экспертизы допущений и округления, составляет 3950322,00 рублей с учетом НДС и 3347731,00 рублей без НДС; стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: <...> Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017 составляет 2495864,00 рублей с НДС и 2115139,00 рублей без НДС. Результаты проведенной судебной экспертизы эксперты ООО «Вип Груп» оформили в заключении №01/02-19 от 12.02.2019 года.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не опровергнуты, данный отчет не признан недействительным, незаконным. Заключение №01/02-19 от 12.02.2019 содержит сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечает требованиям ст.86 АПК РФ, судом признано допустимым и достоверным доказательством по делу.

Представленное экспертное заключение №01/02-19 от 12.02.2019, принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, позволяющего достоверно установить, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений расположенных в подвале нежилого здания по адресу: <...> Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017 составляет 3347731,00 рублей; стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: <...> Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017 составляет 2115139,00 рублей.

Руководствуясь вышеприведенными нормами Закона №159-ФЗ, суд пришел к выводу о необходимости изложить п.п.2.1 и 2.1.1 договора в следующей редакции: «Пункт 2.1 Цена продажи составляет 3347731 (три миллиона триста сорок семь тысяч семьсот тридцать один) рубль 00 копеек (без учета НДС), в том числе: - нежилое помещение, площадью 33,9 кв.м. – 631316 (шестьсот тридцать одна тысяча триста шестнадцать) рублей 00 копеек (без учета НДС), - нежилое помещение, площадью 101,9 кв.м. – 1774097 (один миллион семьсот семьдесят четыре тысячи девяносто семь) рублей 00 копеек (без учета НДС), - нежилое помещение, площадью 50,6 кв.м. – 942318 (девятьсот сорок две тысячи триста восемнадцать) рублей 00 копеек (без учета НДС)» пункт 2.1.1 зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 2115139 (два миллиона сто пятнадцать тысяч сто тридцать девять) рублей 00 копеек (без учета НДС) в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора, установив окончательную стоимость выкупаемого имущества равной 1232592 (один миллион двести тридцать две тысячи пятьсот девяносто два) рубля 00 копеек (без учета НДС)».

Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 12.11.2019 указал, что суды, при рассмотрения дела по существу не включили в предмет исследования вопрос о том, какой именно объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений выкупаемых нежилых помещений, и какова их стоимость, определяемая на соответствующую юридически значимую дату.

Определением суда от 05.12.2019 по ходатайству истца и ответчика была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Арбитр» «Центр независимых судебных экспертиз».

В рамках проведенной дополнительной судебной экспертизой, эксперты ООО «Арбитр» «Центр независимых судебных экспертиз» установили расчет стоимости неотделимых улучшений, а также виды и объемы работ, используемые для создания неотделимых улучшений.

Представленное экспертное заключение №А-03/2020 от 25.03.2020 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, позволяющего достоверно установить, стоимость и объем выполненных улучшений.

Результаты судебной экспертизы не были оспорены ни истцом, ни ответчиком.

Новых ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

При принятии настоящего решения суд исходит из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле (ст.65 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со ст.68 АПК обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.71 АПК РФ).

На основании изложенного иск подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика, как на сторону не в чью пользу принят судебный акт (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, в части цены продажи имущества.

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Цена продажи составляет 3347731 (три миллиона триста сорок семь тысяч семьсот тридцать один) рубль 00 копеек (без учета НДС), в том числе:

- нежилое помещение, площадью 33,9 кв.м. – 631316 (шестьсот тридцать одна тысяча триста шестнадцать) рублей 00 копеек (без учета НДС),

- нежилое помещение, площадью 101,9 кв.м. – 1774097 (один миллион семьсот семьдесят четыре тысячи девяносто семь) рублей 00 копеек (без учета НДС),

- нежилое помещение, площадью 50,6 кв.м. – 942318 (девятьсот сорок две тысячи триста восемнадцать) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Дополнить договор пунктом 2.1.1, изложив его в следующей редакции: «Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1265956 (один миллион двести шестьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС) в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора, установив окончательную стоимость выкупаемого имущества равной 2081775,00 (два миллиона восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят пять) рубля 00 копеек (без учета НДС)».

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени в пользу индивидуальный предприниматель ФИО1 6000,00 рублей расходов по оплате госпошлины. Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Маркова Н.Л.