Решение от 7 июля 2025 г. по делу № А51-12616/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12616/2024
г. Владивосток
08 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  24 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  08 июля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 19.06.2024, удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 20.05.2025, служебное удостоверение, диплом;

от МКУ «АПМЗН»: ФИО4, по доверенности от 09.01.2025, паспорт, диплом;

от ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»: не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №414-ППА, изложив пункты 1.1, 1.2, 2.1.1, 3.1, 3.3, указанного договора в редакции истца.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»).

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) 414-ППВ, изложив пункт 3.1. указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 3.1. раздела 3. «Цена договора и порядок расчетов» в редакции: «Согласно заключению эксперта №010-0/2025 от «14» марта 2025, подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.04.2024 №1854/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 21 174 500 (двадцать один миллион сто семьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Арбитражным судом установлено, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат нормам действующего законодательства, не нарушают прав других лиц, в связи с чем заявленное ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ подлежит удовлетворению.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения участников спора по заявленным требованиям.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора №02-15064-001-Н-АР-9564-00 аренды недвижимого имущества от 20.04.2020 ИП ФИО1 является арендатором нежилого здания общей площадью 568,0 кв.м, этаж: 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:000000:20154 (далее – спорное здание).

11.08.2023 ИП ФИО1 направил в адрес администрации г. Владивостока заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Уведомлением от 03.05.2024 №24/713 МКУ «АПМЗН» предложило истцу реализовать свое преимущественное право на приобретение испрашиваемого имущества, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, приложив проект соответствующего договора купли-продажи под номером 414-ППВ.

Пунктом 3.1 проекта договора №414-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.04.2024 №1854/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 38 446 000 рублей 00 копеек (без учета НДС).

В ответе письме на указанное уведомление предприниматель направил протокол разногласий на проект договора №421-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства). Так, покупатель, в том числе, предложил свою редакцию пункта 3.1 договора купли-продажи, содержащего условие о выкупной стоимости имущества в размере 25 666 161 рубль 00 копеек на основании отчета об оценке стоимости недвижимого имущества №188-11-2023/ОД от 04.12.2023.

Письмом №24/945 от 05.06.2024 МКУ «АПМЗН» сообщило об отклонении вышеуказанной претензии, поскольку у учреждения отсутствуют полномочия вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В своем отзыве на иск УМС г. Владивостока с исковыми требованиями не согласилось, указав, что итоговая цена выкупаемого имущества определена на основании отчета от 04.03.2024 №351-24, подготовленного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 27.01.2025 в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по ходатайству истца назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур эксперт» ФИО5.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объектов недвижимости: нежилое здание, общая площадь 568 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземный 0, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:20154, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Воропаева, 33Б, строение 21, с земельным участком общей площадью 3 535 +/- 21 кв.м, кадастровый номер 25:28:010041:6189, расположенным по адресу: <...>, по состоянию на 11.08.2022.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №010-С/2024 от 14.03.2025, согласно которому рыночная стоимость объекта экспертизы без учета НДС составляет на дату оценки 11.08.2022 – 21 174 500 рублей.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования, уточненные с учетом указанных результатов судебной экспертизы, подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как было указано выше, по результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №010-С/2024 от 14.03.2025, изучив которое по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО5), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта №010-С/2024 от 14.03.2025 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость выкупаемого имущества.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении судебного эксперта (21 174 500 рублей), является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Таким образом, уточенные требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины, а также по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) 414-ППВ, изложив пункт 3.1. указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 3.1. раздела 3. «Цена договора и порядок расчетов» в редакции: «Согласно заключению эксперта №010-0/2025 от «14» марта 2025, подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.04.2024 № 1854/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 21 174 500  (двадцать один миллион сто семьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек (без учета НДС).»

Взыскать с управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и 50 000 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.