Постановление от 7 декабря 2023 г. по делу № А66-6050/2023

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-6050/2023
г. Вологда
07 декабря 2023 года


Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 декабря 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от акционерного общества «ТВЕРЬСТРОЙ» представителя ФИО2 по доверенности от 24.04.2023, от администрации города Твери представителя ФИО3 по доверенности от 26.08.2021 № 80,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 04 сентября 2023 года по делу № А66-6050/2023,

установил:

акционерное общество «ТВЕРЬСТРОЙ» (адрес: 170043, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (адрес: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Администрация) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельных участков, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, от 27.07.2022 № 253-1, заключенной Обществом и Администрацией, выраженной в уведомлении от 01.12.2022 № 01/6561-и; признании договора аренды земельных участков, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, от 27.07.2022 № 253-1 действующим (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (адрес: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Управление), государственное казенное учреждение Тверской области «ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ» (170008, <...> октября, дом 39, помещение 102; ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, Тверская область, город Тверь, площадь Святого Благоверного князя ФИО4, дом 2; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Министерство).

Решением суда от 04.09.2023 иск удовлетворен.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Издание распоряжения правительства Тверской области от 21.11.2022 № 1287-рп «Об отмене документации по планировке территории» (далее – Распоряжение № 1287-рп) свидетельствовало об отсутствии планов по завершению комплексного развития территории в границах, находящихся в государственной собственности земельных участков в соответствии с ранее утвержденным проектом, размещение многоквартирного дома и магазина на предоставленных в аренду земельных участках с целью завершения их комплексного освоения не представляется возможным. В силу пункта 9 статьи 1, пункта 7 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование переданных по договору аренды земельных участков в соответствии с условиями договора в отсутствие утвержденной документации по планировке соответствующей территории не представляется правомерным. Суд ошибочно признал уведомление о расторжении договора недействительным.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Администрации, Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключаемый без проведения торгов, от 27.07.2022 № 253-1.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.4 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 8 867 кв.м, кадастровым номером 69:40:0000000:5692, с видом разрешенного использования - под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>; земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 3 408 кв.м, кадастровым номером 69:40:0000000:5694, с видом разрешенного использования - под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемых к договору и являющихся его. Земельный участок, кадастровым номером 69:40:0000000:5692, предоставляется арендатору для целей завершения строительства многоквартирного жилого дома. Земельный участок, кадастровым номером 69:40:0000000:5694, предоставляется арендатору для целей завершения строительства магазина. Обременения и ограничения участка: согласно генеральному плану городского округа – города Твери Тверской области, утвержденному постановлением правительства Тверской области от 22.11.2021 № 615-пп, земельный участок, кадастровым номером 69:40:0000000:5694, расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), зоне транспортной инфраструктуры; на земельном участке, кадастровым номером 69:40:0000000:5694, расположена автомобильная дорога общего пользования местного значения, в том числе проезжая часть и тротуары, кадастровым номером 69:40:0000000:769 (частично); участок входит в территорию, в отношении которой утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200180:41 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Московском районе города Твери постановлением Администрации от 21.08.2012 № 1363, согласно которой земельный участок, кадастровым номером 69:40:0000000:5692, предусматривается под жилой дом, земельный участок, кадастровым номером 69:40:0000000:5694, предусматривается под магазин.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 27.07.2022 по 26.07.2025.

В силу пункта 4.1.1 арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании участка, использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно пункту 6.3 договора при досрочном расторжении договора, в том числе по окончании срока действия договора, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30-дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения договора ответа в установленный срок или возвращении уведомления с указанием отсутствия арендатора по адресу, указанному в его реквизитах, договор считается расторгнутым.

Администрация 01.12.2022 уведомила Общество, что Распоряжением № 1287-рп документация по планировке территории отменена, в связи с этим осуществление строительства на вышеуказанных земельных участках с целью продолжения их комплексного освоения не представляется возможным. Обществу направлены два экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 с актами земельных участков для подписания и направления экземпляров соглашения о расторжении договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 с актами приема-передачи земельных участков в Администрацию в тридцатидневный срок с даты получения настоящего уведомления.

Поскольку Общество соглашение о расторжении договора аренды не подписало, со ссылкой на пункт 6.3 договора от 27.07.2022 № 253-1 Администрация признала договор расторгнутым и обратилась в Управление за регистрацией расторжения договора. Расторжение договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 зарегистрировано, в ЕГРН внесены соответствующие изменения.

Полагая, что у ответчика отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, договор является действующим, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, предусмотренных в ГК РФ.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, между сторонами возникли правоотношения по аренде земельных участков, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, условиями договора аренды земельных участков от 27.07.2022 № 253-1.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установил суд первой инстанции, факт передачи Администрацией спорных земельных участков в аренду Обществу сторонами не оспаривается и подтверждения материалами дела, в том числе договором от 27.07.2022 № 253-1, актом приема-передачи, выписками из ЕГРН.

В статье 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела видно, что по мнению Администрации, поскольку письмом от 01.12.2022 № 01/6561-и Обществу предложено расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, однако ответа на данное письмо не направлено, по условиям пункта 6.3 договор от 27.07.2022 № 253-1 признается расторгнутым; поскольку с момента отмены документации по планировке территории Распоряжением № 1287-рп использование арендатором спорных земельных участков для строительства многоквартирного дома и магазина противоречит их целевому использованию, связи с этим имеются правовые основания для расторжения договора аренды. Основанием расторжения договора от 27.07.2022 № 253-1 Администрация считает использование арендатором земельных участков не по целевому назначению.

Согласно статье 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (статья 42 ГрК РФ).

В соответствии со статьей 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, муниципального округа, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для: определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Суд установил, следует из материалов дела, земельные участки, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, переданы Обществу на праве аренды для завершения строительства магазина и многоквартирного дома. Данные земельные участки образованы из земельного участка, кадастровым номером 69:40:0000000:753, образованного в свою очередь из земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200180:41. Согласно сведениям из ЕГРН, вид разрешенного использования земельных участков, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694 – под комплексную многоквартирную застройку.

В силу статей 1, 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, установленным правилами землепользования и застройки.

В соответствии со статьей 37 ГрК РФ установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поскольку согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71, спорные земельные участки располагаются в территориальной зоне Ж5 – зона многоэтажной жилой застройки до 17 этажей, допускающей в том числе многоэтажную жилую застройку и строительство магазинов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что правовой режим земельных участков допускает использование их в целях, установленных договором аренды от 27.07.2022 № 253-1, сама по себе отмена постановления Администрации от 21.08.2012 № 1363, которым утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200180:41 (почтовый адрес ориентира: <...>), не влияет на правовой режим образованных земельных участков и не приводит к изменению вида разрешенного использования земельных участков.

При этом суд указал, что, поскольку использование Обществом переданных в аренду по договору от 27.07.2022 № 253-1 земельных участков не по целевому назначению не установлено, у Администрации отсутствовали правовые основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Из материалов дела видно, на основании заключенного Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) договора от 09.12.2011 № 0001-з/11 земельный участок, кадастровым номером 69:40:0200180:41, предоставлен в аренду для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования и документацией по планировке территорий.

Из условий спорного договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 следует, что согласно ситуационным планам муниципального унитарного предприятия «Горпроект» в пределах участков расположены инженерные сети, трансформаторная подстанция, построенные в рамках комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства по договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 09.12.2011 № 0001-з/11.

Как правильно указал суд первой инстанции, Общество с 2011 года с согласия Министерства и Администрации производило комплексное освоение земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200180:41 (из которого в итоге выделены спорные земельные участки), в том числе осуществляло строительство многоквартирных жилых домов, проводило инженерные сети и объекты коммунальной инфраструктуры. Строительство на земельных участках, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, переданных по договору от 27.07.2022 № 253-1, является завершающим этапом освоения данной территории в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200180:41.

Реализация органами власти своих полномочий, в том числе в сфере земельных и градостроительных отношений, должна осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определенность, сохранение разумной стабильности правового регулирования и правоприменительной деятельности, недопустимость совершения произвольных и противоречивых распорядительных действий при реализации нормативно определенной компетенции, с целью обеспечения предсказуемости условий осуществления хозяйственной деятельности, зависящих от реализации органами власти своих полномочий, что позволит участникам соответствующих правоотношений в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности приобретенных прав, действенности их государственной защиты, то есть в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.05.2001 № 8-П, от 23.04.2004 № 9-П, определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 04.12.2003 № 415-О, от 04.04.2006 № 89-О, от 12.05.2021 № 4-КАД21-9-К1.

Как указал суд первой инстанции, поскольку Общество, заключая спорный договор аренды в отношении земельных участков, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, обоснованно и добросовестно полагало о закреплении за ним органом власти права на пользование земельными участниками с целью осуществления строительства магазина и жилого дома, расторжение Администрацией в одностороннем порядке договора аренды по формальному основанию отмены документации по планировке территории в отсутствии со стороны Общества каких-либо нарушений, приводит к юридической неопределенности судьбы земельных участков, нарушению стабильности гражданского оборота, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. В связи с этим с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» суд первой инстанции признал расторжение Администрацией в одностороннем порядке договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 недействительным.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку односторонний отказ Администрации от договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 признан судом недействительным, требования Общества о применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельных участков от 27.07.2022 № 253-1 действующим подлежит удовлетворению.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 04 сентября 2023 года по делу № А66-6050/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева


Судьи

Н.А. Колтакова

О.Б. Ралько