Постановление от 29 сентября 2025 г. по делу № А22-1904/2020

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А22-1904/2020 30.09.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 17.09.2025. Постановление в полном объеме изготовлено 30.09.2025.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мизиевым Ш.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия на определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.04.2025 по делу № А22-1904/2020, принятое по заявлению Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Чилгир-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, при участии в судебном заседании конкурсного управляющего СПК «Чилгир-1» - ФИО1, представителя Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия – ФИО2 (доверенность от 01.10.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 23.12.2021 СПК «Чилгир-1» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена

процедура банкротства конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 6 (7207) от 15.01.2022 (объявление № 77033862707 / стр.228).

Определением арбитражного суда от 25.05.2022 конкурсным управляющим СПК «Чилгир-1» утвержден ФИО1

Комитет имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - заявитель, комитет) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СПК «Чилгир-1» обратился в арбитражный суд с заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Чилгир-1» (далее - ответчик, кооператив) о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 24.03.2009 и от 15.12.2015.

Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.04.2025 по делу № А22-1904/2020 в удовлетворении заявления Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Чилгир-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 24.03.2009 и договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 15.12.2015 - отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, мотивированной тем, что кооператив, начиная с 4 квартала 2021 года по настоящий момент, систематически ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендных платежей, тем самым, имеются основания для расторжения договоров аренды применительно к положениям пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. А также апеллянт полагает, что право аренды не может быть реализовано на торгах без согласия собственника.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования

Республики Калмыкия поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Конкурсный управляющий СПК «Чилгир-1» возразил по существу доводов апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, и проверив законность обжалуемого судебного акта, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.04.2025 по делу № А22-1904/2020 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что на основании постановления администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 72 от 24.03.2009 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - арендодатель) и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Чилгир-1» (далее - должник, арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 24.03.2009 (далее - договор аренды от 24.03.2009), в соответствии с которым арендатору предоставлены земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Чилгир-1» по состоянию на 13.07.2022 согласно договору аренды от 24.03.2009 с учетом внесенных изменений и дополнений использует на праве аренды, следующие земельные участки: с кадастровым номером 08:13:050101:143, общей площадью 306,0 га, из них: пастбища - 286,0 га, под дорогами - 4,0 га, прочие земли - 16,0 га, находящийся примерно в 1,5 км на юго-запад от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:145, общей площадью 518,6 га, из них: пастбища - 515,0 га, под дорогами - 2,6 га, прочие земли - 1,0 га, находящийся примерно в 2,2 км на северо-запад от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:156, общей площадью 121,0 га, из них: пастбища - 120,0 га, под дорогами - 1,0 га, находящийся примерно в 18,6 км на северо-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:157, общей площадью 567,0 га, из них: пастбища - 566,0 га, под дорогами - 1,0 га, находящийся примерно в 16,1 км на северо-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:159, общей площадью 3333,0 га, из них: пастбища - 3315,0 га, под

постройками - 4,0 га, под дорогами - 14,0 га, находящийся примерно в 15,6 км на восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:160, общей площадью 920,0 га, из них: пастбища - 917,0 га, под дорогами - 3,0 га, находящийся примерно в 18,7 км на юго-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:165, общей площадью 454,0 га, из них: пастбища - 452,0 га, под дорогами - 2,0 га, находящийся примерно в 10,6 км на северо-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:166, общей площадью 418,0 га, из них: пастбища - 417,0 га, под дорогами - 1,0 га, находящийся примерно в 12,1 км на северо-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:168, общей площадью 775,0 га, из них: пастбища - 770,0 га, под дорогами - 5,0 га, находящийся примерно в 12,5 км на юго-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:170, общей площадью 512,0 га, из них: пастбища - 510,0 га, под дорогами - 2,0 га, находящийся примерно в 18,8 км на юго-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:171, общей площадью 1263,0 га, из них: пастбища - 1261,0 га, под дорогами - 2,0 га, находящийся примерно в 5,5 км на юго-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:172, общей площадью 737,0 га, из них: пастбища - 735,0 га, под дорогами - 2,0 га, находящийся примерно в 10,1 км на юго-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:173, общей площадью 1606,0 га, из них: пастбища - 1598,0 га, под постройками - 4,0 га, под дорогами - 4,0 га, находящийся примерно в 9,3 км на север от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:174, общей площадью 229,0 га, из них: пастбища - 229,0 га, находящийся примерно в 11,4 км на север от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:179, общей площадью 314,0 га, из них: пастбища - 313,0 га, под дорогами - 1,0 га, находящийся примерно в 5,2 км на восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:183, общей площадью 865,2818 га, из них: пастбища - 1329,0 га, под постройками - 2,0 га, под дорогами - 3,0 га, находящийся примерно в 13,6 км на северо-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:187, общей площадью 437,0 га, из них: пастбища - 436,0 га, под дорогами - 1,0 га, находящийся примерно в 11,9 км на северо-восток от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:269, общей площадью 1680,0 га, из них: пастбища - 1665,0 га, под постройками - 3,0 га, под дорогами - 12,0 га, находящийся примерно в 4,1 км на северо-запад от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:273, общей площадью 476,0 га, из них: пастбища - 403,0 га, под дорогами - 3,0 га, прочие земли - 70,0 га, находящийся примерно в 1,4 км на север от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:270, общей площадью 558,0 га, из них пастбища - 554,0 га, под дорогами - 4,0 га, находящийся примерно в 4,1 км на северо-запад от п. Чилгир; с кадастровым номером 08:13:050101:272, общей площадью 787,0 га, из них пастбища - 642 га, под постройками - 4,0 га, под

дорогами - 6,0 га, солончак - 130,0 га, под водой - 3,0 га, прочее - 2,0 га, находящийся примерно в 1,4 км на север от п. Чилгир.

Также, на основании постановления администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 354 от 15.12.2015 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Чилгир-1» заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 15.12.2015 (далее - договор аренды от 15.12.2015) в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:050101:410, общей площадью 570,0 га, из них пастбища 567,0 га, под постройками - 2,0 га, под строениями - 1,0 га, находящийся примерно в 1,5 км на юго-запад от п. Чилгир.

При этом, договоры зарегистрированы в установленном порядке, земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи.

В силу пункта 3.1 договоров арендатор обязался с равномерной разбивкой годовой арендной платы ежеквартально вносить арендную плату за право пользования участками в размере, согласно прилагаемым к договорам ежегодным расчетам арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договоров.

Согласно пунктам 3.2 договоров арендная плата вносится арендатором ежеквартально в следующие сроки: 1 квартал - до 20 марта, 2 квартал - до 20 июня, 3 квартал - до 20 сентября, 4 квартал - до 20 декабря.

Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в связи с изменением параметров исчисления (расчета) ставки арендной платы на текущий финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Калмыкия. В этом случае изменение ставок арендной платы по договору аренды изменяется арендодателем в одностороннем порядке и исчисляется с момента опубликования нормативного правового акта об изменении порядка определения арендной платы (пункты 3.5 договоров).

В соответствии с пунктами 5.2 договоров в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление с изложением фактов, составляющих основу нарушения. В случае не устранения нарушения в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право обратиться в суд. Нарушение, которое может быть устранено в оговоренные сторонами сроки, не влечет за собой расторжение договора.

В пунктах 5.3 договоров стороны согласовали, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,05 % за каждый день просрочки, начиная с 1 -го числа первого месяца следующего нового квартала.

Расчет арендной платы за использование земельных участков в 2023 году производился согласно постановлению Правительства Республики Калмыкия от 17.01.2014 № 15 «О порядке определения арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Постановление Правительства РК № 15).

Исходя из Постановления Правительства РК № 15 начисленная арендная плата за использование земельных участков по договору аренды от 24.03.2009 и договору аренды от 15.12.2015 за 3-4 кварталы 2023 года и 1 квартал 2024 года составила в размере 412 207 руб. 44 коп.

Комитет обязательства по передаче земельных участков в аренду исполнил в полном объеме, ответчик осуществлял пользование земельными участками, однако в нарушение условий договора аренды, ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за 3-4 кварталы 2023 года и 1 квартал 2024 года в общем размере 412 207 руб. 44 коп.

Комитетом в целях досудебного урегулирования спора в адрес должника направлено уведомление № 70 от 25.04.2024 с требованием погасить имеющуюся задолженность и с предложением расторгнуть договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.03.2009 и от 15.12.2015.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности ответчиком не погашена, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По смыслу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Согласно статье 126 Закона о банкротстве с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Исключение составляют текущие платежи и требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности. Данный процессуальный механизм

направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе. По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора (пункт 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка сроком более пяти лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Кооператив является сельскохозяйственной организацией, особенности банкротства которой предусмотрены параграфом 3 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Для сельскохозяйственной организации статьей 179 Закона о банкротстве установлены особенности продажи имущества и имущественных прав, направленные, прежде всего, на сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. На первые торги по продаже имущества сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий выставляет предприятие должника как имущественный комплекс. Право аренды на земельный участок к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесено. По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35).

В рассматриваемо случае, договоры аренды земельных участков от 24.03.2009 и от 15.12.2015 заключались непосредственно для осуществления основного вида деятельности кооператива и действуют до 23.03.2034, то есть, заключены сроком более пяти лет. Указанное означает, что право аренды является активом должника, который подлежит включению в конкурсную массу и может быть реализован на торгах.

В связи с чем, с учетом положений пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом

Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, заявленные требования о расторжении договоров аренды правомерно заявлены в рамках дела о банкротстве.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Ввиду статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Исходя из пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

По смыслу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему

правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата за земельные участки носит регулируемый характер, изменение ее размера подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

На основании статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от их исполнения недопустим, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 5 Закона о банкротстве требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Требование арендодателя по взысканию задолженности по договорам аренды заявлены за период 3-4 кварталы 2023 года и 1 квартал 2024 года, являются текущими платежами, поскольку возникли после даты принятия заявления о признании ответчика банкротом в рамках дела № А22-1904/2020 (определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2020 «О принятии заявления о признании должника банкротом к производству»). Указанные требования заявителя по взысканию задолженности по договорам аренды за период 3-4 кварталы 2023 года и 1 квартал 2024 года заявлены истцом в рамках отдельного судебного производства - дело № А22-1679/2024.

Ввиду пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По смыслу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Комитет уведомлением № 70 от 25.04.2024 предложил ответчику расторгнуть договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.03.2009 и от 15.10.2015.

Претензионный порядок, который сторона должна соблюсти прежде, чем обратиться в суд с требованием о расторжении договора, заявителем соблюден. Соединение в одном письме как предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и предложения о расторжении договора, не может служить основанием для признания претензионного порядка несоблюденным.

Комитет в обоснование заявленных требований ссылается, что кооператив, начиная с 4 квартала 2021 года по настоящий момент, систематически ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендных платежей, тем самым, имеются основания для расторжения договоров аренды применительно к положениям пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ранее в рамках дел №№ А22-2144/2020, А22-3518/2022, А22-3856/2023 заявитель уже обращался к ответчику с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

По мнению суда, в качестве существенных, влекущих расторжение договора аренды, могут быть учтены только нарушения обязательств, допущенные в рамках исполнения данной сделки. Основания для указания обстоятельств, установленных судебными актами в качестве нарушений, влекущих расторжение спорных договоров аренды, отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела ответчик произвел погашение основного долга по арендной плате за период 3-4 кварталы 2023 года и 1 квартал 2024 года в размере 412 207 руб. 44 коп., что подтверждается платежными получениями, представленными в материалы дела, в связи с чем, задолженность на момент рассмотрения спора отсутствует.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.11.2024 по делу № А22-1679/2024 принят отказ Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия от исковых требований о взыскании задолженности в сумме 412 207 руб. 44 коп., производство по делу в указанной части прекращено.

Уточненные исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия удовлетворены частично. Суд взыскал с сельскохозяйственного производственного кооператива «Чилгир-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по текущим платежам по пени в сумме 31 599 руб. 64 коп. за период с 01.10.2023 по 17.05.2024. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Конкурсный управляющий СПК «Чилгир-1» - ФИО1, возражая относительно заявленных требований указывает, что в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать ввиду следующего.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Требование Комитета по расторжению договоров аренды направлено на ущемление интересов кредиторов и на приоритетное удовлетворение требований заявителя с нарушением установленной очередности.

Обращаясь в суд с заявлением о расторжении вышеуказанных договоров аренды, указывая на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей, как существенном нарушении обязательств по договору, комитет не учитывает и игнорирует нормы статьи 134 Закона о банкротстве, запрещающие погашение требований кредиторов

иным образом, кроме как в соответствии с установленной очередностью. При этом Законом о банкротстве не установлено каких-либо специальных норм в отношении очередности удовлетворения требований по договорам аренды земельных участков либо установлении каких-либо обременении в отношении права аренды указанных земельных участков. Следовательно, единственной возможностью исполнения должником своих обязательств перед кредиторами (в том числе перед кредиторами по арендным платежам) также является реализация имущества и имущественных прав и распределение поступивших денежных средств.

Однако, в процедуре банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), особенностей земельных отношений и отношений по участию в долевом строительстве), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, к числу которых могут относиться граждане -участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений.

В тоже время, должник не имел задолженности по внесению арендных платежей до введения процедуры банкротства.

Расторжение договоров аренды земельных участков является исключительно крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Между тем, в рассматриваемом случае при разрешении исковых требований суд исходит из того, что на момент рассмотрения дела задолженность ответчика по спорным договорам аренды за заявленный период 3-4 кварталы 2023 года и 1 квартал 2024 года отсутствует, о чем свидетельствует платежные поручения, представленные в материалы дела.

По состоянию на 27.02.2025 задолженность СПК «Чилгир-1» по арендной плате перед Комитетом полностью погашена, в том числе задолженность по пени.

Болле того, согласно представленной конкурсным управляющим справке № 203 от 25.08.2025, выданной комитетом, задолженности по аренде земельных участков за 2025 год не имеется.

Конкурсным управляющим проведены торги по продаже права аренды земельных участков по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 24.03.2009 и от 15.12.2015.

Большая часть земельных участков реализовано, что подтверждается протоколами торгов и заключенными договорами продажи права аренды земельных участков. Практически на все земельные участки право аренды переоформлено на третьих лиц.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» относительно договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более чем пять лет, разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае, избранная заявителем мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных должником нарушений и балансу интересов сторон. В данном случае поводом для расторжения договора аренды послужила незначительная задолженность по арендной плате, погашенная должником в процессе рассмотрения спора в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отмечено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Таким образом, с учетом приведенных разъяснений факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Право аренды являлось действительным активом СПК «Чилгир-1», который реализован в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора. Конкурсным кредитором АО «Росагролизинг» взяты на себя обязательства по внесению арендной платы. Несмотря на затрудненное финансовое положение, конкурсным управляющим должника предприняты меры для надлежащего

осуществления своих обязательств по внесению арендной платы, допущенные должником нарушения сроков внесения арендной платы были устранены в разумный срок и не лишили заявителя как арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Направление должнику уведомления о расторжении договора, исключающего право аренды земельного участка как актива должника, приводят к уменьшению конкурсной массы.

Принимая во внимание, что нарушения условий спорных договоров аренды, квалифицированные заявителем как существенные, должником устранены (основной долг погашен полностью); расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту; расторжение договоров аренды в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным ответчиком нарушениям по оплате задолженности; допущенное ответчиком нарушение уплаты арендной платы не отвечает признакам существенности и как следствие не может служить основанием для расторжения спорных договоров аренды, суд первой инстанции верно заключил, что в удовлетворении требований комитета следует 9отказать.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом определении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.04.2025 по делу № А22-1904/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Д.А. Белов

Судьи З.А. ФИО4 Годило