Решение от 4 февраля 2020 г. по делу № А40-36200/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-36200/19-77-310
г. Москва
04 февраля 2020г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2020 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновым И.А.,

с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность № 37/2019 от 10.12.2019г., предъявлен паспорт и диплом о высшем юридическом образовании) – до и после перерыва, Гусар Н.В. (доверенность № 05/2018 от 09.01.2018 г, предъявлен паспорт) – после перерыва,

от ответчика: ФИО2 ( доверенность от 09.01.2010г.,адв. уд. № 1309, выдано 03.03.2014г.) – до и после перерыва,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАРХ-ПЛАЗА" (125284 МОСКВА ГОРОД ПРОСПЕКТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ 31А 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2014, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НКС РЕСУРС" (101000 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК АРХАНГЕЛЬСКИЙ ДОМ 3СТРОЕНИЕ 1 ЭТАЖ 4 ПОМ I КОМН 14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.07.2017, ИНН: <***>)

о взыскании 12 117 546 руб. 63 коп.,

Установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАРХ-ПЛАЗА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НКС РЕСУРС" о взыскании 9 874 637 руб. 63 ко., из которых 8 958 411 руб. 89 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений; 916 225 руб. 73 коп., из расчета ставки за эксплуатационные услуги для машиномест, платы за коммунальные услуги за период с 17.07.2018г. по 31.12.2018г. в размере 1 697 795 руб. 31 коп., отчислений за капитальный ремонт за период с 01.08.2018г. по 31.12.2018г. в размере 309 306 руб. 01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 235 807 руб. 68 коп. за период с 09.10.2018г. по 11.02.2019г.

В обоснование заявленных требований истец на то, что ответчик не оплачивал содержание, ремонт и предоставление жилищно-коммунальных услуг, взносов в фонд капитального ремонта за помещения, принадлежащие ему на праве собственности, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов, ООО «МонАрх-Плаза» (истец) является управляющей компанией нежилого здания многофункционального, спортивного, делового, рекреационного комплекса «МонАрх центр», расположенного по адресу: <...>.

Управление МФК «МонАрх центр» осуществляется с 01.07.2016 г. на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом № 2 от 27.05.2016 г. и Протоколом № 3 от 19.07.2016 г.

В подтверждение факта управления зданием истец ссылается на договоры с ресурсоснабжающими организациями и мажоритарными собственниками помещений в здании и Акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по управлению зданием, подписанные уполномоченным общим собранием собственников лицом.

ООО «НКС РЕСУРС» (ответчик) с 17.07.2018 г. является собственником нежилого помещения кадастровый номер 77:09:0005014:4235, общей площадью 2 988,6 кв.м., и 30 машиномест, кадастровый номер 77:09:0005014:4288, общей площадью 425,2 кв.м., находящихся в здании, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Плену ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64)

В соответствии со ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ обязанность по эксплуатации Здания возложена на собственника здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании либо на привлекаемое собственником в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

В случае, если число собственников здания составляет более 5 (пяти), решения по вопросам эксплуатации здания принимаются по соглашению всех собственников на общем собрании.

18.05.2016 г. проведено очное общее собрание собственников помещений в здании, и в период с 04.07.2016 г. по 10.07.2016 г. общее собрание собственников здания в форме заочного голосования (Протокол № 2 от 27.05.2016г. и Протокол № 3 от 19.07.2016 г.) приняло следующие решения: прекращение 30.06.2016 г. полномочий ООО «МонАрх-Сервис» по управлению зданием; избрана с 01.07.2016 г. новая управляющая компании здания ООО «МонАрх-Плаза»; утверждены ставки платы за содержание и ремонт общего имущества здания в части офисного блока, торгового блока и подземного паркинга. Установлена ставка для офисного и торгового блока в размере 5 300 рублей 00 копеек за 1 кв.м., в том числе НДС, в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4 500 рублей 00 копеек за 1 машиноместо, в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги. Утвержден проект договора управления подлежащий к заключению со всеми собственниками помещений в здании; утверждена ставка отчислений на капитальный ремонт здания в размере 12 (двенадцать) рублей 84 копейки за 1 (Один) кв.м., в том числе НДС, в месяц; утвержден ежегодный порядок автоматической индексации стоимости услуг на индекс ИПЦ с 01.07 каждого года.

В связи с проведением индексации на 4,4% в порядке, установленном решением общего собрания собственников (Протокол № 2 от 27.05.2016 г. решение по вопросу 6 повестки дня) ставка платы за содержание и ремонт общего имущества здания с 01.07.2017г. составила для нежилых помещений офисного и торгового блока в размере 5 533,2 рублей за 1 (Один) кв.м., в том числе НДС, в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4 698 рублей 00 копеек за 1 (Один) кв.м., в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги.

Решением общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования в период с 29.09.2017 г. по 09.10.2017 г., оформленного Протоколом № 1 от 10.10.2017 г. установлена ставка платы отчислений на капитальный ремонт с 01.10.2017 г. в размере 18,05 рублей с НДС за 1 кв.м.

ООО «МонАрх-Плаза» приступило к оказанию услуг по эксплуатации здания с 01.07.2016 г.

01 октября 2018 г. в адрес ответчика на подписание был направлен договор управления № 05-2018/ДУ с приложениями к нему, оформленный в соответствии с существенными условиями, утвержденными на общем собрании собственников (Протокол № 3 от 19.07.2016), что подтверждается письмом исх. № 347 от 01.10.2018 года. Однако, договор между сторонами заключен не был.

Услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания МФК «МонАрх центр» ежемесячно оказываются в полном объеме и с надлежащим качеством, что подтверждается подписанными Актами приемки оказанных услуг или выполненных работ по управлению зданием. За весь период оказания услуг претензий к истцу от ответчика, по качеству оказанных услуг не поступало.

Счета на оплату услуг по содержанию и управлению МФК «МонАрх центр», на оплату коммунальных услуг, а также акты (универсальные передаточные документы), отчеты агента по коммунальным услугам ежемесячно направлялись ответчику, что подтверждается описями вложения.

Отсутствие заключенного с управляющей компанией договора управления не освобождает собственников нежилых помещений от обязанности внесения платы за содержание и ремонт общего имущества здания по тарифам, утвержденным на общем собрании собственников начиная с 01.07.2016 г., а также оплачивать потребленные в помещениях коммунальные услуги по установленным поставщикам коммунальных услуг тарифам.

Однако, ответчик оказанные услуги не оплачивал, в связи с чем, по состоянию на 31.01.2019 г. за ним образовалась задолженность за содержание и ремонт общего имущества Здания за период с 17.07.2018 г. по 31.01.2019 г. включительно в сумме 9 874 637 руб. 63 коп, в том числе НДС, из которых: 8 958 411,89 рублей, в том числе НДС, за офисы и 916 225,73 рублей, в том числе НДС, за м/м; задолженность по оплате коммунальных услуг, в том числе по обеспечению коммунальными услугами мест общего пользования здания, за период с 17.07.2018 г. по 31.12.2018 года включительно в сумме 1697 795 руб. 31 коп., в том числе НДС; задолженность по отчислениям на капитальный ремонт здания за период с 01.08.2018 г. по 31.12.2018 г. в сумме 309 306 руб. 01 коп.

Направленная ответчику претензия от 24.10.2018г. оставлена последним без удовлетворения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вопросы, связанные с управлением здания, в том числе по утверждению ставки эксплуатационных услуг отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в здании (ст. 44 ЖК РФ).

В силу положения статей 210,249,290 1К РФ, статей 30,36.37,39,155.158, ЖК РФ ответчик обязан нести расходы на содержание принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего и имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество вне зависимости от их фактического использования и наличия заключенных договоров на возмещение соответствующих затрат с момента возникновения права собственности на помещения.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.

В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 указано, что поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Статьями 1102 и 1105 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), а в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также понесенные в связи с этим убытки.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

При применении части 1 статьи 82 АПК РФ, касающейся назначения экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле, судам необходимо иметь в виду следующее.

Если лицом, участвующим в деле, не заявлено ходатайство о назначении экспертизы и судебная экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, для назначения экспертизы в рассматриваемом случае суду необходимо получить согласие от лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем Кодекс не требует получения согласия от всех лиц, участвующих в деле, поэтому экспертиза может быть назначена при согласии хотя бы одного лица, участвующего в деле, которое вносит на депозитный счет суда денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Назначение экспертизы по делу является правом суда при возникновении необходимости в получении разъяснений по вопросам, требующим специальных познаний. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

Ответчиком не обоснована необходимость назначения по делу экспертизы с учетом заявленного предмета и основания спора.

Принимая во внимание изложенное, обстоятельства дела, а также учитывая, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того, доказательства перечисления денежных средств по оплате экспертизы на депозит арбитражного суда стороны не представили, что в соответствии со ст. 82 АПК РФ также является основанием для отказа в удовлетворении ходатайства.

Правомерность решения общего собрания собственников помещений в многофункциональном комплексе «Монарх центр», расположенного по адресу: <...>, принятого очным голосованием 18.05.2016 года и оформленного протоколом №2 от 27.05.2016 года, решений общего собрания собственников помещений в многофункциональном комплексе «Монарх центр», принятых заочным голосованием в период с 04 по 10 июля 2016 года и оформленных протоколом №3 от 19.07.2016 года установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40- 271999/18-138-2269.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2019г. по делу №А40-234956/18-146-1900 также установлено, что по договору цессии № 02/2016 от 31.12.2016 ООО «МонАрх-Плаза» приобрело у ООО «МонАрх-Сервис» право требования задолженности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества здания за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 включительно в сумме 10 282 038 рублей 19 копеек, в том числе НДС и право требования уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Требования Общества с ограниченной ответственностью «МонАрх-Плаза» к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВФХ» о взыскании долга за управление, содержание и ремонт нежилого Здания за период с 01.07.2016 по 31.08.2018 в размере 37 206 364 руб. 98 коп., долга за коммунальные услуги за период с 01.07.2016 по 31.07.2018 в размере 7 629 887 руб. 64 коп., долга по отчислениям на капитальный ремонт за период с 01.07.2016 по 31.08.2018 в размере 1 275 077 руб. 34 коп., долга за коммунальные услуги и за содержание и ремонт общего имущества Здания МФК «МонАрх центр» за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 в размере 10 282 038 руб. 19 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.10.2015 по 30.09.2018 в размере 6 894 016 руб. 52 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 01.10.2018 по день фактической оплаты долга, исходя из размера ключевой савки банка России, действующей в соответствующие периоды, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. признаны судом обоснованными и удовлетворены в полном объеме.

Наличие задолженности по оплате содержания, ремонта и предоставления жилищно-коммунальных услуг, взносов в фонд капитального ремонта в сумме 9 874 637 руб. 63 коп., из которых 8 958 411 руб. 89 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений; 916 225 руб. 73 коп., из расчета ставки за эксплуатационные услуги для машиномест, а также плата за коммунальные услуги за период с 17.07.2018г. по 31.12.2018г. в размере 1 697 795 руб. 31 коп, отчисления за капитальный ремонт за период с 01.08.2018г. по 31.12.2018г. в размере 309 306 руб. 01 коп. установлено в судебном заседании, подтверждено материалами дела. Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности в указанном размере правомерно и подлежит удовлетворению.

С учетом того, что ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по оплате оказанных услуг, что привело к неправомерному пользованию ответчиком чужими денежными средствами, истец применил меру ответственности, предусмотренную ст. 395 ГК РФ, и начислил на сумму неосновательного обогащения проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 235 807 руб. 68 коп. за период с 09.10.2018г. по 11.02.2019г. согласно представленному расчету.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

С учетом допущенной ответчиком просрочки по оплате долга суд считает требование истца о взыскании процентов за пользование чужим денежными средствами 235 807 руб. 68 коп. за период с 09.10.2018г. по 11.02.2019г. правомерным и подлежащим удовлетворению, так как факт просрочки оплаты основного долга документально подтвержден.

Доводы ответчика о том, что у истца отсутствуют основания для взыскания задолженности за эксплуатационные и коммунальные услуги за период с 17.07.2018 г. по 31.08.2018 г., поскольку сумма задолженности за указанный выше период взыскивается истцом с предыдущего собственника объектов недвижимости судом отклоняются в силу следующего.

Согласно ст.ст. 210, 249 ГК РФ каждый собственник несет бремя содержания принадлежащего ему на праве собственности имущества.

Моментом возникновения обязательств по содержанию принадлежащего имущества на праве собственности является дата регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости в ЕГРН.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Плену ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64)

Таким образом, у ответчика обязанность по несению бремени содержания принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости в МФК «МонАрх центр» и общего имущества МФК «МонАрх центр» возникла с момента регистрации в ЕГРН права собственности за ответчиком на нежилое помещение кадастровый номер 77:09:0005014:4235 и машиноместа кадастровый номер 77:09:0005014:4288, т.е. с 17.07.2018 г.

Решение по делу № А40-234956/18-146-1900 не имеет преюдициального значения для сторон по настоящему делу и не может служить основанием для отказа во взыскании задолженности с ответчика.

Кроме того, начиная с даты ввода здания МФК «МонАрх центр» в эксплуатацию и по настоящее время управление и эксплуатация здания осуществляется аффилированными с истцом компаниями - с марта 2009 года по июль 2016 г. ООО «МонАрх-Сервис», с июля 2016 г. непосредственно истцом.

ООО «Концерн МонАрх», являясь мажоритарным собственником, в первую очередь заинтересован в надлежащем обслуживании общего имущества здания с целью его сохранения, а также сохранения функционального назначения здания и его привлекательности как объекта коммерческой недвижимости.

Действия ООО «МонАрх-Плаза» и мажоритарного собственника на предмет наличия злоупотребления правом и нарушений антимонопольного законодательства Российской Федерации были рассмотрены Федеральной антимонопольной службой г. Москвы, Арбитражным судом города Москвы и Девятым апелляционным арбитражным судом в рамках дела № А40-163475/17-79-1445 и дела № А40-158523/2017, по которым Федеральная антимонопольная служба и суд пришел к выводу об отсутствии нарушений в действиях ООО «МонАрх-Плаза» и мажоритарного собственника.

Законодательством Российской Федерации ограничений по вынесению на рассмотрение общего собрания собственников кандидатуры управляющей компании аффилированной с собственником не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 55.25 ГрК РФ собственник здания для целей его безопасной эксплуатации вправе привлечь на основании договора физическое или юридическое лицо.

В случае если, число собственников здания составляет более 5 (пяти), решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников (п. 2 ст. 55.25 ГрК РФ).

Законодательно установлено, что все собственники помещений в здании, не зависимо от принадлежащей им доли, имеют возможность участвовать в решении вопросов по управлению и содержанию общего имущества здания.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Следовательно, мажоритарные и миноритарные собственники помещений в Здании обладают одинаковыми правами и обязанностями, какие-либо ограничения прав мажоритарных собственников при участии в голосовании на общих собраниях собственников законодательно не установлены.

Собственники, утверждая проект договора управления, подлежащего заключению со всеми собственниками помещений в здании, выразили свое согласие с перечнем услуг, периодичностью их оказания и стоимостью (Протокол № 3 от 19.07.2016 г. Приложение № 6 к иску).

Проект договора управления содержит график планово-предупредительных работ, в котором указано все обслуживаемое оборудование и периодичность обслуживания, а также расчет стоимости услуг.

Доводы ответчика о том, что ставка платы за содержание и ремонт в 2016 году (5300,00 руб. за 1 кв.м.) необоснованно увеличена по сравнению со ставкой, установленной в 2011 г. (2832,00 руб. за 1 кв.м.), являются необоснованными, поскольку в установленном законом порядке данная ставка ответчиком не оспорена Кроме того, как указывает истец, в период с 2011 г. по 2016 г. была произведена модернизация инженерных систем здания, а также установлено новое дополнительное оборудование и, как следствие, произошло увеличение объема работ, также в 2016 г. по сравнению с предыдущим периодом увеличилась периодичность обслуживаемого оборудования, что в том числе вызвано сроком эксплуатации здания и увеличения с каждым годом износа инженерных систем.

Существенные условия договора управления МФК «МонАрх центр» с учетом положений ст. 55.25 ГрК РФ и ст.ст. 181.1, 421 ГК РФ, ст.ст. 44-48 ЖК РФ утверждены на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования с 04.07.2016 г. по 10.07.2016 г. (Протокол № 3 от 19.07.2016 г.)

Право на привлечение Управляющей компанией субисполнителей регламентировано положениями договора управления (п. 3.1.3) и ст. 780 ГК РФ.

Истцом для оказания услуг по техническому обслуживанию инженерных систем и уборке мест общего пользования здания был привлечен субсиполнитель ООО «Р.Д. Менеджмент сервисез» .

Довод ответчика о том, что фактическое управление зданием осуществляет ООО «РДМС», так как перечень услуг, указанных в договоре управления и в договоре № MON/42/16 от 01.07.2016 г., заключенном между ООО «МонАрх-Плаза» и ООО «РДМС», идентичен является необоснованным, поскольку ООО «РДМС» оказывает услуги исключительно по техническому обслуживанию инженерных систем и уборке мест общего пользования Здания. Услуги по управлению зданием, кроме того, включают услуги по охране здания, по администрированию работы здания, обеспечение работы службы ресепшн, операторов паркинга, инженерной службы по согласованию проектов переустройства помещений в здании и подключению к инженерным системам здания, оформлению интерьера мест общего пользования здания, в том числе приуроченному к праздничным дням, обслуживание системы навигации в здании и информационных вывесок, текущий ремонт мест общего пользования здания и инженерных систем, работа с собственниками и арендаторами помещений в здании.

Стоимость услуг по управлению Зданием определена решением общего собрания собственников, оформленным Протоколом № 2 от 27.05.2016 г. и установлена в договоре управления. Стоимость услуг установлена за месяц в зависимости от объема и периодичности оказываемых услуг и не предусматривает возможность ее изменения в зависимости от сезонности либо месяца оказания услуг. Поскольку услуги ежемесячно оказывались с надлежащим качеством, замечаний по оказанным услугам в адрес Управляющей компании не поступало, поэтому стоимость услуг из месяца в месяц является одинаковой.

Ссылка ответчика на то, что акты подлежат оформлению по форме, утвержденной в соответствии с Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 26.10.2015 г. № 761/пр, является необоснованной, т.к. данный приказ регламентирует применение формы акта при оформлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".

Законодательством РФ не предусмотрено применение вышеуказанных правил при оказании услуг по управлению нежилым зданием.

Все акты оформлены и подписаны без замечаний уполномоченным лицом и подтверждают факт оказания услуг.

Ответчиком иных доказательств в подтверждение факта неоказания услуг либо оказания услуг ненадлежащего качества, либо в меньшем объеме не представлено.

Кроме того, обязанность по проведению ежегодного общего собрания собственников возложена на всех собственников и любой из собственников может инициировать его проведение. Также каждому собственнику помещений в здании предоставлено право инициировать проведение общего собрания собственников и вынести на его рассмотрение все интересующие его вопросы (ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Доказательств того, что ответчик инициировал проведение общего собрания собственников и, что мажоритарный собственник или истец каким-то образом препятствовали в его проведении или принятии решений, ответчиком не представлено.

Статьей 6 ГК РФ установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Верховный суд в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в пункте 41 указал на необходимость применения к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, по аналогии (п. 1 статьи 6 ГК РФ) норм жилищного законодательства, регулирующего процедуру созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и принятие решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников, в частности ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 21 Правил № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.

Из приведенного следует, что проведение работ по капитальному ремонту влияет на безопасность эксплуатации здания и как следствие связанные с ними вопросы подлежат решению на общем собрании собственников (ст. 55.25 ГрК РФ).

Ст. 44 Жилищного кодекса РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы принятия решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решением общего собрания собственников, оформленным протоколом № 2 от 27.05.2016г., утвержден размер отчислений на капитальный ремонт с 01.07.2016 г. по 31.07.2017г. - 12,84 руб. за 1 кв.м. в месяц, протоколом № 1 от 10.10.2017 г. утвержден размер отчислений на капитальный ремонт с 01.08.2017 г. по 30.09.2017 г. - 12,84 руб. за 1 кв.м в месяц, а с 01.10.2017 г. по 31.12.2018 г. - 18,05 руб. за 1 кв.м. в месяц, и механизм согласования сметы инвестиционных/капитальных затрат и оплаты их на последующие годы.

Установлен следующий механизм согласования сметы инвестиционных/капитальных затрат на последующие годы:

Первый этап - согласование сметы рабочей комиссией, созданной из числа собственников помещений в здании с целью определения необходимости выполнения работ по капитальному ремонту и по модернизации общего имущества здания, определения объема подлежащих выполнению работ и осуществления надзора за качеством выполняемых работ. Согласование сметы производится на основании представленных Управляющей компанией рекомендаций и предложений по подлежащим выполнению капитальным работам и работам по модернизации общего имущества здания.

Второй этап - утверждение сметы инвестиционных/капитальных затрат на общем собрании собственников помещений в здании. Смета инвестиционных/капитальных работ считается согласованной, если за нее проголосовали 2/3 собственников помещений в здании.

18.05.2016 г. создана рабочая комиссия по вопросам капитальных работ (Протокол № 2 от 27.05.2016 г.)

Протоколом № 1 от 10.10.2017 г. утверждено положение о работе комиссии по вопросам капитальных работ.

Сметы на выполнение работ по капитальному ремонту утверждены комиссией и общим собранием собственников Протокол № 3 от 19.07.2016 г., Протокол № 1 от 10.10.2017 г., Протокол № 6 заседания комиссии по вопросам капитальных затрат от 28.02.2017 г.

Согласно, утвержденному общим собранием собственников проекта договора управления, Управляющая компания при выполнении работ по капитальному ремонту действует как агент от имени и за счет собственников помещений в Здании. Отчисления на капитальный ремонт производятся в счет возмещения расходов Управляющей компании ежемесячно, авансом не позднее 05 числа текущего оплачиваемого месяца в размере установленной общим собранием ставки. Работы по капитальному ремонту выполнятся по мере возникновения их необходимости. Утвержден порядок предоставления отчетности управляющей компанией как агента. Установлен размер вознаграждения Управляющей компании как агента и размер неустойки при неуплате собственником отчислений на капитальный ремонт (Приложение № 12 к Проекту договора управления).

Все отчеты Управляющей компанией по выполненным работам по капитальному ремонту были направлены в адрес ответчика. Документы, подтверждающие необходимость выполнения и факт выполнения работ по капитальному ремонту (договоры и акты выполненных работ с подрядчиками) представлены в материалы дела.

Приведенная ответчиком судебная практика не имеет отношения к спору, т.к. рассматривает ситуацию, когда один из собственников понес расходы на капитальный ремонт, выполнение которого изначально согласовано не было.

В рассматриваемом споре собственники четко установили процедуру и порядок отнесения работ к работам по капитальному ремонту и принятия решения по их выполнению. А также установили, что работы по капитальному ремонту выполняются Управляющей компанией в соответствии с утвержденным общим собранием собственников перечнем работ по капитальному ремонту.

Кроме того, поскольку собственником помещение не использовалось и не было индивидуального потребления, истцом к взысканию предъявлены только расходы на обеспечение коммунальными услугами мест общего пользования (МОП) пропорционально доле ответчика рассчитанной в соответствии с утвержденной собственниками единой методикой расчета коммунальных услуг в здании МФК «МонАрх центр».

В здании установлен единый для всех собственников помещений и парковочных мест метод расчета коммунальных услуг, который утвержден решением общего собрания собственников, проведенного заочным голосованием с 04 июля 2016 г. по 10 июля 2016г. и содержится в проекте договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников оформленного Протоколом № 3 от 19 июля 2016 г., который подлежит заключению со всеми собственниками.

Коммунальные услуги мест общего пользования включают в себя: электроэнергию (кВт); тепловую энергию (Гкалл); отпуск воды (куб.м); прием сточных вод (куб.м).

Таким образом, из общего потребления здания на вводном в здание счетчике вычитается индивидуальное потребление всех помещений собственников по показаниям индивидуальных приборов учета. Оставшаяся разница распределяется в процентном соотношении между всеми блоками здания. И соответственно, потребление, припадающее на блок, в котором находится помещение ответчика, распределяется пропорционально площади всех помещений, находившихся в индивидуальной собственности в данном блоке.

Следовательно, доля собственника в потребленной электрической энергии блока 1 умножается на тариф установленный поставщиком электроэнергии и Актах поставщика.

В материалы дела предоставлены ведомости коммунальных услуг, в которых указаны все исходные данные для произведения расчета доли ответчика в потребленной в местах общего пользования здания электроэнергии и воды.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика в полном объеме от суммы иска, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 314, 395, 249, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "МОНАРХ-ПЛАЗА" удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НКС РЕСУРС" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАРХ-ПЛАЗА" задолженность в размере 9 874 637 (девять миллионов восемьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот тридцать семь) руб. 63 коп., из которых: 8958 411 (восемь миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста одиннадцать) руб. 89 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений; 916 225 (девятьсот шестнадцать тысяч двести двадцать пять) руб. 73 коп., из расчета ставки за эксплуатационные услуги для машиномест, плату за коммунальные услуги за период с 17.07.2018г. по 31.12.2018г. в размере 1 697 795 (один миллион шестьсот девяносто семь тысяч семьсот девяносто пять) руб. 31 коп, отчисления за капитальный ремонт за период с 01.08.2018г. по 31.12.2018г. в размере 309 306 (триста девять тысяч триста шесть) руб. 01 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 235 807 (двести тридцать пять тысяч восемьсот семь) руб. 68 коп. за период с 09.10.2018г. по 11.02.2019г., а также расходы по уплате госпошлины в размере 83 588 (восемьдесят три тысячи пятьсот восемьдесят восемь) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова