Решение от 17 мая 2023 г. по делу № А10-423/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-423/2022
17 мая 2023 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 17 мая 2023 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Пластининой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии в заседании

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 20.12.2019;

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 12.09.2022 №85,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства, от 16.08.2021 №21-049.

С учетом принятого судом уточнения истец просит урегулировать разногласия и изложить в предлагаемой редакции:

- пункт 1.1 договора: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: <...> площадью 1 900 кв.м., именуемый в дальнейшем «Участок», сроком на 3 года с момента заключения настоящего договора»,

- пункт 1.3 договора: «Вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства здания кафе».

В обоснование исковых требований истец указал, что стороны при заключении договора аренды земельного участка в целях завершения строительства не урегулировали разногласия в отношении указания вида разрешенного использования земельного участка.

Ответчик представил отзыв на иск (л.д. 18-20 т.2), в котором указал, что вид разрешенного использования земельного участка установлен градостроительным регламентом и внесен в ЕГРН и не может быть изменен путем включения соответствующего условия в договор аренды.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 10.05.2023.

Представитель истца в судебном заседании поддержал иск.

Представитель ответчика по иску возражал.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 26.02.2009, заключенного с ООО «ГЕВС-Плюс», ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства нежилое здание общей площадью 272,30 кв.м., степень готовности 51%, расположенное по адресу: <...> д.40, кадастровый номер 03:24:000000:13925 (договор - л.д. 14-15 т.1, свидетельство о регистрации права – л.д. 101 т.1).

Указанный объект недвижимости расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 03:24:011207:26 и 03:24:011207:198.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:26 также принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от 26.02.2009 (свидетельство о регистрации права – л.д. 102 т.1), земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 находится в ведении органов местного самоуправления.

Решением Комитета от 08.11.2012 №З-21127 земельный участок площадью 1 900 кв.м. с кадастровым номером 03:24:011207:198 предоставлен собственнику незавершенного строительством объекта ФИО2 в аренду под строительство детского кафе с выносом инженерного обеспечения, сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 08.11.2012 №343 на срок с 08.11.2012 по 07.11.2015 (л.д. 27-30 т.1)

Земельный участок предоставлялся без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта.

24 декабря 2018 года ИП ФИО2 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 в аренду сроком на три года без проведения торгов, указав цель использования: для строительства здания кафе (детское), и основание предоставления участка без торгов – подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (с учетом положений пункта 5 этой статьи) (л.д.34 т.1).

22 января 2019 года Комитет распоряжением №ЗО-1 (л.д.35 т.1) отказал заявителю в предоставлении в аренду данного земельного участка без проведения торгов на основании подп.14 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка) и подп.19 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается).

В распоряжении разъяснено, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 не может быть предоставлен в аренду, поскольку цель использования земельного участка (для продолжения строительства здания кафе) не соответствует

- основным видам разрешенного использования по градостроительному регламенту рекреационной зоны (зона Р-2) согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «город Улан-Удэ», утвержденным решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 № 817-82;

- разрешенному использованию земельного участка в связи с его расположением в зоне охраняемого ландшафта (03.24.2.246) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения г. Улан-Удэ, где градостроительным регламентом строительство каких-либо объектов капитального строительства не предусмотрено (п.4.1.1-4.1.3 Приказа Республиканской службы государственной охраны объектов культурного наследия Республики Бурятия от 7 мая 2009 года № 24 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Улан-Удэ, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон»);

- виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 согласно сведениям ЕГРН (для строительства культурно-развлекательного центра);

- земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.

Не согласившись с распоряжением Комитета, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.01.2021 по делу №А10-2317/2019 суд признал незаконным отказ Комитета в предоставлении ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м в аренду на новый срок, изложенный в распоряжении от 22.01.2019 №ЗО-1, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации и обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем подготовки, подписания и направления для подписания проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м, расположенного по адресу: <...> в течение тридцати календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение суда по делу №А10-2317/2019 оставлено без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2021.

Во исполнение судебного решения Комитет подготовил и вручил предпринимателю проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства, от 16.08.2021 №21-049 (л.д. 93-96 т.1), в пункте 1.3 которого указал вид разрешенного использования земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования.

Не согласившись с указанным в проекте договора видом разрешенного использования, истец направил Комитету протокол разногласий от 14.10.2021, в котором предложил вид разрешенного использования – для строительства здания кафе (л.д. 97-98 т.1).

Письмом от 15.11.2021 №007256296 Комитет заявил возражения на протокол разногласий со ссылкой на указание в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования и отсутствии возможности изменения вида разрешенного использования органом самоуправления при предоставлении земельного участка по пп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ.

Поскольку Комитет не подписал протокол разногласий и заявил возражения по предлагаемому условию, истец обратился в суд с настоящим иском.

В последующем в ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования также в части срока аренды, поскольку в проекте договора аренды установлен срок по 15.08.2024, в то время как он должен составлять 3 года.

Исследовав представленные доказательства, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование истца об урегулировании разногласий, возникших между арендатором (истцом) и арендодателем (ответчиком) при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства.

Исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о понуждении заключить договор обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы земельного законодательства, к числу которых относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

На основании статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Из смысла статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших до 01.03.2015, следует, что вопрос о возможности размещения на земельном участке того или иного объекта решается с учетом градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

На основании пункта 3 статьи 31 ГрК РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Из положений указанных норм следует, что документы территориального планирования определяют расположение и назначение территориальных зон, содержание градостроительных регламентов.

Согласно подпункту 7 пункта 1.6 Постановления Правительства Республики Бурятия от 16.04.2015 № 155 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования» (действовавшего до 15.09.2015) границы территориальных зон устанавливаются с учетом местонахождения и параметров планируемого развития функциональных зон; сложившегося использования территорий и земель и иных обстоятельств.

Как видно из материалов дела, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27 мая 2011 года, выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 «для строительства культурно-развлекательного центра».

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 25 ноября 2003 года, выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:0026 «под строительство кафе».

Генеральный план застройки территории мемориала разработан в 2004 году по заказу МУП «Улан-Удэстройзаказчик» и включает в себя строительство кафе-мороженого.

31 июля 2012 года Управлением архитектуры и градостроительства г.Улан-Удэ согласовано предоставление земельного участка ФИО2 по ул.ФИО5, 40, г.Улан-Удэ ориентировочной площадью 1900 кв.м под строительство детского кафе.

Исходя из акта о выборе земельного участка для строительства от 27 сентября 2012 года № 887 Комитет произвел выбор земельного участка для строительства детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения в границах кадастрового квартала 03:24:011207 по согласованию с уполномоченными организациями и учреждениями: Комитетом по строительству Администрации г.Улан-Удэ, Администрацией Советского района г.Улан-Удэ, Министерством культуры Республики Бурятия, о чем составлен акт № 887.

Таким образом, на момент процедуры предварительного согласования, выбора и предоставления в аренду спорного земельного участка обстоятельства, на которые ссылается представитель Комитета, имелись. Вместе с тем из изложенного следует, что уполномоченные органы данные факты учитывали, возражений по предоставлению предпринимателю земельного участка под строительство кафе с учетом сложившегося ранее землепользования не заявили. Данный факт также подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 8 ноября 2012 года № 343, заключенным между Комитетом и ФИО2, где в пункте 1.3 прямо указано, что участок предоставляется для строительства детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения.

Кроме того, по иску МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности и применении последствий ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение Советским районным судом города Улан-Удэ вынесено решение от 26 ноября 2013 года по делу № 33-451/2014 об оставлении исковых требований без удовлетворения.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 5 марта 2014 года решение Советского районного суда города Улан-Удэ по указанному делу оставлено без изменения.

Как следует из судебных актов по названному делу основной довод истца о незаконности передачи предпринимателю в аренду земельного участка, находящегося в зоне рекреационного назначения, согласно действующим Правилам землепользования признан необоснованным, поскольку в отношении земельных участков, находящихся в землях рекреационного назначения, статьей 27 Земельного кодекса РФ не установлены ограничения в обороте.

В определении Верховного суда РБ также отражено, что в кадастровом паспорте спорного земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 от 27.05.2011 указано, что весь земельный участок относится к землям населенных пунктов, отметок, свидетельствующих об отнесении данного земельного участка к землям особо охраняемых территорий и объектов не имеется. Разрешенное использование испрашиваемого земельного участка «для строительства культурно-развлекательного центра». Истец не отразил в исковом заявлении значимые обстоятельства нахождения в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:0026 с разрешенным видом пользования «под строительство кафе» и недостроенного здания кафе, принадлежащего ответчику. Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:0026 площадью 300 кв.м следует, что участок находится на территории мемориала, посвященного воинам Бурятии, погибшим в Великой Отечественной войне, его разрешенным видом использования является строительство кафе.

Верховным судом Республики Бурятия указано, что нашли подтверждение обстоятельства фактического использования части спорного земельного участка под строительство кафе, получения соответствующих согласований и решений органа местного самоуправления в отношении всего спорного участка. Истцом не доказано, что спорный земельный участок и прочно связанные с ними объекты недвижимости (недостроенное здание кафе) могут создавать опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Арбитражным судом Республики Бурятия рассмотрено дело № А10-2035/2019 по иску Комитета к ИП ФИО2 о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства – нежилого здания с кадастровым номером 03:24:000000:13925, расположенного по адресу: <...> на земельных участках с кадастровыми номерами 03:24:011207:198, 03:24:011207:26; возложении на предпринимателя обязанности снести указанный объект за свой счет в срок не позднее трех месяцев с даты вступления решения в законную силу; в случае неисполнения решения о сносе здания в установленный решением срок, предоставить право на снос данного здания истцу за счет ответчика, с последующим взысканием с нее в пользу истца расходов, необходимых для сноса и приведения земельного участка в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 24 октября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 года, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 июня 2020 года решение суда и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2020 года № 302-ЭС20-11137 отказано в передаче кассационной жалобы Комитета для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Из судебных актов по делу № А10-2035/2019 следует, что Комитет обратился в арбитражный суд с иском о сносе ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства частично находится на земельном участке с кадастровым номером 03:24:011207:198, отнесенном к публичной собственности, расположенном на территории памятника истории, в рекреационной зоне, возведен в отсутствие разрешения на строительство.

Разрешая спор и отказывая в иске, суды с учетом решений судов общей юрисдикции, принятых по делам с участием тех же сторон, исходили из того, что объект незавершенного строительства возведен с согласия уполномоченных органов на земельном участке, допускающем строительство, и в этой связи не является самовольной постройкой.

Оценив представленные доказательства, в том числе определение Верховного суда Республики Бурятия от 22.08.2018 по делу № 33-2760/2018, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для сноса спорного объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:0026 с 2003 года имеет разрешённый вид использования «под строительство кафе», данный вид землепользования не был изменен в установленном порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 с мая 2011 года имел разрешенный вид использования «для строительства культурно-развлекательного центра» (после утверждения территориальных зон г.Улан-Удэ), в 2012 году получил разрешение на использование для строительства кафе и предоставлялся в аренду предпринимателю для указанных целей.

Для строительства кафе предшественнику предпринимателя – ООО «Гевс-Плюс» также было выдано разрешение.

При таких обстоятельствах суды по делу № А10-2035/2019 посчитали, что названный объект возводился с согласия органов местного самоуправления на земельных участках, на которых допускается строительство, а истечение срока договора аренды земельного участка не является основанием для его сноса.

Доводы о том, что спорный объект возведен на территории памятника истории и культуры, где строительство не допускалось и не допускается в соответствии с режимом его охраны, судами признаны несостоятельными, поскольку генеральный план застройки территории мемориала разработан в 2003 году по заказу МУП «Улан-Удэстройзаказчик» и включает в себя строительство кафе-мороженого.

Кроме того, один из земельных участков на территории мемориала находится в частной собственности. Также суды отметили, что действия Комитета, направленные на выдачу разрешений на строительство, предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, позволяли предпринимателю полагать, что он действует в соответствии с законом. В этой связи последующие действия Комитета, направленные на снос объекта, расценены судами как злоупотребление правом.

Из судебных актов по делу № А10-2035/2019 также следует, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:0026 имел разрешенный вид использования с 2003 года «под строительство кафе», данный вид землепользования не был изменен в установленном порядке, спорный земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 имеет разрешенный вид землепользования с мая 2011 года «для строительства культурно-развлекательного центра» (после утверждения территориальных зон г.Улан-Удэ) и в 2012 году получил разрешение на использование для строительства кафе, нашло доказательственное подтверждение обстоятельство признания Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Улан-Удэ возможности территориального сочетания различных видов использования указанных земельных участков (рекреационного и общественно-делового) в одной территориальной зоне по ул.ФИО5 г.Улан-Удэ, что не запрещено законом (п.2 ст.85 Земельного кодекса РФ).

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (п.6).

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Разрешение на строительство спорного объекта № 64 выдано 22.09.2006 и первоначальный договор аренды земельного участка заключен 23.08.2007. Таким образом, разрешение на строительство выдано до утверждения границ охраны объектов культурного наследия и утверждения режимов использования земель, что соответствовало требованиям законодательства на тот период. В кадастровом паспорте земельных участков 03:24:011207:26 и 03:24:011207:198 указано, что они относятся к землям населенных пунктов, отметок, свидетельствующих об отнесении их к землям особо охраняемых территорий и объектов, не имеется.

Кроме того, из материалов дела и пояснений представителя заявителя следует, что ИП ФИО2 не продолжала строительство спорного объекта, поскольку после заключения с нею договора аренды Комитет в 2013 году начал судебные тяжбы в отношении строящегося объекта и земельного участка. В частности, обратился в суд с иском о признании этого договора недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде возврата земельного участка. Судебные споры закончились в 2015 году. Далее, Комитет обратился в Советский районный суд с иском об освобождении земельного участка по делу № 2-1263/18. Дело рассматривалось в течение 2018 года.

В апреле 2019 года Комитет обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, приведении земельного участка, занятого данным объектом в первоначальное состояние (дело № А10-2035/2019).

В ноябре 2019 года Администрация города Улан-Удэ обратилась в арбитражный суд с иском к ИП ФИО2 о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и сносе самовольной постройки (дело № А10-7611/2019).

Согласно судебным актам по делу № 2-1263/18 предпринимателем предприняты действия по получению разрешения на строительство и по получению технических условий для присоединения объекта недвижимости к инженерным сетям тепло-, электро-, водоснабжения. Данные факты подтверждены доказательствами (заявление о выдаче разрешения на строительство, заявление о продлении разрешения на строительство, ответ Комитета по строительству в отказе продления разрешения на строительство, письмо АО «ТГК-14» о предоставлении сведений подключения объекта к теплосетям для проектирования указанного объекта, технические условия для присоединения к электрическим сетям, канализации для проектирования присоединения к сетям, протокол испытаний стеновых блоков, протоколы испытании и экспертные заключения качества воздуха, почвы, радиационной безопасности) То есть строительство не ведется по той причине, что необходимо подготовить документацию и получить разрешение на строительство для возведения инженерных сетей и осуществления их присоединения к централизованным сетям электро-, водо- и теплоснабжения, для чего требуется значительное время.

При таких обстоятельствах, действия Комитета являлись и являются одной из причин, препятствующих завершению строительства объекта.

Спорный земельный участок используется по целевому назначению, поскольку он предоставлен под строительство детского кафе и на нем располагается объект незавершенного строительством здания кафе.

В данном случае, при наличии имеющихся отказов Комитету об освобождении земельного участка, о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки и при отсутствии права на земельный участок, возникает ситуация, противоречащая принципу единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Комитет занимает противоречивую позицию в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198, с одной стороны, предоставляя земельный участок в аренду для строительства кафе, с другой – при тех же обстоятельствах - препятствуя в заключении договора аренды на новый срок таким же видом разрешенного использования.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.01.2021 по делу №А10-2317/2019 суд признал незаконным отказ Комитета в предоставлении ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м в аренду на новый срок, изложенный в распоряжении от 22.01.2019 №ЗО-1, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации и обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем подготовки, подписания и направления для подписания проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м, расположенного по адресу: <...> в течение тридцати календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение суда по делу №А10-2317/2019 оставлено без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2021.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, при наличии обстоятельств, которые бы являлись препятствием к строительству детского кафе на территории мемориала в соответствии с требованиями градостроительного регламента, проекта планировки территории, разрешенного использования земельного участка, они должны были учитываться Комитетом при предоставлении земельного участка в аренду изначально. Предоставление земельного участка, на котором изначально отсутствует объективная возможность строительства конкретного объекта, не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:0026 с 2003 года имеет разрешённый вид использования «под строительство кафе», данный вид землепользования не был изменен в установленном порядке. Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 с мая 2011 года имел разрешенный вид использования «для строительства культурно-развлекательного центра» (после утверждения территориальных зон г.Улан-Удэ), в 2012 году получил разрешение на использование для строительства кафе и предоставлялся в аренду предпринимателю для указанных целей. Для строительства кафе предшественнику предпринимателя – ООО «Гевс-Плюс» также было выдано разрешение.

Поскольку объект строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке.

Вид разрешенного использования земельного участка опосредован видом разрешенного использования расположенного на нем объекта капитального строительства, должен соответствовать ему и не может быть изменен произвольно, без учета характеристик здания, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Данный вывод также следует из анализа статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), которой установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения. Пунктом 1 этой статьи в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен принадлежащий истцу объект, при заключении нового договора аренды может быть предоставлен исключительно под эксплуатацию этого объекта.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ одной из обязанностей собственников и арендаторов земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Соответствующие позиции отражены в пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г.

Из содержания приведенных норм и разъяснения следует, что при наличии в договоре вида разрешенного использования земельного участка «земельные участки (территории) общего пользования» собственник расположенного на нем здания ИП ФИО2 не вправе будет использовать этот земельный участок «под строительство кафе».

В то же время изменение вида разрешенного использования земельного участка его публичным собственником не предполагает произвольных действий данного собственника и не может быть произведено без учета назначения здания, находящегося в частной собственности и расположенного на соответствующем земельном участке.

С учетом изложенного проект договора аренды в редакции Комитета в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на «земельные участки (территории) общего пользования» противоречит изложенным выше нормам законодательства.

В условиях юридической неопределенности соотношения видов разрешенного использования земельного участка и находящегося на нем объекта возникают риски для имущественных прав собственника здания, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Указанная позиция изложена в Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2022 № 49-КАД21-9-К6.

Доводы ответчика со ссылкой на пункт 3 Обзора от 14.11.2018 подлежат отклонению, поскольку согласно указанному разъяснению произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В рассмотренной Верховным Судом РФ ситуации земельный участок предоставлялся арендатору по договору для определенного вида использования - для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения, поэтому попытка арендатора изменить вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство была истолкована как нарушающая установленные законом правила предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В рассматриваемом споре по условиям первоначального договора аренды земельного участка предпринимателю были предоставлены земельные участки для целей - под строительство детского кафе. Указание в спорном договоре вида разрешенного использования земельного участка «для строительства здания кафе» при предоставлении участков для указанной цели не может быть квалифицировано как направленное на использование земельных участков иным образом, нежели изначально установленный в договоре аренды, поэтому позиция, изложенная в пункте 3 Обзора от 14.11.2018, к данным правоотношениям не применима.

Следовательно, при волеизъявлении арендатора на установление в договоре вида разрешенного использования земельного участка «для строительства здания кафе» судом не установлено нарушения правил предоставления участков из публичной собственности. Истец, являясь собственником объекта недвижимости, правомерно возведенного в соответствии с действующими в тот период градостроительными нормативами, вправе оформить земельный участок, расположенный под ним в аренду с видом разрешенного использования земельного участка «для строительства здания кафе».

Суд удовлетворяет требование истца по урегулированию разногласия при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства №21-049 от 16.08.2021, считает правомерным изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства здания кафе».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.01.2021 по делу №А10-2317/2019 суд обязал Комитет заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 в течение тридцати календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В пункте 1.1 спорного договора срок аренды установлен сторонами по 15.08.2024.

Однако, в связи с наличием настоящего преддоговорного спора, договор аренды до настоящего времени не заключен.

Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон договора, на основании статьи 422 ГК РФ суд удовлетворяет требование истца и считает правомерным изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: <...> площадью 1 900 кв.м., именуемый в дальнейшем «Участок», сроком на 3 года с момента заключения настоящего договора».

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 рублей и уплачена истцом при подаче иска.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства №21-049 от 16.08.2021.

Изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: <...> площадью 1 900 кв.м., именуемый в дальнейшем «Участок», сроком на 3 года с момента заключения настоящего договора»

Изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции:

«Вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства здания кафе».

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 рублей – расходы по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья Н.Н. Пластинина