Решение от 30 июля 2024 г. по делу № А12-11603/2024

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград

«30» июля 2024 г.

Дело № А12-11603/2024

Резолютивная часть решения оглашена 25.07.2024


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области № 737 от 16.02.2024г. об отказе ИП ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> Л без проведения торгов, о признании незаконными действий Администрации городского округа - город Волжский, выражающиеся в отказе ИП ФИО1 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: <...> Л, об обязании заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 по адресу: <...> Л,

при участии в судебном заседании

от заявителя – ФИО2 представитель по доверенности №34АА4386142 от 24.01.2024

от Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области – ФИО3 представитель по доверенности №223-Д от 28.12.2023

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее- заявитель, предприниматель) ) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с требованием о признании недействительным Постановления Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области № 737 от 16.02.2024 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка , расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов; о признании незаконными действий Администрации городского округа –город Волжский Волгоградской области по отказу индивидуальному предпринимателю ФИО1 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 , расположенного по адресу: <...>, об обязании Администрацию городского округа – город Волжский Волгоградской области заключить с заявителем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 , расположенного по адресу: <...> для завершения строительства.

Представитель Администрации заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения заявленных требований в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Как установлено судом, 09.10.2020 между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области ( арендодатель) и ООО «АС-Групп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 площадью 19 322 кв.м. по адресу <...>, для строительства объекта производственного назначения администрацией на срок с 09.10.2020 по 08.04.2025.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды земельного участка договор прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

12.10.2023 ООО «АС –Групп» получено разрешение на строительство № 34-35-57-2023 на спорном земельном участке со сроком действия до 12.03.2025.

29.11.2023 ООО «АС-Групп» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 34:35:030223:203 по адресу <...>, со степенью готовности 41%; объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030223:40 площадью 19 322 кв.м. по адресу <...>, который принадлежит продавцу на праве аренды и не является предметом сделки купли-продажи.

06.12.2023 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:35:030223:203 (запись регистрации № 34:35:030223:203-34/109/2023-3).

13.12.2023 письмом № 14/13659 Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский направил ООО «АС -Групп» проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.10.2020 для подписания в двух экземплярах.

ООО «АС-Групп» соглашение о расторжении договору аренды от 09.10.2020 не подписано.

Постановлением от 16.02.2024 № 737 Администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области отказала ИП ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка площадью 19 322 кв.м. с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу <...> без проведения торгов для завершения строительства , поскольку заявитель не является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет такое право.

В части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ) указано, что до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 приведенной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса не применяются.

В то же время, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ закреплено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, дано следующее разъяснение. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.


Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 статьи 39.6 данного кодекса (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6).

В то же время в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (определения от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Из материалов дела следует, что на испрашиваемом в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 41%) с кадастровым номером 34:35:030223:203, что подтверждается выпиской из ЕГРН) (данное право заявителя никем не оспорено в установленном законом порядке).

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется как при продаже объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абз.2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи незавершенного строительства (Постановление Президиума высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 № 82/09).

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком , занятым объектом недвижимости, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка , а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Поскольку ООО «АС –Групп» соглашение о расторжении договора аренды не подписано, то договор от 09.10.2020 не прекратил свое действие. В связи с изложенным, суд не принимает довод Администрации об обращении в течение шести месяцев с момента расторжения договора аренды от 09.10.2020 с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В этой связи, учитывая положения Закона N 171-ФЗ, суд полагает, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом на предоставление в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства (наличие которого в границах спорного участка подтверждено представленными в дело доказательствами и не оспорено сторонами). Какие-либо нарушения, выявленные в рамках муниципального контроля, со стороны арендатора отсутствуют.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. До ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться незавершенным строительством, в целях чего предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

Довод Администрации о том, что площадь испрашиваемого земельного участка в размере 19 322 кв.м. явно несоразмерна площади объекта недвижимости, расположенного на нем, судом отклоняется.

Земельный участок площадью 19 322 кв. м с кадастровым номером 34:35:030223:40 был предоставлен ООО «АС-Групп» по договору аренды от 09.10.2020.

ИП ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимого имущества незавершенного строительством, построенного на основании разрешительной документации, а не для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Действующим земельным законодательством не предусмотрено, что при предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства объекта, расположенного на нем, площадь земельного участка, ранее предоставленного для строительства этого объекта недвижимости по договору аренды, может быть произвольно изменена.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 ГК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В пункте 3 ч. 4 ст. 201 ГК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным Постановление Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области № 737 от 16.02.2024 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка , расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов.

Признать незаконными действия Администрации городского округа –город Волжский Волгоградской области по отказу индивидуальному предпринимателю ФИО1 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 , расположенного по адресу: <...>.

Обязать Администрацию городского округа – город Волжский Волгоградской области в десятидневный срок со дня вступления решения в силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 , расположенного по адресу: <...>, на срок 3 года для завершения строительства.

Взыскать с Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 600 рублей госпошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 излишне уплаченную госпошлину 2400 рублей,


Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.




СУДЬЯ Н.А. Троицкая