Решение от 3 июня 2020 г. по делу № А79-8749/2019

109/2020-50596(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8749/2019
г. Чебоксары
03 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.06.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Уют", <...>

ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

к администрации города <...> ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО2, Чувашская Республика, Шемуршинский район,

ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>,

о признании недействительным отчета оценщика, урегулировании разногласий,

третьи лица: Управление градостроительства и городского хозяйства администрации города Шумерля Чувашской Республики, г. Чебоксары, ФИО3, ФИО4, ФИО5, при участии:

от истца: ФИО6 по доверенности от 28.08.2019 № 81, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Уют" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ответчикам: Администрации города Шумерля Чувашской Республики (далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2) о признании недействительным изготовленного ИП ФИО2 отчета № 37- ш/2018 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права

аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 площадью 1391 кв.м.; урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 1 от 09.01.2013 г. в части определения стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 (с учетом уточнения в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса).

Требования мотивированы тем, что с декабря 2018 года Администрацией в соответствии с указанным отчетом исчисляется арендная плата за землю по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 1 от 09.01.2013 с дополнительным соглашением, одним из арендаторов по которому является истец. Полагая определенную оценщиком величину рыночной стоимости недостоверной, истец обратился с вышеуказанным требованием.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление градостроительства и городского хозяйства администрации города Шумерля Чувашской Республики, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Определением суда от 05.12.2019 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Уют" по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью эксперту "Институт оценки и консалтинга" ФИО7; производство по делу приостановлено.

Производство экспертизы по делу завершено, 21.02.2020 в суд поступило заключение судебной экспертизы № Э/20-009 от 17.02.2020.

Определением суда от 25.02.2020 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы истец уточнил требования, просит признать отчет ИП ФИО2 № 37-ш/2018 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 недействительным, урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 1 от 09.01.2013 г. в части определения стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35, установив рыночную стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером в размере 174993 руб.

Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление градостроительства и городского хозяйства администрации города Шумерля Чувашской Республики, г. Чебоксары, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 28.05.2020 по 03.06.2020.

Представитель истца иск с учетом уточнений поддержал.

Ответчики и третьи лица явку своих представителей не обеспечили, ответчиком ИП Жамковой Э.Э. представлены замечания на заключение эксперта.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Истцу на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание площадью 780,6 кв.м по адресу: <...>.

09.01.2013 между Администрацией (арендодателем) с одной стороны и истцом и третьими лицами (арендаторами) с другой стороны заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 1 с дополнительным соглашением от 20.05.2015, в соответствии с которым Администрация передала, а арендаторы приняли в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:05:010116:35 общей площадью 1391 кв.м, расположенный по адресу: <...>, государственная собственность на который не разграничена, предназначенный для размещения административного здания со встроенным магазином. Срок действия договора установлен с 01.09.2010 по 01.09.2015 (пункт 2.1).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Государственная регистрация договора аренды произведена 11.09.2013. Земельный участок передан арендаторам по акту передачи от 09.01.2013.

Как указывает истец, из представленного Администрацией в декабре 2018 года расчета арендной платы ему стало известно об изменении порядка определения расчета на основанный на годовом размере рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета ИП ФИО2 об оценке от 11.12.2017 № 37-ш/2018 от 09.11.2018, в размере 362 965 руб.

После получения истцом копии отчета по его поручению специалистом ФИО3, имеющим сертификат соответствия судебного эксперта 645701 по системе добровольной сертификации судебных экспертов и экспертных организаций, выданный органом по сертификации ООО "Национальный центр сертификации", выполнено заключение от 18.06.2019, согласно которому годовой размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок по состоянию на 09.11.2018 составляет 144 000 руб.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности

Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом по настоящему делу фактически заявлено требование об определении размера арендной платы с 01.12.2018 в целях создания правовой определенности в правоотношениях сторон договора аренды земельного участка.

Ввиду представления сторонами противоречивых доказательств рыночной стоимости годового размера арендной платы за используемый истцом земельный

участок судом в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью эксперту "Институт оценки и консалтинга" Старостину Валерию Михайловичу.

Согласно заключению эксперта № Э/20-009 от 17.02.2020 отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка № 37-ш/2018 от 09.11.2018, выполненный ИП ФИО2, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, в том числе отсутствует подробное исследование характеристик объектов-аналогов и анализ применяемых корректировок, имеет место их неверная трактовка, что не позволяет признать определенную оценщиком величину рыночной стоимости достоверной.

Величина годовой стоимости арендной платы (права аренды) земельного участка по состоянию на 01.12.2018 с учетом уточнения, содержащегося в дополнении к заключению от 25.05.2020, определена экспертом в размере 162 410 руб. 66 коп.

Признавая определенную оценщиком величину рыночной стоимости недостоверной, эксперт пришел к выводу, что оценщик не исследовал информацию об объектах-аналогах, не проводил сравнительную характеристику их с объектом оценки, не обосновал выбор аналогов, без анализа делает необоснованные выводы о характеристиках объектов-аналогов или отсутствии определенных параметров, что приводит к ошибкам в расчете корректировок; согласно архиву сайта torgi.gov.ru информация, которую приводит в отчете оценщик, не соответствует действительности.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что допущенные оценщиком вышеописанные нарушения при составлении отчета исключают возможность использования определенной им величины рыночной стоимости при расчете арендной платы за земельный участок истца. Заключение эксперта основано на проведенных им исследованиях, логически последовательно и документально обоснованно, не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Министерством не представлено. Письменные возражения ИП ФИО2 не опровергают по существу выводов эксперта относительно недостоверности величины рыночной стоимости, не являются обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения. Ходатайства о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы ответчик не заявлял (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец в пояснениях в ходе рассмотрения дела просит установить размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды с 01.12.2018. Доказательств извещения арендатора об изменении порядка расчета арендной

платы ранее указанной даты арендодатель суду не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине и судебные расходы относятся на ответчиков пропорционально удовлетворенным исковым требованиям с учетом того, что Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недостоверной определенную индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отчете об оценке от 11.12.2017 № 37-ш/2018 от 09.11.2018 рыночную стоимость годовой арендной платы и права аренды земельного участка общей площадью 1391 кв.м с кадастровым номером 21:05:010116:35, расположенного по адресу: <...>.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:05:010116:35 общей площадью 1391 кв.м, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.12.2018 в размере 162 410 руб. 66 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уют" 6 000 (Шесть тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 25 000 (Двадцать пять тысяч) руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, всего 31 000 (Тридцать одну тысячу) руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья С.А. Цветкова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 17.05.2019 7:19:59

Кому выдана Цветкова Светлана Анатольевна