Решение от 22 февраля 2024 г. по делу № А46-8340/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8340/2023
22 февраля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 22 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным оформленного письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177 решения об отказе в исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 в аренду без проведения торгов, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «First Heartland Jysan Bank» (свидетельство о регистрации 920140000084, зарегистрировано Министерством юстиции Республики Казахстан),

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – посредством веб-конференции ФИО2 по доверенности от 02.10.2023 сроком действия до 31.12.2024 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 07.06.2023 выданной на 1 год (на обозрение суда представлены удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании),

от акционерного общества «First Heartland Jysan Bank» – представитель не явился, лицо извещено надлежащим образом;



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее – ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованного лицо) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177, об отказе:

- в исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, в установлении в отношении указанного земельного участка вида разрешенного использования, предусматривающего возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, в частности - вид разрешенного использования 4.2 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), а также завершение строительства указанного объекта недвижимости;

- в предоставлении после изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 его в аренду без проведения торгов сроком на 5 (пять) лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать департамент заключить с ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ -Плюс Недвижимость» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 без проведения торгов сроком на 5 лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2023 указанное заявление принято, возбуждено производство по делу, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «First Heartland Jysan Bank».

В ходе рассмотрения дела департамент, возражая против удовлетворения требований общества, представил в материалы дела отзывы на заявление, в которых указывает на то, что Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не является уполномоченным органом на внесение изменений в Градостроительный план, в том числе относительно вида разрешённого использования земельных участков, на то, что ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» в рамках договора аренды от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117 уже реализовано право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, поэтому основания для предоставления земельного участка заявителю отсутствуют. Также заинтересованное лицо указало, что заявителем нарушен срок обжалования решения департамента, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства по делу ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока с обоснованием причин его пропуска.

В судебном заседании заявитель просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Департамент просил отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в письменных документах по делу.

Акционерное общество «First Heartland Jysan Bank» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, на основании статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного лица, по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» (лицензия ФКЦБ России № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами) осуществляет доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее также - Фонд), на основании правил доверительного управления, зарегистрированных ФСФР России 31.05.2012 в реестре за номером 2362.

Как следует из материалов дела, в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость» входил объект незавершенного строительства – торгово-развлекательный комплекс с кадастровым номером 55:36:090108:3400, площадь застройки 5 877,8 кв. м, запись о регистрации № 55-55-01/281/2012-448 от 29.11.2012, расположенный на земельном участке площадью 16 296 кв. м с кадастровым номером 55:36:090108:80, почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99 (далее также – объект незавершенного строительства, земельный участок).

До 26.12.2019 в состав имущества Фонда входило также право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв. м, почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99, на основании договора аренды № Д-Ц-13-117 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, от 26.12.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (далее – договор аренды).

На основании договора от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117 земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 площадью 16296 кв. м, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: <...>, предоставлен в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость») для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

В соответствии с пунктом 7.4 означенного договора по окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Уведомление о прекращении договора направлено Департаментом в адрес ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» 10.12.2019 № Исх-ДИО/16200.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, обременение в виде аренды исключено из сведений о земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80.

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Департаментом подано исковое заявление к ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» в Арбитражный суд Омской области с требованием об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, путем продажи с публичных торгов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020 обозначенный выше иск департамента удовлетворен, у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв. м, расположенном на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

В рамках исполнения судебного акта по делу № А46-643/2020 Департаментом приняты меры по реализации указанного объекта.

Распоряжением Департамента от 05.04.2022 № 356 на основании судебных актов по делу № А46-643/2020 утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона.

07.04.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberba№k-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении объекта незавершенного строительства по ул. Жукова, 99. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта проведены 17.05.2022 на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http://utp. sberba№k-ast.ru).

Протоколом № 12/1 от 16.05.2022 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного по адресу: <...>, назначенный на 17.05.2022, признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Распоряжением Департамента от 01.06.2022 № 674 утвержден порядок проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона.

02.06.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberba№k-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении спорного объекта незавершенного строительства. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта незавершенного строительства назначены на 12.07.2022 на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http://utp. sberba№k-ast.ru).

Протоколом от 08.07.2022 № 16/1 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного по адресу: <...>, назначенный на 12.07.2022, признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Распоряжением Департамента от 14.09.2022 № 1221 на основании судебных актов по делу № А46-643/2020 вновь утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона. Начальная цена объекта, выставленного на торги, установлена в размере 13 054 800 руб. (на основании отчета об оценке объекта незавершенного строительства № 838/22 от 02.08.2022).

15.09.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberba№k-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении спорного объекта незавершенного строительства. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта незавершенного строительства назначены на 25.10.2022 на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http://utp. sberba№k-ast.ru).

25.10.2022 в 07 час. 00 мин. по московскому времени на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http://utp. sberba№k-ast.ru), состоялся аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, победителем аукциона признано ООО «АРТ РемСтрой» (протокол № 25/1). При этом в протоколе № 25/1 от 25.10.2022 аукциона отмечено, что определением от 24.10.2022 по делу № А46-16735/2022 приняты обеспечительные меры.

Общество оспорило в судебном порядке распоряжение Департамента от 14.09.2022 № 1221 и последующие его действия по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.01.2023 по делу № А46-16735/2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023, требования ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» удовлетворены: распоряжение Департамента № 1221 от 14.09.2022 «О проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства» признано недействительным; действия Департамента по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 на основании распоряжения № 1221 от 14.09.2022 «О проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства» признаны незаконными.

ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость», направило в Департамент заявление от 27.12.2022 исх. № ИСХ-21/12/27-9 с предложением о совершении последним следующих действий:

- по внесению в Генеральный план города Омска изменений, предусматривающих исключение земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, а также устанавливающих в отношении указанного земельного участка вид разрешенного использования, предусматривающий возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, в частности – вид разрешенного использования 4.2 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), а также завершение строительства указанного объекта недвижимости;

- по предоставлению после указанных в предыдущем абзаце изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 его в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» без проведения торгов сроком на 5 (пять) лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства, для чего направить указанному лицу проект соответствующего договора аренды.

Письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177 Департамент отказал ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» в совершении действий, указанных в заявлении от 27.12.2022 исх. № ИСХ-21/12/27-9, укав в обоснование на то, что департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры) по инициативе Департамента в 2021 году был рассмотрен вопрос о внесении изменений в Карту градостроительного зонирования в части изменения границ территориальной зоны Р-2 с установлением территориальной зоны ОД-2, включающей территорию, занятую земельным участком с кадастровым номером 55636:090108:80 (далее - Участок). Постановлением Администрации города Омска от 30.11.2021 № 731-п «Об отклонении предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» данное предложение отклонено по причине несоответствия положениям Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее - Генеральный план города Омска), утвержденного Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 43.

В связи с указанным, поскольку в силу содержания Положения «О департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска», утвержденного Решением Омского городского Совета от 11.04.2012 № 3, подготовка проекта Генерального плана города Омска, а также проектов муниципальных правовых актов города Омска об утверждении Генерального плана города Омска, о внесении в него изменений, относится к функциям департамента архитектуры, вопрос внесения изменений в Генеральный план города Омска к компетенции Департамента не относится.

Отказывая в предоставлении в аренду испрашиваемого участка, Департамент указал на то, что ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» уже реализовано право на заключение договора аренды участка без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 (договор аренды от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117), а также на то, что срок предоставления участка указан в обращении - пять лет, что также является основанием для отказа в предоставлении Участка в целях завершения строительства указанного объекта в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.16, статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Заявитель, не соглашаясь с решением Департамента, указывает на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 площадью 16 296 кв.м, в отношении которого Департаментом вынесено решение об отказе в предоставлении в аренду, расположен входящий в состав активов ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, и на то, что подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По мнению общества, ввиду исчерпания департаментом правовых последствий, предусмотренных нормативными актами по результатам реализации процедуры изъятия объекта незавершенного строительства в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, решения по делу № А46-643/2020, у заявителя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, поэтому отказ Департамента в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, влечет риск нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, а противоправные действия уполномоченного органа нарушают право собственности, баланс публичных и частных интересов, и в конечном итоге делают невозможными любые действия по завершению заявителем строительства спорного объекта.

Полагая, что отказ Департамента в совершении действий по исключению земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, по установлению в отношении указанного земельного участка вида разрешенного использования, предусматривающего возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, по предоставлению после указанных выше изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 его в аренду заявителю без проведения торгов сроком на 5 (пять) лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства, является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности при осуществлении ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» исключительного вида деятельности (пункт 4 статьи 38 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») по доверительному управлению имуществом, составляющим ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость», общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Правовое регулирование деятельности управляющей компании по доверительному управлению имуществом осуществляется главой 53 ГК РФ. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – Закон № 156-ФЗ).

Согласно статье 10 Закона № 156-ФЗ паевой инвестиционный фонд – обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В силу пункта 3 статьи 11 Закона № 156-ФЗ управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Пунктом 4 статьи 11 Закона № 156-ФЗ, установлено, что управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» и указано название паевого инвестиционного фонда.

Таким образом, ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость», вправе оспаривать в судебном порядке ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) органов и должностных лиц, осуществляющих публичные полномочия, в случае нарушения такими актами, решениями, действиями и бездействиями прав и законных интересов в связи с осуществлением обществом деятельности по доверительному управлению.

В настоящем случае заявителем оспаривается решение Департамента, оформленное письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177.

При этом ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» обратилось с рассматриваемым заявлением в суд 11.05.2023 (дата поступления заявления в систему «Мой арбитр» 11.05.2023, дата регистрации канцелярией суда 12.05.2023 вх. № 130084).

ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, в качестве обоснования уважительности причин пропуска срока указано на значительный объем самого заявления (как следствие – большого количества времени, необходимого на его составление), подготовленных и оформленных приложений к нему, на необходимость предварительного согласования заявления со специализированным депозитарием ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (подпункт 2 пункта 3 статьи 40 федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»), на значительное количество выходных и нерабочих дней, приходящихся на установленный статьей 198 АПК РФ срок.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2012 № 2149-О относительно применения положений части 4 статьи 198 АПК РФ, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) – незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела на основе баланса между принципом правовой определенности и правом на справедливое судебное разбирательство, с учетом обеспечения реальной возможности заинтересованным лицам воспользоваться правом на обжалование указанных правовых актов.

С учётом изложенного, обстоятельств рассматриваемого дела, незначительного нарушения заявителем процессуального срока обращения в суд, с целью обеспечения возможности реализации обществом права на судебную защиту, суд полагает необходимым восстановить пропущенный заявителем процессуальный срок и рассмотреть заявленные требования по существу.

По смыслу главы 24 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности или создающее препятствия в реализации прав и законных интересов.

Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом законность и обоснованность вынесенных актов, принятых решений, совершенных действий (бездействия) проверяются исходя из обстоятельств, существовавших на момент принятия оспариваемых ненормативных правовых актов, принятых решений, совершенных действий (бездействия).

С учетом изложенного, а также части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложено на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Рассмотрев требование в части признания незаконным решения Департамента об отказе в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства, суд не находит оснований для квалификации такого решения в качестве незаконного, не соответствующего положениям действующего законодательства, ввиду следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права, применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, что имеет место в рассматриваемом случае.

Таким образом, из совокупного толкования приведенных норм права следует, что действующее земельное законодательство предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Указанная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2021 № 309-ЭС21-3466.

Как указывалось выше, после истечения срока действия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 предоставлен обществу для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, Департамент реализовал право на изъятие у общества не завершенного строительством объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, обратившись с соответствующим требованием в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021, иск удовлетворен, у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, расположенном на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: <...>, путём продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как указано выше, статья 239.1 ГК РФ и статья 39.6 ЗК РФ введены в действие с 01.03.2015 в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка.

Из изложенного выше следует, что поскольку в отношении земельного участка, ранее предоставленного для строительства, реализовано право однократного заключения нового договора аренды без проведения торгов для завершения строительства не завершенного строительством объекта, однако до истечения срока аренды строительство так и не завершено, и по иску Департамента арбитражным судом произведено изъятие этого объекта путем его продажи с публичных торгов, постольку основания для удовлетворения заявления общества об обязании Департамента вновь без проведения торгов заключить договор аренды с собственником объекта незавершенного строительства отсутствуют. В противном случае нарушается правило об однократности реализации права получения земли публичной собственности в аренду для завершения строительства.

Правовая позиция о том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, когда собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в установленном законом порядке выражена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023.

Вместе с тем в рассматриваемом случае департаментом реализован предусмотренный статьей 239.1 ГК РФ порядок изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400.

При таких обстоятельствах удовлетворение требования общества о признании незаконным решения департамента об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и обязании департамента направить проект соответствующего договора аренды в адрес общества не только нивелирует принятые Департаментом в установленном законом порядке меры по установлению определенности судьбы не завершенного строительством объекта в обстоятельствах создания ее неопределенности самим собственником, но и создаст ситуацию существования противоречащих друг другу судебных актов арбитражного суда в отношении одного и того же объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен.

Частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Следовательно, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020 является обязательным для Департамента, а действия по реализации объекта незавершенного строительства основаны на вступившем в законную силу судебном акте.

При этом суд принимает во внимание, что указанные заявителем в ходе судебного разбирательства по настоящему делу доводы и обстоятельства не отменяют обязательность вступившего в законную силу судебного акта по делу № № А46-643/2020, предписывающего проведение торгов в отношении объекта незавершенного строительства, и не являются основанием для неисполнения указанного судебного акта.

Кроме того, суд учитывает, что применительно к рассматриваемому в настоящем деле случаю, когда собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, то в соответствии с абзацем вторым пункта 239.1 ГК РФ такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Действующим законодательством, в том числе Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, не урегулирован вопрос о правовых последствиях несовершения действий по приобретению объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность в указанный срок.

В соответствии со статьёй 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь, статья 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматривает последствия объявления торгов несостоявшимися.

Так, в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (часть 1 статьи 92). Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (часть 2 статьи 92).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации возможно применение по аналогии закона положений статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и проведение повторных и последующих торгов по продаже объекта незавершенного строительства со снижением на каждых последующих торгах начальной цены объекта до момента его реализации третьему лицу либо до его приобретения в государственную или муниципальную собственность.

Изложенная выше правовая позиция согласуется с выводами, сформулированными в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2022 по делу № А46-643/2020, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.10.2023 по делу № А03-19779/2022.

При этом доводы заявителя о том, что обозначенное выше применение закона по аналогии следовало из разъяснений пункта 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2022 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», которые были отменены пунктом 93 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», судом отклоняются, поскольку и Постановление № 10, и Постановление № 23 регламентируют отношения залогодателя и залогодержателя при реализации заложенного имущества, что не применимо к рассматриваемым правоотношениям. Право залогодержателя, в отличие от законных интересов Департамента, реализующего имущество с целью обеспечения публичной функции в области землепользования и градостроительной деятельности, направлено на прекращение имущественного обязательства перед ним залогодателя. Поэтому залогодержатель, забирая имущество после несостоявшихся торгов, заинтересован в погашении своего имущественного интереса, в то время как Департамент, реализуя имущество в порядке статьи 239.1 ГК РФ, может быть не заинтересован в приобретении нереализованного имущества, что исключает распространение на него положений законодательства о залоге.

Ссылка общества на то, что процедура изъятия имущества считается исчерпанной после признания торгов несостоявшимися, не принимается во внимание судом по изложенным выше основаниям.

Так, исполнение решения суда об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов производится в момент подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом торгов.

Само по себе проведение торгов, в отсутствие их результата в виде заключенного между организатором торгов и победителем торгов договора купли-продажи соответствующего объекта, не свидетельствует об исполнении судебного акта об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, основания для удовлетворения требований общества в рассмотренной выше части судом не установлены.

Кроме того, суд не усматривает предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ оснований для признания незаконным решения департамента об отказе в исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, в установлении в отношении указанного земельного участка вида разрешенного использования, предусматривающего возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, и заявителем данное обстоятельство не оспаривается, Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска по инициативе Департамента имущественных отношений в 2021 году рассмотрен вопрос о внесении изменений в Карту градостроительного зонирования в части изменения границ территориальной зоны Р-2 с установлением территориальной зоны ОД-2, включающей территорию, занятую земельным участком с кадастровым номером 55636:090108:80.

Постановлением Администрации города Омска от 30.11.2021 № 731-п «Об отклонении предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» данное предложение отклонено по причине несоответствия положениям Генерального план муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее - Генеральный план города Омска), утвержденного Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 43.

При этом в соответствии с Положением «О департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска», утвержденным Решением Омского городского Совета от 11.04.2012 № 3, подготовка проекта Генерального плана города Омска, а также проектов муниципальных правовых актов города Омска об утверждении Генерального плана города Омска, о внесении в него изменений, относится к функциям Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Таким образом, в рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 возможно только после внесения соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, а также в Генеральный план муниципального образования городской округ город Омск Омской области, при этом вопрос внесения изменений в указанные нормативные акты (в том числе в части подготовки проектов таких изменений) не относится к компетенции Департамента.

Кроме того, как уже указывалось выше, для признания решения органа публичной власти незаконным необходимо одновременное установление несоответствия оспариваемого акта, решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя. Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учётом изложенного, обстоятельств рассматриваемого дела, поскольку в настоящее время у заявителя отсутствуют права в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 у общества изъят, постольку достаточных оснований для вывода о том, что обозначенный выше отказ департамента в части изменения вида разрешенного использования земельного участка нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, не имеется.

Как следствие, требования ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» о признании незаконным решения департамента, оформленного письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177, в части отказа в исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, в установлении в отношении указанного земельного участка вида разрешенного использования, предусматривающего возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконным решения Департамента, выраженного в письме от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177, и для удовлетворения требований заявителя.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>), отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья И.А. Иванова