Решение от 1 июня 2017 г. по делу № А07-18595/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-18595/2016
г. Уфа
02 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.05.2017

Полный текст решения изготовлен 02.06.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гронь А.С., рассмотрел дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании долга в размере 12 671 108 руб. 47 коп. и пени в размере 5 923 743 руб. 21 коп.

встречному иску

общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012"

к Управлению муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ

о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 102 650 руб., убытков в размере 5 350 226 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 250 646 руб. 61 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 13.04.2017;

от ответчика: ФИО2, директор, паспорт; ФИО3, ордер от 14.09.2016, паспорт;

ООО "Елисеев 2012" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управление муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ о признании недействительным соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды №26089 от 22.11.2012.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.10.2016 дело №А07-18595/2016 объединено с делом №А07-20353/2016 для совместного рассмотрения.

24.10.2016 в адрес суда поступило встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" к Управлению муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 102 650 руб., убытков в размере 5 350 226 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 250 646 руб. 61 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2016 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" принято, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Елисеев 2012» представил заявление об отказе от исковых требований о признании недействительным соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды №26089 от 22.11.2012, признании действующим договора №26089 аренды муниципального нежилого фонда от 22.11.2012, заключенного между Управлением муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ и обществом с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2016 принят отказ от иска общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" к Управлению муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ о признании недействительным соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды №26089 от 22.11.2012, признании действующим договора №26089 аренды муниципального нежилого фонда от 22.11.2012, заключенного между Управлением муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ и обществом с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" и производство по делу в указанной части прекращено.

До момента принятия решения Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан представило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать сумму задолженности в размере 15 937 756 руб. 66 коп. за период с 19.12.2013 по 03.04.2017 и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 452 744 руб. 59 коп. за период с 11.01.2014 г. по 03.04.2017г.

Заявление об уточнении исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До момента принятия решения истец по встречному иску уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика убытки, состоящие из перечисленной арендной платы за период с 22.11.2012г. по 18.08.2013г. в сумме 3 513954 руб.20 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 917 812 руб.93 коп., убытки в виде затрат на ремонт помещения в сумме 5 102 650 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 332 902 руб.44 коп.

В указанной части уточнение в порядке ст.49 АПК РФ судом принято.

Стороны свои исковые требования поддержали, в удовлетворении встречных требований, просили отказать по доводам, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 22.11.2012 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (арендодатель) и ООО «Елисеев - 2012» (арендатор) заключен договор №26089 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (далее договор № 26089), в соответствии с которым арендодатель на основании результатов аукциона предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда цокольный этаж, 263,9 кв.м., №№ 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16 расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, д. 15, Литера А (л.д.14-19).

Актом приема-передачи от 22.11.2012 имущество передано и принято арендатором (т. 1, л.д. 17).

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В материалы дела представлен технический паспорт № 5502 от 24.01.2012, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д.21-22).

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.1 договора срок аренды установлен 5 лет с 22.11.2012 по 22.11.2017, следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор соответствующим образом зарегистрирован, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л.д. 16).

Согласно пункту 1.3 договора № 26089 стороны признают, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора. Согласно пункту 3.1 договора № 26089 годовая арендная плата составляет 4 839 478 руб. 81 коп. без НДС. Согласно пункту 3.3 договора № 26089 арендная плата вносится равными платежами ежемесячно по 403 289 руб. 90 коп. за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления платежных требований.

По условиям договора № 26089 нежилые помещения передаются арендатору для использования в целях осуществления торговой, иной деятельности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора № 26089 стороны признают, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора.

Пунктом 4.1 договора № 26089 за несвоевременное внесение платежей по договору предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м переданы арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2012 (т. 1, л.д.30). В данном акте имеется указание на передачу объекта в удовлетворительном состоянии.

К договору № 26089 составлено дополнительное соглашение (т. 3, л.д. 81), в соответствии с которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013 на период проведения ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: Калининский район городского округа город Уфа РБ по договору аренды № 26089 от 22.11.2012г.

27.07.2015г. УМС г.Уфы прекратил свою деятельность в процессе реорганизации в форме присоединения к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которое было переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы, Управление). УЗИО г. Уфы является правопреемником по всем правам и обязательствам присоединенного юридического лица.

Как указал истец, в связи с нарушением со стороны общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» условий договора аренды №26089 от 22.11.2012 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о взыскании арендной платы, пени.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 исковые требования Управления муниципальной собственности Администрации городского округа г. Уфа удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа г. Уфа (ИНН <***>, ОГРН <***>) взыскана задолженность по арендной плате в размере 510 748 руб. 13 коп. за период с 21.10.2013 по 18.12.2013, пени в размере 95 033 руб. 84 коп. за период с 15.01.2013 по 18.12.2013, проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму как последствие неисполнения судебного акта по учетной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25 % годовых, с момента вступления решения в законную силу и до полной уплаты присужденной судом денежной суммы. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить занимаемые помещения нежилого фонда: цокольный этаж 263,9 кв.м.: № 1, 1а, 2-9, 9а,10,10а,11,12,12а,13-16, расположенные по адресу: Калининский район городского округа <...> литера А.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу № А07-8106/2014 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» - без удовлетворения.

Как указал истец, ООО "Елисеев 2012" фактически освободил объект муниципального нежилого фонда № 1,1а,2-9,9а,10,10а,11,12,12а,13-16, расположенного на цокольном этаже по адресу: Калининский район, ул. Машиностроителей, д. 15 – 03.04.2017г.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды № 26089 от 22.11.2012 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца.

21.07.2016 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» УЗИО г.Уфы было направлено уведомление за исх. №УЗ-5605, в котором предложено в течение четырнадцати дней с момента получения данного уведомления ликвидировать задолженность (л.д.11).

Однако ответа не последовало, в установленный срок задолженность не была погашена.

Невнесение арендатором арендной платы за период времени с 19.12.2013 по 03.04.2017 по договору аренды №26089 от 22.11.2012 с учетом уточненного искового заявления в сумме 15 937 756 руб. 66 коп., послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением.

Ответчик по основному иску исковые требования не признал, указал, что соглашением сторон от 19.12.2013 договор аренды №26089 от 22.11.2012 расторгнут, помещение ответчик занимает на основании договора купли-продажи №1335 от 06.03.2015.

Кроме того, ответчиком заявлен встречный иск о взыскании с истца убытков, состоящих из перечисленной арендной платы за период с 22.11.2012г. по 18.08.2013г. в сумме 3 513954 руб.20 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 917 812 руб.93 коп., убытков в виде затрат на ремонт помещения в сумме 5 102 650 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 332 902 руб.44 коп. ( с учетом принятых судом уточнений – л.д.55-59, т.3).

В обоснование своей позиции по встречному иску истец указал, что договор аренды расторгнут по причине выставления помещения на торги по продаже, согласно Постановлению Администрации городского округа город Уфа №5216 от 10.10.2013. Поскольку истец не имел возможности использования арендованного помещения по назначению, ответчик своим письмом 15450 от 12.12.2012 дал согласие истцу на проведение ремонта.

ООО «Елисеев-2012» в соответствии с п.2.2.7 договора аренды за свой счет произвел капитальный ремонт объекта нежилого фонда, так как проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью.

Неотложную необходимость в ремонте арендуемых помещений подтвердил следующими документами:

1. Экспертным заключением о состоянии несущих и ограждающих конструкций Фрагмента цокольного этажа жилого дома №15 по ул.Машиностроителей в Калининском районе г. Уфы от 2013 года, выполненное ООО Модуль.

- Экспертным заключением НП КЕЭКС № 009/10 от 2013г.

2. Техническим паспортом помещения, в котором указано что год проведения последнего капитального ремонта данного помещения – 1985 год. Ремонт не проводился 28 лет.

Истец по встречному иску представил документы, подтверждающие факт проведения ремонта, пояснил, что капитальный ремонт спорного помещения произведен с согласия арендодателя. Данные улучшения являются собственностью арендатора, так как произведены за счет собственных средств.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что исковые требования УЗИО г.Уфы (истца по первоначальному иску) подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012»- отклонению на основании следующего.

Оценив представленные истцом УЗИО г.Уфы в материалы дела доказательства с учетом требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для рассмотрения сложившихся между сторонами правоотношений с применением норм Главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Несмотря на то, что истец ошибочно заявил требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, суд на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, обязан самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Действительность и заключенность договора аренды № 26089 установлены вступившим законную силу судебным актом по делу N А07-8106/2014, обстоятельства которых в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными при рассмотрении настоящего дела.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу № А07-8106/2014 установлено, что соглашением от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 31) договор № 26089 сторонами расторгнут с 19.12.2013 в связи с заключением с обществом «Елисеев 2012» договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа. Имущество возвращено арендодателю по акту приема- передачи от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 32).

Договор купли-продажи от 19.12.2013 № 861 (далее – договор № 861, т. 2, л.д. 125-129) заключен по итогам аукциона в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с условием о том, что государственная регистрация перехода права собственности на объект будет произведена после полной оплаты объекта в срок не позднее, чем через 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта (пункт 6.1). Указанный договор купли-продажи расторгнут по заявлению Управления в судебном порядке в связи с неоплатой обществом «Елисеев 2012» приобретенного имущество своевременно и в полном объеме, о чем имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу № А07-4889/2014 (т. 2, л.д. 103-104). Сведений о том, что на основании договора № 861 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане № 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16, к обществу «Елисеев 2012» в материалах дела не имеется.

После расторжения договора № 861 спорные нежилые помещения обществом «Елисеев 2012» Управлению возвращены не были. В материалы дела представлен акт обследования от 21.10.2014 (т. 2, л.д. 21), согласно которому указанные нежилые помещения используются обществом «Елисеев 2012». Невнесение обществом «Елисеев 2012» арендной платы по договору № 26089 за период времени с 21.10.2013 по 18.12.2013 в сумме 510 748 руб. 13 коп. и невозвращение спорных нежилых помещений Управлению после расторжения договора № 861 послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

В рассматриваемом случае общество «Елисеев 2012» принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 510 748 руб. 13 коп. за период времени с 21.10.2013 по 18.12.2013, доказательств погашения задолженности суду первой инстанции не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылку подателя жалобы на то, что в период с 22.11.2012 по 30.04.2013 общество «Елисеев 2012» было лишено возможности использовать спорные нежилые помещения ввиду их непригодности для осуществления торговой деятельности, поскольку помещениям требовался капитальный ремонт, как на обстоятельство, исключающее обязанность по внесению арендных платежей по договору № 26089, судебная коллегия отклоняет как несостоятельную.

Следовательно, вышеуказанными судебными актами по делу №А07-8106/2014 установлено, что обществом с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» после расторжения договора № 861 спорные нежилые помещения Управлению не возвращены, что также подтверждается представленным в материалы дела актом обследования от 21.10.2014, согласно которому указанные нежилые помещения используются обществом «Елисеев 2012».

Суд учитывает также, что в названном решение указано, что поскольку на день вынесения решения (13.02.2015г.) арендованное помещение фактически не передано истцу, исковые требования, сформулированные истцом с учетом специфичности предмета аренды (недвижимое имущество) как требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение, подлежат удовлетворению.

Таким образом довод ООО «Елисеев-2012» о том, что расторгнув договор аренды и подписав акт приема-передачи от 19.12.2013г., ООО «Елисеев-2012» выполнил свои обязательства арендатора надлежащим образом, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит установленным обстоятельствам, изложенным в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу № А07-8106/2014.

Учитывая совпадение субъектного состава сторон спора, указанные обстоятельства при рассмотрении названного спора следует признать установленными и не подлежащими доказыванию вновь.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора должна производиться в размере, определенном этим договором. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

По смыслу ст. ст. 622, 655 ГК РФ, применимых к рассматриваемым правоотношениям в порядке ст. 6 ГК РФ по аналогии, возврат помещения из пользования его правообладателю подразумевает не только подписание передаточного акта или иного документа о возврате, подписываемому сторонами, но и совершение пользователем фактических действий по передаче правообладателю во владение или пользование такого помещения в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Ответчик ссылается на то, что, соглашением сторон от 19.12.2013 договор аренды №26089 от 22.11.2012 расторгнут, помещение ответчик занимает на основании договора купли-продажи №1335 от 06.03.2015.

Между тем, судом установлено, что Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа РБ обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" о расторжении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа №861 от 19.12.2013г.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи №861 от 19.12.2013 заключенный между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа г. Уфа РБ и обществом с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» на нежилое помещение площадью 263,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, 15, расторгнут.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 04.03.2016 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2015 по делу № А07-14991/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2016 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2015 по делу № А07-14991/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2016 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» – без удовлетворения.

В связи с вышеизложенным, довод ответчика, о том что, соглашением сторон от 19.12.2013 договор аренды №26089 от 22.11.2012 расторгнут, помещение ответчик занимает на основании договора купли-продажи №1335 от 06.03.2015, судом отклоняется.

Не нашел своего подтверждения в судебном заседании и довод ответчика ООО «Елисеев-2012» о возврате истцу помещения 14.10.2016г. Ответчиком доказательств возврата нежилого помещения в указанную дату в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства оплаты арендных платежей на сумму 15 937 756 руб. 66 коп. за период с 19.12.2013 по 03.04.2017, в материалах дела отсутствуют, ответчиком, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены, в связи с чем ответчик, в силу нормы ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несет риск неисполнения им данного процессуального действия.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 31 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Стороны, согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Как видно из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчиком оплата арендных платежей за период с 19.12.2013 по 03.04.2017 в размере 15 937 756 руб. 66 коп. не произведена.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств своевременного и полного внесения арендных платежей и такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также то, что ответчик не представил доказательств, опровергающих факты, подтвержденные приобщенными к делу доказательствами, представленными истцом, суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскания задолженности по арендным платежам по договору №26089 аренды помещений муниципального нежилого фонда от 22.11.2012 за период с 19.12.2013 по 03.04.2017 в размере 15 937 756 руб. 66 коп. обоснованные, подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2014 по 03.04.2017 в размере 2 452 744 руб. 59 коп.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (в редакции действовавшей с 01.06.2015 по 31.07.2016).

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции с 01.08.2016) случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов, произведенный истцом, судом проверен и является неверным, поскольку истцом не неверно определен период просрочки.

Проведя самостоятельный расчет, суд пришел к выводу, что сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.12.2013 по 03.04.2017 составляет 2 399 258 руб. 58 коп.

В связи с вышеизложенным, требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению в размере 2 399 258 руб. 58 коп. В этой части требование подлежит удовлетворению.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" к Управлению муниципальной собственности Администрации ГО г.Уфа РБ о взыскании убытков, состоящих из перечисленной арендной платы за период с 22.11.2012г. по 18.08.2013г. в сумме 3 513 954 руб.20 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 917 812 руб.93 коп., убытков в виде затрат на ремонт помещения в сумме 5 102 650 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 332 902 руб.44 коп., не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу названных норм, для наступления гражданско-правовой ответственности лицу, предъявляющему убытки, необходимо доказать противоправный характер поведения (действий или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность, наличие у потерпевшего лица убытков, причинную связь между противоправным поведением нарушителя и наступившими последствиями, вину правонарушителя.

Указанные обстоятельства в совокупности образуют состав гражданского правонарушения, являющийся основанием для применения ответственности в виде взыскания убытков.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исходя из указанных норм материального и процессуального права, истец, требуя возмещения убытков, должен доказать наличие всех указанных элементов деликтной ответственности в их совокупности.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Елисеев-2012» была оплачена сумма арендных платежей за период с 22.11.2012г. по 18.12.2013г. в размере 3 546 508,34 руб., из них: в 2012 году - 335 866,70 руб. - оплата денежных средств по договору аренды № 26089 от 01.01.2013г.; в 2013 году - 2 604 859,67 руб. - оплата денежных средств по договору аренды № 26089 от 01,01.2013г.

Как указал УЗИО г.Уфы 605 781,97 руб. - оплачено ООО «Елисеев-2012» по исполнительному листу № ФС №006374296 по делу №А07-8106/2014 за период с 21.10.2013г. по 18.12.2013г.

Названные факты ООО «Елисеев-2012» не оспариваются.

ООО «Елисеев-2012», ссылается на невозможность использования помещения по назначению в указанный период времени - 22.11.2012г. по 18.12.2013г.

Между тем, данному доводу ранее уже была дана правовая оценка, в частности в Постановлении Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу № А07-8106/2014 указано, что довод ООО «Елисеев-2012» о том, что в период с 22.11.2012 по 30.04.2013 общество «Елисеев 2012» было лишено возможности использовать спорные нежилые помещения ввиду их непригодности для осуществления торговой деятельности, поскольку помещениям требовался капитальный ремонт, как на обстоятельство, исключающее обязанность по внесению арендных платежей по договору № 26089, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с положения указанной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при должной внимательности и осмотрительности общество «Елисеев», принимая имущество в аренду для использования в целях осуществления торговой деятельности, должно было представлять, в каком техническом состоянии данное имущество находится.

Из пункта 1.3 договора № 26089 следует, что арендатор был надлежащим образом ознакомлен с состоянием спорных нежилых помещений и нашел его пригодным для использования в соответствии с условиями договора. Акт приема-передачи от 22.11.2012 арендатор также подписал без возражений с указанием на то, что имущество передано в удовлетворительном состоянии. Более того, условиями договора № 26089 обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества принял на себя арендатор (пункт 2.2.7). Составление сторонами к договору № 26089 дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013, не свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, о которых последний не знал.

При указанных обстоятельствах доводы ООО «Елисеев-2012» о невозможности использования помещения по назначению в период времени - 22.11.2012г. по 18.12.2013г. фактически направлены на переоценку установленных в рамках дела № А07-8106/2014, обстоятельств, что недопустимо.

Суд также считает, что заявленная ООО «Елисеев-2012» сумма в размере 3 546 508 руб.34 коп. убытками не является, поскольку указанные средства были оплачены по договору аренды № 26089 от 22.11.2012г. за пользование нежилым помещением. Указанный договор аренды незаконным и незаключенным не признан, помещение было передано по акту приема-передачи от 22.11.2012г. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Вышеуказанный договор расторгнут по соглашению сторон 18.12.2013г.

Основания прекращения обязательств установлены в гл. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах внесенные истцом по встречному иску арендные платежи не могут быть признаны убытками, причиненными неправомерными действиями ответчика.

Поскольку арендная плата по договору аренды №26089 от22.11.2012г. была оплачена добровольно, а также взыскана по решению суда,соответственно проценты за пользование арендными платежами в размере917 812,93 руб., также не подлежат взысканию.

Судом установлено, что ООО «Елисеев-2012» обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы РБ о взыскании затрат на произведенный ремонт в размере 5 102 645 руб. 84 коп., а также о признании сделки недействительной в части арендных платежей и взыскании с ответчика 2 940 726 руб. 37 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу №А07-6041/2014 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" к управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы РБ о взыскании 5 102 645 руб. 84 коп. отказано.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу № А07-6041/2014 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012»– без удовлетворения, в силу следующего.

Пунктом 2.2.7 договора на арендатора возложена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, обоснованность заявленных обществом требований связана с наличием доказательств такой необходимости.

Между тем, доказательств, свидетельствующих об изменении состояния арендованного имущества в период существования арендных отношений сторон (в период после принятия нежилого помещения по акту 22.11.2012 до 27.11.2012 когда общество обратилось к Комитету с просьбой о проведении ремонтных работ) судом не установлено. Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, суду не представлено.

Вывод о плановом характере работ также подтверждается содержанием письма Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2012 , которым обществу «Елисеев 2012» разрешено проведение за счет собственных средств ремонтных работ (ремонт пола, стен, потолка, электромонтажных работ) с перепланировкой, не затрагивающей несущих стен в арендуемом нежилом помещении.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное истцом в материалы дела экспертное заключение от 07.06.2013 № 009/10, составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО4, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем выводы не подтверждают необходимости неотложного ремонта переданного в аренду объекта.

Вывод о необходимости полной замены систем водоснабжения, канализации, отоплении, вентиляции, энергоснабжения, не является свидетельством неработоспособности этих систем.

Суд апелляционной инстанции не может признать указанное экспертное заключение соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств, по той причине, что выявленные экспертом при осмотре объекта недостатки были оценены им на предмет необходимости проведения срочных ремонтно-строительных работ с точки зрения соответствия объекта муниципального нежилого фонда требованиям пригодности нежилого помещения (санитарным нормам и правилам) для использования его в целях торговли продуктами питания. Вместе с тем, по условиям пункта 1.1 договора аренды объект муниципального нежилого фонда был предоставлен истцу для использования в целях торговли, иных видов использования. Сведений об использовании предоставленных в аренду нежилых помещений исключительно для торговли продуктами питания, к которым предъявляются повышенные требования, условия договора аренды не содержат.

Учитывая изложенное, выполненные ООО «Елисеев 2012» работы по капитальному ремонту нежилого помещения не были вызваны неотложной необходимостью.

В связи с вышеизложенным довод ответчика, что в соответствии с п.2.2.7 договора аренды проведение за свой счет капитального ремонта объекта нежилого фонда, так как проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью, судом отклоняется.

Судом также отмечается, что согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что ООО «Елисеев 2012» реализовано право на уменьшение арендной платы, путем обращения к Комитету с просьбой разрешить произвести зачет арендной платы по договору от 22.11.2012 № 26089 в счет проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и произвести перерасчет пени с начала срока действия договора аренды (письмом от 14.06.2013 № 54 т. 1 л.д. 126). 29.10.2013 между Управлением и ООО «Елисеев 2012» было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2012 № 26089, согласно которому ООО «Елисеев 2012» было освобождено от арендной платы на период проведения ремонтных работ в арендуемом помещении сроком на четыре месяца с 01.06.2013 по 30.09.2013.

Осуществление истцом такого самостоятельного выбора исключает возможность требования по тому же основанию иного способа материального возмещения, путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая совпадение субъектного состава сторон спора, указанные обстоятельства при рассмотрении названного спора следует признать установленными и не подлежащими доказыванию вновь.

В рамках данного дела, истец изменил основание предъявленных требований и просит взыскать сумму убытков в размере 5 102 650 руб. в виде затрат на ремонт помещения на основании п.2 ст.623 ГК РФ.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В силу п. 1 и п. 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако п. 2.2.20 договора аренды №26089 стороны установили, что по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней, арендатор обязан передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств.

При таких обстоятельствах правовых оснований для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений в порядке п. 1 и п. 2 ст. 623 ГК РФ, у ООО «Елисеев-2012», не имеется.

Доводы ООО «Елисеев-2012» о том, что помещение не могло использоваться обществом по назначению ни одного дня, а также что выполненные ООО «Елисеев 2012» работы по капитальному ремонту нежилого помещения были вызваны неотложной необходимостью, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку они направлены на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу № А07-6041/2014, которым данным доводам была дана надлежащая правовая оценка, изложенная выше.

Представленное ООО «Елисеев-2012» в качестве доказательств – экспертное заключение, выполненное ООО «Модуль» о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций фундамента цокольного этажа жилого дома №15 по ул.Машиностроителей в Калининском районе г.Уфы (т.2, л.д.1-54) не имеет правового значения в рамках заявленного требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в порядке п. 1 и п. 2 ст. 623 ГК, поскольку истцом не доказаны правовые основания для удовлетворения данного требования применительно к п.2.2.20 договора аренды №26089.

Учитывая отсутствие оснований для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений в заявленном размере 5 102 650 руб., оснований для удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 332 902 руб.44 коп, не имеется.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму долга в размере 15 937 756 руб.66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 399 258 руб.58 коп.

В остальной части иска, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 114 618 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 77 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.И. Хомутова