Решение от 2 июня 2017 г. по делу № А32-3986/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

_____________________________________________________________________________

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А32-3986/2017

г. Краснодар«02» июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена «16» мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен «02» июня 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Григорьевой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мовсесян А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению ООО «СК «Октябрь», ст. Старовеличковская Калининского района Краснодарского края,

о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация г. Горячий Ключ Краснодарского края,

при участии: от ООО «СК «Октябрь» - Драя А.М. (доверенность от 12.10.2016 г.), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО1 (доверенность от 19.12.2016 г.),

УСТАНОВИЛ:

заявитель просит суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю №23/001/857/2016-7316 от 10.01.2017 об отказе в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:41:1008002:3618, площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Основания заявленных требований изложены заявителем в заявлении.

Представитель Управления Россреестра в отзыве, а также в устных пояснениях, данных в ходе судебного заседания, просил в удовлетворении заявления отказать.

Согласно материалам дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Представитель заявителя 13 октября 2016 г. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении упомянутого объекта, по результатам рассмотрения которого, регистрирующим органом принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий от 10.01.2017 по основаниям, предусмотренным положениями статей 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ», а именно, обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а форма и содержание документов, представленных для государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отказ мотивирован тем, что общество, на момент обращения в Управление Росреестра с соответствующим заявлением, не обладало ни вещными, ни обязательственными правами в отношении земельного участка, на котором расположен объект. Договор аренды от 07.02.2013, заключенный между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ и обществом о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 23:41:1008002:1096 прекратил своё действие, в силу направленного в адрес общества органом местного самоуправления уведомления от 22.08.2016 о намерении прекратить соответствующие арендных отношений. В рамках приостановления регистрационных действий, обществом не представлено доказательств обладания правом аренды вышеуказанного земельного участка, в том числе документов, подтверждающих возобновление договора аренды от 07.02.2013 на новый срок.

Заявитель, считая отказ регистратора незаконным, обратился 02.02.2017 года в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящими требованиями.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела в совокупности по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя при этом из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Статья 130 Гражданского кодекса относит объекты незавершённого строительства к объектам недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 и пункту 4 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство.

Представленный заявителем договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемый по результатам торгов от 07.02.2013, между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ и обществом о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 23:41:1008002:1096 заключен сроком до 25 июня 2016 года. Срок действия разрешения на строительство спорного объекта недвижимости был установлен – до 25 ноября 2016 года.

Как следует из кадастрового паспорта объекта, его степень готовности, составляет 9%, площадь – 98, 3 кв.м. Указание на наименование объекта, его назначение в кадастровом паспорте – отсутствуют.

Действующим законодательством не установлено определение понятия объект незавершённого строительства, а также критерии соотнесения степени готовности строящегося объекта недвижимого имущества с понятием завершённости.

Согласно статье 6 ГК РФ, статье 13 АПК РФ в случаях, когда правоотношения прямо не урегулированы законодательством или отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Документами, в которых содержится определение «объекта незавершенного строительства», является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован) и Методические рекомендации по бухгалтерскому учёту инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утверждённые министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22.10.2008, согласно которым, к объектам, находящимся в стадии незавершенного строительства, относятся: «...объекты строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке, а также объекты, находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке...».

Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку. Указанный вывод следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Из правовых позиций, сформулированных в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2008 № 4917/08, от 16.11.2007 № 15392/07 следует, что в случае, если органом государственной власти Российской Федерации, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления земельный участок был предоставлен под определённое целевое использование, в частности строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на приобретение в собственность данного земельного участка, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в контексте, предаваемому зданию, строению или сооружению Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым:

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения;

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Указанные определения содержат качественную характеристику объекта недвижимого имущества, свидетельствующую о «законченности» объекта, то есть, предполагающую целостность объекта, что по отношению к объектам незавершённого строительства, не представляется применимым.

Классификация объектов незавершенного строительства по степени готовности отражает основную отличительную черту таких объектов, а именно - незавершенность.

В зависимости от уровня готовности объекта недвижимости можно выделить каждому уровню соответствующую стадию строительства.

Предусмотрена следующая классификация стадий строительства в зависимости от степени готовности объекта: готовность до 1-5 %-проектно-изыскательские работы и отвод земельного участка объекта, подготовка котлована, возведение (устройство) фундамента; готовность 15—70 % — объекты с низкой степенью готовности (до 50 %), объекты с высокой степенью готовности (свыше 50%); готовность свыше 70 % - объекты, находящиеся на стадии завершения.

Суд соглашается с доводом заинтересованного лица о том, что в материалах регистрационного дела имеются доказательства выполнения лишь подготовительных работ по возведению объекта, которые по приведенной классификации относятся к стадии строительства менее, чем низкая степень готовности объекта.

Таким образом, спорный объект не представляется возможным отнести к зданию, строению и сооружению, права в отношении которых могут подлежать государственной регистрации при условии истечения срока договора аренды земельного участка, на котором, расположены соответствующие объекты.

В соответствии с абз. 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Согласно п. 1 названного Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422ГКРФ)...».

В рассматриваемом случае, с учётом того, что договор 07.02.2013 заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (декабрь 2015 г.), то представляется возможным руководствоваться общими положениями ГК РФ о договорах.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Механизм прекращения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, определен законом - направление предупреждения об отказе от договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества (Определение ВАС РФ от 15.03.2010 № 2827/10 по делу № А63-19/09, Определение ВАС РФ от 17.02.2010 № ВАС-1434/10 по делу № А63-3957/2009, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.08.2012 по делу № А63-7920/2011).

Администрацией муниципального образования город Горячий Ключ 22.08.2016 г. в адрес общества направлено уведомление о расторжении договора аренды от 27.06.2013 г., получение которого общество не отрицает.

Доказательств оспаривания сделки по расторжению договора заявителем не представлено.

Соответственно действие договора аренды на момент принятия государственным регистратором оспариваемого решения прекращено.

Как следует из содержания статей 309, 310, 450 - 452, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, что позволяет прийти к выводу о императивной недопустимости нарушения стороной договора исполнения принятых на себя обязательств, помимо случаев, прямо регламентированных действующим законодательством.

Исходя из правовой позиции о правоприменительном порядке положений ГК РФ относительно гражданских правоотношений, возникающих из договора, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в свою очередь учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих действующему законодательству условий договора, необходимо принять во внимание, что нормы материального права, определяющие права и обязанности сторон договора подлежат толкованию исходя из их существа и целей законодательного регулирования, то есть необходимо руководствоваться не только буквальным значением слов и выражений, содержащихся как в договоре, так и в регулирующих нормах, но и теми целями, которые преследовал законодатель, устанавливая соответствующее правило.

Подпункт 1 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указывает на обязательность предоставления правоустанавливающего документа на землю при обращении за разрешением на строительство, т.е. за документом, который дает право вести строительство на конкретном участке и позволяет зарегистрировать право собственности на возведенный незавершенный объект.

Земельный кодекс РФ в пп. 10 п. 2 ст. 39.6 предусматривает, что одним из оснований предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является достраивание объекта незавершенного строительства собственником такого объекта.

При этом данное предоставление является однократным. То есть законодатель следует принципу единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Воисполнение указанных положений действующего законодательства, регистратором обществу было предложено предоставить документарное подтверждение продолжения с органом местного самоуправления арендных отношений после окончания срока действия договора аренды.

Суд соглашается с доводом заинтересованного лица о том, что осуществление испрашиваемого регистрационного действия, учитывая приведенные нормы, означало бы следование судьбы земельного участка объекту незавершённого строительства крайне низкой степени готовности, который как таковым объектом недвижимости еще не является, поскольку представляет собой улучшение земельного участка в виде его подготовки к созданию объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

При таком исходе рассмотрения дела судебные расходы, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на заявителя, как на сторону, не правую в споре, которая в силу освобождена от уплаты государственной пошлины (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ).

При рассмотрении дела судом исследованы подлинники и (или) надлежащим образом заверенные копии письменных доказательств.

Руководствуясь статьями 27, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Дополнительные письменные доказательства приобщить к материалам дела.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объёме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Григорьева