Постановление от 15 ноября 2018 г. по делу № А81-33/2018

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-33/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоСевастьяновой М.А.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элит» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2018 (судья Никитина О.Н.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 (судьи Шиндлер Н.А. Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу № А81-33/2018 по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, корпус (строение) Б, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Элит» (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, корпус (строение) 1, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В заседании принял участие генеральный директор обществас ограниченной ответственностью «Элит» - ФИО2 на основании решения от 15.07.2014.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществус ограниченной ответственностью «Элит» (далее - общество) о взыскании4 658 923 руб. 79 коп., в том числе 3 657 270 руб. 82 коп. задолженностипо арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 31.01.2014№ 03-14 за период с 31.01.2014 по 31.12.2016 и 1 001 652 руб. 97 коп. пениза период с 22.03.2014 по 31.12.2016.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 03.05.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскано 3 870 475 руб. 93 коп., в том числе 3 462 097 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 31.01.2014 № 03-14 за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и 408 378 руб. 01 коп. пени за период с 27.12.2014 по 31.12.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 44 069 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилосьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы приводит доводы о противоречии выводов судов по настоящему делу фактическим обстоятельствам дела и судебным актам, принятым по делам № А81-1071/2016, № А81-891/2017 по спорам между этими же сторонами; об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей за объект недвижимости с даты его передачи обществу по акту приема-передачи от 30.12.2015 на основании договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.12.2015 № 38; считает, что, поскольку объект находился во владении общества на дату заключения договора указанного договора, то на основании пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею с этого момента на основании такого договора, а заключением договора купли-продажи прекращено на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Общество не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о применении к спорным правоотношениям положений части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), о приостановлении течения 30-дневного срока на заключение договора выкупа арендованного имущества, а также абзаца третьего пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) о прекращении обязательства по внесению арендатором арендной платы с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон по цене выкупаемого товара.

Невозможность применения указанных нормативных положений заявитель обосновывает тем, что предметом спорного договора купли-продажи является не только выкупаемое в порядке Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество, но и земельный участок, который не являлся объектом аренды и не мог быть объектом выкупа по указанному закону, испрашивался обществом на праве аренды, в чем департаментом было отказано. Общество отмечает, что рамках дела № А81-1071/2016 рассматривался спор не об установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества, а об определении измененной рыночной стоимости объекта недвижимости в результате уменьшения площади земельного участка, необходимого для его использования, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка и объекта недвижимости определены не в рамках Закона № 159-ФЗ, а вследствие рассмотрения спора о внесении изменений в договор купли-продажи в части указанных выкупаемых объектов. При этом заявитель жалобы ссылается на то, что, несмотря на его возражения относительно выкупа земельного участка, суд обязал включить в договор выкупа муниципального имущества также и выделенный в целях его использования земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить решение суда первой и постановление апелляционной инстанцийбез изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Доводы жалобы поддержаны директором общества в судебном заседании.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в отсутствие его представителя.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.01.2014 № 03-14 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, арендатор принимает за плату во временное пользование муниципальное имущество – здание общей площадью 1210,90 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, район Коротчаево, улица Бамовская, дом 3, предназначенное: 1 этаж (площадь 586,9 кв. м) - склад, 2 этаж (площадь 624,0 кв. м) - торговля промышленными товарами.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 17.02.2014.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен с 31.01.2014 по 31.01.2019.

Согласно пунктам 4.2.3, 5.1 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату в размере 288 508 руб. 16 коп. в месяц (без учета НДС), за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа каждого месяца. Первый платеж производится арендатором в течение 50 календарных дней со дня подписания договора, но не позднее 21.03.2014.

На основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ арендатор обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения.

Администрацией города Новый Уренгой принято распоряжениеот 24.12.2015 № 1543-р «Об утверждении условий приватизации», в котором установлена цена приобретаемого имущества в размере 35 669 779 руб.66 коп. без учета НДС (в том числе стоимость здания - 18 056 779 руб.66 коп., стоимость земельного участка - 17 613 000 руб.), определеннаяна основании отчета от 10.12.2015 № 1075/15 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью«ЗСК-Центр» (далее - ООО «ЗСК-Центр»).

Департаментом обществу для подписания направлен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа№ 38 от 30.12.2015 (далее - договор купли-продажи) на условиях, утвержденных указанным выше распоряжением.

Полагая определенную ООО «ЗСК-Центр» рыночную стоимость выкупаемого имущества чрезмерно завышенной, общество направило департаменту договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, содержащим, в том числе предложения о стоимости выкупаемого имущества: 18 082 344 руб., в том числе стоимость здания 11 036 204 руб., стоимость земельного участка 7 046 140 руб., о дополнении договора условием абзаца четвертого пункта 2.1 об уменьшении стоимости выкупаемого имущества на 12 013 785 руб. 54 коп., составляющих стоимость произведенных арендатором в период аренды неотделимых улучшений.

Письмом от 24.02.2016 № 301-12/1511-02 департамент отклонил протокол разногласий и возвратил его без подписания со ссылкой, в том числе на право арендатора оспорить в судебном порядке отчет оценщика, на основании которого определена рыночная стоимость выкупаемого имущества, а также на отсутствие в департаменте сведений о согласовании им создания арендатором улучшений арендованного имущества. Департамент также сообщил арендатору о том, что договор купли-продажи вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, то есть с момента его заключения, и до момента урегулирования разногласий общество обязано вносить арендные платежи в соответствии с договором аренды.

Поскольку департамент не подписал указанный протокол разногласий, общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 29.09.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 по делу № А81-1071/2016,в удовлетворении исковых требований общества отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округаот 25.04.2017 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 26.04.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2018 по делу № А81-1071/2016, принят отказ общества от исковых требований в части дополнения пункта 2.1 договора купли-продажи абзацем четвертым и изменения пункта 7.3 указанного договора (подсудность споров), производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены, рыночная стоимость имущества определена в размере 17 611 800 руб., в том числе здания 14 833 600 руб. земельного участка 2 778 200 руб.

Ссылаясь на то, что за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 по договору аренды начислено арендных платежей на сумму 10 107 092 руб. 31 коп., а уплачено арендатором на сумму 6 449 821 руб. 49 коп., при этом последний платеж произведен 29.12.2015, департамент направил обществу претензию об уплате долга и начисленных на него пеней.

Отсутствие удовлетворения претензии явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 329, 333, 446, 614 ГК РФ, разъяснениями, данными в пунктах 5, 6 постановления Пленума ВАС РФ № 73, и исходил из обязанности общества по внесению арендной платы по договору аренды за спорный период, учитывая, что разногласия сторон по выкупу арендованного имущества в этом периоде не урегулированы, а, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Установив, что истцом пропущен срок исковой давности за период до 01.01.2015, о применении которого заявлено ответчиком, суд удовлетворил иск в отношении задолженности за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и, признав обоснованным заявление общества о несоразмерности неустойки, произвел снижение ее размера до средней двукратной ставки Центрального Банка Российской Федерации.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, отметив, что решение арбитражного суда по преддоговорному спору между сторонами относительно цены выкупаемого имущества вступило в законную силу 07.08.2018 с принятием судом апелляционной инстанции постановления об оставлении судебного акта в силе.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Закона № 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 ГК РФ.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ № 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. При этом продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей с даты получения выкупаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи, которой является дата подписания этого договора и акта приема-передачи от 30.12.2015, отклоняются в связи с тем, что подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий не является заключением договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Поскольку преддоговорный спор разрешен решением арбитражного суда, вступившим в законную силу 07.08.2018, суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с указанной даты.

Указание обществом на противоречие выводов судов по настоящему делу его фактическим обстоятельствам дела и судебным актам, принятым по делам № А81-1071/2016 об урегулировании разногласий по договору выкупа арендованного имущества, № А81-891/2017 о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, занятым арендованным зданием, не обосновано ссылками на то, каким конкретно обстоятельствам заявитель усматривает противоречия. Несоответствия выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела судом округа не установлено.

То обстоятельство, что предметом преддоговорного спора являлось не только выкупаемое в порядке Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество, но и земельный участок, не изменяет момента прекращения правоотношений основанных на договоре аренды. Учитывая, что переданные обществом на судебное регулирование разногласия включали спор по размеру рыночной стоимости выкупаемого здания, в том числе непосредственно связанные с объектом недвижимости, а также спор относительно учета его улучшений при определении цены выкупа (отказ от этих требований заявлен в ходе нового рассмотрения дела № А75-1071/2016), вопреки доводам кассационной жалобы, суды правомерно применили к спорным правоотношениям положения части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Указание заявителем жалобы на его несогласие с включением в договор купли-продажи (выкупа) арендованного имущества земельного участка, необходимого для его эксплуатации, не может являться предметом рассмотрения по настоящему делу, так как фактически направлено на пересмотр обстоятельств, установленных по спору между сторонами в рамках дела № А81-1071/2016, что недопустимо в силу правил части 2 статьи 69 АПК РФ. Пересмотр обстоятельств преюдициального значения осуществляется в порядке главы 37 АПК РФ.

По результату рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что спор судами разрешен правильно, выводы судов соответствуют установленным ими при рассмотрении дела фактическим обстоятельствам, представленным доказательствах, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 03.05.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по делу № А81-33/2018 оставить без изменения,а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийМ.А. ФИО3

СудьиТ.А. Зиновьева

В.В. Тихомиров